宅基地拆遷補(bǔ)償太低該怎樣辦,遇到拆遷不吃虧,史主任教您幾招提高拆遷補(bǔ)償,現(xiàn)如今,很多拆遷戶抱怨自己的補(bǔ)償拿到的太少,導(dǎo)致自己越拆越窮,再也不像前些年一拆暴富的情形了,對(duì)于這種情況,自己不想簽訂補(bǔ)償協(xié)議,可是呢,政府三番五次的找自己,逼得自己
現(xiàn)如今,很多拆遷戶抱怨自己的補(bǔ)償拿到的太少,導(dǎo)致自己越拆越窮,再也不像前些年一拆暴富的情形了,對(duì)于這種情況,自己不想簽訂補(bǔ)償協(xié)議,可是呢,政府三番五次的找自己,逼得自己不得不簽訂補(bǔ)償,那么,究竟怎樣做才能夠讓自己的補(bǔ)償?shù)玫教岣吣??下面北京京康律師事?wù)所主任、西北政法大學(xué)物權(quán)與土地制度研究所聯(lián)席所長(zhǎng)、西北政法大學(xué)法治學(xué)院特聘教授史西寧主任律師為您講解相關(guān)法律知識(shí)。
律師解讀
1、征收不能夠?qū)е略猩钏浇档汀?/p>
征拆核心原則就是——不能降低原有生活水平。這一基本原則對(duì)老百姓來(lái)說(shuō)可謂是定海神針,是農(nóng)村土地征收工作中的一項(xiàng)非常重要的考量標(biāo)準(zhǔn)。如果通過(guò)拆遷,您的生活水平反而降低了,那么您一定要慎重,要維護(hù)自己的合法權(quán)益。
2、征收方拆遷流程要合法。
原則上拆遷前征收方需要發(fā)布征收預(yù)公告、征收公告。并且需要讓老百姓了解補(bǔ)償安置方案,如果上述文件您都沒(méi)有看到,那么毫不猶豫抓住這點(diǎn)告他!
3、補(bǔ)償項(xiàng)目要齊全。
《土地管理法》第48條明確規(guī)定了征收的五大補(bǔ)償項(xiàng)目:征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用。如果補(bǔ)償項(xiàng)目有遺漏,告他!
以上即是拆遷補(bǔ)償過(guò)程中,老百姓需要注意到的問(wèn)題,如遇上述情況,抓緊維權(quán),獲得更高補(bǔ)償!
史律師提醒
拆遷是一個(gè)長(zhǎng)期斗爭(zhēng),需要全面專業(yè)的知識(shí),需要對(duì)全局的把控,需要對(duì)法條的合理運(yùn)用。即使一個(gè)有著多年訴訟經(jīng)驗(yàn)的律師,也在不斷地學(xué)習(xí)和更新,才能在一個(gè)案件中冷靜地分析并作出正確的判斷。而對(duì)于非法學(xué)的人來(lái)說(shuō),這是一個(gè)龐大的課題,不能僅靠短時(shí)間的惡補(bǔ)可以達(dá)到的。所以在遇到任何拆遷問(wèn)題的時(shí)候不妨問(wèn)問(wèn)律師,在律師的指導(dǎo)下進(jìn)行專業(yè)維權(quán)。
法律分析:(一)加大宣傳力度,多做村民的思想工作。加大法制宣傳和教育力度,對(duì)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)村居民,政府和相關(guān)職能部門(mén)尤其是村干部要運(yùn)用多種形式加強(qiáng)對(duì)城建規(guī)劃的宣傳,教育農(nóng)民必須服從規(guī)劃,自覺(jué)遵紀(jì)守法,依法保護(hù)自身權(quán)益。政府應(yīng)按規(guī)劃嚴(yán)格實(shí)施建設(shè),加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村宅基地的審批管理,建立農(nóng)村人口居住地管理網(wǎng)絡(luò),理順人戶分離關(guān)系,堅(jiān)決剎住違規(guī)占地建房之風(fēng)。
(二)完善相關(guān)法律法規(guī),確保拆遷有法可依。農(nóng)房拆遷相關(guān)法律缺失,政策供給又落伍是造成農(nóng)房拆遷矛盾突出的重要根源。目前所見(jiàn)的行政法規(guī)、規(guī)章的適用范圍均是國(guó)有土地上的城市房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)定,而對(duì)集體土地上房屋的拆遷補(bǔ)償尚無(wú)規(guī)定,致使農(nóng)村集體房屋拆遷在現(xiàn)實(shí)中遇到許多難以解決的問(wèn)題。因此,規(guī)范征收土地行為,保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益,盡快制定一部關(guān)于集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償安置法律十分必要。我們要根據(jù)憲法的原則精神,對(duì)涉及農(nóng)房拆遷的一些具體政策和實(shí)際問(wèn)題進(jìn)行分析和研究,把成熟的經(jīng)驗(yàn)和做法,用立法的形式固定下來(lái),制定出合乎民意的法律法規(guī),規(guī)范農(nóng)房拆遷行為。同時(shí)不管征地拆遷資金由誰(shuí)買單,政府部門(mén)都要根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定,切實(shí)保護(hù)農(nóng)民利益。
(三)創(chuàng)新補(bǔ)償模式或安置方式,切實(shí)解決農(nóng)民生活的長(zhǎng)遠(yuǎn)之計(jì)。目前普遍實(shí)行的以貨幣方式進(jìn)行安置,容易產(chǎn)生“分光吃光”的狀況,對(duì)于農(nóng)民生活的長(zhǎng)期保障和農(nóng)村穩(wěn)定是十分不利的。解決失地農(nóng)民的生活安置問(wèn)題,最根本的要著眼于農(nóng)民的“造血功能”,在征地過(guò)程上,為農(nóng)民提供自我發(fā)展的空間,只有讓農(nóng)民通過(guò)自我發(fā)展,才能從根本上解決長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì),建議從以下幾個(gè)方面給予考慮。
(四)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中實(shí)行股份制方式,以增加農(nóng)民拆遷征地的積極性。如在寇家塬鎮(zhèn)橫溝村溫泉旅游開(kāi)發(fā)中,該項(xiàng)目的建設(shè)必然會(huì)帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展,其征地拆遷也是快速致富和改善居住條件的契機(jī),因此,開(kāi)發(fā)投資方可嘗試讓被征地農(nóng)民入股,以后在經(jīng)營(yíng)中按比例分紅,或在旅游公司中安置被征地村民,使其享受到開(kāi)發(fā)帶來(lái)的利益,這樣不僅可以順利的征地拆遷,還可以幫助農(nóng)民增加收入,以實(shí)現(xiàn)共贏。同時(shí),在以后的旅游業(yè)或相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中,政府應(yīng)承諾給當(dāng)?shù)匕傩崭嗟膶?shí)惠,比如在運(yùn)輸、餐飲、稅收等方面給農(nóng)民以優(yōu)惠,或安置相關(guān)村民,使農(nóng)民真正享受的征地拆遷帶來(lái)的益處,以提高其拆遷征地的積極性。
法律依據(jù):《中華人民共和國(guó)土地管理法》 第四十八條 征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償,保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。
征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用,并安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。
征收農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市通過(guò)制定公布區(qū)片綜合地價(jià)確定。制定區(qū)片綜合地價(jià)應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平等因素,并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。
征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),由省、自治區(qū)、直轄市制定。對(duì)其中的農(nóng)村村民住宅,應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則,尊重農(nóng)村村民意愿,采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平、合理的補(bǔ)償,并對(duì)因征收造成的搬遷、臨時(shí)安置等費(fèi)用予以補(bǔ)償,保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財(cái)產(chǎn)權(quán)益。
縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將被征地農(nóng)民納入相應(yīng)的養(yǎng)老等社會(huì)保障體系。被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險(xiǎn)等社會(huì)保險(xiǎn)繳費(fèi)補(bǔ)貼。被征地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)用的籌集、管理和使用辦法,由省、自治區(qū)、直轄市制定。
拆遷的補(bǔ)償如下:1、被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;2、因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;3、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法,對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。房屋拆遷一般要經(jīng)過(guò)哪些程序1、前期洽談、現(xiàn)場(chǎng)勘察;2、簽訂評(píng)估合同,然后制定工作計(jì)劃;3、外業(yè)入戶評(píng)估;4、內(nèi)業(yè)結(jié)算;5、出具正式評(píng)估報(bào)告;6、送達(dá)報(bào)告。送到拆遷戶手中;7、動(dòng)遷解釋;8、把報(bào)告歸檔。法律依據(jù):《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十七條國(guó)家征收土地的,依照法定程序批準(zhǔn)后,由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施??h級(jí)以上地方人民政府?dāng)M申請(qǐng)征收土地的,應(yīng)當(dāng)開(kāi)展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估,并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式和社會(huì)保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日,聽(tīng)取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員、村民委員會(huì)和其他利害關(guān)系人的意見(jiàn)。多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)為征地補(bǔ)償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的,縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)聽(tīng)證會(huì),并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽(tīng)證會(huì)情況修改方案。擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi),持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補(bǔ)償?shù)怯洝?h級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)測(cè)算并落實(shí)有關(guān)費(fèi)用,保證足額到位,與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補(bǔ)償、安置等簽訂協(xié)議;個(gè)別確實(shí)難以達(dá)成協(xié)議的,應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)征收土地時(shí)如實(shí)說(shuō)明。相關(guān)前期工作完成后,縣級(jí)以上地方人民政府方可申請(qǐng)征收土地。
好的開(kāi)始是成功的一半,這是一個(gè)放之四海皆準(zhǔn)的道理,拆遷也不例外。
一、了解拆遷規(guī)定及拆遷信息
二、該補(bǔ)多少,要心中有數(shù)
三、要學(xué)會(huì)如何保存證據(jù)
四、妥善處理各類征收文件
律師提示,單純保管或是置之不理并非妥善處理!在拆遷過(guò)程中收到的征地告知書(shū),征收公告,土地登記表以及補(bǔ)償安置方案等等,被拆遷首先要做好保存和備份的工作。認(rèn)真閱讀每一份文件,及時(shí)咨詢律師是否可以進(jìn)行維權(quán)或簽字。我國(guó)的相關(guān)法律規(guī)定對(duì)征收的程序以及應(yīng)當(dāng)公布的征收文件都有明確的規(guī)定,而進(jìn)行維權(quán)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)和維權(quán)時(shí)效也有明確的規(guī)定,一旦錯(cuò)過(guò),對(duì)于被征收人來(lái)說(shuō)十分被動(dòng)。
需要簽字的文件,不知是否可簽的文件寧可不簽!但是不簽不等于一味拖延,當(dāng)拒絕簽字后,一定要立即聯(lián)系專業(yè)律師,以防錯(cuò)過(guò)維權(quán)時(shí)效被合法強(qiáng)拆!
在征地拆遷工作中,存在著巨大的經(jīng)濟(jì)利益,更是伴隨著不少陷阱,被拆遷人一定要擦亮雙眼,認(rèn)真走好拆遷維權(quán)的每一步!
拆遷補(bǔ)償安置問(wèn)題可以通過(guò)兩種方式予以解決:
1、拆遷人與被拆遷人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議,對(duì)補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)做出約定。被拆遷的房屋已經(jīng)出租的,拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。
2、拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的,經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng),由房屋拆遷管理部門(mén)裁決。房屋拆遷管理部門(mén)是被拆遷人的,由同級(jí)人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)作出。
一、廠房拆遷糾紛怎么解決
1、申請(qǐng)行政裁決
對(duì)拆遷人與被拆遷或者拆遷人,被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷安置協(xié)議,就補(bǔ)償安置爭(zhēng)議向人民法院提起民事訴訟的,人民法院不予受理,并告知當(dāng)事人可以向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)裁決。拆遷人與被拆遷人或者拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的,經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng),由房屋拆遷管理部門(mén)裁決。實(shí)施裁決的房屋拆遷管理部門(mén)是縣級(jí)以上地方人民政府房屋拆遷管理部門(mén)。房屋拆遷管理部門(mén)是被拆遷人的,由同級(jí)人民政府裁決。裁決的內(nèi)容包括補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)作出。
2、依法起訴
若拆遷當(dāng)事人對(duì)裁決不服,可以在接到裁決書(shū)之日60日內(nèi)向做出裁決的房屋拆遷管理部門(mén)的本級(jí)人民政府申請(qǐng)行政復(fù)議,也可以向做出裁決的房屋拆遷管理部門(mén)的上一級(jí)主管部門(mén)申請(qǐng)行政復(fù)議。當(dāng)事人也可以在接到裁決書(shū)之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。
為了不影響拆遷工作的順利進(jìn)行,在訴訟期間,拆遷人已對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供了拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的情況下,訴訟期間可以不停止拆遷的執(zhí)行。
二、房屋拆遷糾紛如何解決
(一)行政裁決
對(duì)拆遷人與被拆遷或者拆遷人,被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷安置協(xié)議,就補(bǔ)償安置爭(zhēng)議向人民法院提起民事訴訟的,人民法院不予受理,并告知當(dāng)事人可以按照《拆遷條例》向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)裁決?!恫疬w條例》規(guī)定拆遷人與被拆遷人或者拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的,經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng),由房屋拆遷管理部門(mén)裁決。實(shí)施裁決的房屋拆遷管理部門(mén)是縣級(jí)以上地方人民政府房屋拆遷管理部門(mén)。房屋拆遷管理部門(mén)是被拆遷人的,由同級(jí)人民政府裁決。裁決的內(nèi)容包括補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)作出。
(二)依法起訴
若拆遷當(dāng)事人對(duì)裁決不服,可以在接到裁決書(shū)之日60日內(nèi)向做出裁決的房屋拆遷管理部門(mén)的本級(jí)人民政府申請(qǐng)行政復(fù)議,也可以向做出裁決的房屋拆遷管理部門(mén)的上一級(jí)主管部門(mén)申請(qǐng)行政復(fù)議。當(dāng)事人也可以在接到裁決書(shū)之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。
為了不影響拆遷工作的順利進(jìn)行,在訴訟期間,拆遷人已對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供了拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的情況下,訴訟期間可以不停止拆遷的執(zhí)行。
(三)強(qiáng)制拆遷
在城市房屋拆遷過(guò)程中,如被拆遷人或房屋承租人拒絕執(zhí)行房屋拆遷管理部門(mén)作出的裁決,《拆遷條例》規(guī)定,被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的,可以依法實(shí)施強(qiáng)制拆遷。
實(shí)施強(qiáng)制拆遷必須以裁決為前提。對(duì)在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的,可以依法強(qiáng)制拆遷。實(shí)施行政強(qiáng)制拆遷,由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門(mén)執(zhí)行,或者由房屋拆遷管理部門(mén)依法申請(qǐng)人民法院執(zhí)行。
●宅基地拆遷補(bǔ)償系數(shù)
●拆遷宅基地賠償
●宅基拆遷賠償
●2021年拆遷宅基地的賠償標(biāo)準(zhǔn)
●2021宅基地拆遷補(bǔ)償房子標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)
●房屋宅基地拆遷補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)
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●宅基地遇到拆遷
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