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如何提高集體土地拆遷補償,農(nóng)村拆遷補償標準:今日土地征收拆遷補償更新

  • 發(fā)布時間:

    2024-10-25 11:38:48
  • 作者:

    圣運律師
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如何提高集體土地拆遷補償,農(nóng)村征地拆遷,如何提高補償,(一)利用法律程序,阻滯政府的拆遷進程,以時間換金錢由于土地資源的稀缺性及政府行政行為的程序性,政府在作出征收決定后,往往希望盡快完成征收工作,在此時,被征收人通過一系列法律手段:申請聽

如何提高集體土地拆遷補償,農(nóng)村拆遷補償標準:今日土地征收拆遷補償更新

一、如何提高集體土地拆遷補償,農(nóng)村征地拆遷,如何提高補償

(一)利用法律程序,阻滯政府的拆遷進程,以時間換金錢

由于土地資源的稀缺性及政府行政行為的程序性,政府在作出征收決定后,往往希望盡快完成征收工作,在此時,被征收人通過一系列法律手段:申請聽證、復(fù)議,提起訴訟、申訴等,政府為了項目的如期進行,往往會作出一些妥協(xié)和讓步。

(二)抓住政府具體行政行為的違法點,窮追猛打,向政府施壓

政府官員基于巨大的經(jīng)濟利益和政治業(yè)績的誘惑下,作出的征收行為在實質(zhì)或程序上或多或少會有一些違法之處,抓住這些違法點,要求確認違法并撤銷,這對于政府的征收進程無疑是一個很大的打擊,并且對部門負責(zé)人的政績也會產(chǎn)生負面影響,雖然在此時政府官員可能會通過各種途徑左右法院的判決,但贏得官司并不是我們的最終目的,即使輸了官司,也會給政府很大的壓力,在此壓力下,政府往往會提高補償額了事。這就是所謂的“輸了官司贏了錢”。

(三)尋找自身談判協(xié)商的特殊點,為政府“多給錢”找個理由,讓政府部門有臺階下

沒有任何法律和政策依據(jù)的漫天要價在任何時候都是不會得到滿足的,政府堅守補償金額底線的主要原因之一就是政府擔(dān)心過高的補償會使得其他被征收人紛紛效仿,形成多米諾骨牌連鎖反應(yīng)。找出自身的合理的與眾不同之處,為自己增加談判籌碼,也為政府的讓步找臺階下。

(四)知己知彼,充分認識自身的優(yōu)劣與政府的強弱所在

“知”的內(nèi)容涵蓋兩方面:一方面指的是知識架構(gòu)。拆遷涉及的知識方方面面,其中不乏專業(yè)艱澀難懂之處,普通民眾遇到拆遷,對于拆遷相關(guān)的知識幾乎為零,此時應(yīng)該積極搜羅、整理、學(xué)習(xí),否則,則應(yīng)將交由專業(yè)人士解決,省心省力。

另一方面,被拆遷人還應(yīng)該有充分的心理認知。一味的激進蠻干不僅不能為自己維權(quán),還有可能讓自己陷入危難。但是不激進也不意味著一味退縮,消極應(yīng)對。如果不表現(xiàn)出一定的反抗意識和智慧,拆遷方會認為這樣的被拆遷人“柔弱可欺”,此時,被拆遷人想要取得合理的補償更加艱難。

因此,被拆遷人應(yīng)該有這樣的覺悟:拆遷是一場博弈,拆遷人野蠻無理并不可怕,被拆遷人弱小無助也不必慌張,只要了解拆遷的本質(zhì),尋找到合適的方法,并積極搜集信息,保存證據(jù),充分利用各種有利資源,有理有節(jié)的與拆遷人周旋,就能取得好的成效,維護好自己的合法權(quán)益。

(五)準確把握解決問題的時機和尺度

征地拆遷問題的解決需要把握好時機和尺度,時機、尺度不到則火候不夠,取不到良好的效果,時機、尺度過了,則物極必反,可能會讓問題的解決陷入僵局。因此,在征地拆遷過程中,被拆遷人不可漫天要價,也不需要任由拆遷方宰割,需不斷的跟政府談判,拋出橄欖枝,讓政府在一段時期內(nèi)放棄強拆,坐到談判桌上。在不斷的談判過程中揣摩政府的底線,根據(jù)自己的談判籌碼,適可而止。

二、農(nóng)村拆遷補償標準

法律分析:被拆除房屋的用途和建筑面積,按照產(chǎn)權(quán)置換或按照當?shù)厣唐贩績r格進行賠償。每個地方的拆遷補償標準不同,可以查看當?shù)夭疬w公告,也可向當?shù)赝恋夭块T咨詢。

法律依據(jù):《國有土地上房屋征收與補償條例》

第二十一條 被征收人可以選擇貨幣補償,也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,市、縣級人民政府應(yīng)當提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋,并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。因舊城區(qū)改建征收個人住宅,被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十四條 市、縣級人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當依法加強對建設(shè)活動的監(jiān)督管理,對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進行建設(shè)的,依法予以處理。市、縣級人民政府作出房屋征收決定前,應(yīng)當組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的,應(yīng)當給予補償;對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的,不予補償。

三、征地拆遷補償標準

法律分析:1、土地補償費

用地單位依法對被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織因其土地被征用造成經(jīng)濟損失而支付的一種經(jīng)濟補償。

2、青苗補償費

用地單位對被征用土地上的青苗因征地受到毀損,向種植該青苗的單位和個人支付的一種補償費用。

3、附著物補償費

用地單位對被征用土地上的附著物,如房屋、其它設(shè)施,因征地被毀損而向該所在人支付的一種補償費用。

4、安置補助費

用地單位對被征地單位安置因征地所造成的富余勞動力而支付的補償費用。

法律依據(jù):《中華人民共和國土地管理法》第四十八條 征收土地應(yīng)當給予公平、合理的補償,保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。

四、征地拆遷中提高補償?shù)姆椒?/h3>

1、利用法律程序,阻滯政府的拆遷進程,以時間換金錢

由于土地資源的稀缺性及政府行政行為的程序性,政府在作出征收決定后,往往希望盡快完成征收工作,在此時,被征收人通過一系列法律手段:申請聽證、復(fù)議,提起訴訟、申訴等,政府為了項目的如期進行,往往會作出一些妥協(xié)和讓步。

2、抓住政府具體行政行為的違法點,窮追猛打,向政府施壓

政府官員基于巨大的經(jīng)濟利益和政治業(yè)績的誘惑下,作出的征收行為在實質(zhì)或程序上或多或少會有一些違法之處,抓住這些違法點,要求確認違法并撤銷,這對于政府的征收進程無疑是一個很大的打擊,并且對部門負責(zé)人的政績也會產(chǎn)生負面影響,雖然在此時政府官員可能會通過各種途徑左右法院的判決,但贏得官司并不是我們的最終目的,即使輸了官司,也會給政府很大的壓力,在此壓力下,政府往往會提高補償額了事。這就是所謂的輸了官司贏了錢。

3、尋找自身談判協(xié)商的特殊點,為政府多給錢找個理由,讓政府部門有臺階下

沒有任何法律和政策依據(jù)的漫天要價在任何時候都是不會得到滿足的,政府堅守補償金額底線的主要原因之一就是政府擔(dān)心過高的補償會使得其他被征收人紛紛效仿,形成多米諾骨牌連鎖反應(yīng)。找出自身的合理的與眾不同之處,為自己增加談判籌碼,也為政府的讓步找臺階下。

4、知己知彼,充分認識自身的優(yōu)劣與政府的強弱所在

知的內(nèi)容涵蓋兩方面:一方面指的是知識架構(gòu)。拆遷涉及的知識方方面面,其中不乏專業(yè)艱澀難懂之處,普通民眾遇到拆遷,對于拆遷相關(guān)的知識幾乎為零,此時應(yīng)該積極搜羅、整理、學(xué)習(xí),否則,則應(yīng)將交由專業(yè)人士解決,省心省力。

另一方面,被拆遷人還應(yīng)該有充分的心理認知。一味的激進蠻干不僅不能為自己維權(quán),還有可能讓自己陷入危難。但是不激進也不意味著一味退縮,消極應(yīng)對。如果不表現(xiàn)出一定的反抗意識和智慧,拆遷方會認為這樣的被拆遷人柔弱可欺,此時,被拆遷人想要取得合理的補償更加艱難。

因此,被拆遷人應(yīng)該有這樣的覺悟:拆遷是一場博弈,拆遷人野蠻無理并不可怕,被拆遷人弱小無助也不必慌張,只要了解拆遷的本質(zhì),尋找到合適的方法,并積極搜集信息,保存證據(jù),充分利用各種有利資源,有理有節(jié)的與拆遷人周旋,就能取得好的成效,維護好自己的合法權(quán)益。

5、準確把握解決問題的時機和尺度

征地拆遷問題的解決需要把握好時機和尺度,時機、尺度不到則火候不夠,取不到良好的效果,時機、尺度過了,則物極必反,可能會讓問題的解決陷入僵局。因此,在征地拆遷過程中,被拆遷人不可漫天要價,也不需要任由拆遷方宰割,需不斷的跟政府談判,拋出橄欖枝,讓政府在一段時期內(nèi)放棄強拆,坐到談判桌上。在不斷的談判過程中揣摩政府的底線,根據(jù)自己的談判籌碼,適可而止。

6、委托專業(yè)律師

征地拆遷問題的解決,當下有幾種手段,上訪、鬧、委托律師。上訪者試圖通過引起更高層級別領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)注,但這是一種非正常的解決途徑,一般政府官員都很抵觸這種方式,因截訪引發(fā)的人身傷害事故已經(jīng)層出不窮。小鬧問題不一定能解決,大鬧卻對自身及家人安全不利,只有鬧到一定程度才可能引起媒體公眾的注意,而此時,很可能得不償失!委托律師是最溫和的方法,雖是溫和,卻是最有效的。律師運用專業(yè)的法律知識,采取合乎法律程序的手段,合理合法地通過打或者談來解決問題,這是征地拆遷問題解決的普適之道,也是最為可取的方法。

7、充分發(fā)揮法官的居中調(diào)解作用

在中國特殊的國情背景下,法院在審理征地拆遷類行政案件中很難做到真正的中立、公正,但并不能因此而全盤否認法官個人的品行操守,對法官產(chǎn)生抵觸心理并表現(xiàn)在外在行為和言語上。對法官而言,如果能調(diào)解解決問題,那是最好不過了,好過讓法官昧著良心出一個自己都知道是違法的判決。在庭前庭中庭后多與法官溝通,督促法官多做政府部門的工作,促成調(diào)解工作。

8、集體維權(quán)中的被征收人需團結(jié)一致,共進退

俗話說一個籬笆三個樁,一個好漢三個幫。只有團結(jié)協(xié)作,齊心協(xié)力才能最終取得成功。在征地拆遷過程中,面對強大的政府和開發(fā)商,勢單力薄的個人無論從現(xiàn)實實力還是心理上都是無法與之抗衡的,多數(shù)被征收人團結(jié)起來,擰成一股繩,這樣不僅使得被征收人在抗拒非法強拆中的力量加強,而且使得被征收人堅定長期維權(quán)的信念,不會在現(xiàn)實和心理。

法律依據(jù):

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條、第十九條規(guī)定,征收國有土地上單位、個人的房屋,應(yīng)當對被征收房屋所有權(quán)人給予公平補償。對被征收房屋價值的補償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。根據(jù)立法精神,對被征收房屋的補償,應(yīng)參照就近區(qū)位新建商品房的價格,以被征收人在房屋被征收后居住條件、生活質(zhì)量不降低為宜。

一、安置房糾紛怎么起訴拆遷合同官司

安置房糾紛可以書寫起訴狀,然后向人民法院提交起訴狀及證據(jù)材料,然后起訴對方。

實際上,在目前的審判實踐中,行政和民事兩種訴訟形式都有。被征收人對補償協(xié)議不服的以行政訴訟為主;被征收人不履行協(xié)議約定義務(wù)時,房屋征收部門多以民事訴訟提起訴訟。

一般情況,應(yīng)該優(yōu)先行政訴訟,但不排除民事訴訟。因為民事訴訟在補償?shù)葐栴}上更充分一點,而行政訴訟的好處是舉證有利于某一方。同時補償協(xié)議,其實是以合同形式體現(xiàn)的行政決定。所以從協(xié)議有爭議一開始就納入行政訴訟,有利于徹底解決糾紛。

長期以來,在拆遷過程中,作為被征收人的普通老百姓相對于房屋征收部門來說,是弱的一方,法律規(guī)定中也更多地傾向于保護弱的一方。但近年來,隨著房價的不斷上漲,政府遭遇被征收人拒不履行協(xié)議的情況也偶有發(fā)生。

在征地拆遷糾紛中,只要政府有存在違法行為,被拆遷人都可以通過法律途徑維護自己的合法權(quán)益。

(一)行政裁決

拆遷人與被拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的,由房屋拆遷管理部門裁決。

(二)行政或司法強制

1、行政強制:被拆遷人或者房屋承租人在行政裁決書規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的,由公安部門強制拆遷。

2、司法強制:被拆遷人或者房屋承租人在裁決書規(guī)定的期限內(nèi)未搬遷的,由人民法院強制拆遷。實施強制拆遷前,拆遷人應(yīng)當就被拆除房屋的有關(guān)事項,向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。行政強制或司法強制只能選一種。房屋拆遷管理部門提請或申請強制拆遷,必須非常慎重。

(三)民事仲裁或民事訴訟

三、怎么提高征地拆遷補償?

提高征地拆遷補償?shù)姆绞剑?/p>

1、利用法律程序,阻滯政府的拆遷進程,以時間換金錢。

2、抓住政府具體行政行為的違法點,窮追猛打,向政府施壓。

3、尋找自身談判協(xié)商的特殊點,為政府“多給錢”找個理由,讓政府部門有臺階下。

4、知己知彼,充分認識自身的優(yōu)劣與政府的強弱所在。

5、準確把握解決問題的時機和尺度。

6、委托專業(yè)律師。

7、充分發(fā)揮法官的居中調(diào)解作用。

8、集體維權(quán)中的被征收人需團結(jié)一致,共進退。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條、第十九條規(guī)定,征收國有土地上單位、個人的房屋,應(yīng)當對被征收房屋所有權(quán)人給予公平補償。對被征收房屋價值的補償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。根據(jù)立法精神,對被征收房屋的補償,應(yīng)參照就近區(qū)位新建商品房的價格,以被征收人在房屋被征收后居住條件、生活質(zhì)量不降低為宜。

一、廠房拆遷補償標準明細

依據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定,對廠房進行拆遷的,補償?shù)臉藴室罁?jù)補償項目而定,如果是停產(chǎn)停業(yè)損失的,具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定?!秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括:(一)被征收房屋價值的補償;(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應(yīng)當制定補助和獎勵辦法,對被征收人給予補助和獎勵。第十九條對被征收房屋價值的補償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值,由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的,可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的,可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定,制定過程中,應(yīng)當向社會公開征求意見。第二十二條因征收房屋造成搬遷的,房屋征收部門應(yīng)當向被征收人支付搬遷費;選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前,房屋征收部門應(yīng)當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉(zhuǎn)用房。第二十三條對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償,根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

二、房屋征收給予的補償包括哪些

房屋征收給予的補償包括:

1、被征收房屋價值的補償;

2、房屋征收引起的搬遷,臨時安置補償;

3、補償因房屋征收造成的停產(chǎn)停業(yè)損失。市、縣級人民政府應(yīng)當制定補貼和獎勵辦法,對被征收人給予補貼和獎勵。

對被征收房屋價值的補償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值,由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條、第十九條規(guī)定,征收國有土地上單位、個人的房屋,應(yīng)當對被征收房屋所有權(quán)人給予公平補償。對被征收房屋價值的補償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。根據(jù)立法精神,對被征收房屋的補償,應(yīng)參照就近區(qū)位新建商品房的價格,以被征收人在房屋被征收后居住條件、生活質(zhì)量不降低為宜。

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文章來源參考:【頭條】如何提高集體土地拆遷補償,集體土地征收補償分配方案

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