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以租代購房屋拆遷補償，以租代購稅務處理:今日房屋拆遷補償規(guī)定更新

發(fā)布時間：
2024-08-28 08:07:29
作者：
圣運律師
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以租代購房屋拆遷補償,以租代購稅務處理,所謂的以租代售方式就是將空置的商品房進行出租,并與租房者簽訂一個合同,在合同期內(nèi)買所租的房,開發(fā)商即以租房時的價格賣給租房者,而租房者在租房期內(nèi)所交的房租,可以抵沖部分購房款,待租房者付清所有房款后,

以租代購房屋拆遷補償，以租代購稅務處理:今日房屋拆遷補償規(guī)定更新

一、以租代購房屋拆遷補償,以租代購稅務處理

所謂的以租代售方式就是將空置的商品房進行出租,并與租房者簽訂一個合同,在合同期內(nèi)買所租的房,開發(fā)商即以租房時的價格賣給租房者,而租房者在租房期內(nèi)所交的房租,可以抵沖部分購房款,待租房者付清所有房款后,便獲得該房的全部房產(chǎn)權;如果租房者在合同期限內(nèi)不購房,則作退租處理,先期交納的租金可以作為房產(chǎn)開發(fā)商收取的房租。這種“以租代售”的營銷模式的主要原因是,基于許多地方政府對于售房有嚴格限購條件的考慮而出現(xiàn)的一種變相售房模式,比如外地人員在本地必須要繳納社保滿五年,才可以有資格購買商品房。在限購條件下,許多外地人員就會選擇“以租代售”的方式變相實現(xiàn)買房的目標?？墒枪P者認為“以租代售”模式存在不少的法律和稅務風險!應引起買房者的高度重視。

(一)法律風險分析

"以租代售"是在買賣雙方達成交易之后,沒有立即去辦理過戶手續(xù)。雖然我國沒有明確法律規(guī)定“以租代售”是不行的,但是由于限購政策明令禁止商辦項目賣給個人,而《民法通則》第六條明確規(guī)定:“民事活動必須遵守法律,法律沒有規(guī)定的,應當遵守國家政策。”所以開發(fā)商“以租代售”的行為違反了限購政策也就違法了,存在的法律風險如下。

#3p4#、價格方面的法律風險

一是:由于現(xiàn)在房屋的價格具有極大的可變因素漲浮不定,在簽訂租賃合同時所簽的價格與所要求的"五年限制"之后的該房屋價格很可能是不一樣的,如果房屋價格上漲了,那么賣家完全可以寧愿賠償違約金也不愿意按以前約定的價格賣掉房子。這對于買家來說,則要承擔由此帶來的諸多的不利后果,甚至能丟失掉購買新房屋的機會。出租年限越長,風險就越高。

二是,如果房屋價格下降了,那么買家也有可能在承租期內(nèi)解除雙方的租賃合同,使得出租人出售房產(chǎn)的目的無法達成。也就是說,收益本身的不確定性將給交易雙方違約帶來了巨大的變動空間。

三是,站在買房者的角度看,其實和賣房者簽訂的是附期限合同,這種附期限合同只有期限到期時才生效,如果租房期間雙方因為房價等因素有分歧,買房者的利益是不受法律保護的。

#3img4#、租賃合同期限的法律風險

《中華人民共和國合同法》第二百一十四條:租賃期限不得超過二十年。超過二十年的,超過部分無效。租賃期間屆滿,當事人可以續(xù)訂租賃合同,但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年?！耙宰獯邸蹦Ｊ降姆康禺a(chǎn)公司往往與購房者簽訂租賃合同的租賃期限高于20年,在合同中約定:在租賃期限滿后,租房者獲得該租賃房的產(chǎn)權。這種合同約定的租賃期限顯然與《中華人民共和國合同法》第二百一十四規(guī)定的20年以內(nèi)的合法租賃期限是相悖的,是無效的租賃合同。因此,根據(jù)超過20年的租賃期限的租賃合同不受法律保護,而且“以租代售”的房屋產(chǎn)權在開發(fā)商手里,一旦遇到拆遷,租戶不是產(chǎn)權人,拆遷補償款一般不會支付給租戶。

(二)“以租代售”的稅務處理

#3p4#、簽訂租賃期限超過20年的稅務處理:視同轉(zhuǎn)讓建筑物永久使用權交稅

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百一十四的規(guī)定,超過20年的租賃合同無效,同時根據(jù)根據(jù)財稅[2016]36號有關應稅服務注釋規(guī)定,轉(zhuǎn)讓建筑物永久使用權,按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。即按照實質(zhì)重于形式的原則,如果購買方取得了不動產(chǎn)的占有、使用、收益、分配等權力,仍應按照出售不動產(chǎn)處理?；谝陨戏?、稅收政策規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)“以租代售”方法,雖然沒有與購買者辦理過戶手續(xù),但是簽訂的租賃合同超過20年的情況下,房地產(chǎn)公司收取的租金視同銷售房屋分期付的購房款。具體的稅務處理如下:

(1)增值稅的處理:按照“以租代售”合同約定的分期付租賃款的日期確認增值稅納稅義務時間。

根據(jù)財稅[2016]36號附件1:《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條第(一)項的規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天為增值稅的納稅義務時間。取得索取銷售款項憑據(jù)的當天,是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的,為不動產(chǎn)權屬變更的當天。根據(jù)此稅收政策規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)“以租代售”的銷售房屋的營銷模式,在租賃合同中約定了分期付款的租金(該租金是分期支付的購房款)的時間是繳納增值稅的納稅義務時間,依照10%申報繳納增值稅的銷項稅。

(2)土地增值稅的處理:按照“以租代售”合同約定的按照租房時的價格賣給租房者的價格與面積計算的收入作為土地增值稅收入。

《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函[2010]220號)第一條規(guī)定:“土地增值稅清算時,已全額開具商品房銷售發(fā)票的,按照發(fā)票所載金額確認收入;未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的,以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入”。基于此規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)與租房者簽訂“以租代售”合同約定的“按照租房時的價格賣給租房者的價格”與房屋面積計算的收入為土地增值稅收入。土地增值稅的納稅義務時間為房屋交付給租房者使用的時間。

#3img4#、企業(yè)所得稅的處理:按照“以租代售”合同約定的分期付租賃款的日期確認增值稅納稅義務時間。

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)[2009]31號)第六條第(二)項的規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》時應確認收入的實現(xiàn)。如果采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的,在實際付款日確認收入的實現(xiàn)?；诖艘?guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)與購房者簽訂的“以租代售”合同約定的分期付款的租金(租金相當于分期支付的購房款)的時間作為企業(yè)所得稅的納稅義務時間。

3、簽訂租賃期限不超過20年的稅務處理:按照出租不動產(chǎn)進行稅務處理

《中華人民共和國物權法》第九條不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。第十四條不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀?自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力?！吨腥A人民共和國合同法》第二百一十四的規(guī)定,超過20年的租賃合同無效?；谝陨戏梢?guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)與購房者簽訂簽訂租賃期限不超過20年的“以租代售”合同,按照實質(zhì)重于形式的原則,房地產(chǎn)企業(yè)沒有發(fā)生售房行為,只是發(fā)生出租房屋的行為。因此,簽訂租賃期限不超過20年的“以租代售”合同,按照出租不動產(chǎn)進行稅務處理。

(1)增值稅的處理:按照“以租代售”合同約定的付款時間確定增值稅的納稅義務時間。

根據(jù)財稅[2016]36號附件1:《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條第(一)項的規(guī)定,納稅人發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天;先開具發(fā)票的,為開具發(fā)票的當天。收訖銷售款項,是指納稅人銷售服務、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據(jù)的當天,是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的,為服務、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當天或者不動產(chǎn)權屬變更的當天。根據(jù)此稅收政策規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)與租房者簽訂的“以租代售”合同約定的租金付款時間確定為增值稅的納稅義務時間。

(2)土地增值稅的處理:不繳納土地增值稅。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第二條規(guī)定,“條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其他附著物并取得收入,是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承,贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為?！被诖硕惙ㄒ?guī)定,繳納土地增值稅的納稅義務人是發(fā)生轉(zhuǎn)讓國有土地及地上建筑物的行為,而簽訂租賃期限不超過20年的“以租代售”合同,房地產(chǎn)公司沒有發(fā)生轉(zhuǎn)讓國有土地及地上建筑物的行為,就不繳納土地增值稅。

(3)企業(yè)所得稅的處理

《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第十九條企業(yè)所得稅法第六條第(六)項所稱租金收入,是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權取得的收入。租金收入,按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)?；诖艘?guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)與租房者簽訂的“以租代售”合同約定的租金付款時間確定為企業(yè)所得稅的納稅義務時間。

二、以租代購能轉(zhuǎn)讓嗎

以租代購的，想轉(zhuǎn)讓合同是可以的，但要符合下列條件，即該合同具有法律效力的，合同中的債權也是合法有效存在的；合同的債權屬于可轉(zhuǎn)讓的權利；以及債權人通知了債務人。

【法律依據(jù)】

《民法典》第五百四十五條

債權人可以將債權的全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人，但是有下列情形之一的除外：

（一）根據(jù)債權性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓；

（二）按照當事人約定不得轉(zhuǎn)讓；

（三）依照法律規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓。

當事人約定非金錢債權不得轉(zhuǎn)讓的，不得對抗善意第三人。當事人約定金錢債權不得轉(zhuǎn)讓的，不得對抗第三人。

第五百四十六條

債權人轉(zhuǎn)讓債權，未通知債務人的，該轉(zhuǎn)讓對債務人不發(fā)生效力。

債權轉(zhuǎn)讓的通知不得撤銷，但是經(jīng)受讓人同意的除外。

第五百四十七條

債權人轉(zhuǎn)讓債權的，受讓人取得與債權有關的從權利，但是該從權利專屬于債權人自身的除外。

受讓人取得從權利不因該從權利未辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)或者未轉(zhuǎn)移占有而受到影響。

第五百四十八條

債務人接到債權轉(zhuǎn)讓通知后，債務人對讓與人的抗辯，可以向受讓人主張。

三、以租代購無力償還怎么辦

以租代購是民事案件不是刑事案件，民事案件不會坐牢，刑事案件才會坐牢，所以無力償還并不會坐牢。不能按時償還租金，會被商戶強制收回車輛，還會出現(xiàn)合同糾紛，車輛被商家按合同收回，買家不僅沒了車，還承擔了違約責任；以租代購合同一般都是格式合同，所以很多時候是不利于買家的。

以租代購違約被起訴怎么處理？

首先，要積極應訴，按照法院的傳票準時出庭。如果無故不出庭，法院會缺席判決的，等于放棄了自己的辯解訴權，反而更為不利。

其次，要看明對方的訴訟請求，弄清主張的事實和理由，做到心中有數(shù)，才能有的放矢;

第三，要研判當初與對方簽署的合同條款，看看在利息、付款方式、車輛三包方面的約定，是否有對于自己有利的條款。利息太高的，可以請求按照年利率不超過百分之二十四的標準支付。最高法院的司法解釋規(guī)定，年利率不得超過24%。如果超過，法院不會支持其主張。違約金一般包括實際損失和預期損失，如果違約金過高，也可以請求法院予以減少。

第四，仔細準備相關證據(jù)，依據(jù)合同和法律的相關規(guī)定，尋找對方的違約行為并搜集相對證據(jù)，如證人證言、微信記錄或者通話記錄，并撰寫好答辯狀，編寫好證據(jù)目錄并裝訂證據(jù)。

第五，根據(jù)以上幾點，沉著出庭，清晰有條理地向法庭闡明案情，等待法院判決。

綜上所述，，在出現(xiàn)問題中的情況時，我們不應當逃避，應當積極應訴，并做好相應的準備。切記經(jīng)商需誠信。希望對您有所幫助。

該內(nèi)容由趙明律師和律說律答共創(chuàng)回答

四、以租代購

法律分析：以租代購是以租賃的方式代替購買的一種業(yè)務形式，汽車以租代購是以長租的方式，按月逐月支付租金，等到租期年限到期后，將車輛所有權過戶給客戶，一般租期年限為3年。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》第七百二十八條出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購買權情形的，承租人可以請求出租人承擔賠償責任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。

五、以租代購有什么法律規(guī)定

以租代購是購買汽車的一種新型融資方式，購車人向租賃公司租賃汽車，支付一定比例的首付款后，分期支付租金，支付完租金后取得汽車的所有權。

相關法律規(guī)定

《中華人民共和國民法典》

第七百三十五條【融資租賃合同定義】融資租賃合同是出租人根據(jù)承租人對出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同。

第七百三十六條【融資租賃合同內(nèi)容和形式】融資租賃合同的內(nèi)容一般包括租賃物的名稱、數(shù)量、規(guī)格、技術性能、檢驗方法，租賃期限，租金構成及其支付期限和方式、幣種，租賃期限屆滿租賃物的歸屬等條款。

融資租賃合同應當采用書面形式。

第七百三十九條【融資租賃標的物交付】出租人根據(jù)承租人對出賣人、租賃物的選擇訂立的買賣合同，出賣人應當按照約定向承租人交付標的物，承租人享有與受領標的物有關的買受人的權利。

第七百五十七條【租賃期限屆滿租賃物歸屬】出租人和承租人可以約定租賃期限屆滿租賃物的歸屬；對租賃物的歸屬沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，租賃物的所有權歸出租人。

一、簽署融資租賃合同注意事項

（一）融資租賃合同的簽訂必須采用書面形式；出租人應注意審查承租人、擔保人等的主體資格。

（二）合同的內(nèi)容及履行中應注意的問題：

1、租賃物合同應規(guī)定租賃物的名稱、數(shù)量、規(guī)格、技術性能、檢驗方法以及租賃期限內(nèi)租賃物的保管、維修、有關稅費的支付和保險等事項。在選擇租賃物和出賣人時，出租人一般應由承租人自由選擇和依賴承租人自己的技能確定租賃物，這樣，出租人就不承擔租賃物不符合約定或不符合使用目的的責任。租賃物應由出租人出資購買。合同還應規(guī)定出租人擁有租賃物所有權，租賃期滿后租賃物所有權的轉(zhuǎn)讓，包括轉(zhuǎn)讓條件、對價、轉(zhuǎn)讓時間等。

2、租金出租人應注意與承租人約定租金金額和租金構成：一般為租賃成本加上以租賃費率計算的利息，另外還應約定租金支付限期、方式和幣種。

3、租賃期限一般以月為單位，并應明確規(guī)定起租日。

4、合同的擔保為保證承租人依約支付租金，履行合同，出租人一般應要求承租人提供相應的擔保，包括第三人保證、自有資產(chǎn)的抵押或質(zhì)押等。