一、農(nóng)村宅基地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，一戶多宅和違建能否得到賠償

我國法律規(guī)定一家(以戶口本計(jì)算)只能擁有一個(gè)宅基地，不符合法律規(guī)定擁有多個(gè)宅基地以及房屋者是不會(huì)得到拆遷補(bǔ)償款的。各地方對每人最多擁有房屋面積是有最高規(guī)定的，超出范圍的面積也不予補(bǔ)償。但是符合分戶的條件將戶口獨(dú)立出去，擁有新的宅基地的除外。

沒有經(jīng)過審批的建筑都屬于違章建筑，無論是建在哪里，拆遷時(shí)都得不到補(bǔ)償。

哪些一戶多宅有補(bǔ)償：

1、宅基地的總面積符合當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)

在農(nóng)村中可能會(huì)存在這樣的情況，一戶村民同時(shí)擁有兩處及以上的宅基地，但是加起來的總面積并沒有超出當(dāng)?shù)匾?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)面積，出現(xiàn)這樣情況的宅基地是完全合法的，可以按照一宅的情況來確權(quán)。也就是說只要宅基地的總面積符合當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)的話，那在拆遷時(shí)是肯定可以拿到拆遷補(bǔ)償?shù)摹?/p>

2、在分戶之前完成建房但符合鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃，公告無異議并補(bǔ)辦手續(xù)

在分戶之前完成建房但符合鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃，經(jīng)過本集體同意并公告無異議的，可以按規(guī)定補(bǔ)辦有關(guān)用地手續(xù)，這樣的情況也能夠依法進(jìn)行確權(quán)登記。這樣的“一戶多宅”如果遇到拆遷可以拿到合理的拆遷補(bǔ)償。

3、由于歷史原因繼承而來形成的一戶多宅

對于已經(jīng)擁有一處宅基地的本村集體成員、非本村集體成員或是城鎮(zhèn)居民，因繼承房屋而取得的農(nóng)村宅基地的，可以按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行確權(quán)。但是宅基地使用權(quán)是不能繼承的，而地上房屋作為農(nóng)民的私產(chǎn)是可以繼承的?！暗仉S房走”，這種因繼承先輩遺產(chǎn)的情況而形成的一戶多宅，是可以進(jìn)行宅基地確權(quán)的。當(dāng)遇到拆遷時(shí)，被拆遷人完全可以主張多宅的拆遷補(bǔ)償。

4、利用宅基地合法買賣的方式獲得

大家都知道，宅基地只能在村集體內(nèi)部進(jìn)行買賣，不能賣給城里人。由于申請宅基地建房太過繁瑣，且審批很難下來，所以很多人就會(huì)花高價(jià)購買，這種情況也是合法的，也能正常予以確權(quán)。當(dāng)然在拆遷過程中也能獲得合理合法的拆遷補(bǔ)償。

一戶多宅的，只要宅基地的總面積符合當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)的話，那在拆遷時(shí)是肯定可以拿到拆遷補(bǔ)償?shù)摹?/p>

二、宅基地征用補(bǔ)償新標(biāo)準(zhǔn)（農(nóng)村宅基地拆遷條例）

：2020年和2021年，直接調(diào)整農(nóng)村征地拆遷的《土地管理法》和《土地管理法實(shí)施條例》相繼修訂，程序改成了“先簽約，后報(bào)批”，征地補(bǔ)償安置決定粉墨登場。2022年，被征地農(nóng)民要關(guān)注的重點(diǎn)，自然是各省同步修訂的“土地管理?xiàng)l例”“實(shí)施《土地管理法》辦法”等地方性規(guī)定。本文，在明律師就帶大家看一看全新修訂的《江蘇省土地管理?xiàng)l例》和《江西省征收土地管理辦法》中針對農(nóng)民最關(guān)心的征地補(bǔ)償安置利益，有哪些新的表述吧。

【亮點(diǎn)一：明確征地(房屋)補(bǔ)償安置協(xié)議可附生效條件或者期限】

在“先簽約，后報(bào)批”的程序下，被征地農(nóng)民與縣級(jí)政府簽訂征地(房屋)補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)，征地項(xiàng)目還未申請報(bào)批。

從一般征收邏輯上講，無合法的征收決定存在，補(bǔ)償安置協(xié)議是不能生效的。故此，這種先簽訂的征地補(bǔ)償安置協(xié)議并非簽約即生效，而是先天附有生效條件——征地依法獲批即條件成就，那么征地補(bǔ)償安置協(xié)議對雙方產(chǎn)生法律效力;征地申請未獲批則條件未成就，此時(shí)征地補(bǔ)償安置協(xié)議也就不生效，房屋和土地還是農(nóng)民的。

2021年5月1日起施行的《江蘇省土地管理?xiàng)l例》第38條規(guī)定，設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人簽訂征地補(bǔ)償安置協(xié)議，涉及房屋的與房屋所有權(quán)人簽訂房屋補(bǔ)償安置協(xié)議;

征地補(bǔ)償安置協(xié)議和房屋補(bǔ)償安置協(xié)議中可以約定附生效條件或者附生效期限。個(gè)別確實(shí)難以達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)在申請征收土地時(shí)如實(shí)說明。

在明律師強(qiáng)調(diào)這點(diǎn)看上去略顯“理論”的規(guī)定，目的在于提示農(nóng)民朋友一個(gè)問題：既然簽約后協(xié)議尚未真正生效，那么騰房搬遷這樣的履行協(xié)議行為就完全應(yīng)當(dāng)暫緩。

簽完協(xié)議沒等審查報(bào)批有個(gè)結(jié)果就盲著搬遷、清表土地，看似很配合征地工作，實(shí)則是給自己的權(quán)益埋雷。

補(bǔ)償安置未落實(shí)到戶的情況下，農(nóng)民有權(quán)拒絕騰退土地和房屋。而只要占住了地和房子，大家就依然占據(jù)有主動(dòng)權(quán)，完全不用擔(dān)心征收方“違約”所帶來的利益損失。

同時(shí)需要補(bǔ)充的是，所簽協(xié)議“附生效條件或者期限”，也意味著其在救濟(jì)途徑上受到一定限制，很可能無法順利地起訴主張變更、撤銷。

因此，大家簽約一定要慎之又慎，落筆無悔，切不可誤認(rèn)為協(xié)議“附有生效條件”而盲目簽字，那將會(huì)令自己的處境陷入極度被動(dòng)之中。

【亮點(diǎn)二：征地補(bǔ)償法定的5筆費(fèi)用，原則標(biāo)準(zhǔn)出爐】

《土地管理法》第48條提及的法定征地補(bǔ)償款共有5項(xiàng)，分別是土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、其他地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)、農(nóng)村村民住宅的補(bǔ)償費(fèi)和被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。

這里在明律師為大家引入一個(gè)簡易的表格，通過兩省新規(guī)的對比來加深大家對最新補(bǔ)償原則標(biāo)準(zhǔn)的印象。請大家注意，基本邏輯上各省都是相通的，不會(huì)有太大的差異：

大家不難看出，省一級(jí)的規(guī)范中要比《土地管理法》及其實(shí)施條例增加不少細(xì)節(jié)。在明律師建議農(nóng)民朋友一定要認(rèn)真研讀本省、市的地方性規(guī)定，這樣才能對救濟(jì)自己的補(bǔ)償安置權(quán)益心里更有譜，抓手更牢靠。

在明律師最后再就這兩省的征地補(bǔ)償新規(guī)指出幾個(gè)亮點(diǎn)供大家琢磨：

1.不是一定要有過半數(shù)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員“不服方案”才能召開聽證會(huì)。江蘇省的規(guī)定中指出，雖未過半數(shù)但有部分被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)為征地補(bǔ)償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定，設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府認(rèn)為確有必要的，可以組織召開聽證會(huì)。

而2022年3月29日修訂的江西省的規(guī)定也指出，被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者其成員、村民委員會(huì)或者其他利害關(guān)系人對征地補(bǔ)償安置方案有意見、建議的，可以向設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府提出。設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府根據(jù)意見、建議情況，認(rèn)為確有必要的，可以組織聽證。

2.被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用需單獨(dú)列支。江蘇省的規(guī)定中提到，被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險(xiǎn)等社會(huì)保險(xiǎn)繳費(fèi)補(bǔ)貼，單獨(dú)列支，?？顚Ｓ?。設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人力資源社會(huì)保障部門應(yīng)當(dāng)在征收土地公告發(fā)布之日起十個(gè)工作日內(nèi)將被征地農(nóng)民社會(huì)保障資金記入其在保障資金專戶中的個(gè)人分賬戶。

3.土地補(bǔ)償費(fèi)的絕大部分應(yīng)當(dāng)分配給被征地農(nóng)民?！督魇≌魇胀恋毓芾磙k法》第33條規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)在收到土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)之日起三十日內(nèi)制定分配使用方案，并將不少于百分之八十的土地補(bǔ)償費(fèi)和全部的安置補(bǔ)助費(fèi)支付給被征地農(nóng)民。

土地補(bǔ)償費(fèi)分配使用方案應(yīng)當(dāng)公平、合理，不得損害婦女、兒童以及其他弱勢群體的合法權(quán)益。

而江蘇省則規(guī)定要將不少于百分之七十的土地補(bǔ)償費(fèi)和全部安置補(bǔ)助費(fèi)支付給被征地農(nóng)民。

三、農(nóng)村宅基地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，一戶多房、違法建設(shè)能否得到補(bǔ)償

根據(jù)農(nóng)村宅基地拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)有多處宅基地和違法建設(shè)的家庭能否得到補(bǔ)償，根據(jù)我國法律，一個(gè)家庭（以戶籍為準(zhǔn)）只能擁有一處宅基地，不依法擁有多處宅基地和房屋的，不予拆遷補(bǔ)償。各地對人均擁有住房的最大面積有最高規(guī)定，超出范圍的面積不予補(bǔ)償。但是，符合分戶條件的，除擁有新宅基地的外，都有自己的戶籍。

未經(jīng)批準(zhǔn)的建筑均為違章建筑，無論建在何處，拆遷時(shí)都不能得到補(bǔ)償。

哪些房屋有補(bǔ)償：

1。宅基地總面積符合當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)在農(nóng)村，可能存在一個(gè)村民同時(shí)擁有兩個(gè)以上宅基地，但總面積不超過當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)面積的情況。這種情況下的宅基地是完全合法的，可以根據(jù)一套房子的情況使用讓我們確認(rèn)一下權(quán)利。也就是說，只要宅基地總面積達(dá)到當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)，就一定能在拆遷中拿到拆遷補(bǔ)償款。

2。分戶前已建好但符合農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃的，宣布無異議并辦理手續(xù)。

分戶前已建房但符合農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃的，經(jīng)集體批準(zhǔn)并公告無異議后，可按規(guī)定辦理相關(guān)土地使用手續(xù)，并依法確認(rèn)確權(quán)登記。這樣的“一戶多房”在拆遷時(shí)可以得到合理的拆遷補(bǔ)償。

3。由于歷史原因的傳承，形成了一個(gè)多房一族。

對已經(jīng)擁有宅基地的村集體成員、非村集體成員或者城鎮(zhèn)居民，可以按照有關(guān)規(guī)定確認(rèn)繼承該房屋取得的農(nóng)村宅基地權(quán)利。但宅基地的使用權(quán)不能繼承，地上的房屋可以作為農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)繼承?！薄暗嘏c屋”是繼承先人遺產(chǎn)形成的?？梢源_認(rèn)宅基地的權(quán)利。在拆遷方面，被拆遷人完全可以要求多套房屋的補(bǔ)償。眾所周知，宅基地只能在村集體內(nèi)部出售，不能賣給城鎮(zhèn)居民。因?yàn)檎亟ǚ可暾執(zhí)爆?，而且審批下來也很難，所以很多人都會(huì)花高價(jià)買，這種情況也是合法的，也可以正常確認(rèn)權(quán)利。當(dāng)然，在拆遷過程中也可以獲得合理合法的補(bǔ)償。

四、農(nóng)村宅基地拆遷補(bǔ)償新標(biāo)準(zhǔn)（民法典關(guān)于宅基地拆遷）

：

“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏?！睂τ谵r(nóng)民朋友來說，居有所住、居有所安都是他們的殷切期盼。當(dāng)涉及到農(nóng)村集體土地征收時(shí)，農(nóng)民朋友的宅基地能獲得怎樣的補(bǔ)償?我們先來看一則案例。

案情簡析：

溫州市A村有王某某等十幾戶村民，他們的村宅基地被征收，但是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)卻匪夷所思。對于在宅基地上有房子的村民，甚至只是蓋有簡易牲口棚的村民拿到的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可以達(dá)到幾千元一平米，但是，對于沒有在宅基地上蓋房子的村民，卻只能拿到幾百元一平米的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，兩者的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相差有幾十倍，王某某等村民認(rèn)為很不公平，找到在明律師進(jìn)行法律咨詢，問題如下。

法律分析：

一、農(nóng)村宅基地磚瓦房被征收，能拿到補(bǔ)償款嗎？

我們必須明確的一點(diǎn)是，“保障原有生活水平不降低，長遠(yuǎn)生活有保障”這一基本原則是法律規(guī)定的，也就是說，老百姓的房屋被征收后，必須要拿到補(bǔ)償款，否則就會(huì)出現(xiàn)越拆越窮的局面。

二、已經(jīng)確定農(nóng)村宅基地磚瓦房被征收可以拿到補(bǔ)償款，那么能拿多少呢？

這是農(nóng)民朋友最關(guān)心的一個(gè)問題。磚瓦房的補(bǔ)償主要包括以下幾個(gè)部分：

第一部分就是房屋重置價(jià)補(bǔ)償。也就是說，我們在當(dāng)下的物價(jià)水平下建造這樣一幢房屋，需要多少建房所需材料成本與人工成本?

第二部分是宅基地價(jià)值的補(bǔ)償。我國法律規(guī)定，土地所有包括國家所有和集體所有，換言之，宅基地的所有權(quán)并不屬于農(nóng)民，但是卻不妨礙農(nóng)民享有對宅基地的補(bǔ)償。宅基地補(bǔ)償?shù)膯蝺r(jià)依據(jù)的是當(dāng)?shù)卣倬W(wǎng)發(fā)布的征地片區(qū)綜合地價(jià)。

第三部分是搬遷費(fèi)，也就是搬家所需要的費(fèi)用，主要包括可移動(dòng)設(shè)備的搬遷費(fèi)和不可移動(dòng)設(shè)備的搬遷費(fèi)。對于可移動(dòng)設(shè)備的搬遷費(fèi)通常以當(dāng)?shù)刎浳镞\(yùn)輸、設(shè)備安裝市場價(jià)格為基準(zhǔn)。對于不可移動(dòng)設(shè)備的搬遷費(fèi)，如果因搬遷造成無法恢復(fù)使用確需報(bào)廢的，按照重置價(jià)結(jié)合折舊程度確定。

第四部分是過渡安置費(fèi)，也就是從原來房子里搬出，在過渡期間的住房費(fèi)用也需要補(bǔ)償。補(bǔ)償方式為提供安置房用于居住，也可以補(bǔ)償安置費(fèi)。如果提供安置房，安置房面積、位置等如何確定?如果提供過渡費(fèi)，過渡費(fèi)是多少?這些問題既要考慮人數(shù)、原有房屋面積，又要結(jié)合當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)，綜合考慮確定。

三、宅基地能繼承嗎？

首先需要明確的一點(diǎn)是，宅基地是不能繼承的，因?yàn)槲覈恋夭⒉粴w個(gè)人所有。但是村民對村集體所有的宅基地是有使用權(quán)的，可以向村集體申請宅基地，經(jīng)批準(zhǔn)后可以直接取得被繼承房屋的宅基地使用權(quán)。一般宅基地上面都已經(jīng)建有住宅，雖然農(nóng)民對宅基地沒有所有權(quán)，但是對自己建造的房屋是有所有權(quán)的，該房屋繼承人可以進(jìn)行繼承。我國法律明確規(guī)定了“地隨房走”原則，也就是房子歸誰，地就歸誰使用。所以雖然宅基地不能繼承，但是房屋可以繼承，繼承房屋后，房屋所占的土地也可以繼續(xù)使用。

律師支招：

通過上面的法律分析不難看出，如果農(nóng)民朋友想拿到一個(gè)比較滿意的補(bǔ)償結(jié)果，那就離不開對法律專業(yè)知識(shí)的把握以及證據(jù)的收集。在民告官的官司中，不可否認(rèn)的是，百姓常常處于弱勢地位，因此建議及時(shí)找律師介入案件，把握最佳機(jī)會(huì)進(jìn)行維權(quán)，從而獲取一個(gè)滿意的補(bǔ)償結(jié)果。

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來源：頭條-農(nóng)村宅基地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，一戶多宅和違建能否得到賠償，農(nóng)村拆遷一宅多戶如何處理

投稿：葛樂

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