一、購房人拆遷補償,購房消費者與被拆遷人權(quán)利的沖突問題

房屋拆遷涉及老百姓的切身利益，被拆遷人屬于弱勢的、被動的群體，法律應(yīng)當重點保護被拆遷人的利益?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《商品房解釋》）第7條規(guī)定，拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人的，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應(yīng)予支持。從該規(guī)定可以推知，被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，其基于安置協(xié)議而取得對約定的安置房屋所有權(quán)的請求權(quán)，并非一種純碎的債權(quán)，而是對其原有房屋所有權(quán)的權(quán)利延伸，至少具有物權(quán)性質(zhì)。根據(jù)房屋性質(zhì)的不同，被拆遷人的房屋可分為住宅用房和商業(yè)用房。商業(yè)用房所有權(quán)人的主要目的是利用該房屋進行經(jīng)營，而住宅房屋所有權(quán)人的主要目的是以該房屋滿足其居住的基本生活需要。被拆遷的住宅房屋所有權(quán)人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，與購房消費者購買商品房的目的一樣，都是為了滿足其居住需要的基本生存利益，因此，住宅房屋的被拆遷人的安置權(quán)與購房消費者權(quán)利均屬于基本生存權(quán)范圍，應(yīng)受到同等的保護。當購房消費者與住宅房被拆遷人的權(quán)利發(fā)生沖突時，應(yīng)分別不同情況處理：

1、拆遷人與被拆遷人簽訂產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償安置協(xié)議，就安置房屋的坐落、面積等進行具體約定后，拆遷人將同一房屋出售給購房人的，由于拆遷協(xié)議對標的房屋的安置時間上先于房屋買賣合同對房屋的出售，被拆遷人就明確具體的標的房屋享有的權(quán)利是原房屋所有權(quán)的延續(xù)，因此應(yīng)優(yōu)先保護被拆遷人對安置房屋的權(quán)利，此時應(yīng)適用《商品房解釋》）第7條的規(guī)定。

2、出賣人將標的房屋出售后，又就該房屋與被拆遷人簽訂安置協(xié)議的。

（1）如果房屋買賣合同已經(jīng)登記，由于登記具有對抗第三人的效力，且買賣合同成立在前，應(yīng)保護購房消費者的權(quán)利。

（2）如果房屋買賣合同未為登記，應(yīng)分別情況處理：被拆遷人已入住的，由于入住的行為表明拆遷人已經(jīng)履行拆遷協(xié)議的房屋交付義務(wù)，被拆遷人已接受交付并對房屋為占有使用，應(yīng)優(yōu)先保護已入住的被拆遷人；購房消費者已入住的，同理應(yīng)優(yōu)先保護購房消費者，此時不宜適用《商品房解釋》）第7條的規(guī)定；均未入住的，基于雙方均無權(quán)利的外觀顯征以及權(quán)利優(yōu)先保護的法定性，應(yīng)按照合同有效成立的時間順序，優(yōu)先保護合同成立在先的權(quán)利人。

二、購房者在商品房拆遷時如何維權(quán)？

商品房拆遷的賠償包括房屋補償費、周轉(zhuǎn)補償費和獎勵性補償費，其中房屋補償費按結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔計算，周轉(zhuǎn)補償費根據(jù)臨時居住條件劃檔，獎勵性補償費由當?shù)卣鶕?jù)實際情況確定，拆建單位必須嚴格執(zhí)行。

法律分析

商品房拆遷的賠償如下：

1.房屋補償費，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔，按平方米單價計算；

2.周轉(zhuǎn)補償費，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼；

3.獎勵性補償費，由當?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實際情況和國家有關(guān)法律政策加以確定，拆建單位必須嚴格執(zhí)行，不得任意更改。

拓展延伸

購房者應(yīng)該如何保護自己的權(quán)益在商品房拆遷過程中？

在商品房拆遷過程中，購房者應(yīng)該采取一系列措施來保護自己的權(quán)益。首先，購房者應(yīng)該詳細了解相關(guān)法律法規(guī)，了解自己的權(quán)益和義務(wù)。其次，購房者可以與其他受影響的業(yè)主聯(lián)合起來，形成維權(quán)團隊，共同爭取合理的補償和安置方案。此外，購房者還可以尋求專業(yè)律師的幫助，咨詢法律意見，并代表購房者參與協(xié)商和談判。同時，購房者應(yīng)保留相關(guān)證據(jù)和文件，如購房合同、付款憑證等，以便維權(quán)時提供證據(jù)。最重要的是，購房者應(yīng)保持冷靜和理性，避免情緒化的行為，以便更好地維護自己的權(quán)益。

結(jié)語

在商品房拆遷過程中，賠償方案包括房屋補償費、周轉(zhuǎn)補償費和獎勵性補償費。購房者應(yīng)了解相關(guān)法律法規(guī)，與其他業(yè)主合作維權(quán)，尋求專業(yè)律師的幫助，并保留相關(guān)證據(jù)。保持冷靜和理性是維護權(quán)益的關(guān)鍵。

法律依據(jù)

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應(yīng)當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

三、解決房屋拆遷引發(fā)的爭議

行政或司法強制是對于未搬遷的被拆遷人或房屋承租人的處理方式，行政強制由拆遷管理部門提請公安部門強制拆遷，司法強制由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。在實施強制拆遷前，拆遷人應(yīng)當辦理證據(jù)保全。兩種強制方式只能選擇一種，并且必須慎重考慮。

法律分析

行政或司法強制

(一)行政強制：被拆遷人或者房屋承租人在行政裁決書規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由拆遷管理部門提請公安部門強制拆遷。

(二)司法強制：被拆遷人或者房屋承租人在裁決書規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。實施強制拆遷前，拆遷人應(yīng)當就被拆除房屋的有關(guān)事項，向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。行政強制或司法強制只能選一種。房屋拆遷管理部門提請或申請強制拆遷，必須非常慎重。

拓展延伸

化解房屋拆遷糾紛的有效策略

化解房屋拆遷糾紛的有效策略可以從多個方面入手。首先，建立有效的溝通渠道和平臺，使拆遷雙方能夠充分表達各自的意見和關(guān)切，促進對話和理解。其次，依法依規(guī)進行拆遷程序，確保程序的公正和透明，避免產(chǎn)生不必要的爭議。同時，注重社會穩(wěn)定和公眾參與，通過開展聽證會、座談會等形式，讓各方利益相關(guān)者參與決策過程，提高決策的合法性和公信力。此外，加強補償和安置政策的公平性和合理性，確保被拆遷戶的合法權(quán)益得到充分保障。最后，建立有效的監(jiān)督機制，及時解決糾紛和投訴，確保拆遷過程的順利進行。綜上所述，通過以上策略的綜合運用，可以有效化解房屋拆遷糾紛，實現(xiàn)公平、公正、和諧的拆遷過程。

結(jié)語

在化解房屋拆遷糾紛中，行政或司法強制是兩種可選的方式。行政強制要求拆遷管理部門向公安部門提請強制拆遷，而司法強制則要求房屋拆遷管理部門依法向人民法院申請強制拆遷。在選擇強制拆遷方式時，必須慎重考慮。為有效化解糾紛，建議建立溝通渠道、依法程序、社會穩(wěn)定、公眾參與和公平補償?shù)炔呗缘木C合運用。通過這些措施，可以實現(xiàn)公平、公正、和諧的拆遷過程。

法律依據(jù)

《人民調(diào)解法釋義》第二十六條人民調(diào)解員調(diào)解糾紛，調(diào)解不成的，應(yīng)當終止調(diào)解，并依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，告知當事人可以依法通過仲裁、行政、司法等途徑維護自己的權(quán)利。

四、房屋拆遷中權(quán)屬爭議的情形

實踐中，拆遷中的產(chǎn)權(quán)爭議一般有以下情況：

1.原房屋產(chǎn)權(quán)人死亡后，繼承人未辦理繼承及析產(chǎn)手續(xù)的房屋，在拆遷開始時繼承人要求繼承和析產(chǎn)的;

2.聯(lián)合建設(shè)的房屋，雖經(jīng)有關(guān)部門批準建設(shè)，但聯(lián)合建設(shè)的當事人未能就聯(lián)合建設(shè)的房屋的產(chǎn)權(quán)進行約定，或者雖有約定但雙方當事人仍然有爭議的;

3.一方當事人雖然已經(jīng)取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，但他方當事人已經(jīng)明確提出產(chǎn)權(quán)主張(這種產(chǎn)權(quán)主張一般情況下應(yīng)當是向法院提起民事或者行政訴訟，明確提出產(chǎn)權(quán)的訴訟請求);

4.已經(jīng)建成的房屋未取得產(chǎn)權(quán)證書，當事人各方主張房屋產(chǎn)權(quán)的;

5.因房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的過程中出現(xiàn)若干問題，造成產(chǎn)權(quán)發(fā)生爭議的;

6.因歷史上落實私房政策問題導(dǎo)致的產(chǎn)權(quán)爭議;

7.其他產(chǎn)權(quán)爭議的情形。

如果產(chǎn)權(quán)有爭議的房屋已經(jīng)發(fā)生拆遷，但一方當事人對拆遷結(jié)果不服，也可以通過以下方式維護權(quán)益：

1.拆遷人已經(jīng)與一方當事人簽訂拆遷協(xié)議的，主張產(chǎn)權(quán)的一方當事人可以直接請求人民法院判決宣告拆遷協(xié)議無效;

2.房屋產(chǎn)權(quán)主管部門在產(chǎn)權(quán)爭議的解決期間已經(jīng)作出拆遷裁決，將拆遷補償款裁決給一方當事人的，另一方當事人可以向人民法院提起拆遷裁決的行政訴訟，請求人民法院判決撤銷該裁決;

3.如果房屋產(chǎn)權(quán)主管部門批準的拆遷人關(guān)于拆除產(chǎn)權(quán)有爭議之房屋的拆遷方案侵害當事人的合法權(quán)益的，任何一方當事人均可以請求人民法院判決撤銷房屋拆遷主管部門批準的拆遷補償方案，并可以請求人民法院判決房屋拆遷主管部門重新作出具體行政行為;

4.如果拆遷主管部門未能依照法律規(guī)定組織拆遷人勘察被拆除房屋，未進行證據(jù)保全公證的，任何一方當事人均可以請求人民法院以房屋拆遷主管部門違反法定程序為由判決撤銷拆遷主管部門作出的批準拆遷產(chǎn)權(quán)有爭議房屋的行政行為。

五、面對城市房屋拆遷，了解這些法律條款有助于維護權(quán)益

房屋拆遷前期律師工作的主要要點是：1.調(diào)查和論證拆遷準備工作，了解拆遷單位的能力和房屋情況；2.充分了解被拆遷人的情況，包括身份、房屋面積和權(quán)屬狀況；3.對拆遷范圍和規(guī)模進行調(diào)查和論證，以確定拆遷的可行性。房屋拆遷前期律師工作的重點是調(diào)查和論證，以確保拆遷的可行性和合理性。房屋拆遷前期律師工作包括調(diào)查拆遷單位能力和房屋情況，了解被拆遷人情況，以及確定拆遷范圍和規(guī)模的可行性。

法律分析

一、在房屋拆遷前期階段的律師工作

第一、做好拆遷準備的調(diào)查、論證工作。

在房屋拆遷的準備階段，律師在深入了解房屋拆遷單位實施拆遷的能力以及要拆遷的房屋情況等。有時有些房屋拆遷單位相位自已的能力，對困難估計不足往往未經(jīng)充分論證就申請拆遷，日后拆遷工作舉步維艱時又垂頭喪氣，怨言滿腹。因此，要對拆遷單位是否具備實施的各種條件和能力進行了解，以便幫助該單位作出決策。

對被拆遷人的情況要作充分進行了解，被拆遷人往往涉及各個階層，身份也五花八門，房屋的面積及權(quán)屬狀況也會十分的復(fù)雜。近期，本人的服務(wù)的拆遷單位拆遷在地上某中央直屬機關(guān)的房屋，其談判過程十分的艱難，但當初申請拆遷時并沒有料到如此大的難度。因此，拆遷哪些房屋必須要對被拆遷人的情況進行調(diào)查并論證其可行性，合理確定拆遷的范圍和規(guī)模。

拓展延伸

城市房屋拆遷的法律程序和注意事項

城市房屋拆遷涉及復(fù)雜的法律程序和需要注意的事項。首先，拆遷必須依法進行，相關(guān)程序包括征地、評估、補償和安置等環(huán)節(jié)。拆遷方必須提供合法的拆遷通知，并與房主或租戶協(xié)商補償事宜。在此過程中，房主或租戶有權(quán)要求合理的補償和安置安排。此外，拆遷方還應(yīng)確保拆遷過程中的安全和環(huán)境保護。房主或租戶在面臨拆遷時，應(yīng)及時咨詢專業(yè)律師，了解自己的權(quán)益和法律保護。最重要的是，雙方應(yīng)保持溝通和協(xié)商，以達成公平、合理的解決方案。

結(jié)語

在房屋拆遷前期階段的律師工作至關(guān)重要。律師需要深入了解拆遷單位的實施能力和房屋情況，以幫助單位做出決策。對被拆遷人的情況也需要充分了解，以解決各種身份和權(quán)屬復(fù)雜的問題。拆遷涉及復(fù)雜的法律程序和事項，必須依法進行，并確保補償和安置合理。溝通和協(xié)商是關(guān)鍵，雙方應(yīng)保持良好的互動，以達成公平、合理的解決方案。

法律依據(jù)

國有土地上房屋征收與補償條例：第五章 附 則 第三十五條 本條例自公布之日起施行。2001年6月13日國務(wù)院公布的《城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。本條例施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理，但政府不得責(zé)成有關(guān)部門強制拆遷。

國有土地上房屋征收與補償條例：第三章 補 償 第二十七條 實施房屋征收應(yīng)當先補償、后搬遷。

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應(yīng)當在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動。

國有土地上房屋征收與補償條例：第三章 補 償 第十九條 對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當向社會公開征求意見。

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投稿：穆靈欣

內(nèi)容審核：趙雪玲律師