一、玉泉路11號院拆遷,儲蓄型投資購房人頻現(xiàn)低開樓盤

現(xiàn)場調(diào)查，近期非“剛需”買家數(shù)量上升，在數(shù)個在售樓盤中占據(jù)相當比例———拉動內(nèi)需“十項措施”、契稅減免政策、接連降息舉動……國家一系列利好措施連續(xù)出臺，觀望堅冰松動漸融，北京樓市暖意乍現(xiàn)，部分購房的剛性需求借此得到了釋放。但國家鼓勵消費信號既出，激發(fā)的是否僅為“剛需”？筆者在近日的走訪觀察中發(fā)現(xiàn)，這一輪調(diào)整中激發(fā)的不僅僅是剛需人群，還包括了儲蓄型投資購房人?！袷袌觥穹恰皠傂琛敝脴I(yè)者數(shù)量上升低總價及單價低開項目受青睞近日，在朝青板塊青年工社項目現(xiàn)場，筆者與看房人交流間發(fā)現(xiàn)了不少“非剛需”置業(yè)者?！?7-82平方米買一層送一層，毛坯房14000元，我覺得總價上能接受?！币晃滑F(xiàn)場簽約者表示，他對這里青睞的原因是打算未來“靈活使用”，“商住兩用的房，長期投資開個公司就比較合適了，”他表示。而現(xiàn)場同樣心態(tài)的人大約占到一半。筆者同時發(fā)現(xiàn)，因低總價被吸引來的年輕人群，多數(shù)竟也出于自住投資“一房多用”考慮。此般景象絕非個例。筆者走訪數(shù)個樓盤后發(fā)現(xiàn)，近期在短時間內(nèi)引來“搶購”的熱銷樓盤東四環(huán)百子灣金都心語、京西玉泉路遠洋沁山水、廣渠路首城國際等，儲蓄型投資置業(yè)人群均占到一定數(shù)量，且有一次性全款購買兩套者。而以上幾處樓盤的共有特征是低于周邊數(shù)千元入市。以金都心語為例，在11月22日開盤當天僅售8800元/平方米，周邊一手房均價14000元/平方米；遠洋沁山水開盤均價11000元/平方米，與周邊房價差額超過2000元?！霸凇唐谡{(diào)整，長期看好’的大形勢下，金都心語這樣價格‘見底’的小戶型樓盤對部分手有余錢的買家，無疑是個好選擇?！苯鸲己汲菭I銷策劃經(jīng)理劉江表示，隨著樓市整體有所回暖，剛需及非剛需購買人群都在上升之中。而在立水橋附近的某精裝商住兩用現(xiàn)房售樓處，銷售人員也向筆者透露，在他接待的購房簽約人當中，明確表示了“非一套房”的購買者已逾半數(shù)。●分析●原因：房產(chǎn)購置成目前投資保、增值最佳途徑近期樓市儲蓄型投資置業(yè)者有所上升，在很大程度上出自房產(chǎn)投資的相對穩(wěn)定性。隨著股市等其余投資方式紛紛“出局”，房產(chǎn)購置成了目前投資保、增值的最佳甚至唯一途徑，因為并無更好渠道可以把手中的余錢交付出去。北京中原總經(jīng)理李文杰在對“一房多用”增多現(xiàn)象接受采訪時表示，房產(chǎn)投資人可分為兩類，一類是炒買炒賣型的純粹投資客，這類人群在當前的市場狀況下大舉買入的可能性甚小；另一類則為儲蓄型投資置業(yè)者，他們要么是從自住、投資“一房多用”的長遠角度考慮，要么是為房屋升級換代著想，打算“以小換大”、提高生活品質(zhì)。而兩類人群有著根本不同。他認為，人人對“底”都有個預期，但由于不同的人對于房價底部的認識不同，不少投資型購房人在樓盤價格一旦達到他們預期的時候，就會看好形勢“提前入場”，出手購買。這個預期往往是低于此前價格或所在區(qū)域均價15%-20%的在售樓盤，一旦價格跌出15%-20%，他們就會出手。在李文杰看來，到2009年春節(jié)前房價雖還有一定減價空間，但余地并不大，所以面對一些低價入市樓盤，當前不失為較好的買入時機。而在近期熱銷樓盤珺峰的現(xiàn)場，購房人袁先生大概能概括一部分投資型置業(yè)者的心理。他在交流中引用股神巴菲特名言，巧妙回應筆者“為什么要現(xiàn)在投資”的疑問：“在別人貪婪時恐懼,在別人恐懼時貪婪?！敝Γ哼B續(xù)降息下鼓勵消費李文杰同時表示，盡管當前市場的觀望仍源于人們對政府政策的種種期待，但一系列利好已經(jīng)出臺，政府目前不僅是在“救房地產(chǎn)的市”，而是刺激整個經(jīng)濟環(huán)境的投資與消費，特別是連續(xù)的降息舉措，明顯意在鼓勵個人拿出銀行的錢來消費?！罢雠_一系列降息措施，鼓勵消費的信號很強烈?！苯鸲己汲菭I銷策劃經(jīng)理劉江表達了同樣觀點?！褡邉荨衿诖嘈盘柾顿Y儲蓄型置業(yè)者數(shù)量或?qū)⒗^續(xù)上升中房協(xié)副秘書長何琦在接受采訪時表示，當前在一系列措施之下，無論是剛性自住型置業(yè)、又或者投資改善型購房，政府都是希望刺激人們?nèi)ハM，拉動整個經(jīng)濟增長。在住房供應量不足時，對于“一房多用”的投資需求會加以抑制，反之則會鼓勵。即便當前有外資借機進入抄底的傳言，也是充分表明了他們對中國市場的信心，而面對投機行為的可能出現(xiàn)，政府會采取有力的相關措施應對。他同時表示，目前政策的力度依舊不夠，期待政府、特別是北京市政府有更多利好信號釋放出來，那么，未來投資儲蓄型置業(yè)者的數(shù)量或可隨之繼續(xù)上升。

一、怎么防范商品房認購書風險

（一）訂立商品房認購書前需要注意的相關事項：

這個階段，雖不需要訂立合同，但做好足夠的準備，對防范風險也是非常必要的。購房者在這個階段必須做好兩項前期工作，具體如下：

1、購房者必須考慮清楚，決定購買將要預訂的商品房。

購房者在決定購買該商品房之前，應做一些必要的調(diào)查和咨詢工作。調(diào)查的內(nèi)容應包括：開發(fā)商的信譽和實力，其他條件類似樓盤與你看中的樓盤的價格、區(qū)位、戶型、環(huán)境比較，還有該開發(fā)項目的一些基本情況。

2、購房者應積極爭取不與開發(fā)商訂立商品房認購書。

通過前一項準備工作，購房者已經(jīng)基本了解了該商品房屋的部分情況，確定了該商品房的可購買性，訂立商品房認購書，對購房者確實沒什么益處，而且還會為購房者帶來風險。對這樣一個無益的合同，購房者還是能不簽就不簽為好。

3、購房者應掌握必要的法律知識應對買房。

購房者應在簽訂合同時考慮清楚再簽約。而購房者怎樣考慮清楚，只能依據(jù)相關法律知識。

（二）訂立商品房認購書時需要注意的相關事項：

找出風險，針對風險，預備解決方案，與開發(fā)商協(xié)商訂立合同。

（三）訂立商品房認購書后需要注意的相關事項：

1、分析當前形勢，分析風險及問題所在。

2、對因顯失公平等原因而購房者不滿意的商品房認購書，購房者可采用以下方法解決：

（1）與開發(fā)商協(xié)商，訂立補充協(xié)議；

（2）向人民法院起訴，撤銷該協(xié)議。

二、樓市調(diào)控有儲備政策

繼國土部明確表態(tài)樓市調(diào)控仍有儲備政策后，在昨日舉行的全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議上，住建部部長姜偉新表示，將繼續(xù)堅定不移地加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，會同有關部委儲備調(diào)控政策。業(yè)內(nèi)人士預判，所謂儲備政策可能包括提前出臺房地產(chǎn)稅、上調(diào)房地產(chǎn)項目資本金、預售制度改革、暫停房地產(chǎn)開發(fā)貸、商品房限價令等。

姜某新表示，明年要繼續(xù)著力遏制投資投機性購房，繼續(xù)嚴格實行差別化的住房信貸稅收政策。一些熱點城市要繼續(xù)嚴格執(zhí)行住房限購措施。在支持自主性、改善性需求的同時，要想盡一切辦法抑制投資投機性購房，重點對房價上漲過快、住房供應緊張的城市進行監(jiān)測。穩(wěn)定房價是地方政府特別是市政府的重要職責，明年住建部將會同監(jiān)察部適時對省市人民政府穩(wěn)定房價工作進行考核，對政策落實不到位、工作不得力的進行約談，直至追究責任。

所謂儲備政策，房地產(chǎn)稅肯定是頭一個。上海某地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，開征房產(chǎn)稅既可為地方政府帶來穩(wěn)定的稅收收入，改變其對土地財政的依賴，又可以遏制樓市投機，從而起到穩(wěn)定房價的作用。不過房產(chǎn)稅仍存在很大爭議，故出臺也沒有一個明確的時間表。

而北京某地產(chǎn)三級市場部研究總監(jiān)張某偉則認為，北京市從今年12月1日起實行的《商品房預售資金監(jiān)督管理暫行辦法》以及浙江等地出臺相關舉措已為商品房預售制度改革埋下了伏筆。國家會不會出臺相關政策用以加強對開發(fā)商的監(jiān)管力度雖是未知數(shù)，但可以肯定地是實施相關改革的基礎條件已經(jīng)具備。

除了上述兩點，在本輪調(diào)控中，部分地區(qū)和城市實行的商品房限價令未來也有望推廣開來?，F(xiàn)在部分一線城市通過預售許可證來對商品房預售價格漲幅進行嚴格限制，有些地區(qū)每期漲幅超過10%就不給發(fā)證，這有利于控制開發(fā)商通過制造多次開盤推高房價。21世紀不動產(chǎn)高級分析師齊凡告訴記者，此前有媒體報道稱有關部委正著手制定相關管理辦法，根據(jù)該辦法，價格主管部門將可以對房價進行直接行政調(diào)控。不過這是非常時期的非常手段，不得已而為之。

三、買房者需警惕十二大購房陷阱

一套房子也許是許多人一輩子最大的投資，也是一輩子的希望，它的任何小事對購房人來說都是大事。當面積縮水、虛假廣告、延期交房、私改規(guī)劃等讓購房人吃虧上當?shù)氖鲁蔀槌B(tài)，我們需要知道，在實踐中開發(fā)商到底設置了哪些陷阱？還有哪些新的陷阱需要我們?nèi)プR破？

以下列出了12種購房陷阱，通過大家對買房陷阱的爆料及專業(yè)人士的解讀，給正跋涉在買房路上的網(wǎng)友一個提醒與參考，同時希望每個購房者買房過程都能一帆風順！

1、精裝修陷阱

市場中出現(xiàn)了越來越多的精裝修/全裝修房，但是開發(fā)商并不在合同中明確寫明裝修及配套設施所使用的材料品牌和標準，此種情況下，經(jīng)常是開發(fā)商逃避責任，或讓裝修公司直接與購房者簽訂獨立的裝修合同，在出問題時一推了之。

2、私改規(guī)劃陷阱

開發(fā)商在建設項目的過程中，擅自更改規(guī)劃，如小區(qū)綠化變更、原有的沿街會所和物管用房都將用作商鋪經(jīng)營、承諾的幼兒園消失、外立面材料私自變更等等。

3、以奧運為借口延遲交房

以奧運為借口延遲交房：對2008年收房的業(yè)主來說，由于有了奧運變得特別起來。很多開發(fā)商借奧運的名義延期交房，并已不可抗力因素做借口，企圖逃避責任。

4、承諾縮水

業(yè)主在買房時，開發(fā)商尤其是置業(yè)顧問會承諾很多優(yōu)勢，但后期又不能如期履行。待購房人發(fā)覺現(xiàn)實與開發(fā)商所說不一致時，開發(fā)商會以此承諾并無書面說明等各種理由搪塞過去。而這時即使購房者準備訴諸法律武器也因口說無憑而喪失主動權。如購房人買房時被售樓員承諾后期不會再降價，但購房人買房后卻慘遇項目大幅度降價，引發(fā)先期業(yè)主的激烈維權等。

5、信貸陷阱

房貸七折政策出臺后，業(yè)主翹首期待政策落到實處，但某些銀行或者拖延執(zhí)行時間、或增加了很多苛刻條件，增加實施難度，使得房貸七折大打折扣！本應早就執(zhí)行的政策遲遲不能落實，給那些期盼的購房者帶來只有無期的等待和茫然！銀行的誠信到底在哪？

6、樣板間陷阱

樣板間是開發(fā)商吸引消費者的門面，自然經(jīng)過了精雕細琢。但與實際的房子相比，有的樣板間悄悄變大，有的裝修產(chǎn)品被偷梁換柱，各種問題層出不窮，購房人需要擦亮雙眼。

7、廣告（包括沙盤、售樓書等）陷阱

為了賣掉房子，開發(fā)商往往會在售樓廣告中（包括沙盤、售樓書等）對項目做美好的描述，但對于這種承諾又不寫在合同里。結果當出現(xiàn)規(guī)劃變更、綠地變停車場、房屋底下有大水泵、道路開通遙遙無期等情況，買房人要求有一個說法時，開發(fā)商卻以規(guī)劃變更已經(jīng)通過規(guī)劃部門批準為由，推卸責任，或以合同約定不清搪塞，消費者一般很難得到補償。

8、內(nèi)部認購陷阱

內(nèi)部認購是指房地產(chǎn)開發(fā)商小規(guī)模、不公開地預售商品房。由于內(nèi)部認購的商品房價格相對較低，對那些買房人自然有吸引力。在此過程中，買房人認為自己得到了便宜，開發(fā)商也借此機會籌到了資金。然而，內(nèi)部認購的商品房是在開發(fā)商未取得《商品房預售許可證》的情況下銷售的，其銷售行為是不合法的，因此，一旦出了問題，購房者的合法權益往往無法受到法律的充分保障。這樣，買房人的投資就充滿了風險。

9、制造假象

在房子數(shù)量、戶型、朝向等的推出和價格的制定上做文章。開發(fā)商的做法是推出預售房屋總量的四分之一或三分之一，并且對所推出的單元進行精心搭配。通常是選最差的戶型和樓層先出手，這樣一方面可聲稱那些好的單元已經(jīng)名花有主，另一方面還可以避免這些丑女到最后待字閨中。

10、合同陷阱

一般情況下，開發(fā)商（售樓人員）會遞給客戶一份擬好的合同，合同會有許多空白的地方，有些地方是有待雙方確定后注入相關內(nèi)容的，而有些選擇性填寫處可能還空著。這時，購房者往往以為該說的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是這些空白處為開發(fā)商日后作弊提供了條件。

11、面積多退少補圈套及公用分攤面積欺詐

不良開發(fā)商一般會在最終面積核算中，和面積測繪單位串通一氣，增加你的公攤面積，讓套內(nèi)建筑面積縮水，最終的總面積增加且增加的幅度往往不突破3%。

12、交房陷阱

如延期交房、開發(fā)商證書不全、先簽文件后驗房、開發(fā)商大事化小、巧立名目亂收費等。

一、新房交房需要注意哪些事項？

1、看交房日期是否逾期

接到入住通知書后，首先應判斷開發(fā)商是否如期交房。若逾期交房，則應提出處理意見，并根據(jù)開發(fā)商的答復決定是否前往收房，按通知上約定的時間前往收房。建議大家不要在交房時間頭兩天去收房，因為在那兩天，同時來收房的人會很多，而陪同驗收房子的人不會有太多時間仔細的陪同你去看房子，建議往后推幾天比較好。

2、物業(yè)費不能亂

目前新建小區(qū)的物業(yè)都是有開發(fā)商選聘的物業(yè)管理公司來承管的，而且雙方之間會簽署《前期物業(yè)管理協(xié)議》。在買房者簽署購房合同時，可以要求開發(fā)商出示其與物業(yè)管理公司簽訂的協(xié)議，并且在購房合同中寫上約定的物業(yè)費相關事項。這樣即使收房時物業(yè)費上漲，買房人也可以憑借此條款向開發(fā)商討說法。

3、繳納契稅簽協(xié)議

契稅的繳納問題是開發(fā)商與業(yè)主之間容易產(chǎn)生分歧的地方，開發(fā)商會要求業(yè)主是按揭業(yè)主繳納契稅、交易手續(xù)費等相關費用，否則就不給業(yè)主辦理入住手續(xù)，原因是開發(fā)商在房產(chǎn)證沒下來之前要為按揭業(yè)主承擔階段性連帶保證責任。

而業(yè)主不愿繳納此項費用的原因多是怕開發(fā)商沒有上交挪用了。對此問題，解決辦法很簡單，業(yè)主與開發(fā)商簽訂一份協(xié)議，約定好雙方需要承擔的違約責任，約束對方即可。

4、先驗房再辦理手續(xù)

現(xiàn)在很多開發(fā)商都會先讓業(yè)主交完費、辦完手續(xù)再去驗房，這是一種違規(guī)的做法。業(yè)主有權要求先驗房再收房，驗房發(fā)現(xiàn)任何問題都可以寫在驗房單上，要求開發(fā)商簽收并予以解決。這樣就不怕開發(fā)商逃避責任了，也就不會產(chǎn)生以后因房屋質(zhì)量不過關而產(chǎn)生糾紛。

5、建議業(yè)主集體收樓

購買商品房的業(yè)主可以和其他購買此樓盤房屋的業(yè)主一起收房，以免自己什么都不懂被開發(fā)商忽悠。而且在人數(shù)足夠多的時候，大家還可以湊錢請個律師指導收房，不但掩去自身專業(yè)知識不足的缺陷，還能讓開發(fā)商重視起來。

6、遇配套問題先收房

房屋質(zhì)量問題分輕重，開發(fā)商承擔的責任也不同。若是房子主題質(zhì)量有問題，那么購房者有權要求開發(fā)商退房；若是房子只是掉灰、有細微的裂縫，那么業(yè)主可以要求開發(fā)商進行修補；若是房子的配套設施或是空氣質(zhì)量不過關，那么業(yè)主可以與開發(fā)商簽訂協(xié)議，先收房，然后開發(fā)商予以解決這些問題。

7、買房盡快收房

有些業(yè)主買房并不是為了自己住，而是要租出去賺租金。在這種情況下，若是買到房子有一些小小的質(zhì)量問題，購房者可以先算一下，是損失的租金多還是損失的修補費用多，若是租金損失遠大于后者，那么可以先收房租出去，再找開發(fā)商追究其違約責任。

四、投資型購房如何預防風險？

關鍵：地段交通配套設施房屋戶型

投資型置業(yè)常常因地產(chǎn)保值、增值功能性強等優(yōu)勢受到購房人的青睞。而投資型物業(yè)的開發(fā)商也宣傳其物業(yè)的投資回報率并承諾未來租金會令業(yè)主收獲頗豐。但是，開發(fā)商預測的未來租金往往并不代表投資者每月的凈得收益。在房屋租賃稅費下調(diào)之前，房屋出租的相關稅費超過20％，減去稅費后，再考慮到空置期，減去物業(yè)管理費，房屋裝修、家具家電折舊費后，房屋出租的凈收益就未必那么理想了。業(yè)主無奈之下，自然想到提高租金補回損失，但這樣一來，空置期更是無限期延長。

■投資房產(chǎn)先相看一番專業(yè)人士認為，2004年將是杭州投資型住宅集中放量的一年，小戶型樓盤更多地涌入市場，單身公寓及酒店式公寓也逐漸浮出水面。投資型住宅的快速上市，為投資客提供了前所未有的房產(chǎn)投資的大好環(huán)境。同時，奧運會的臨近為京城帶來更多生機和活力，外地、外籍人士將云集杭州。京城人氣的驟升將帶動房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，房屋租賃市場的表現(xiàn)因流動人口數(shù)量的增大而更為突出，加之房屋租賃稅費下調(diào)的政策利好，使投資客對于投資型住宅的回報信心更強，這將使京城的房產(chǎn)投資熱潮再一次達到新的高度。房屋租賃稅費的下調(diào)，也間接為投資型置業(yè)帶來了更多生機。

■投資型樓盤四注意投資型樓盤需注意以下四方面：

首先是地段。同樣是地段，投資型住宅和自住型住宅對地段的選擇是不一樣的，買投資型住宅比較注重地段的商業(yè)氣氛，如周邊是否有寫字樓、商務區(qū)，是否有強大的租房需求市場支持。一個地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展，對物業(yè)的需求非常大，正如杭州國貿(mào)商圈對京東物業(yè)的影響，IT業(yè)對中關村地區(qū)的物業(yè)帶動作用，都為該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)帶來巨大的需求潛力。

其次是交通。現(xiàn)代城市的發(fā)展，交通體系是經(jīng)濟發(fā)展的命脈。公路、地鐵、主干道通往機場、市區(qū)的距離，都是人們選擇物業(yè)時十分關注的。

再次是配套設施。周邊的商業(yè)配套設施、物業(yè)自身配套設施，是人們選擇物業(yè)時考慮的一個重要因素。完善、成熟的配套反映一處物業(yè)的生命力，能堅定人們的潛在購買信心，是未來升值的不可或缺的重要條件。

最后是房屋戶型。作為投資買房，對于戶型的考慮必不可少。如果買房是為了日后出租，不宜購買戶型過大的房子，否則不利于以后變現(xiàn)?！鏊愫猛顿Y回報率防止盲目投資對于投資客而言，投資收益比較客觀的算法是按照時間段劃分出租年份，將收入和支出相除進行計算。收入就是出租所得的租金，支出包括首付款、銀行按揭的月還款、裝修費用、物業(yè)費、供暖費、車位費、中介費等等。

還有一個成本也沒有加進去，就是將你的投資款存入銀行或者進行其他投資帶來的機會成本，如果將這些都算進去，投資回報率可能還會更低。所以有些樓盤宣稱自己的投資回報率達到50％以上的算法是一種片面的算法，將投資回報率算高是很簡單的，投資類業(yè)主在計算自己的房屋投資回報率的時候必須要將上述這些因素都考慮進去。

■投資如何預防風險首先，調(diào)查該地區(qū)住宅的總體規(guī)模。杭州的住宅品種較多，有高檔外銷公寓、別墅、普通商品房以及經(jīng)濟適用房等，投資人可以有較大的選擇范圍，但要考慮，如果一個區(qū)域的某一類居住物業(yè)被過度開發(fā)將會導致空置率的上升，影響未來的租金回報。其次，了解租賃消費水平。由于投資回報以租金收入為主，因此，未來租賃的目標群體將是投資人重點考慮的對象，他們租房支出的消費水平?jīng)Q定著租金價格的高低，關系到投資是否能盡快收回。再次，銀行的貸款利率水平。一般來說，利率較低的時候，房地產(chǎn)的交易成本低，適合房地產(chǎn)投資；而利率較高時，成本與費用也高，導致物業(yè)不易出租或出售。最后，請教投資專家?guī)兔?。個人投資者可以求助于市場上從事房地產(chǎn)投資咨詢顧問較久的資深人士及專業(yè)公司，利用他們在市場上多年的經(jīng)驗和豐富的專業(yè)知識，降低投資風險，得到預期的回報。

一、產(chǎn)權式酒店的概念

產(chǎn)權式酒店是指由個人投資者買斷酒店客房的產(chǎn)權，即開發(fā)商以房地產(chǎn)的銷售模式將酒店每間客房的獨立產(chǎn)權出售給投資者。每一套客房都各自擁有獨立的房屋產(chǎn)權，投資者如購買商品房一樣投資置業(yè)。投資者通常將客房委托給酒店管理公司經(jīng)營，獲取投資經(jīng)營回報以及該物業(yè)的增值，每年還獲得酒店管理公司贈送的一定期限的免費酒店入住權，并且可以通過度假交換平臺和其它業(yè)主進行度假交換。其實質(zhì)就是迎合普通老百姓的不動產(chǎn)投資理財需求。產(chǎn)權酒店商業(yè)模式和國外的權益性房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)有限合伙企業(yè)較類似，都是為了幫助大眾投資者共同參與大型經(jīng)營型住宿業(yè)房地產(chǎn)的投資行為，目的是獲得房地產(chǎn)增值和經(jīng)營收益。

產(chǎn)權式酒店只是一個概念，是指由眾多普通投資者購買酒店物業(yè)項目中的一間或多間客房的一種投資模式，并不是指某單一類型的酒店住宿產(chǎn)品。目前市場上出現(xiàn)的產(chǎn)權酒店的市場定位主要是為各類商務旅游、旅游觀光和休閑度假旅游者提供住宿服務，是指分布在商務和旅游城市、旅游風景區(qū)、旅游度假區(qū)的各類以投資經(jīng)營為主要目的的旅游星級酒店、全套房酒店、公寓式酒店、度假酒店、服務式公寓、主題酒店（或精品酒店）、經(jīng)濟型酒店。

五、降低買房投資風險

據(jù)國家統(tǒng)計局的資料顯示目前中國城鄉(xiāng)居民的儲蓄余額已達7．2萬億元人民幣，美元811億元，手中現(xiàn)金1萬億元，各種有價證券1萬億元，居民手中可支配金融資產(chǎn)總計達10萬億元左右。居民手中的余錢多了，就會考慮投資。不同的人會考慮不同的投資方向或投資重點，有的投向證券市場，有的投向其它領域。其中有一部分人將投資房產(chǎn)作為重點投資方向。據(jù)資料顯示，目前北京房地產(chǎn)市場商品房的成交量中有10％至20％是投資型買家購買，即這部分人買房的目的不再純粹是為了居住，而是作為一種投資方式。就目前北京房地產(chǎn)市場的情況整體來說，買房作為投資其投資收益率還是比較高的。據(jù)資料顯示，外銷房的投資收益率在12％至13％之間，內(nèi)銷房的投資收益率在8％至10％之間，二手房、底商及鋪面的投資收益也令投資者感到滿意。一般情況下，如果用銀行按揭的方式投資買房用于出租，那么每月的租金收入可以滿足月供的需求，一般十年左右可以收回成本。以上所說的只是投資買房的總體情況，投資回報率的高低還取決于其它一些相關因素，比如整個國家的經(jīng)濟形勢、項目的優(yōu)劣、法律方面的風險等等，不是所有的投資者都會得到豐厚的回報，微利及投資虧本最后只能作為個人消費或閑置的情況也不在少數(shù)，通過按揭貸款被套牢者也大有人在。那么如何避免或者減少買房投資的風險呢？筆者想從三個方面來談一點建議，希望對投資者有所幫助。了解細節(jié)是投資的關鍵

目前投資買房可供選擇的范圍還是比較大的，比如外銷公寓、內(nèi)銷商品房、底商、二手房等。選擇外銷公寓的投資收益率比較高，但應對外國人的需求有所了解，了解外國人集中居住的區(qū)位，了解他們需求什么樣的房子，什么價位的房子，房屋位置、周邊環(huán)境、小區(qū)內(nèi)的設施是否有利于居住、居住的舒適程度等情況，然后按照他們的要求投資買房。但是您一定要充分估計世界經(jīng)濟形勢的變化及中國吸引外商投資的能力。投資內(nèi)銷商品房收益率與外銷商品房比起來稍低一些，但客戶需求群體龐大，尤其是眾多的在京謀求發(fā)展的外地優(yōu)秀人才，他們是內(nèi)銷房最大的消費群體。投資底商及鋪面風險相對來說大一些，因為這里既有周邊環(huán)境、客流量、客戶結構的問題，也有投資者自身經(jīng)營的問題。投資底商及鋪面您一定要了解清楚周邊客戶的消費結構以及競爭對手。在底商及鋪面中，如果開發(fā)商或物業(yè)公司與您將來所經(jīng)營的范圍是屬于具有競爭關系的行業(yè)，那么您一定要當心，小心強大的競爭對手采用不正當?shù)母偁幨侄?，如停水、停電、停氣等極端方式，讓您無法繼續(xù)經(jīng)營。如出現(xiàn)這種情況，您的損失將十分慘重。投資二手房的優(yōu)勢在于地理位置好，且房價不高，出租用于居住的客戶群體廣泛，易于成交。但交易手續(xù)比較繁瑣，且產(chǎn)權狀況復雜，房屋結構不盡合理。通過銀行按揭辦理二手房貸款的銀行不多，目前農(nóng)業(yè)銀行在做二手房貸款的業(yè)務。 買房投資是長-線投資 讓投資者做到這點似乎有些強人所難，但投資買房的確與此有很大的關系，尤其是在中國加入WTO的情況下，世界經(jīng)濟與中國經(jīng)濟將越來越緊密地融合在一起，不僅國內(nèi)經(jīng)濟形勢會影響到投資，國際上經(jīng)濟環(huán)境的變化也將不可避免地影響中國的經(jīng)濟狀況。一般來說，世界經(jīng)濟形勢的走勢都有其固有的周期，有高峰，有低谷，趕在經(jīng)濟周期的上升初期階段投資收益率是最大的，風險是最小的，毫無疑問這也是投資的最佳時機。目前國內(nèi)的經(jīng)濟狀況總體來說比較好，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)作為一支新興的國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，總體走勢還是相當不錯的，今后如要繼續(xù)保持這種發(fā)展勢頭，還有賴于其它方面的支持，比如居民的收入情況，法律環(huán)境等。如果您預測未來十年內(nèi)中國經(jīng)濟的走勢仍然強勁，那么不妨投資房地產(chǎn)市場，以期獲得較高的回報。因為經(jīng)濟形勢好，人們對各行業(yè)的投資都會增加，那么作為經(jīng)濟活動依托的房屋當然也不會被閑置，無論是商業(yè)用房還是出租用于個人居住，都應該會有比較高的回報率。但是隨著投資型買家的增多市場可出租的房屋越來越多在經(jīng)濟總量及其它行業(yè)沒有明顯增加的情況下投資回報率就會降低收回投資的時間就會延長甚至可能出現(xiàn)收不回投資的情況還要負擔沉重的銀行月供還款這一點一定請投資者引起足夠重視．個人投資房地產(chǎn)市場屬于長-線投資，如果您對未來的經(jīng)濟走勢不看好，那么建議您選擇其它短線的投資方式或者直接把錢存在銀行。 用法律手段保護自己的投資成本及收益 目前整個房地產(chǎn)市場的法律法規(guī)很不健全，整個市場缺乏規(guī)范的法規(guī)來約束，即使現(xiàn)有法規(guī)在執(zhí)法過程中也存在著薄弱環(huán)節(jié)，致使投資者的投資風險加大。在一個成熟的市場經(jīng)濟體制下，投資者主要考慮市場方面的風險，但在目前北京房地產(chǎn)市場上除要考慮市場風險因素外，還要重點考慮法律方面對投資者的保護程度及如何通過法律手段保護投資者的利益。目前北京房地產(chǎn)市場在法律方面的問題主要有：沒有銷售許可證或五證不全，非法銷售；由于開發(fā)程序或稅費方面的問題遲遲辦理不了房屋所有權證，致使投資者的房屋無法合法出租；房屋交付時與銷售時承諾的不一致，導致投資者做出錯誤判斷，背離買房時投資者的預期利益，使投資者受損；房屋質(zhì)量問題影響出租；物業(yè)管理軟環(huán)境欠佳，致使承租人望而卻步，影響租賃合同的簽署。就上述羅列的問題，投資者一定要做到心中有數(shù)，做出正確判斷，最好請法律方面的專業(yè)人士將合同中的漏洞補上，事先簽一份對開發(fā)商有約束力的補充協(xié)議，以降低投資的風險。另外，未來法律法規(guī)的完善與修訂也會影響投資者的收益。比如所謂的商住兩用房作為賣點或概念已經(jīng)持續(xù)了一段時間，但這種商住兩用房的缺點是明顯的，既影響居住又不是十分理想的辦公環(huán)境。在美國，設計時用于居住的房屋是嚴格禁止作為辦公用房的。隨著經(jīng)濟的發(fā)展及對居住環(huán)境需求的提高，不能排除將來我國也會制定與美國相似的法規(guī)，禁止這種房用于辦公。如果將來有相關的法規(guī)禁止商住兩用房的存在，那么投資者在遠期可能會有很大的損失。還有，未來出租稅費的變化也會影響投資者的收益。目前下調(diào)后的房屋租賃稅費總體維持在12%至13%之間，將來不排除稅費變化的可能性，物業(yè)費及其它與商品房消費有關的費用上升都可能影響投資者的收益，這些投資者事先都應有所考慮。 總之，以買房這種方式作為投資，您一定要清楚面臨的風險，知道風險后應盡量避免或減小投資的風險，爭取最大的投資利潤。

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投稿：羅詩婷

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