一、返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)辦起養(yǎng)雞場，拆遷時不僅沒補償還要被罰款，這是咋回事？

我們見多了拆遷暴富的新聞，總以為拆遷穩(wěn)賺不賠?？墒钦娴挠龅讲疬w才會知道，拆遷也是一件讓人頭疼的事，補償并沒有那么簡單。河北的李先生就遇到了拆遷麻煩事，當初返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)建起來養(yǎng)雞場，如今面臨拆遷了，不僅沒拿到補償，反而還被要求去繳罰款。

當初讓建，如今讓拆。這是為什么呢？

事情是這樣的！2016年的時候，在外打拼小有積蓄的李先生決定返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)。一番考慮后，他決定建一個養(yǎng)雞場。

李先生首先是向村委和有關部門提交了書面的養(yǎng)殖用地申請，這個事也得到了村委和有關部門的書面同意。建起養(yǎng)雞場后，李先生一門心思鉆研養(yǎng)殖經(jīng)營，功夫不負有心人，養(yǎng)雞場的產(chǎn)值一路看漲。

正當生活得到改善，他卻收到了有關部門的一紙?zhí)幜P決定。李先生的養(yǎng)雞場被要求限期拆除并繳納罰款！距離他建養(yǎng)雞場才兩年多時間。當初讓建，如今讓拆。這是為什么呢？

李先生仔細一打聽才知道，當?shù)匾蘼妨耍酿B(yǎng)雞場所在地塊正好處于征收范圍。提到征收，就應當談補償。但征收方說他是違建，那么補償?shù)氖乱簿蜎]法談了。不僅沒有補償，征收方還要罰他的款。

有關部門給出違建的理由是，李先生建養(yǎng)雞場沒有依法申請使用國有土地，沒有辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。違反了《土地管理法》第四十三條、第四十四條規(guī)定。按照《土地管理法》第七十六條以及《土地管理法實施條例第四十二條》規(guī)定，要求自行拆除并處罰款，罰款按照最高標準計算，30元每平米。

那么，李先生的情況真的是這樣嗎？我們的養(yǎng)雞場真的是違建嗎？

《國土資源部、農(nóng)業(yè)部關于進一步支持設施農(nóng)業(yè)健康發(fā)展的通知》(國土資發(fā)〔2014〕127號)明確規(guī)定，規(guī)模化養(yǎng)殖中畜禽舍(含場區(qū)內(nèi)通道)、畜禽有機物處置等生產(chǎn)設施及綠化隔離帶用地屬于設施農(nóng)用地范圍。

《國土資源部、農(nóng)業(yè)部關于完善設施農(nóng)用地管理有關問題的通知》(國土資發(fā)〔2010〕155號)興建農(nóng)業(yè)設施占用農(nóng)用地的，不需辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

按照上訴規(guī)定，李先生的養(yǎng)雞場屬于設施農(nóng)用地的范圍，是不需要辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)的。所以，相關部門將李先生的養(yǎng)殖場認定成違建要求拆除并處罰款的做法是不合理的。

按照《國土資源部、農(nóng)業(yè)部關于完善設施農(nóng)用地管理有關問題的通知》的規(guī)定，農(nóng)業(yè)設施的建設與用地由經(jīng)營者提出申請，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府申報，縣級政府審核同意。設施建設應盡量利用荒山荒坡、灘涂等未利用地和低效閑置的土地，不占或少占耕地嚴禁占用基本農(nóng)田。

李先生的養(yǎng)雞場建設向鎮(zhèn)政府提交了書面申請并得到了同意，而且養(yǎng)雞場的選址還積極采納了了村委的意見，最后定在了村里的一塊坑洼地帶。這一點也符合了政策的規(guī)定。

結(jié)合上述規(guī)定，相關部門認定李先生的養(yǎng)雞場是違建要求自行拆除并處罰款的做法顯然是不合理，我們有理由相信是征收方為了壓低拆遷補償使出的招數(shù)。

正常情況下，李先生的養(yǎng)雞場拆遷應該獲得哪些補償呢？

《畜禽規(guī)模養(yǎng)殖污染防治條例》第二十五條規(guī)定，因畜牧業(yè)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃調(diào)整以及劃定禁止養(yǎng)殖區(qū)域，或者因?qū)ξ廴緡乐氐男笄蒺B(yǎng)殖密集區(qū)域進行綜合整治，確需關閉或者搬遷現(xiàn)有畜禽養(yǎng)殖場所，致使畜禽養(yǎng)殖者遭受經(jīng)濟損失的，由縣級以上地方人民政府依法予以補償。

律師團認為，對于像李先生這種有合法經(jīng)營資格的養(yǎng)雞場而言，補償項目至少應該包括：

1、重新規(guī)劃選址養(yǎng)殖場產(chǎn)生費用的補償

2、養(yǎng)雞場不可搬遷設備的重置費用及可搬遷設備的搬遷費用補償

3、存欄雞的清場補償

4、停產(chǎn)停業(yè)損失補償

遇到像李先生這種情況，被相關部門以違建的招式壓低甚至不給補償?shù)那闆r，我們應該如何應對呢？

首先，為了避免后期被拆除難以取證或者遭遇相關部門的強拆，先要詳細記錄自己養(yǎng)殖場的情況，外觀及內(nèi)部可以拍照，也可以找一個專業(yè)的評估機構(gòu)進行評估，確定自己養(yǎng)殖場的價值，保存好養(yǎng)殖場的相關證件。

其次，對于有關部門下達的相關文書及時的做出應對措施，切忌一直耗著時間不作為。在法定的期限內(nèi)及時履行自己陳訴申辯、訴訟、復議的權利。爭取為自己的養(yǎng)殖場爭取到一個合理的補償。

二、養(yǎng)雞場被征收的賠償標準

具體的補償標準是，瀝青棚、竹木加水泥柱結(jié)構(gòu)的雞舍，算上人工費，拆除補償?shù)馁M用在每平方米210元左右。磚瓦結(jié)構(gòu)的雞舍，拆除補償費應該在每平方米350元左右。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

《中華人民共和國土地管理法》第四十七條征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。

【本文關聯(lián)的相關法律依據(jù)】

《中華人民共和國土地管理法》第四十七條征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。

需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。

征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定。被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應當按照國家有關規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設基金。

依照本條第二款的規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。國務院根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準。

三、雞養(yǎng)殖場拆遷補償標準

按該養(yǎng)雞場所占土地年產(chǎn)值的五倍計算賠償?！吨腥A人民共和國土地管理法》明確規(guī)定，國家建設征用土地,建設單位應支付土地補償費、青苗和附著物補償費、安置補助費。征用魚塘、藕塘、養(yǎng)殖場、果園、竹園、林地等土地，按該土地年產(chǎn)值的五倍計算賠償。

具體的補償標準是，瀝青棚、竹木加水泥柱結(jié)構(gòu)的雞舍，算上人工費，拆除補償?shù)馁M用在每平方米210元左右。磚瓦結(jié)構(gòu)的雞舍，拆除補償費應該在每平方米350元左右。

社員自留地征用的補償是什么？

國家征用社員的自留土地(不論國有地或私有地)所發(fā)的補償費歸合作社所有，另由社再撥同量、同質(zhì)的土地供應社員個人使用;但補償社員在自留地上的投資款，應發(fā)給社員。社員因土地被征用而轉(zhuǎn)業(yè)、退社的時候，按社章規(guī)定辦理。

根據(jù)我國法律拆遷已領取營業(yè)執(zhí)照用于生產(chǎn)經(jīng)營的房屋應當由拆遷人給予貨幣補償，該補償包括房屋補償、停產(chǎn)停業(yè)補償以及設備安裝調(diào)試等其他補償，即您可以得到以下補償：

（一）房屋補償。

1、經(jīng)規(guī)劃部門批準的生產(chǎn)經(jīng)營房屋，按規(guī)劃部門批準時所核定的具體使用功能、性質(zhì)按重置成新評估給予補償。

2、未經(jīng)規(guī)劃部門批準擅自改變使用功能用于生產(chǎn)經(jīng)營的房屋，按照集體土地住宅房屋重置價結(jié)合成新評估給予補償。

3、屬于未超過批準使用期限用于生產(chǎn)經(jīng)營的臨時建設房屋，按照重置成新價、剩余使用期限評估確定。

（二）停產(chǎn)停業(yè)損失的補償標準。

1、符合重建條件的企業(yè)，按評估機構(gòu)評估確定的重建期核定停產(chǎn)、停業(yè)補償時間。不符合重建條件企業(yè)的停產(chǎn)、停業(yè)損失補償時間依據(jù)法定清算所需時間確定。

2、對符合重建條件的企業(yè)，停產(chǎn)、停業(yè)損失補償標準可參照企業(yè)上年度月平均生產(chǎn)（經(jīng)營）成本以及重置固定資產(chǎn)、技術改造和安置職工等費用支出情況確定；對不符合重建條件的企業(yè)停產(chǎn)、停業(yè)損失補償標準，按企業(yè)因停產(chǎn)、停業(yè)導致的實際損失（包括安置職工所涉及的費用等）情況確定。

（三）其它補償。

1、被拆遷人設備搬遷和安裝、調(diào)試的費用，按評估額給予補償；

2、被拆遷人的無法恢復使用的設備，按重置價格結(jié)合成新評估給予補償。

【法律依據(jù)】：

《中華人民共和國土地管理法》第四十七條 征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定。 被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。 征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應當按照國家有關規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設基金。依照本條第二款的規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。國務院根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準。

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內(nèi)容審核：趙雪玲律師

來源：臨律-返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)辦起養(yǎng)雞場，拆遷時不僅沒補償還要被罰款，這是咋回事？，