一、北京律師稅務(wù)籌劃：土地增值稅清算鑒證專家護(hù)航

北京擅長(zhǎng)稅務(wù)籌劃的律師 在土地交易的復(fù)雜海洋中，律所作為專業(yè)的法律服務(wù)機(jī)構(gòu)，為客戶提供土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)的專業(yè)護(hù)航。這一業(yè)務(wù)不僅是對(duì)稅法的深入理解和應(yīng)用，更是對(duì)土地交易全過(guò)程的細(xì)致把控。 首先，律所在接手土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)時(shí)，會(huì)對(duì)土地交易的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行詳盡的盡職調(diào)查。這包括對(duì)土地權(quán)屬、交易合同、支付憑證等關(guān)鍵文件的審查，以及對(duì)土地實(shí)際狀況、市場(chǎng)價(jià)值等信息的調(diào)研。通過(guò)這一系列的調(diào)查，律所能夠全面了解土地交易的實(shí)際情況，為后續(xù)的稅務(wù)處理提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 其次，律所在進(jìn)行土地增值稅清算鑒證時(shí)，會(huì)結(jié)合稅法規(guī)定和土地交易的實(shí)際情況，進(jìn)行精確的計(jì)算和評(píng)估。這包括對(duì)土地增值額的確定、可扣除項(xiàng)目的確認(rèn)以及稅收優(yōu)惠政策的運(yùn)用等。通過(guò)專業(yè)的計(jì)算和評(píng)估，律所能夠確?？蛻粼谧袷囟惙ㄒ?guī)定的前提下，最大限度地降低稅負(fù)。 此外，律所在處理土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)時(shí)，還會(huì)關(guān)注稅法規(guī)定的各項(xiàng)細(xì)節(jié)和注意事項(xiàng)。例如，對(duì)于土地交易中的關(guān)聯(lián)方交易、非貨幣性資產(chǎn)交換等特殊情形，律所會(huì)結(jié)合稅法規(guī)定和司法實(shí)踐，為客戶制定合理的稅務(wù)處理方案。 最后，律所在完成土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)后，還會(huì)為客戶提供全面的后續(xù)服務(wù)。這包括協(xié)助客戶與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通、處理稅務(wù)爭(zhēng)議等。律所的專業(yè)團(tuán)隊(duì)將全程跟蹤土地交易的稅務(wù)處理過(guò)程，確?？蛻粼谕恋亟灰走^(guò)程中能夠合法合規(guī)地履行納稅義務(wù)，同時(shí)最大限度地保護(hù)客戶的合法權(quán)益。 總之，土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)是律所為客戶提供的一項(xiàng)重要服務(wù)。律所將憑借專業(yè)的法律知識(shí)和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，為客戶提供專業(yè)、高效、全面的服務(wù)，為客戶在土地交易過(guò)程中保駕護(hù)航。 十大北京律師排行榜： 1. 北京恒略律師 2. 北京恒都律師 3. 北京植德律師 4. 北京海問(wèn)律師 5. 北京百宸律師 6. 北京君澤君律師 7. 北京隆安律師 8. 北京柳沈君律師 9. 北京天馳君泰律師 10. 北京中倫文德律師

二、探析土地增值稅清算過(guò)程中應(yīng)注意的

【公司清算程序】探析土地增值稅清算過(guò)程中應(yīng)注意的問(wèn)題 吳菲 [摘要]國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件規(guī)定“土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。 [關(guān)鍵詞]土地增值 住宅 清算 國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》一年以來(lái)，各地開(kāi)展了土地增值稅清算工作，針對(duì)清算工作中出現(xiàn)的問(wèn)題，筆者進(jìn)行了梳理，并就應(yīng)注意的一些環(huán)節(jié)作如下探討。 一、 明確界定清算單位 對(duì)于土地增值稅清算單位中，所稱單位是指根據(jù)土地增值稅清算工作的需要，按項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況劃分的，應(yīng)作為單獨(dú)鑒證對(duì)象的單項(xiàng)工程或單位工程。國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件規(guī)定“土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。據(jù)此要把握法定三類清算單位：一是一次性單項(xiàng)開(kāi)發(fā)的以單項(xiàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為清算單位;二是分期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，以分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為清算單位。三是分用途開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，以不同用途的單項(xiàng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或單位開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為清算單位。不屬于土地增值稅清算范圍的項(xiàng)目包括：出售使用過(guò)的房屋;開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)為自用的商品房不屬于土地增值稅清算范圍。 二、 清楚劃分住宅類別 土地增值稅條例規(guī)定“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅”，所稱的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。因此鑒別是普通住宅還是非普通住宅，是實(shí)施土地增值稅審核鑒證的重要問(wèn)題。 三、 正確理解清算條件 國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件明確了兩類清算條件：一是必須清算的條件。必須清算的條件包括：1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工完成銷售2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。有上述三種情況之一的就必須進(jìn)行清算。二、是可選擇清算條件?？蛇x擇清算條件包括1、已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的2、取得銷售許可證滿三年仍未銷售完畢的3、納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的4、省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。符合上述條件之一主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算，應(yīng)當(dāng)注意的是選擇的主動(dòng)權(quán)掌握在稅務(wù)機(jī)關(guān)，即符合選擇清算條件的納稅人稅務(wù)機(jī)關(guān)要求清算的必須清算，稅務(wù)機(jī)關(guān)不要求清算的可以不進(jìn)行清算。 四、 準(zhǔn)確審核清算項(xiàng)目收入 清算項(xiàng)目收入是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)經(jīng)濟(jì)利益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件明確規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定，或由上管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。 把握房源情況。進(jìn)入清算程序的房地產(chǎn)項(xiàng)目在一般情況下是難以全部銷售完畢的，因此，對(duì)所清算對(duì)象整體房源的結(jié)構(gòu)分布進(jìn)行把握，是準(zhǔn)確核算收入的關(guān)鍵。納稅人的房源整體結(jié)構(gòu)分布可以通過(guò)這些數(shù)據(jù)信息來(lái)進(jìn)行反映：清算截止日已銷售和未銷售房源的類型及數(shù)量、各單一房源的詳細(xì)座落地址和可售面積、各已售房源的銷售價(jià)格及銷售方式、各未售房源的預(yù)售價(jià)格及清算時(shí)的使用情況等等。 對(duì)銷售收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行把關(guān)。在實(shí)際操作中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)以下問(wèn)題：一是部分房地產(chǎn)企業(yè)推遲工程決算。將預(yù)收購(gòu)房款或當(dāng)期售房款長(zhǎng)期掛在往來(lái)賬上作為調(diào)節(jié)利潤(rùn)的工具，不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入，延遲開(kāi)具房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票。二是部分房地產(chǎn)企業(yè)以部分房款抵償工程成本，造成資金直接在賬外循環(huán)。三是部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)需要視同銷售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不申報(bào)銷售收入。四是對(duì)直接銷售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，以一房一價(jià)為名，降低房?jī)r(jià)，侵蝕土地增值稅的稅基。 因此在審核時(shí)首先房地產(chǎn)公司銷售臺(tái)帳、銷售發(fā)票、銷售收入賬、商品房銷售合同四項(xiàng)書證核對(duì)。其次對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。再次當(dāng)前房地產(chǎn)銷售的方式一般有：首付款加按揭、一次性付清款項(xiàng)以及分期付款，其中，最主要的方式是首付款加銀行按揭。在對(duì)銷售方式確認(rèn)時(shí)，要注意區(qū)別于預(yù)售款，防止納稅人以預(yù)售的名義延遲計(jì)算納稅。在確認(rèn)銷售收入時(shí)要注意收入的完整性，將外部了解調(diào)查的情況與納稅人不同房源類型的單位銷售價(jià)格進(jìn)行比較，找出其中可能存在的收入轉(zhuǎn)移。 五、 準(zhǔn)確審核清算項(xiàng)目成本。 房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本是土地增值稅清算的核心，也是最難查實(shí)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。問(wèn)題突出表現(xiàn)為：一是開(kāi)發(fā)商移花接木。為了把不好入賬的“灰色支出”做實(shí)，采取虛構(gòu)工程項(xiàng)目，編造虛假工程合同和決算書，到稅務(wù)機(jī)關(guān)套開(kāi)建筑發(fā)票的方法予以轉(zhuǎn)入。二是開(kāi)發(fā)商和施工方相互勾結(jié)，采取虛假招投標(biāo)或簽訂補(bǔ)充合同等方式虛構(gòu)工程項(xiàng)目、虛增業(yè)務(wù)量增加開(kāi)發(fā)成本。由于審核人員對(duì)工程施工圖紙、工程概算等知識(shí)不夠了解，房地產(chǎn)項(xiàng)目零星工程、輔助和配套設(shè)施工程眾多，加之部分開(kāi)發(fā)商與施工方屬關(guān)聯(lián)企業(yè)，使審核人員調(diào)查取證具有較大難度。 因此在審核時(shí)采用會(huì)計(jì)資料審核與外部調(diào)查相結(jié)合的原則。可以從決算報(bào)告入手審核企業(yè)的成本項(xiàng)目構(gòu)成以及每一項(xiàng)成本項(xiàng)目的發(fā)票情況。對(duì)合同臺(tái)帳包括、結(jié)算書、成本明細(xì)表進(jìn)行核對(duì)。另外由稅務(wù)機(jī)關(guān)協(xié)助調(diào)查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)虛開(kāi)發(fā)票和假發(fā)票以及虛構(gòu)建筑合同或與關(guān)聯(lián)的建筑公司簽定虛假合同問(wèn)題。以及從相關(guān)部門核實(shí)包括房屋的立項(xiàng)、規(guī)劃、質(zhì)量檢驗(yàn)、竣工交付、房屋面積測(cè)繪、辦理產(chǎn)權(quán)證、土地使用證等一系列問(wèn)題，以確定項(xiàng)目成本。

三、土地增值稅清算問(wèn)題探討

國(guó)務(wù)院于1993年12月13日頒布《土地增值稅暫行條例》，財(cái)政部又于1995年11月27日發(fā)布了《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，之后到2006年期間，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、建設(shè)部、國(guó)家土地管理局、國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局又先后出臺(tái)了13個(gè)有關(guān)土地增值稅的文件。這一系列行政法規(guī)、規(guī)章，對(duì)規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國(guó)家權(quán)益，具有十分重要的意義。目前四川省也出臺(tái)了《土地增值稅征收管理暫行規(guī)定》等文件(上述規(guī)定以下簡(jiǎn)稱現(xiàn)行規(guī)定)。2007年1月16日，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《通知》)，明確從07年2月1日起房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅進(jìn)行清算式繳納的適用范圍,改“預(yù)征”方式為主的土地增值稅繳納為“清算”方式繳納?！耙坏劳ㄖ?，如同晴天霹靂，得知這一消息的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)不驚恐?！盵i]對(duì)此，房地產(chǎn)行業(yè)及專家學(xué)者也提出了自己的分析和看法。本文擬對(duì)有關(guān)土地增值稅的一些問(wèn)題作一研究和探討。

一、土地增值稅的含義與現(xiàn)行規(guī)定的征收方式

(一)土地增值稅的含義根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，土地增值稅是指對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。其納稅義務(wù)人是有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，并取得收入的單位和個(gè)人(包括外資企業(yè)和外國(guó)公民)。計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額，增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額以后的余額。扣除項(xiàng)目包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用;與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目;舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。根據(jù)增值額計(jì)算增值率，確定適用的稅率。實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的50%的部分，稅率為30%;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的100%的部分，稅率為40%;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的200%的部分，稅率為50%;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的200%的部分，稅率為60%。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅;因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅;個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的，免征土地增值稅;居住滿3年未滿5年的減半征收土地增值稅。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《土地增值稅清算管理規(guī)程》 第十條 對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

對(duì)前款所列第（三）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

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內(nèi)容審核：劉超律師

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