一、在拆遷維權(quán)時，房屋價值評估是以什么時候的為準(zhǔn)

很多老百姓都有這樣一個疑問，征地拆遷案件，如果打官司的話，一般都要花比較長的時間，短則六七個月，長則一兩年，這么長的時間內(nèi)，當(dāng)?shù)胤績r上漲的非常厲害，那到時候官司打完了，我到底能拿到多少錢，會不會連房子都買不上？

能有這樣疑問的拆遷戶，一定是有法律意識的，并且敢于走法律途徑維權(quán)的拆遷戶，對于征地拆遷的法律規(guī)范是了解過的，尤其是國有土地房屋征收與補(bǔ)償條例，知道對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。

所以他們就會顧慮，如果打完官司了，還是按照之前的征收公告發(fā)布的時候的房價來給補(bǔ)償，那豈不是還是吃虧了？

下面我們可以通過一個案例來說明這個問題。

有證房屋也遭遇“拆違”，法院確認(rèn)拆除行為違法。

王先生2006年在蘭州市高新區(qū)購買了共1700多平的5幢房屋，并且均辦理了房產(chǎn)證。2012年6月的時候，當(dāng)?shù)馗咝聟^(qū)城管執(zhí)法分局將其中的三幢房屋，共1300多平的房屋予以強(qiáng)制拆除，理由是王先生的房屋所在的土地屬于當(dāng)?shù)囟袑W(xué)校，王先生不具有合法土地使用權(quán)，地上房屋屬于違建。

王先生不服，向蘭州市城關(guān)區(qū)法院起訴，要求確認(rèn)被告高新區(qū)城管執(zhí)法局強(qiáng)制拆除行為違法。

城關(guān)區(qū)法院于2014年9月17日立案，于2016年4月29日作出

(2014)城行初字第164號行政判決書，判決城管執(zhí)法局蘭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)分局于2012年6月15日對原告所有的三幢房屋實施的拆除行為違法。

高新區(qū)城管執(zhí)法局不服該判決，向蘭州中院提出上訴。該院于2016年11月16日作出

(2016)甘01行終32號行政判決，駁回上訴，維持原判。

房屋被拆4年，房價大變樣！賠償?shù)脑u估時點又該如何計算？

上訴案情中，涉及的時間節(jié)點比較多，我們可以簡單梳理一下，房產(chǎn)證辦理時間是2006年，房屋強(qiáng)拆時間是2012年6月5日，王先生于2014年9月17日起訴，一審判決是2016年4月29日，二審判決是2016年11月16日。

已經(jīng)確認(rèn)城管局強(qiáng)拆行為違法，那接下來就是起訴主張賠償了。在行政賠償訴訟中，審理期間，王先生申請評估鑒定，法院于2017年4月7日委托評估，評估機(jī)構(gòu)于2017年5月5日作出房地產(chǎn)價格咨詢報告。就房屋價值評估的時間節(jié)點的問題，原被告雙方產(chǎn)生了比較嚴(yán)重的爭議。

王先生認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照行政賠償案件審理的時間作為評估的時間節(jié)點，也就是現(xiàn)在的周邊類似房地產(chǎn)市場價作為參照。而被告城管執(zhí)法分局認(rèn)為應(yīng)該按照被拆除時的實際價值進(jìn)行賠償，也就是2012年4月的時間作為評估時點。

法院判決：考慮房價上漲幅度較大，應(yīng)按當(dāng)前審理時間來計算賠償

一審法院認(rèn)為，從2012年原告房屋被拆除以來，蘭州市房地產(chǎn)價格有較大幅度的升高，因此按照2012年6月強(qiáng)拆行為發(fā)生的時間為估價時點，對王先生而言明顯不具有合理性。而如果根據(jù)王先生的要求以本案審理時的時間為估價時點，則將使賠償標(biāo)準(zhǔn)欠缺應(yīng)有的統(tǒng)一性，對高新區(qū)城管執(zhí)法局而言亦不具有合理性。關(guān)于房屋市場價值的估價時點的確定問題，綜合考慮，以2016年11月16日拆除房屋行為被確認(rèn)違法的時間來計算賠償金額，符合公平、合理的原則。

二審甘肅省高級人民法院認(rèn)為，一審判決確認(rèn)拆除房屋行為被確認(rèn)違法之時，作為評估的時點來計算損失，既考慮到涉案房屋被強(qiáng)制拆除后，王先生合法財產(chǎn)權(quán)益受侵害時間較長的因素，又考慮到房屋市場價值發(fā)生較大的波動的現(xiàn)實狀況，是合理、公允的計算方式，據(jù)此計算的賠償金額并無不當(dāng)。二審判決駁回上訴，維持原判。

二、被拆遷房屋的價值評估過程中需要注意的問題

一、城市房屋拆遷評估價格是如何定義的

城市房屋拆遷評估價格是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，被拆遷房屋在無任何權(quán)利限制條件下的公開市場價格，即不考慮抵押權(quán)、租賃權(quán)等其他權(quán)利限制條件的市場價格。

為了提高拆遷評估的效率，有關(guān)文件規(guī)定，被拆遷房屋的市場評估價格不包含搬遷補(bǔ)助費、臨時安置補(bǔ)助費和拆除非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)助費，被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修、自置防盜門窗的補(bǔ)償費，獨立水表、電表、電話、電視、網(wǎng)線、空調(diào)移位的補(bǔ)償費。也就是說，我們所說的城市房屋拆遷評估價格是指產(chǎn)權(quán)清晰，不存在抵押權(quán)、租賃權(quán)等其他權(quán)利限制，不考慮搬遷補(bǔ)助費、臨時安置補(bǔ)助費等因素影響的房地產(chǎn)價格。在實際進(jìn)行房屋拆遷價格評估活動中，抵押權(quán)、租賃權(quán)以及搬遷補(bǔ)助費等將按政府有關(guān)規(guī)定另作處理。

對于一宗具體的被拆遷房屋而言，其市場評估價格包括單價和總價。單價一般指每平方米建筑面積的價格，總價一般指被拆遷房屋的單價與其建筑面積的乘積。被拆遷房屋的市場評估單價，由具有相關(guān)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、成新、層高、樓層、權(quán)益狀況等因素評估確定。

被拆遷房屋的區(qū)位，指被拆遷房屋所處的區(qū)域位置。包括交通通達(dá)度、周邊市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施配套程度、周邊環(huán)境等。用途、實物、權(quán)益相同，區(qū)位優(yōu)越房屋的價格明顯高于區(qū)位較差房屋的價格

被拆遷房屋的用途，指被拆遷房屋的房屋所有權(quán)證、國有土地使用證上標(biāo)明的用途。

按照建筑物承重構(gòu)件所用材料的不同，被拆遷房屋的建筑結(jié)構(gòu)分為鋼混結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)四類十等。不同類別、等級房屋的建安造價不同。

房屋成新，指建筑物的新舊程度。

住宅類房屋的層高、樓層等因素對房屋評估價格也有影響。

房屋權(quán)益狀況主要指被拆遷房屋占用土地的權(quán)益狀況。被拆遷房屋占用土地的權(quán)益分為出讓土地、劃撥土地兩種

另外，還要考慮被拆遷房屋占用土地的容積率、建筑密度等因素。

城市房屋拆遷評估價格是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，被拆遷房屋在無任何權(quán)利限制條件下的公開市場價格，即不考慮抵押權(quán)、租賃權(quán)等其他權(quán)利限制條件的市場價格。

二、被拆遷房屋的價值評估過程中需要注意的事項

首先，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的確定主體。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條和《國有土地上房屋征收評估辦法》第四條規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)先由被征收人協(xié)商選定，只有在被征收人協(xié)商不成的情況下，才由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定。因此，如果房屋征收部門直接指定某一房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)對您的房屋進(jìn)行評估的話，屬于程序違法，您可以提出異議。房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)選定或者確定后，一般由房屋征收部門作為委托人，向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。值得注意的是，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)是不可以轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評估業(yè)務(wù)的。

其次，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)要評估獨立。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條和《國有土地上房屋征收評估辦法》第三條規(guī)定，任何單位和個人都不得干預(yù)房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。

再次，注冊房地產(chǎn)估價師正確適用評估方法。主要的評估方法包括市場法、收益法、成本法及假設(shè)開發(fā)法等，因此需要注冊房地產(chǎn)估價師根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，決定采用哪一種或多種方法對被征收房屋價值進(jìn)行評估?！秶型恋厣戏课菡魇赵u估辦法》規(guī)定，被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估。

最后，對評估報告或評估結(jié)果不服的救濟(jì)途徑。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》和《國有土地上房屋征收評估辦法》可知，如果您如果對評估報告有疑問，可以要求作出具評估報告的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)作出解釋和說明。如果對評估結(jié)果有異議，應(yīng)當(dāng)自收到評估報告之日起10日內(nèi)，攜帶書面復(fù)核評估申請向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估，并指出評估報告存在的問題。原房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。復(fù)核后，改變原評估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評估報告；評估結(jié)果沒有改變的，該機(jī)構(gòu)應(yīng)同樣需要當(dāng)書面告知您。如果您對該復(fù)核結(jié)果有異議，一定要在收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。如果您對補(bǔ)償仍有異議的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。如果您對補(bǔ)償決定還是不服的話，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

三、拆遷維權(quán)中，房屋價值評估到底是以什么時間為準(zhǔn)?

很多老百姓都有這樣一個疑問，征地拆遷案件，如果打官司的話，一般都要花比較長的時間，短則六七個月，長則一兩年，這么長的時間內(nèi)，當(dāng)?shù)胤績r上漲的非常厲害，那到時候官司打完了，我到底能拿到多少錢，會不會連房子都買不上？

能有這樣疑問的拆遷戶，一定是有法律意識的，并且敢于走法律途徑維權(quán)的拆遷戶，對于征地拆遷的法律規(guī)范是了解過的，尤其是國有土地房屋征收與補(bǔ)償條例，知道對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。

所以他們就會顧慮，如果打完官司了，還是按照之前的征收公告發(fā)布的時候的房價來給補(bǔ)償，那豈不是還是吃虧了？

下面我們可以通過一個案例來說明這個問題。

有證房屋也遭遇“拆違”，法院確認(rèn)拆除行為違法。

王先生2006年在蘭州市高新區(qū)購買了共1700多平的5幢房屋，并且均辦理了房產(chǎn)證。2012年6月的時候，當(dāng)?shù)馗咝聟^(qū)城管執(zhí)法分局將其中的三幢房屋，共1300多平的房屋予以強(qiáng)制拆除，理由是王先生的房屋所在的土地屬于當(dāng)?shù)囟袑W(xué)校，王先生不具有合法土地使用權(quán)，地上房屋屬于違建。

王先生不服，向蘭州市城關(guān)區(qū)法院起訴，要求確認(rèn)被告高新區(qū)城管執(zhí)法局強(qiáng)制拆除行為違法。

城關(guān)區(qū)法院于2014年9月17日立案，于2016年4月29日作出

(2014)城行初字第164號行政判決書，判決城管執(zhí)法局蘭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)分局于2012年6月15日對原告所有的三幢房屋實施的拆除行為違法。

高新區(qū)城管執(zhí)法局不服該判決，向蘭州中院提出上訴。該院于2016年11月16日作出

(2016)甘01行終32號行政判決，駁回上訴，維持原判。

房屋被拆4年，房價大變樣！賠償?shù)脑u估時點又該如何計算？

上訴案情中，涉及的時間節(jié)點比較多，我們可以簡單梳理一下，房產(chǎn)證辦理時間是2006年，房屋強(qiáng)拆時間是2012年6月5日，王先生于2014年9月17日起訴，一審判決是2016年4月29日，二審判決是2016年11月16日。

已經(jīng)確認(rèn)城管局強(qiáng)拆行為違法，那接下來就是起訴主張賠償了。在行政賠償訴訟中，審理期間，王先生申請評估鑒定，法院于2017年4月7日委托評估，評估機(jī)構(gòu)于2017年5月5日作出房地產(chǎn)價格咨詢報告。就房屋價值評估的時間節(jié)點的問題，原被告雙方產(chǎn)生了比較嚴(yán)重的爭議。

王先生認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照行政賠償案件審理的時間作為評估的時間節(jié)點，也就是現(xiàn)在的周邊類似房地產(chǎn)市場價作為參照。而被告城管執(zhí)法分局認(rèn)為應(yīng)該按照被拆除時的實際價值進(jìn)行賠償，也就是2012年4月的時間作為評估時點。

法院判決：考慮房價上漲幅度較大，應(yīng)按當(dāng)前審理時間來計算賠償

一審法院認(rèn)為，從2012年原告房屋被拆除以來，蘭州市房地產(chǎn)價格有較大幅度的升高，因此按照2012年6月強(qiáng)拆行為發(fā)生的時間為估價時點，對王先生而言明顯不具有合理性。而如果根據(jù)王先生的要求以本案審理時的時間為估價時點，則將使賠償標(biāo)準(zhǔn)欠缺應(yīng)有的統(tǒng)一性，對高新區(qū)城管執(zhí)法局而言亦不具有合理性。關(guān)于房屋市場價值的估價時點的確定問題，綜合考慮，以2016年11月16日拆除房屋行為被確認(rèn)違法的時間來計算賠償金額，符合公平、合理的原則。

二審甘肅省高級人民法院認(rèn)為，一審判決確認(rèn)拆除房屋行為被確認(rèn)違法之時，作為評估的時點來計算損失，既考慮到涉案房屋被強(qiáng)制拆除后，王先生合法財產(chǎn)權(quán)益受侵害時間較長的因素，又考慮到房屋市場價值發(fā)生較大的波動的現(xiàn)實狀況，是合理、公允的計算方式，據(jù)此計算的賠償金額并無不當(dāng)。二審判決駁回上訴，維持原判。

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內(nèi)容審核：王有銀律師

來源：中國法院網(wǎng)-在拆遷維權(quán)時，房屋價值評估是以什么時候的為準(zhǔn)，