拆遷補(bǔ)償款如何納入征收，“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”如何作稅務(wù)處理:今日土地征收規(guī)定更新-北京圣運(yùn)律師事務(wù)所

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拆遷補(bǔ)償款如何納入征收，“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”如何作稅務(wù)處理:今日土地征收規(guī)定更新

發(fā)布時間：
2024-08-15 14:03:05
作者：
圣運(yùn)律師
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拆遷補(bǔ)償款如何納入征收,“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”如何作稅務(wù)處理, 小郭說稅之104: “土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”如何作稅務(wù)處理? 制定于1995年的《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條明確將“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

拆遷補(bǔ)償款如何納入征收，“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”如何作稅務(wù)處理:今日土地征收規(guī)定更新

一、拆遷補(bǔ)償款如何納入征收,“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”如何作稅務(wù)處理

小郭說稅之104:

“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”如何作稅務(wù)處理?

制定于1995年的《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條明確將“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”納入“開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本”。在《土地增值稅納稅申報表(二)》(從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用)中，將“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”作為“房地產(chǎn)開發(fā)成本”的項目之一。

制定于2021年的《契稅法》第四條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的契稅計稅依據(jù)為土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的“成交價格”。《財政部稅務(wù)總局關(guān)于貫徹實施契稅法若干事項執(zhí)行口徑的公告》[財政部稅務(wù)總局公告2021年第23號]第三條進(jìn)一步規(guī)定，“土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、征收補(bǔ)償費(fèi)、......實物配建房屋等應(yīng)交付的貨幣以及實物、其他經(jīng)濟(jì)利益”等常見的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)項目屬于土地使用權(quán)出讓的計稅依據(jù)，即土地的成交價格。

簡言之，土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，在土地增值稅的規(guī)則體系中被認(rèn)定為“土地開發(fā)成本”，而在契稅規(guī)則體系中被認(rèn)定為土地的“成交價格”。兩種體系的不同認(rèn)定，可能會在實踐中對房地產(chǎn)企業(yè)的財稅處理作出錯誤引導(dǎo)。

依據(jù)《國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》(國土資發(fā)〔2010〕151號)第四條規(guī)定，“土地出讓必須以宗地為單位提供規(guī)劃條件、建設(shè)條件和土地使用標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格執(zhí)行商品住房用地單宗出讓面積規(guī)定，不得將兩宗以上地塊捆綁出讓，不得“毛地”出讓”，土地出讓前的拆遷、補(bǔ)償?shù)裙ぷ鲗儆谡姆ǘx務(wù)。如果企業(yè)實際履行上述義務(wù)，屬于代政府履行。拆遷、補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)費(fèi)用不屬于企業(yè)取得土地的成本，但可能構(gòu)成政府出讓土地的成本，需要通過收取土地出讓金的形式來得到補(bǔ)償。該結(jié)論在財稅文件中也可以得到印證。《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融房地產(chǎn)開發(fā)教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》(財稅[2016]140號，以下稱140號文)規(guī)定:《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》(財稅[2016]36號)第一條第(三)項第 10點(diǎn)中“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。

綜上，《契稅法》的規(guī)定與國家土地出讓的相關(guān)規(guī)定精神相符，而《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》則可能受限于出臺時的歷史背景，作出的相關(guān)規(guī)定與上述規(guī)定精神不相符。稅法是對民商事權(quán)利義務(wù)的第二次分配，對相關(guān)業(yè)務(wù)實質(zhì)的認(rèn)定應(yīng)該與其他部門法保持一致。對于上述差異，不管是稅務(wù)機(jī)關(guān)還是納稅人，都應(yīng)充分關(guān)注相關(guān)規(guī)定出臺的不同歷史條件，準(zhǔn)確認(rèn)定業(yè)務(wù)實質(zhì)，才能避免稅法適用錯誤。以下將以案例詳解不同土地出讓模式下的稅務(wù)處理，并提示可能出現(xiàn)的錯誤。

例一:受政府委托代為拆遷、補(bǔ)償，并獲得報酬。

A房開企業(yè)受政府委托對某地塊進(jìn)行拆遷，拆遷建筑物、平整土地發(fā)生成本1000萬，代政府向被拆遷人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)1000萬。政府向房開企業(yè)支付拆遷建筑物、平整土地報酬1200萬(不含稅)，支付代為墊付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)1000萬。之后，房開企業(yè)通過招拍掛取得該土地使用權(quán)，支付土地出讓金10000萬。

在該案例中，企業(yè)發(fā)生的拆遷支出，政府已經(jīng)支付相應(yīng)的對價。企業(yè)取得土地使用權(quán)的全部對價為向政府支付的土地出讓金。

(一)增值稅:該企業(yè)為政府提供拆除建筑物和平整土地的建筑服務(wù)1200萬，應(yīng)確認(rèn)銷項稅額1200*9%=108萬。發(fā)生對應(yīng)成本1000萬，如果全部取得建筑業(yè)增值稅專用發(fā)票，可計提進(jìn)項稅額1000*9%=90萬。應(yīng)繳增值稅為18萬。代替政府向被拆遷人支付各類補(bǔ)償款1000萬應(yīng)通過往來賬戶核算。以后實現(xiàn)銷售的時候，支付的土地出讓金10000萬可以作為銷售額的抵減項。

可能錯誤的稅務(wù)處理:以后實現(xiàn)銷售的時候，錯誤將代政府支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)1000萬也作為銷售額的抵減項。

(二)企業(yè)所得稅:為政府提供拆除建筑物和平整土地的建筑服務(wù)應(yīng)確認(rèn)收入1200萬;確認(rèn)成本費(fèi)用1000萬，應(yīng)交企業(yè)所得稅(1200-1000)*25%=25萬。土地使用權(quán)按土地出讓金10000萬作為入賬成本。

可能錯誤的稅務(wù)處理:將為政府提供建筑服務(wù)的支出和代政府支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)計入土地成本攤銷。

(三)土地增值稅:支付的土地出讓金10000萬按“取得土地權(quán)所支付的金額”作為扣除項目。

可能錯誤的稅務(wù)處理:將為政府提供建筑服務(wù)的支出和代政府支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)計入“房地產(chǎn)開發(fā)成本”。

(四)契稅:將支付的土地出讓金10000萬作為受讓土地使用權(quán)繳納契稅的計稅依據(jù)。

可能錯誤的稅務(wù)處理:稅務(wù)機(jī)關(guān)有可能要求企業(yè)將為政府提供建筑服務(wù)的支出和代政府支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)也作為契稅的計稅依據(jù)。

案例二:受政府委托代為拆遷、補(bǔ)償，但不單獨(dú)獲得報酬。

B房開企業(yè)受政府委托對某地塊進(jìn)行拆遷，拆遷建筑物、平整土地發(fā)生成本1000萬，向被拆遷人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)1000萬。之后，B房開企業(yè)取得該土地使用權(quán)，支付土地出讓金10000萬。政府不向B房開企業(yè)另行支付拆遷和補(bǔ)償費(fèi)用。假設(shè)上述拆遷建筑物、平整土地的市場價格為1200萬(不含稅)。

上述模式貌似違反了“凈地出讓”的規(guī)定。但可以作如下合理化解釋。將上述業(yè)務(wù)分解成兩項業(yè)務(wù):一是企業(yè)為政府提供服務(wù)，二是企業(yè)從政府受讓土地使用權(quán)。第一步業(yè)務(wù)完成后，政府暫未支付相應(yīng)報酬。第二步業(yè)務(wù)完成后，以應(yīng)收取的土地出讓金抵減第一步業(yè)務(wù)的應(yīng)付報酬。企業(yè)取得土地的全部代價為土地出讓金10000萬，免除政府應(yīng)付的建筑服務(wù)費(fèi)1200*109%=1308萬，拆遷補(bǔ)償費(fèi)1000萬，合計12308萬

(一)增值稅:增值稅處理同案例一。為政府提供拆除建筑物和平整土地的建筑勞務(wù)，應(yīng)繳增值稅為18萬。

(二)取得土地的成本為對應(yīng)交付的全部對價12308萬，可在以后實現(xiàn)銷售的時候全額抵減銷售額。

也許是考慮到這種模式存在的可能性，140號文同時規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目(選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外)，在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計算銷售額時扣除。”可以看出，經(jīng)過合理化解釋后，文件規(guī)定并沒有錯，前提是要準(zhǔn)確把握文件適用的場景。

可能錯誤的稅務(wù)處理:由于沒有獲得政府單獨(dú)支付的拆遷和補(bǔ)償對價，或者難以找到合理的市場價格，沒有對建筑服務(wù)作增值稅處理。沒有將政府應(yīng)付未付的建筑服務(wù)收入作為土地取得成本。

(二)企業(yè)所得稅:建筑服務(wù)收入和成本確認(rèn)同案例一。土地使用權(quán)按取得土地的所有對價12308萬作為入賬成本。

可能錯誤的稅務(wù)處理:未確認(rèn)企業(yè)所得稅的收入和成本，未將為政府提供建筑服務(wù)的支出和代政府支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)計入土地成本攤銷。

(三)土地增值稅:支付的土地出讓金和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用12308萬全部按“取得土地權(quán)所支付的金額”作為扣除項目;或者將支付的土地出讓金作為“取得土地權(quán)所支付的金額”，將其他拆遷補(bǔ)償費(fèi)用作為“房地產(chǎn)開發(fā)成本”。兩種處理方式的納稅結(jié)果是一樣的，但為了消除稅際差異，準(zhǔn)確體現(xiàn)業(yè)務(wù)實質(zhì)，建議采取第一種。具體原因前文已述，土地增值稅的相關(guān)規(guī)定是在國家作出凈地出讓強(qiáng)制性要求前出臺的。

由于兩種處理的納稅結(jié)果一致，所以不容易出現(xiàn)錯誤的稅務(wù)處理。

(四)契稅:將取得土地使用權(quán)的全部對價共計12308萬作為受讓土地使用權(quán)繳納契稅的計稅依據(jù)。

由于契稅法考慮到了毛地出讓的可能性，稅務(wù)處理出錯可能性較小。

二、征地拆遷補(bǔ)償款是否繳稅

法律分析：根據(jù)我國法律規(guī)定，不需要繳稅。

法律依據(jù)：《中華人民共和國個人所得稅法》第四條下列各項個人所得，免征個人所得稅：

(一)省級人民政府、國務(wù)院部委和中國人民解放軍軍以上單位，以及外國組織、國際組織頒發(fā)的科學(xué)、教育、技術(shù)、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境保護(hù)等方面的獎金;

(二)國債和國家發(fā)行的金融債券利息;

(三)按照國家統(tǒng)一規(guī)定發(fā)給的補(bǔ)貼、津貼;

(四)福利費(fèi)、撫恤金、救濟(jì)金;

(五)保險賠款;

(六)軍人的轉(zhuǎn)業(yè)費(fèi)、復(fù)員費(fèi)、退役金;

(七)按照國家統(tǒng)一規(guī)定發(fā)給干部、職工的安家費(fèi)、退職費(fèi)、基本養(yǎng)老金或者退休費(fèi)、離休費(fèi)、離休生活補(bǔ)助費(fèi);

(八)依照有關(guān)法律規(guī)定應(yīng)予免稅的各國駐華使館、領(lǐng)事館的外交代表、領(lǐng)事官員和其他人員的所得;

(九)中國政府參加的國際公約、簽訂的協(xié)議中規(guī)定免稅的所得;

(十)國務(wù)院規(guī)定的其他免稅所得。

前款第十項免稅規(guī)定，由國務(wù)院報全國人民代表大會常務(wù)委員會備案。

三、土地征收和征用如何補(bǔ)償？

法律分析：政府征收農(nóng)民土地，應(yīng)有合法項目，按照法定程序，給予被征收人合理補(bǔ)償，先補(bǔ)償，再征收，任何違反以上基本原則的征收行為都屬于違法征收。各項征地補(bǔ)償費(fèi)用的具體標(biāo)準(zhǔn)、金額由市、縣政府依法批準(zhǔn)的征地補(bǔ)償方案規(guī)定。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》第四十八條　征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計有保障。征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，并安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用。征收農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價確定。制定區(qū)片綜合地價應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平、合理的補(bǔ)償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費(fèi)用予以補(bǔ)償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財產(chǎn)權(quán)益?？h級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將被征地農(nóng)民納入相應(yīng)的養(yǎng)老等社會保障體系。被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險等社會保險繳費(fèi)補(bǔ)貼。被征地農(nóng)民社會保障費(fèi)用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。

四、請問政府拆遷補(bǔ)償款，是否要交稅

法律分析：拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補(bǔ)償金。根據(jù)法律規(guī)定，個人因土地使用權(quán)被政府收回后原擁有不動產(chǎn)拆遷，被拆遷人取得的拆遷補(bǔ)償，無論是現(xiàn)金還是實物（房屋），均免征個人所得稅。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第八條為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

五、拆遷補(bǔ)償款要交什么稅

法律分析：拆遷補(bǔ)償款需要交納營業(yè)稅，但下列情況免征營業(yè)稅：1.被拆遷單位和個人取得政府財政部門支付的房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他補(bǔ)助費(fèi)，暫免征收營業(yè)稅。2.被拆遷個人因自用普通住房拆遷，所取得的補(bǔ)償費(fèi)或拆遷過程中發(fā)生的房屋等面積產(chǎn)權(quán)調(diào)換，暫免征收營業(yè)稅。還需要交納土地增值稅。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房增開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房增開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償

費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。

前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用。

財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。

上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

（四）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。

（六）根據(jù)條例第六條（五）項規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。