一、我的宅基地，他來(lái)建房，補(bǔ)償款該歸誰(shuí)？

農(nóng)村房屋拆遷經(jīng)常會(huì)遇到這樣一種情況：宅基地是甲的，卻被乙建了房的，這種情況下，誰(shuí)可以獲得拆遷補(bǔ)償款呢？

確實(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)村中很多人都外出打工。原有的宅基地，也有不少被閑置下來(lái)，這時(shí)候就會(huì)存在，留在本村的人，在他人閑置的宅基地上建房的現(xiàn)象。

沒(méi)有遇到征地拆遷問(wèn)題還好，但一旦遇到征地拆遷問(wèn)題，雙方就容易產(chǎn)生糾紛，對(duì)拆遷補(bǔ)償款的歸屬問(wèn)題爭(zhēng)執(zhí)不下。拆遷律師團(tuán)今天為大家具體分析這個(gè)問(wèn)題。

村民外出打工，第二年回家發(fā)現(xiàn)鄰居在自己宅基地上建上了新房

近日，安徽某法院就審理了這樣一起案件。安徽某村村民孫先生外出打工，家中老宅一直閑置，于是囑咐鄰居王先生平日里幫忙看管一下。王先生想著反正宅基地空余面積孫先生也不會(huì)用，就自行在其宅基地上建造了一所房屋。

第二年村里遇上拆遷，孫先生回家一看，自家的宅基地上居然多出一所房屋。而這所房屋也在拆遷范圍內(nèi)，雙方對(duì)拆遷補(bǔ)償款的歸屬爭(zhēng)執(zhí)不下。無(wú)奈之下，孫先生將王先生訴至法院，要求對(duì)房屋所有權(quán)進(jìn)行確認(rèn)。

法院審判：未經(jīng)許可在他人宅基地上建房違法，拆遷補(bǔ)償歸宅基地主人所有

法院經(jīng)過(guò)審理后認(rèn)定：被告王先生未經(jīng)原告孫先生允許，私自在其宅基地上建房，屬于侵權(quán)行為。對(duì)宅基地上房屋所有權(quán)人的認(rèn)定，應(yīng)遵循“房地一體”原則，在他人宅基地上建房的，房屋應(yīng)歸并宅基地使用權(quán)人所有，由宅基地使用權(quán)人支付對(duì)價(jià)或給予補(bǔ)償。并判決房屋所有權(quán)歸屬于原告孫先生。

因此，本案中，房屋所有權(quán)由孫先生獲得，那么拆遷補(bǔ)償款也理應(yīng)由孫先生獲得，但王先生修建房屋的費(fèi)用，應(yīng)由孫先生支付合理的對(duì)價(jià)。

在他人土地上建房，什么情況下建房可以獲得補(bǔ)償？

從法院判例我們可以看出，未經(jīng)同意在他人地上私自建房的，建房者是沒(méi)有資格獲得拆遷補(bǔ)償?shù)?，那什么情況下建房者可以獲得補(bǔ)償呢？

1、本村人之間將宅基地進(jìn)行了合法的買(mǎi)賣(mài)，買(mǎi)受人在宅基地上建房的，可以獲得補(bǔ)償。宅基地是可以在本村人之間合法的交易的，此時(shí)買(mǎi)受人為合法的宅基地使用權(quán)人，當(dāng)然有權(quán)獲得宅基地上房屋的拆遷補(bǔ)償。但是，如果交易雙方并非同村人，則買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，買(mǎi)方無(wú)法獲得合法的宅基地使用權(quán)，也無(wú)法獲得拆遷補(bǔ)償。

2、雙方并沒(méi)有買(mǎi)賣(mài)宅基地，但在建房過(guò)程中，建造者經(jīng)過(guò)了宅基地使用權(quán)人的同意，并對(duì)拆遷補(bǔ)償款的分配問(wèn)題進(jìn)行了約定的，此時(shí)應(yīng)按照約定分配補(bǔ)償。如果沒(méi)有約定的，原則上由宅基地使用權(quán)人獲得補(bǔ)償，但宅基地使用權(quán)人應(yīng)將房屋建造成本歸還建房者。

二、宅基地的補(bǔ)償

法律分析：1、農(nóng)村的宅基地和房屋拆遷是分開(kāi)補(bǔ)償。“分開(kāi)補(bǔ)償”，是指土地補(bǔ)償和地上附著物補(bǔ)償?shù)姆蛛x。農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)歸村集體所有，由村集體分配給村民使用，村民在宅基地上建房子居住。在遇到宅基地拆遷的時(shí)候，有兩種補(bǔ)償。一是宅基地補(bǔ)償，二是房屋補(bǔ)償。由于宅基地的產(chǎn)權(quán)屬于村集體，因此，這部分補(bǔ)償歸村集體所有，不會(huì)直接給宅基地使用人。而房屋的產(chǎn)權(quán)屬于村民私有，因此房屋補(bǔ)償歸村民所有。村民的宅基地被征收后，如果沒(méi)有其他宅基地，那么村集體要給村民重新分配宅基地，讓村民在新的宅基地上建房子。2、土地補(bǔ)償?shù)臉?biāo)的是土地使用權(quán)，一般分為2種形式：一是貨幣補(bǔ)償，二是置換補(bǔ)償。貨幣補(bǔ)償就是根據(jù)相關(guān)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)你的宅基地按每平方米多少錢(qián)直接付錢(qián)給你;置換補(bǔ)償就是在規(guī)劃的安置區(qū)域按不同低價(jià)折換成多少平方米對(duì)你進(jìn)行安置。還有就是房屋及地上附著物的補(bǔ)償，這個(gè)補(bǔ)償?shù)臉?biāo)的是物產(chǎn)所有權(quán)，包含了你所有的房屋、構(gòu)筑物、相關(guān)設(shè)施、樹(shù)木蔬果等等，在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施方案上應(yīng)該是一欄一欄非常細(xì)非常清楚的，這個(gè)你可以向征地方要來(lái)看看。這項(xiàng)補(bǔ)償一般就只有一種補(bǔ)償方式了，就是貨幣補(bǔ)償。3、現(xiàn)行的土地管理法第四十七條規(guī)定征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償。征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)被征用前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。4、房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)由宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、被拆遷房屋重置成新價(jià)構(gòu)成。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十八條 征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，并安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。征收農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市通過(guò)制定公布區(qū)片綜合地價(jià)確定。制定區(qū)片綜合地價(jià)應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對(duì)其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平、合理的補(bǔ)償，并對(duì)因征收造成的搬遷、臨時(shí)安置等費(fèi)用予以補(bǔ)償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財(cái)產(chǎn)權(quán)益?？h級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將被征地農(nóng)民納入相應(yīng)的養(yǎng)老等社會(huì)保障體系。被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險(xiǎn)等社會(huì)保險(xiǎn)繳費(fèi)補(bǔ)貼。被征地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。

三、農(nóng)村房屋拆遷宅基地如何補(bǔ)償

農(nóng)村房屋拆遷宅基地的補(bǔ)償如下：

1、征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償；征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)；

2、征地補(bǔ)償內(nèi)容增加了對(duì)宅基地的補(bǔ)償和社會(huì)保障補(bǔ)償；

3、在住房保障方面。將對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的被征地農(nóng)民提供該國(guó)有土地上的房屋，無(wú)法提供的按照市場(chǎng)價(jià)給予貨幣補(bǔ)償。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條

作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

第十八條

征收個(gè)人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

房屋拆遷有哪些程序

1、申領(lǐng)《房屋拆遷許可證》；

2、拆遷管理部門(mén)進(jìn)行審核；

3、審核通過(guò)發(fā)放《房屋拆遷許可證》；

4、發(fā)布《拆遷通告》；

5、選擇確定評(píng)估機(jī)構(gòu)；

6、入戶(hù)調(diào)查；

7、評(píng)估結(jié)果公示；

8、出具并送達(dá)評(píng)估報(bào)告；

9、簽訂房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議；

10、發(fā)放、領(lǐng)取補(bǔ)償款；

11、拆除房屋。

北京圣運(yùn)律師為您整理關(guān)于本文的法律熱搜話(huà)題

●我的宅基地,他來(lái)建房,補(bǔ)償款該歸誰(shuí)所有

●宅基地建房有補(bǔ)助嗎

●宅基地上建筑物補(bǔ)償價(jià)格

●宅基地建房被拆會(huì)有賠償嗎

●宅基地賠償嗎

●宅基地建房算違建嗎

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●宅基地建房有補(bǔ)助嗎

●宅基地賠償給誰(shuí)

●農(nóng)村宅基地建房有補(bǔ)貼嗎

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內(nèi)容審核：劉鵬飛律師

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