如何正確理解土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)包和出租

允許土地承包經(jīng)營權(quán)合理流轉(zhuǎn)，是農(nóng)業(yè)發(fā)展的客觀要求，也是符合黨的一貫政策，根據(jù)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法全文》第三十五條本辦法所稱轉(zhuǎn)讓是指承包方有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源，經(jīng)承包方申請和發(fā)包方同意，將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)讓渡給其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的農(nóng)戶，由其履行相應(yīng)土地承包合同的權(quán)利和義務(wù)。轉(zhuǎn)讓后原土地承包關(guān)系自行終止，原承包方承包期內(nèi)的土地承包經(jīng)營權(quán)部分或全部滅失。轉(zhuǎn)包是指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)以一定期限轉(zhuǎn)給同一集體經(jīng)濟組織的其他農(nóng)戶從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。轉(zhuǎn)包后原土地承包關(guān)系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。接包方按轉(zhuǎn)包時約定的條件對轉(zhuǎn)包方負責(zé)。承包方將土地交他人代耕不足一年的除外。

互換是指承包方之間為方便耕作或者各自需要，對屬于同一集體經(jīng)濟組織的承包地塊進行交換，同時交換相應(yīng)的土地承包經(jīng)營權(quán)。

入股是指實行家庭承包方式的承包方之間為發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟，將土地承包經(jīng)營權(quán)作為股權(quán)，自愿聯(lián)合從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)經(jīng)營；其他承包方式的承包方將土地承包經(jīng)營權(quán)量化為股權(quán)，入股組成股份公司或者合作社等，從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。

出租是指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)以一定期限租賃給他人從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。出租后原土地承包關(guān)系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。承租方按出租時約定的條件對承包方負責(zé)。

轉(zhuǎn)包主要指承包方把自己承包的土地，在一定期限內(nèi)全部或部分轉(zhuǎn)交給本集體經(jīng)濟組織的其他農(nóng)戶耕種。通常情況下，土地接包方要向原土地承包經(jīng)營人支付轉(zhuǎn)包費，但也有轉(zhuǎn)包方不支付的情況。

出租，主要指承包方作為出租方將自己承包的土地在一定期限內(nèi)全部或部分租賃給本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人，并收取租金的行為。轉(zhuǎn)包和出租后，雖然土地不再由原承包人耕種，但土地承包經(jīng)營權(quán)的主體沒有發(fā)生變化，承包關(guān)系也并不是發(fā)包方與接包方或者承租方之間的關(guān)系，而仍然是原承包方與發(fā)包方的關(guān)系。如果出現(xiàn)承包的土地被用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，或?qū)Τ邪恋卦斐捎谰脫p害的情況，及其他違反法律行政法規(guī)或者承包合同的行為，即使是由接包方或承租方原因引起的，原承包方也要承擔(dān)責(zé)任。反之，如果發(fā)包方有干涉正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動，或不依照承包合同約定提供生產(chǎn)、技術(shù)、信息服務(wù)等行為，即使損害的是接包方或承租方的利益，發(fā)包方也應(yīng)向原承包方承擔(dān)法律責(zé)任。

由此可見，土地轉(zhuǎn)包或者租賃存在著三方當(dāng)事人，兩方面的法律關(guān)系。從轉(zhuǎn)包看，發(fā)包人與承包方之間存在土地承包經(jīng)營權(quán)關(guān)系，承包方與新的承包方（即接包方）存在轉(zhuǎn)包關(guān)系。從出租看，發(fā)包方與承包方之間存在土地承包經(jīng)營權(quán)關(guān)系，承包方（即出租方）與承租方之間存在租賃關(guān)系。發(fā)包方與承包方之間的關(guān)系屬于土地的用益物權(quán)關(guān)系，是承包法律關(guān)系的基礎(chǔ)。轉(zhuǎn)包方與接包方的關(guān)系，以及出租方與承租方的關(guān)系屬于債權(quán)關(guān)系。土地承包經(jīng)營權(quán)的債權(quán)關(guān)系受物權(quán)關(guān)系的制約，所以，在轉(zhuǎn)包和出租土地時，承包方應(yīng)與接包方或承租方。

簽訂轉(zhuǎn)包合同，在該合同中落實發(fā)包方與承包方土地承包合同的具體內(nèi)容，明確雙方權(quán)利義務(wù)?？紤]到土地轉(zhuǎn)包、出租涉及幾方面的法律關(guān)系，權(quán)利義務(wù)時有交*，因此，轉(zhuǎn)包、出租應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立合同?，F(xiàn)實中將土地交給他人耕種的原因多種多樣，情況也復(fù)雜。

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內(nèi)容審核：劉超律師

來源：臨律-如何正確理解土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)包和出租，