一、如何與征收方協(xié)商談判

在與征收方談判前，被征收人要提前確定自己的底線，明確補(bǔ)償?shù)哪繕?biāo)，并且收集好相關(guān)拆遷的材料。做好這些準(zhǔn)備后，在談判時(shí)盡量讓對(duì)方出價(jià)，然后再依據(jù)對(duì)方的出價(jià)合理確定自己想要的補(bǔ)償，但不能低于自己確定的底線，如果確實(shí)不會(huì)談判的，可以委托律師談判。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第十七條作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

第十九條對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開征求意見(jiàn)。

二、開發(fā)商房屋拆遷不遵守拆遷協(xié)議怎么辦

一般來(lái)說(shuō)，你跟開發(fā)商簽好房屋拆遷協(xié)議之后，那么就得按照協(xié)議上的內(nèi)容做。但是，有些開發(fā)商在簽好合同書之后，不遵守拆遷協(xié)議，還沒(méi)交拆遷補(bǔ)償款就開始拆遷。通常上，一份拆遷安置協(xié)議主要包括下面幾點(diǎn)重要的內(nèi)容：

1、訂立協(xié)議的主體，也就是你和開發(fā)商;

2、被拆除房屋的位置、性質(zhì)、建筑面積;

3、補(bǔ)償安置方式;

4、貨幣補(bǔ)償金額;

5、搬遷期限;

6、違約責(zé)任;

7、爭(zhēng)議的處理;

8、需要約定的其他事項(xiàng)。

因此，按照拆遷協(xié)議的相關(guān)條款，你發(fā)現(xiàn)開發(fā)商不遵守協(xié)議違約的，那你可以看看合同上有沒(méi)有說(shuō)要怎么解決的，一般就是在違約責(zé)任那一欄。

而且，你們的合同上還說(shuō)了發(fā)生合同糾紛之后，你們要走仲裁程序的，那么你在接下來(lái)維權(quán)的時(shí)候，可能就需要先選擇去申請(qǐng)仲裁。

要是說(shuō)你們合同中都沒(méi)說(shuō)到違反協(xié)議的約定，以及發(fā)生爭(zhēng)議之后的處理方式的話，那么你就可以按照下面的方式解決：

1、第一個(gè)就是你先找開發(fā)商溝通，看看他現(xiàn)在不交補(bǔ)償款究竟是因?yàn)樨?cái)務(wù)問(wèn)題，還是就不想給了，要是財(cái)務(wù)問(wèn)題，你看看他能不能拿出個(gè)具體的交款日。并且，你可以在協(xié)商的時(shí)候要求他給造成的損失進(jìn)行賠償。

2、如果你們之間協(xié)商不下來(lái)的，那你就可向主管房屋拆遷的政府部門反饋投訴，要求敦促開發(fā)商履行協(xié)議，并且還不別忘了賠償你因此遭受的損失。

3、要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)進(jìn)行拆遷的或政府處理沒(méi)有效果的，那你就趕緊收集相關(guān)證據(jù)到法院進(jìn)行訴訟，要求對(duì)方繼續(xù)履行合同，并賠償損失。

通過(guò)上述分析可以知道，被征收人在進(jìn)行談判明，要做出充分的準(zhǔn)備，如要了解征收補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目，自身房屋的價(jià)值，裝修折損，周邊房屋的價(jià)格等因素，然后再進(jìn)行談判，這樣才能獲得符合自己要求的補(bǔ)償，必要時(shí)最好委托律師處理。如果需要法律方面的幫助，讀者可以到北京圣運(yùn)律師網(wǎng)進(jìn)行咨詢。

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內(nèi)容審核：馮興元教授

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