土地出讓金是政府放棄若干年內國有土地使用權，而從土地使用權人手里換回土地使用權對價的補償。那土地出讓金的計算方法是什么呢？

一、土地出讓金的計算方法：

土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法，地面價為每平方米土地的單價，即以出讓金總 額除以土地總面積；樓面價為攤到每平方米建筑面積的地價，即以出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。投資者往往以樓面價來計算投資效益。因為地面價不 能反映出土地成本的高低，只有把地價分攤到每平方建筑面積上去核算，才有可比性，也易于估算投資成本，進行估算投資效益。一般認為建高層可攤屬地價，實際 上并非如此。因為土地出讓金是按建筑面積計收的。

二、土地出讓金的支付方式：

土地出讓金的支付方式，如果是外商投資或中資企業(yè)開發(fā)外銷房的，要以外匯支付，如是中資企業(yè)開發(fā)內銷房或外資企業(yè)開發(fā)內銷房的，可以人民幣支付。也有的實物支付的方式，如投資者得到一塊土地，以建造一座立交橋、一條道路或一個停車庫等建筑物來償還地價。

三、土地出讓金的分類：

土地出讓金根據批租地塊的條件，可以分為以下兩種：一種是“熟地價”，即提供“七通一平”的地塊，出讓金包括土地使用費和開發(fā)費；另一種是“毛地”或“生地”價，即未完成“七通一平”的地塊，出讓金僅為土地有償使用的部分，投資者需自行或委托開發(fā)公司進行受讓土地的開發(fā)工作。例如上海北京東路71號地塊面積為2.38 萬平方米，有20多家單位和1000多戶居民，新加坡長立國際開發(fā)公司與上海黃浦資產經營公司以460萬美元的毛地價獲得50年的使用權，并投資5300 萬美元。舊區(qū)的動遷和市政配套費用一般要占到熟地總價的50-70%左右。

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內容審核：范美華律師

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