轉(zhuǎn)讓方未取得土地使用權(quán)證書轉(zhuǎn)讓合同的效力

第一種觀點認(rèn)為合同無效?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第37條第6項規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。該法第38條規(guī)定："以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書……"這種觀點認(rèn)為，上述法律條款是對出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為的強(qiáng)制性規(guī)定，如果轉(zhuǎn)讓方未取得土地使用權(quán)證書，則土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。《合同法》第52條第5項規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。因此轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)認(rèn)定為無效。

第二種觀點認(rèn)為合同有效。根據(jù)我國民事立法所依據(jù)的理論及具體條文，物權(quán)變動采取的是債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式，即債權(quán)契約加登記原則。在這種模式下，登記行為與債權(quán)合同是相互獨立的兩個行為，登記行為只是物權(quán)取得與轉(zhuǎn)移的證明，其作用是將物權(quán)變動的時間界限確定在標(biāo)的物登記之時，屬于合同的履行問題，不是合同的生效要件。這種觀點認(rèn)為：《城市房地產(chǎn)管理法》第37條、第38條是對土地使用權(quán)權(quán)屬變動所作的強(qiáng)制性規(guī)定，針對的是登記行為而不是債權(quán)合同。如果轉(zhuǎn)讓方?jīng)]有取得土地使用權(quán)證書而與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，行政機(jī)關(guān)不得辦理變更登記手續(xù)，其結(jié)果是出讓方無法履行合同，而合同本身的有效性不受影響。筆者贊同這種觀點的理論分析和對法律的解釋，但卻不同意其結(jié)論。

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內(nèi)容審核：李站波律師

來源：頭條-法律是如何規(guī)定土地轉(zhuǎn)讓合同的效力的，