土地抵押如何解除

土地抵押解除需要準(zhǔn)備以下資料去銀行辦理抵押解除：

1、抵押權(quán)人申請(qǐng)解除抵押的函(1份)

2、抵押人申請(qǐng)解除抵押申請(qǐng)書(1份)

3、抵押權(quán)人和抵押人雙方單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照(單位)、法人身份證明(單位)、法人身份證、委托書和委托代理人身份證(1套)

4、土地證、土地他項(xiàng)權(quán)利證

《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第三十七條規(guī)定：“下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：土地所有權(quán);耕地、宅基地，自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但本法第三十四條第(五)項(xiàng)、第三十六條第三款規(guī)定的除外;學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位，社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施，醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施;所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn);依法被查封、扣押、監(jiān)督的財(cái)產(chǎn);依法不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。”根據(jù)上述規(guī)定不能抵押的土地所有權(quán)或使用權(quán)，即便是當(dāng)事人簽訂了抵押合同也是無(wú)效的。土地使用權(quán)與地上建筑物一致的原則。

《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例全文》第三十三條規(guī)定：土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。所以當(dāng)?shù)厣嫌薪ㄖ铩⑵渌街飼r(shí)，不可能進(jìn)行單純的土地使用權(quán)抵押或房屋產(chǎn)權(quán)抵押，而必須將土地與地上建筑物、其他附著物同時(shí)抵押，并按照規(guī)定分別辦理土地使用權(quán)抵押登記和房產(chǎn)抵押登記。

關(guān)于土地抵押合法憑證。根據(jù)(1997)國(guó)土(籍)字第2號(hào)《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問(wèn)題的通知》，土地使用權(quán)抵押權(quán)的合法憑證是《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》，而《國(guó)有土地使用證》、《集體土地所有證》和《集體土地使用證》不作為抵押權(quán)的法律憑證，抵押權(quán)人不得扣押抵押證書。抵押權(quán)人扣押的土地證書無(wú)效，土地使用權(quán)人可以申請(qǐng)?jiān)恋刈C書作廢，并辦理補(bǔ)發(fā)新證手續(xù)。過(guò)去有的銀行辦理抵押登記，直接扣押抵押人的土地證書，以為這樣保險(xiǎn)，實(shí)際上存在著非常大的風(fēng)險(xiǎn)。保險(xiǎn)問(wèn)題。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第五十八條規(guī)定：抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅，因滅失所得的賠償金，應(yīng)當(dāng)作為抵押財(cái)產(chǎn)。因此土地使用權(quán)抵押辦理房地產(chǎn)保險(xiǎn)，可以確保抵押人的權(quán)益。所以土地使用權(quán)抵押特別是地上有建筑物或其他附著物，抵押權(quán)人最好要求抵押人對(duì)地上建筑物辦理保險(xiǎn)手續(xù)，并在保險(xiǎn)單上注明抵押權(quán)人為第一受益人，保險(xiǎn)合同的期限應(yīng)長(zhǎng)于抵押協(xié)議的期限。如果被抵押的土地因特殊原因受到損害，抵押權(quán)人可以根據(jù)抵押人讓與的賠償或補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)，代替抵押人直接向第三人或保險(xiǎn)公司請(qǐng)求損害賠償或要求保險(xiǎn)公司給付保險(xiǎn)金。

關(guān)于房地產(chǎn)抵押權(quán)與房地產(chǎn)出租的法律關(guān)系。

根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《擔(dān)保法司法解釋全文》第六十五條規(guī)定：抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。第六十六條規(guī)定：抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。這分兩種情況，一種是已經(jīng)出租的房地產(chǎn)抵押，這種情況租賃關(guān)系成立在先，抵押權(quán)設(shè)定在后，抵押與租賃互不影響，只要抵押人以書面形式將抵押事實(shí)告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效，即所謂“買賣不破租賃”。

另一種情況是房地產(chǎn)權(quán)利人將已經(jīng)抵押的房地產(chǎn)出租，這種情況下抵押權(quán)設(shè)定在先，租賃關(guān)系成立在后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力，租賃關(guān)系應(yīng)隨著抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)而解除。抵押權(quán)對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系的影響。根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十九條規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保;抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存，超過(guò)債權(quán)數(shù)額部份，歸抵押人所有，不足部份由債務(wù)人清償。因此，購(gòu)買抵押房地產(chǎn)要謹(jǐn)慎，以防得到的是無(wú)效轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)。

關(guān)于抵押登記的期限。一般情況下，抵押登記的期限應(yīng)與抵押合同規(guī)定的債務(wù)履行期限一致。但是，根據(jù)最高人民法院對(duì)《擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋，抵押當(dāng)事人和登記機(jī)關(guān)對(duì)擔(dān)保期限不具有約束力。也就是說(shuō)，擔(dān)保期限只有法律規(guī)定，不允許當(dāng)事人約定，也不允許登記機(jī)關(guān)規(guī)定。抵押合同規(guī)定的主債期債務(wù)未償清或其他附著物的，債權(quán)人可以依法訴訟。但是要注意土地使用權(quán)的期限，超過(guò)期限人民政府要依法收回土地使用權(quán)，因而影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

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