一、傻傻分不清的“城中村”！是城？還是村？

在征地拆遷中有這樣一類(lèi)特殊的存在----城中村，它是城還是村？因?yàn)槌呛痛宓难a(bǔ)償款千差萬(wàn)別，導(dǎo)致拆遷房和被拆遷房對(duì)于城中村的定義也是不盡相同，那么“城中村”到底是什么？今天北京康律師事務(wù)所主任、西北政法大學(xué)物權(quán)與土地研究所聯(lián)席所長(zhǎng)史西寧律師就給大家著重講解這個(gè)問(wèn)題。

首先給大家普及一個(gè)概念“城中村”通俗地講就是“城市里的農(nóng)村”那么在拆遷過(guò)程中，它到底是按集體土地的房屋進(jìn)行征收補(bǔ)償，還是按國(guó)有土地的房屋進(jìn)行征收補(bǔ)償呢？

征地拆遷應(yīng)該遵循的準(zhǔn)則是：保障“原有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障”的征地原則，因此對(duì)于“城中村”的定性就顯得十分重要了。

當(dāng)城中村被定性成為城市房屋時(shí)，那么就要參照《國(guó)有土地房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條的規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償。《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格；被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

當(dāng)“城中村”被定性為農(nóng)村房屋時(shí)，那么其補(bǔ)償就不能按照《國(guó)有土地房屋征收與補(bǔ)償條例》進(jìn)行補(bǔ)償，而應(yīng)當(dāng)使用《土地管理法》的規(guī)定進(jìn)行拆遷補(bǔ)償。

最終如何定性，還需要根據(jù)當(dāng)?shù)鼐唧w情況來(lái)分析。

史律師提醒您：

拆遷是一個(gè)長(zhǎng)期斗爭(zhēng)，需要全面專(zhuān)業(yè)的知識(shí)，需要對(duì)全局的把控，需要對(duì)法條的合理運(yùn)用。即使一個(gè)有著多年訴訟經(jīng)驗(yàn)的律師，也在不斷地學(xué)習(xí)和更新，才能在一個(gè)案件中冷靜地分析并作出正確的判斷。而對(duì)于非法學(xué)的人來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)龐大的課題，不能僅靠短時(shí)間的惡補(bǔ)可以達(dá)到的。所以在遇到任何拆遷問(wèn)題的時(shí)候不妨問(wèn)問(wèn)律師，在律師的指導(dǎo)下行專(zhuān)業(yè)維權(quán)

二、城中村的房子能買(mǎi)嗎

法律分析：取得五證，具有合法銷(xiāo)售資格，是可以考慮購(gòu)買(mǎi)的。城中村改造的房屋如果在具備合法手續(xù)，能夠上市的情況下，與普通的商品房是沒(méi)有太大的區(qū)別。城中村改造的房屋在交納土地出讓金，具備合法手續(xù)能夠上市的情況下，與普通的商品房是沒(méi)有實(shí)質(zhì)區(qū)別的。但是目前市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)的城中村項(xiàng)目大多數(shù)都手續(xù)不全，因此對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)需要慎重考慮。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第六十三條，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門(mén)統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)，依照本法第六十一條的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

三、何為城中村與棚戶(hù)區(qū)，兩者有什么區(qū)別

本文主要探討了城市與鄉(xiāng)村生活水平存在較大差異的原因及對(duì)應(yīng)的改造方式。城市中的城中村和棚戶(hù)區(qū)在土地性質(zhì)、房屋建設(shè)和產(chǎn)權(quán)等方面存在明顯差異。城中村改造的房屋產(chǎn)權(quán)證非由國(guó)家頒發(fā),而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā),而棚戶(hù)區(qū)改造的房屋產(chǎn)權(quán)證則由國(guó)家頒發(fā),具有大產(chǎn)權(quán)性質(zhì),可以進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)和轉(zhuǎn)讓。因此,對(duì)于外來(lái)購(gòu)買(mǎi)者而言,城中村改造的房屋比棚戶(hù)區(qū)改造的房屋更不靠譜。

法律分析

城市與鄉(xiāng)村生活水平存在較大差異：

都市化地區(qū)中的城中村，地價(jià)高昂，為了增加房地收入，當(dāng)?shù)鼐用窠ㄔ斓某鲎馕菝芗雀?，樓高多層，因此被稱(chēng)為“親嘴樓”。

棚戶(hù)區(qū)：城鄉(xiāng)接合部，尤其是遠(yuǎn)郊區(qū)，由于實(shí)際地價(jià)低，當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民投資少，出租屋更為簡(jiǎn)陋，樓房很少，常常就是棚戶(hù)，由此在一些大城市的“城鄉(xiāng)接合部”往往形成一條“棚戶(hù)地帶”。同為租戶(hù)，與“城中村”的租戶(hù)相比，這里的“外地”租戶(hù)居住條件更差。

2土地性質(zhì)大不同：

其實(shí)城中村和棚戶(hù)區(qū)最大的不同還在于兩者本身的土地性質(zhì)的不同，城中村屬于城市中的農(nóng)村，其土地性質(zhì)本身是屬于集體土地的!而棚戶(hù)區(qū)一般為國(guó)有土地。

因此同為改造，城中村改造和棚戶(hù)區(qū)改造的最大區(qū)別就在于，城中村改造的土地很多是在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，又叫“小產(chǎn)權(quán)”。這種房子對(duì)于城中村本身的居民是無(wú)傷大雅的，但是對(duì)于外來(lái)購(gòu)買(mǎi)居民則是大忌，因?yàn)闆](méi)有產(chǎn)權(quán)，無(wú)法賣(mài)出和轉(zhuǎn)讓?zhuān)妥兊檬植豢孔V。

但是棚戶(hù)區(qū)改造則與之不同，因?yàn)榕飸?hù)區(qū)本身的土地性質(zhì)就屬于國(guó)有土地，在此進(jìn)行的改造其房子產(chǎn)權(quán)一般即為大產(chǎn)權(quán)，國(guó)家會(huì)發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也將會(huì)給予備案。外來(lái)居民購(gòu)買(mǎi)棚戶(hù)區(qū)改造的房子也不用擔(dān)心產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，可以領(lǐng)到大紅本，日后房子也可以進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)和轉(zhuǎn)讓。

注：

城中村——從狹義上說(shuō)，是指農(nóng)村村落在城市化進(jìn)程中，由于全部或大部分耕地被征用，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區(qū)，亦稱(chēng)為“都市里的村莊”。從廣義上說(shuō)，是指在城市高速發(fā)展的進(jìn)程中，滯后于時(shí)代發(fā)展步伐、游離于現(xiàn)代城市管理之外、生活水平低下的居民區(qū)。

棚戶(hù)區(qū)——棚戶(hù)區(qū)是指城市建成區(qū)范圍內(nèi)、平房密度大、使用年限久、房屋質(zhì)量差、人均建筑面積小、基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大、環(huán)境衛(wèi)生臟、亂、差的區(qū)域。

拓展延伸

城中村和棚戶(hù)區(qū)是城市中兩種不同類(lèi)型的住宅區(qū)，它們之間的區(qū)別在于改造方式和土地使用性質(zhì)。城中村通常是指位于城市中心或繁華地段，具有較高密度、較低品質(zhì)的住宅區(qū)。而棚戶(hù)區(qū)則是指城市中較老、較矮、較擁擠的住宅區(qū)，通常由低質(zhì)量的住宅樓組成，居住條件相對(duì)較差。

對(duì)于城中村，政府通常采取的改造方式是進(jìn)行拆遷重建。這種改造方式需要得到相關(guān)部門(mén)的審批，并且需要保證被拆遷居民的合法權(quán)益。在拆遷過(guò)程中，政府需要充分考慮居民的居住需求，確保被拆遷居民能夠在新的住宅區(qū)中得到合適的住房。

而對(duì)于棚戶(hù)區(qū)，政府通常采取的改造方式是進(jìn)行房屋維修和加固。這種改造方式不需要得到相關(guān)部門(mén)的審批，并且可以盡快地完成。在改造過(guò)程中，政府需要確保被改造房屋的安全性和居住性，同時(shí)合理安排改造資金。

城中村和棚戶(hù)區(qū)的改造方式和土地使用性質(zhì)不同，政府需要根據(jù)實(shí)際情況采取不同的改造方式，并充分考慮居民的居住需求。

結(jié)語(yǔ)

城市與鄉(xiāng)村生活水平存在較大差異，城中村和棚戶(hù)區(qū)是其中的代表。城中村位于城市化地區(qū)，地價(jià)高昂，居民建造的出租屋密集度高，樓高多層，被稱(chēng)為“親嘴樓”。棚戶(hù)區(qū)位于城鄉(xiāng)接合部，土地性質(zhì)低廉，居民投資少，出租屋簡(jiǎn)陋，樓房很少，形成“棚戶(hù)地帶”。同為租戶(hù)，與城中村的租戶(hù)相比，棚戶(hù)區(qū)的居住條件更差。城中村和棚戶(hù)區(qū)的土地性質(zhì)不同，城中村屬于城市中的農(nóng)村，土地性質(zhì)本身屬于集體土地，而棚戶(hù)區(qū)多為國(guó)有土地。城中村改造和棚戶(hù)區(qū)改造的最大區(qū)別在于，城中村改造的土地很多是在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，因此叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，又叫“小產(chǎn)權(quán)”。而棚戶(hù)區(qū)改造的土地屬于國(guó)有土地，改造后房子產(chǎn)權(quán)一般即為大產(chǎn)權(quán)，國(guó)家會(huì)發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也將會(huì)給予備案。外來(lái)居民購(gòu)買(mǎi)棚戶(hù)區(qū)改造的房子也不用擔(dān)心產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。

法律依據(jù)

國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例：第三章 補(bǔ) 償 第十九條 對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)制定，制定過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。

國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例：第三章 補(bǔ) 償 第二十六條 房屋征收部門(mén)與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門(mén)報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。

被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例：第二章 征收決定 第十二條 市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定。

作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)、專(zhuān)款專(zhuān)用。

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