一、土地征收材料清單表格,土地增值稅清算申報表及附表

（一）土地增值稅清算申報表表頭說明：

1、“納稅人稅務(wù)登記號”指地方稅務(wù)登記證號。

2、“納稅人電腦編碼”指納稅人在地稅計算機征收管理系統(tǒng)的識別號碼。

3、“稅款所屬期”是指申報稅款所屬的時段。

4、“管理機關(guān)”指納稅人就該申報事項的應(yīng)稅行為的主管稅務(wù)機關(guān)。

5、“申報流水號”是稅務(wù)機關(guān)錄入申報資料后計算機生成的順序號，此號碼由稅務(wù)機關(guān)錄入人員填寫。

（二）土地增值稅清算申報表主表說明：

1、“納稅人名稱”是指納稅人稅務(wù)登記的全稱。

2、“注冊地址”是指納稅人于工商登記的地址。

3、“注冊類型”是指納稅人于工商登記的企業(yè)類型。

4、“開戶銀行”是指納稅人用于繳交稅款賬號所在的銀行。

5、“賬號”是指納稅人用于繳交稅款的賬號。

6、“項目名稱”、“項目編碼”要與從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人在進行項目登記時登記的信息相一致。

7、對從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)填寫土地使用證號。

（三）土地增值稅清算申報表申報事項填寫說明：

1、“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額”，按納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目所取得的全部收入額填寫。

2、“貨幣收入”，按納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目所取得的貨幣形態(tài)收入額填寫。

3、“實物收入及其他收入”，按納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目所取得的實物形態(tài)和無形資產(chǎn)等其他形式的收入額填寫。

4、“取得土地使用權(quán)所支付的金額”，按納稅人為取得該房地產(chǎn)開發(fā)項目所需要的土地使用權(quán)而實際支付（補交）的土地出讓金（地價款）及按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用填寫。

5、“房地產(chǎn)開發(fā)成本”，應(yīng)根據(jù)《細則》規(guī)定的從事房地產(chǎn)開發(fā)實際發(fā)生的各項開發(fā)成本的具體數(shù)額填列。若有些房地產(chǎn)開發(fā)成本屬于整個房地產(chǎn)項目的，而該項目同時包含2個或以上計稅單位的，要對該成本在各計稅項目之間按一定比例進行分?jǐn)偂?

6、“利息支出”，按納稅人進行房地產(chǎn)開發(fā)實際發(fā)生的利息支出中符合《細則》第七條

（三）規(guī)定的數(shù)額填寫。如果不單獨計算利息支出的，填0。

7、“其他房地產(chǎn)開發(fā)費用”，根據(jù)《細則》第七條

（三）的規(guī)定填寫。

8、“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等”，按納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時實際交納的稅金數(shù)額填寫。

9、“加計20％扣除數(shù)額”，根據(jù)《細則》第七條

（六）的規(guī)定填寫。

10、“法律法規(guī)規(guī)定的其他扣除項目”，是指除表中已列明的扣除項目外，法律法規(guī)規(guī)定的其他扣除項目。

11、“適用稅率”，根據(jù)《條例》規(guī)定的四級超率累進稅率，按所適用的最高一級稅率填寫；如果納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，填0。

12、“速算扣除，應(yīng)根據(jù)《細則》第十條的規(guī)定找出相關(guān)速算扣除系數(shù)來填寫。

13、“已繳土地增值稅額”，按納稅人已經(jīng)繳納的土地增值稅的數(shù)額填寫。

二、土地增值稅清算表

土地增值稅清算報告我們接受委托，于年月日至年月日，對貴單位（項目）土地增值稅清算稅款申報進行鑒證審核。貴單位的責(zé)任，對所提供的與土地增值稅清算稅款相關(guān)的會計資料及證明材料的真實性、合法性和完整性負責(zé)。我們的責(zé)任是，按照國家法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，對所鑒證的土地增值稅納稅申報表及其有關(guān)資料的真實性和準(zhǔn)確性，在進行職業(yè)判斷和必要的審核程序的基礎(chǔ)上，出具真實、合法的鑒證報告。在審核過程中，我們本著獨立、客觀、公正的原則，依據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、有關(guān)政策規(guī)定，按照《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的要求，實施了包括抽查會計記錄等必要的審核程序?，F(xiàn)將鑒證結(jié)果報告如下：

一、土地增值稅清算稅款申報的審核過程及主要實施情況（主要披露以下內(nèi)容）

1、簡要評述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的內(nèi)部控制及其有效性。

2、簡要評述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的各項內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)的相關(guān)性和可靠性。

3、簡要陳述對納稅人提供的會計資料及納稅資料等進行審核、驗證、計算和進行職業(yè)推斷的情況。

二、鑒證結(jié)論經(jīng)對貴公司（項目）土地增值稅清算稅款申報進行審核，我們確認(rèn)：

1、收入總額：元；

2、扣除項目金額：元；

3、增值額：元；

4、增值率（增值額與扣除金額之比）：％；

5、適用稅率：％；

6、應(yīng)繳土地增值稅稅額：元；

7、已繳土地增值稅稅額：元；

8、應(yīng)補（退）繳土地增值稅稅額：元。清算事項的具體情況詳見附件。本鑒證報告僅供貴公司報送的主管稅務(wù)機關(guān)受理土地增值稅清算審批之用，不得作為其他用途。非法律、行政法規(guī)規(guī)定，鑒證報告的全部內(nèi)容不得提供給其他任何單位和個人。稅務(wù)師事務(wù)所所長（簽名或蓋章）：中國注冊稅務(wù)師（簽名或蓋章）：地址：稅務(wù)師事務(wù)所（蓋章）年月日附件：

1、稅務(wù)師事務(wù)所和注冊稅務(wù)師執(zhí)業(yè)證書復(fù)印件。

2、企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報審核事項說明。

3、土地增值稅納稅申報鑒證主表及其明細項目審核表。具體包括：

（1）土地增值稅清算稅款鑒證主表；

（2）土地增值稅清算稅款鑒證（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)）明細表；

（3）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售普通住宅）明細表；

（4）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售非普通住宅）明細表；

（5）與收入相關(guān)的面積審核調(diào)整明細表；

（6）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房地產(chǎn)銷售收入審核調(diào)整明細表；

（7）扣除項目及成本結(jié)轉(zhuǎn)審核匯總表；

（8）與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售房地產(chǎn)有關(guān)稅費審核調(diào)整明細表；

（9）土地增值稅繳納情況審核匯總表。

4、土地增值稅清算稅款申報審核事項有關(guān)證明材料（復(fù)印件）。

三、土地增值稅清算的流程

1、當(dāng)項目符合清算條件時，向稅局申請清算。

2、先做一個測算。

3、找一家稅務(wù)師事務(wù)所幫忙出鑒證報告和申報表。這里找的稅務(wù)師事務(wù)所的工作人員第一開始會按照比較嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)來給出底稿，要有足夠的準(zhǔn)備，得有好幾個回合的溝通，達到要的標(biāo)準(zhǔn)又不觸犯發(fā)售法規(guī)的情況下，同意讓稅務(wù)師事務(wù)所出報告，最好找兩家以上的稅務(wù)師事務(wù)所出鑒證。

4、出來鑒證之后，去稅務(wù)局交相關(guān)資料。

5、稅局會組織清算小組，會有好幾個人，等他們?nèi)藛T都到齊了開始審核，中間會有很多的地方需要溝通的。

6、他們審核完畢，認(rèn)了申報的數(shù)據(jù)或者認(rèn)了他們清算出來的數(shù)據(jù)。

7、通知你交稅，會下個通知單，15日之內(nèi)把稅交了就算結(jié)束了

一、股東退股的情況有哪些

股東退股的情況有：

1、是股東退股，其他股東接受。這種情況不需要清算，而是根據(jù)公司凈資產(chǎn)的情況處理轉(zhuǎn)讓收益和損失；

2、是股東決定不繼續(xù)經(jīng)營企業(yè)。然后企業(yè)要清算。企業(yè)清算時，應(yīng)要求中介機構(gòu)出具清算報告。目前，大多數(shù)稅務(wù)局要求稅務(wù)師事務(wù)所出具清算。破產(chǎn)會計的處理方法適用于清算。

二、工商稅務(wù)注銷的手續(xù)是怎樣的

一般公司注銷都是工商局先備案，地稅局申請注銷，又開始填寫表格，補交租金發(fā)票，收繳發(fā)票，注銷發(fā)票，上傳報表，門前申報最后一個月的稅收，賬務(wù)審查，實地調(diào)查等，最后等待審批，拿到注銷通知后去國稅局申請注銷，填寫表格，上交發(fā)票注銷發(fā)票，上傳報表，注銷稅控機，申報完畢最后一個季度的稅收，賬務(wù)審查，出具清算報告，等待國稅局審批；國地稅完畢后，又開始工商局遞交注銷資料；銀行開始注銷等等，如果碰到了非三證合一的，還有代碼證需要注意的哦，所以，注銷公司下來，流程非常多且復(fù)雜，一般人注銷下來，人都要瘋了。

四、土地增值稅清算程序與清算方法

法律主觀：納稅人的條件符合土地增值稅清算的條件之后，可以申請相關(guān)的稅務(wù)部門進行土地增值稅的清算手續(xù)，對項目中應(yīng)當(dāng)繳納稅款進行結(jié)算。土地增值稅清算程序1、凡符合應(yīng)辦理土地增值稅清算條件的納稅人，應(yīng)在90日內(nèi)向主管地方稅務(wù)機關(guān)提出清算稅款申請，并據(jù)實填寫《土地增值稅清算申請表》，經(jīng)主管地方稅務(wù)機關(guān)核準(zhǔn)后，即可辦理竣工清算稅款手續(xù)。2、凡主管地方稅務(wù)機關(guān)要求納稅人辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管地方稅務(wù)機關(guān)應(yīng)出具《土地增值稅清算通知書》并送達納稅人。納稅人應(yīng)在接到《土地增值稅清算通知書》之日起30日內(nèi)，填寫《土地增值稅清算申請表》報送主管地方稅務(wù)機關(guān)。經(jīng)主管地方稅務(wù)機關(guān)核準(zhǔn)后，在90日內(nèi)辦理清算稅款手續(xù)。3、納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續(xù)時，應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)提交有關(guān)清稅項目資料，并填寫《土地增值稅清算材料清單》。須提交的有關(guān)資料如下：（1）項目竣工清算報表，當(dāng)期財務(wù)會計報表（包括：損益表、主要開發(fā)產(chǎn)品（工程）銷售明細表、已完工開發(fā)項目成本表）等。（2）國有土地使用權(quán)證書。（3）取得土地使用權(quán)時所支付的地價款有關(guān)證明憑證及國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。（4）清算項目的預(yù)算、概算書、項目工程合同結(jié)算單。（5）能夠按清算項目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同。（6）銷售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計表并加蓋公章的形式，包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等。（7）清算項目的工程竣工驗收報告。（8）清算項目的銷售許可證。（9）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，包括：已繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加等。（10）《土地增值稅清算鑒證報告》。（11）《土地增值稅納稅申報表（一）》。（12）稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。4、納稅人應(yīng)準(zhǔn)確、據(jù)實填寫各類清算申報表和相關(guān)表格；納稅人委托中介機構(gòu)代理進行清算鑒證的，在《鑒證報告》中應(yīng)詳細列舉清算項目的收入、扣除項目和進行土地增值稅清算的相關(guān)鑒證信息。5、主管地方稅務(wù)機關(guān)在收取納稅人提交的申請材料和《鑒證報告》時，應(yīng)認(rèn)真核對納稅人提供的資料，并嚴(yán)格按照《鑒證報告》標(biāo)準(zhǔn)格式進行驗收，對納稅人提交的申請材料齊全的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)予以受理，并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》交納稅人轉(zhuǎn)入審核程序。6、對納稅人提交的清稅資料不完整、《鑒證報告》內(nèi)容不規(guī)范、審計事項情況不清楚的，應(yīng)退回納稅人重新修改《鑒證報告》或補充資料，并向納稅人開具《土地增值稅清算補充材料通知書》交納稅人，待清算資料補充完整后，重新辦理稅款清算手續(xù)。7、主管地方稅務(wù)機關(guān)應(yīng)自受理納稅人清算申請之日起90日內(nèi)完成清算審核工作，不含納稅人應(yīng)稅務(wù)機關(guān)要求的補正資料時間。8、稅務(wù)機關(guān)辦理補（退）土地增值稅清算手續(xù)。符合土地增值稅清算條件的，開發(fā)商應(yīng)該準(zhǔn)備好所有材料，到當(dāng)?shù)囟悇?wù)所申報。稅務(wù)所進行核算，得到準(zhǔn)備的稅額，企業(yè)沒有異議的話就完成納稅義務(wù)。這些就是土地增值稅清算流程的一些環(huán)節(jié)。

法律客觀：土地增值稅 清算 鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則第四十條 稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)按照稅 法規(guī) 定審核清算項目的收入總額、扣除項目的金額，并確認(rèn)其增值額及適用稅率，正確計算應(yīng)繳稅款。審核程序通常包括： (一)審核清算項目的收入總額是否符合稅收規(guī)定，計算是否正確。 (二)審核清算項目的扣除金額及其增值額是否符合稅收規(guī)定，計算是否正確。 1.如果企業(yè)有多個開發(fā)項目，審核收入與扣除項目金額是否屬于同一項目; 2.如果同一個項目既有普通住宅，又有非普通住宅，審核其收入額與扣除項目金額是否分開核算; 3.對于同一清算項目，一段時間免稅、一段時間征稅的，應(yīng)當(dāng)特別關(guān)注收入的實現(xiàn)時間及其扣除項目的配比。 (三)審核增值額與扣除項目之比的計算是否正確，并確認(rèn)土地增值稅的適用稅率。 (四)審核并確認(rèn)清算項目當(dāng)期土地增值稅應(yīng)納稅額及應(yīng)補或應(yīng)退稅額。

五、土地增值稅清算稅率表

土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據(jù)，并按照四級超率累進稅率進行征收。土地增值稅率表：

增值額未超過扣除項目金額50％的部分、30％。

增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分、40％。

增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分、50％。

增值額超過扣除項目金額200％的部分、60％。

一、土地增值稅稅率計算方法

（一）直接計算法。直接計算法，是指直接求出商品或勞務(wù)的增值額，然后再乘以規(guī)定稅率，計算出應(yīng)納的增值稅稅額。計算公式為：應(yīng)納增值稅＝增值額×稅率。在直接計算法中又分為加法和減法。

1、加法，是指將構(gòu)成增值額的各要素如工資、租金、利息、利潤及其它增值項目的金額加起來，求出增值額，然后再乘以增值稅稅率，計算出應(yīng)納的增值稅稅額。公式：應(yīng)納增值稅＝（工資＋利息＋租金＋利潤＋其它增值項目）×稅率

2、減法，又稱扣額法。是指從銷售額全值中扣除非增值稅項目的金額，如外購的原材料、燃料、動力等扣除項目的金額，求出增值額，然后乘以增值稅稅率，計算出應(yīng)納增值稅稅額。公式：應(yīng)納增值稅＝（銷售額－非增值項目金額）×稅率

（二）間接計算法。間接計算法，又稱稅款扣稅法。是指以銷售額全值乘以增值稅稅率求出產(chǎn)品的整體稅額，然后從中扣除外購非增值項目已經(jīng)繳納的稅額，以這個稅差作為應(yīng)納的增值稅稅額，計算公式為：應(yīng)納增值稅＝銷售額×稅率－非增值項目的已納稅款。

（三）增值稅計算。

1、銷售額＝含稅銷售收入／（1＋17％）

2、含稅銷售收入＝銷售額＊（1＋17％）＝銷售額＋銷售額＊17％＝銷售額＋銷項稅（或進項稅）

3、銷項稅額（或進項稅額）＝含稅銷售收入／（1＋17％）＊17％＝銷售額＊17％

二、安置房如何計算土地增值稅

（一）國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知國稅函［2010］220號六、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計算問題（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)［2006］187號）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。

（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)［2006］187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。

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投稿：戴芮

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