一、土地增值稅在清算前必須一直預交嗎

土地增值稅在清算前必須一直預交的，增值稅遵循多退少補的原則，如果有剩余，到期是可以退的。

一、什么是土地增值稅

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減去法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈予方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個人。征稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地價格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超率累進稅率。土地增值稅實際上就是反房地產(chǎn)暴利稅，是指房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)等單位和個人，有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費。當前中國的土地增值稅實行四級超率累進稅率，對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征，例如增值額大于20%未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進行征稅。據(jù)專家測算，房地產(chǎn)項目毛利率只要達到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。

二、土地增值稅的特點有哪些

土地增值稅的開征，具有極其重要的作用：

（1）有利于增強國家對房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)交易市場的調(diào)控；

（2）有利于國家抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為；

（3）有利于增加國家財政收入為經(jīng)濟建設積累資金。

二、土地增值稅清算前必須預繳嗎

不是的,土地增值稅在日常申報時是根據(jù)項目不同采取按不同隨征率預繳的方式,土地增值稅平時是否足額申報繳納并不是土地增值稅清算的條件,只要項目完工并銷售結(jié)束,都應辦理土地增值稅的清算.

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要繳納什么稅

（一）取得土地環(huán)節(jié)

開發(fā)商品房等經(jīng)營性用地，以招、拍、掛方式取得土地，主要涉及契稅、印花稅。

1、契稅

應納稅額＝土地成交價格×適用稅率（3％－5％），廣州為3％

2、印花稅

應納稅額＝應納稅憑證記載的金額×適用稅率

印花稅稅額＝土地使用權(quán)出讓合同金額×5％

（二）建設開發(fā)環(huán)節(jié)

取得建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證后進行施工，主要涉及土地使用稅、印花稅。

1、土地使用稅

應納稅額＝土地實際占用面積×適用稅額

2、印花稅

常見的合同如下：

印花稅稅額＝建設工程勘察設計合同金額×0．5％＋建筑安裝工程承包合同金額×0．3％＋借款合同金額×0．05％

（三）銷售環(huán)節(jié)

取得預售證后進行預售，需預繳增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

1、增值稅

增值稅分別要在預征和實際開發(fā)票清算兩個環(huán)節(jié)繳納。

2、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加

預征及清算時實際繳納的增值稅額作為計稅依據(jù)，乘以適用稅率計繳城建稅（7％或5％或1％）。廣州市城建稅為（7％）、教育費附加（3％）、地方教育附加（2％）。

3、土地增值稅（預繳）

預繳稅額＝（預收款—預繳增值稅稅款）×預征率

預征率：住宅為2％，非住宅一般為3％或者4％

4、印花稅

印花稅稅額＝商品房銷售合同金額×5％

5、企業(yè)所得稅

銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，先按預計計稅毛利率（一般為15％）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。

待開發(fā)產(chǎn)品完工后，及時結(jié)算此前銷售的實際毛利額，將其與預計毛利額之間的差額合并計入當年度應納稅所得額。

二、增值稅發(fā)票與普通發(fā)票的區(qū)別

1、開票單位

增值稅專用發(fā)票一般只能由增值稅一般納稅人領購使用，小規(guī)模納稅人需要使用的，須由稅務機關(guān)批準后由當?shù)囟惥执_。普通發(fā)票由從事經(jīng)營活動并辦理了稅務登記的各種納稅人領購使用，甚至未辦理稅務登記的納稅人也可以向稅務機關(guān)申請領購普通發(fā)票，沒有特定的主體要求。

2、抵扣不同

增值稅專用發(fā)票不僅只是購銷雙方的收付款憑證，還可以用作購買方抵扣增值稅的憑據(jù)。普通發(fā)票中，運費、收購農(nóng)副產(chǎn)品、廢舊物資的可以按法定稅率抵扣，稅控設備和維護費可全額抵扣，其他的一律不可以抵扣。

3、納稅不同

增值稅一般納稅人，只要發(fā)生應稅銷售，不論是開具增值稅專用發(fā)票和普通發(fā)票，都是要征收增值稅的，要進行納稅申報，至于繳納數(shù)額要由取得可抵扣的進項稅額的多少決定。小規(guī)模納稅人如果月銷售不超過3萬或季銷售額不超過9萬是免征增值稅的。而且小規(guī)模納稅人增值稅征收采用簡易征收法，除了銷售不動產(chǎn)采用2％的征收率外，其他按3％征收率征收增值稅，只要銷售額超過上述范圍，就按這個征收率繳稅，與是否取得普票還是專票無關(guān)。

三、拆遷賠償款是否繳納增值稅

政府拆遷取得的補償款不用繳納增值稅。

根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者，免增增值稅。但國稅總局沒有明確建筑物拆除是否繳稅。

根據(jù)《增值稅暫行條例》第一條規(guī)定，在境內(nèi)銷售貨物或者加工、修理修配勞務，銷售服務、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)以及進口貨物的單位和個人，為增值稅的納稅人。取得拆遷補償款并不屬于以上增值稅暫行條例中規(guī)定的征收范圍。因此，我們認為取得建筑物拆遷補償款也應屬于增值稅免稅項目。

三、土地增值稅預繳和清算

土地增值稅清算規(guī)程計算應當繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅納稅申報表》，向主管稅務機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關(guān)審核后，結(jié)清土地增值稅稅款的行為。第四條土地增值稅清算主體是土地增值稅的納稅人，稅務機關(guān)負責土地增值稅的受理和審核。第五條稅務機關(guān)應當加強與同級財政、發(fā)改、住建、自然資源等部門的信息交換協(xié)作，充分利用第三方信息，強化土地增值稅清算管理。

一、增值稅專用發(fā)票怎么開？

1、受理審核（一）審核是否屬于本稅務機關(guān)管轄的增值稅納稅人；（二）審核《代開增值稅專用發(fā)票繳納稅款申報單》的相關(guān)項目填寫是否完整準確，增值稅征收率和計算的稅額是否正確，印章是否齊全，銷售的貨物是否為免稅貨物，如果相關(guān)項目填寫不全、不符合規(guī)定、適用稅率錯誤、稅額計算錯誤或者存在其他疑點問題，應當場一次性告知納稅人補正或重新填報；（三）審核納稅人是否提供加蓋銀行收訖印章的稅收完稅憑證。

2、核準；審核無誤的，根據(jù)“一單一證一票”原則，即《代開增值稅專用發(fā)票繳納稅款申報單》、稅收完稅憑證和增值稅專用發(fā)票三者一一對應，為納稅人代開增值稅專用發(fā)票，收取增值稅專用發(fā)票工本費。3、資料歸檔。

二、企業(yè)拆遷補償費交稅的規(guī)定是什么？

一、關(guān)于企業(yè)所得稅。

該企業(yè)如何繳納企業(yè)所得稅呢？根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷或處置收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》第二條的規(guī)定，企業(yè)取得的政策性搬遷或處置收入按4種不同的方式進行企業(yè)所得稅處理：

1、企業(yè)根據(jù)搬遷規(guī)劃，異地重建后恢復原有或轉(zhuǎn)換新的生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務，用企業(yè)搬遷或處置收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)、用途或者新的固定資產(chǎn)和土地使用權(quán)（以下簡稱重置固定資產(chǎn)），或?qū)ζ渌潭ㄙY產(chǎn)進行改良，或進行技術(shù)改造，或安置職工的，準予其搬遷或處置收入扣除固定資產(chǎn)重置或改良支出、技術(shù)改造支出和職工安置支出后的余額，計入企業(yè)應納稅所得額。

2、企業(yè)沒有重置或改良固定資產(chǎn)、技術(shù)改造或購置其他固定資產(chǎn)的計劃或立項報告，應將搬遷收入加上各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入、減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值和處置費用后的余額計入企業(yè)當年應納稅所得額，計算繳納企業(yè)所得稅。

3、企業(yè)利用政策性搬遷或處置收入購置或改良的固定資產(chǎn)，可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計算折舊或攤銷，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。4，4、企業(yè)從規(guī)劃搬遷次年起的五年內(nèi)，其取得的搬遷收入或處置收入暫不計入企業(yè)當年應納稅所得額，在五年期內(nèi)完成搬遷的，企業(yè)搬遷收入按上述規(guī)定處理。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《中華人民共和國稅收征收管理法》第一條為了加強稅收征收管理，規(guī)范稅收征收和繳納行為，保障國家稅收收入，保護納稅人的合法權(quán)益，促進經(jīng)濟和社會發(fā)展，制定本法。第二條凡依法由稅務機關(guān)征收的各種稅收的征收管理，均適用本法。第三條稅收的開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅，依照法律的規(guī)定執(zhí)行;法律授權(quán)國務院規(guī)定的，依照國務院制定的行政法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。任何機關(guān)、單位和個人不得違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，擅自作出稅收開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅和其他同稅收法律、行政法規(guī)相抵觸的決定。

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內(nèi)容審核：吳海麗律師

來源：中國法院網(wǎng)-土地增值稅在清算前必須一直預交嗎，