一、土地置換需要交土增稅嗎

土地置換需要交納土地增值稅。

一、根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第二條，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。因此，在土地置換中，如果涉及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓并產(chǎn)生增值，就需要繳納土地增值稅。

二、土地增值稅的計(jì)算依據(jù)是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額，即納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。具體的稅率則根據(jù)增值額的不同而有所不同，實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。

三、此外，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓還可能涉及其他稅種，如營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加等。但這些稅種與土地增值稅是不同的，且其計(jì)稅依據(jù)和稅率也有所不同。

綜上所述，土地置換如果涉及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓并產(chǎn)生增值，就需要繳納土地增值稅。具體的稅額則根據(jù)轉(zhuǎn)讓收入和扣除項(xiàng)目金額來(lái)計(jì)算。

二、土地置換的會(huì)計(jì)與稅務(wù)如何處理

一、置換回土地時(shí)：

會(huì)計(jì)處理：

根據(jù)土地局開(kāi)具的收款收據(jù)和支付款憑證作會(huì)計(jì)分錄：

借：無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)(原A中學(xué)一塊地)192

貸：銀行存款192

稅務(wù)處理：

根據(jù)土地使用證和《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)》，繳納萬(wàn)分之五的印花稅960元(192萬(wàn)元×0.5‰)

二、歸還國(guó)家土地時(shí)：

會(huì)計(jì)處理：

根據(jù)市政府下達(dá)的收回土地文件和收款憑證作會(huì)計(jì)分錄：

1.地上房屋建筑物清理：

借：固定資產(chǎn)清理——南廠辦公樓及建筑物

累計(jì)折舊50

貸：固定資產(chǎn)——南廠辦公樓及建筑物

2.收回地上房屋建筑物補(bǔ)償價(jià)款：

借：銀行存款400

貸：固定資產(chǎn)清理——南廠辦公樓及建筑物400

借：固定資產(chǎn)清理——南廠辦公樓及建筑物300

貸：營(yíng)業(yè)外收入——固定資產(chǎn)清理收入

稅務(wù)處理：

營(yíng)業(yè)稅根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函〔2008〕277號(hào))的規(guī)定，納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時(shí)，只要出具縣級(jí)(含)以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無(wú)論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來(lái)源是否為政府財(cái)政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營(yíng)業(yè)稅稅目注釋(試行稿)〉的通知》(國(guó)稅發(fā)〔1993〕149號(hào))的規(guī)定，不征收營(yíng)業(yè)稅。即甲公司將土地歸還給國(guó)家，收回的地上建筑物補(bǔ)償價(jià)款不繳納營(yíng)業(yè)稅。

企業(yè)所得稅根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于財(cái)政性資金行政事業(yè)性收費(fèi)政府性基金有關(guān)企業(yè)所得稅政策問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2008〕151號(hào))的規(guī)定，企業(yè)取得的各類財(cái)政性資金，除屬于國(guó)家投資和資金使用后要求歸還本金的以外，均應(yīng)計(jì)入企業(yè)當(dāng)年收入總額。甲公司取得政府土地部門的土地及地上建筑物補(bǔ)償價(jià)款，應(yīng)計(jì)入企業(yè)當(dāng)年收入總額計(jì)算企業(yè)所得稅。

如果甲公司取得政府土地部門的土地及地上建筑物補(bǔ)償價(jià)款，符合《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于專項(xiàng)用途財(cái)政性資金企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2011〕70號(hào))第一條的規(guī)定，即企業(yè)從縣級(jí)以上各級(jí)人民政府財(cái)政部門及其他部門取得的應(yīng)計(jì)入收入總額的財(cái)政性資金，凡同時(shí)符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除：(一)企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項(xiàng)用途的資金撥付文件；(二)財(cái)政部門或其他撥付資金的政府部門對(duì)該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；(三)企業(yè)對(duì)該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。同時(shí)，財(cái)稅〔2011〕70號(hào)文件第二條規(guī)定，根據(jù)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第二十八條的規(guī)定，上述不征稅收入用于支出所形成的費(fèi)用，不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除；用于支出所形成的資產(chǎn)，其計(jì)算的折舊、攤銷不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。即甲公司取得的政府土地部門的土地及地上建筑物補(bǔ)償價(jià)款，可以不計(jì)入企業(yè)當(dāng)期收入總額計(jì)算企業(yè)所得稅，但同時(shí)返還的土地出讓金用于支出所形成的費(fèi)用，不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除；用于支出所形成的資產(chǎn)，其計(jì)算的折舊、攤銷不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。

如果財(cái)政返還價(jià)款指明專項(xiàng)用途，即專門用于建造辦公樓及建筑物，假定建造辦公樓支出500萬(wàn)元，則甲公司的會(huì)計(jì)處理為：

收到財(cái)政返還款時(shí)：

借：銀行存款400

貸：專項(xiàng)應(yīng)付款——建造辦公樓?？?

建造辦公樓及建筑物時(shí)：

借：在建工程——辦公樓及建筑物100

累計(jì)折舊50

貸：固定資產(chǎn)——南廠辦公樓及建筑物

借：在建工程——辦公樓及建筑物500

貸：銀行存款500

完工結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)：

借：專項(xiàng)應(yīng)付款——建造辦公樓?？?00

貸：在建工程——辦公樓及建筑物400

借：固定資產(chǎn)——辦公樓及建筑物600(其中400萬(wàn)元不能計(jì)提折舊)

貸：在建工程——辦公樓及建筑物200

累計(jì)折舊400

契稅根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知》(財(cái)稅〔2012〕4號(hào))的規(guī)定，對(duì)承受縣級(jí)以上人民政府或國(guó)有資產(chǎn)管理部門按規(guī)定進(jìn)行行政性調(diào)整、劃轉(zhuǎn)國(guó)有土地、房屋權(quán)屬的單位，免征契稅。甲公司接受行政性調(diào)整劃轉(zhuǎn)的土地可不繳納契稅。

三、個(gè)人之間互換房產(chǎn)要繳納土地增值稅嗎

法律分析：對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。個(gè)人之間互換房屋的行為，發(fā)生了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，交換雙方又取得了實(shí)物形態(tài)的收入，屬于土地增值稅的征稅范圍.但對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》 第一條 在中華人民共和國(guó)境內(nèi)銷售貨物或者加工、修理修配勞務(wù)（以下簡(jiǎn)稱勞務(wù)），銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)以及進(jìn)口貨物的單位和個(gè)人，為增值稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納增值稅。

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內(nèi)容審核：李站波律師

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