一、拆遷款發(fā)票怎么開

1營改增后被拆遷企業(yè)取得拆遷補(bǔ)償如何開票

營改增后被拆遷企業(yè)取得拆遷補(bǔ)償如何開票?以下是有關(guān)營改增后被拆遷企業(yè)取得拆遷補(bǔ)償如何開票等等的介紹,歡迎參閱。

      近年來,大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)行為,帶來大規(guī)模的拆遷,拆遷企業(yè)對外支付拆遷補(bǔ)償款,但是拆遷企業(yè)與被拆遷企業(yè)簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議,對于協(xié)議中約定拆遷補(bǔ)償費(fèi)、停業(yè)補(bǔ)償、搬家費(fèi)用以什么作為稅前扣除憑證?拆遷企業(yè)應(yīng)如何開具發(fā)票呢?對于拆遷企業(yè)和被拆遷企業(yè)都是個大問題,那么拆遷企業(yè)是以什么作為稅前扣除憑證,被拆遷企業(yè)收款后如何開具發(fā)票呢?在營改增后是否發(fā)生了變化,下面對營改增后拆遷企業(yè)如何開具發(fā)票和被拆遷企業(yè)以什么作為稅前扣除憑證進(jìn)行分析。

      一、被拆遷企業(yè)取得的拆遷補(bǔ)償費(fèi),包括:土地補(bǔ)償和房屋補(bǔ)償,屬于增值稅征稅范圍,依據(jù)《發(fā)票

      管理

      辦法》屬于開具發(fā)票范圍。拆遷企業(yè)應(yīng)以發(fā)票作為稅前扣除憑證。具體說明如下:

      拆遷企業(yè)將被拆遷企業(yè)的房屋拆除后,拆遷企業(yè)支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)分為兩部分:

      一是土地補(bǔ)償款,即:土地使用權(quán)屬由被拆遷企業(yè)變更拆遷企業(yè),拆遷企業(yè)支付補(bǔ)償款,符合財(cái)稅件1第一條規(guī)定的“銷售無形資產(chǎn)”增值稅應(yīng)稅行為;

      二是房屋補(bǔ)償。拆遷企業(yè)拆除房屋支付給被拆遷企業(yè)的房屋補(bǔ)償款,符合符合財(cái)稅件1第十四條規(guī)定的視同銷售建筑物,即:被拆遷企業(yè)相當(dāng)于將房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給拆遷企業(yè),符合“銷售不動產(chǎn)”增值稅應(yīng)稅行為。

      被拆遷企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地、舊房給拆遷企業(yè),并取得拆遷企業(yè)的貨幣拆遷補(bǔ)償款,屬于財(cái)稅件1第十一條規(guī)定的有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為,因此,被拆遷企業(yè)取得拆遷企業(yè)支付的拆遷補(bǔ)償款,屬于增值稅應(yīng)稅行為,屬于對外發(fā)生經(jīng)營業(yè)務(wù)收取款項(xiàng),應(yīng)向拆遷企業(yè)開具發(fā)票。

      二、被拆遷企業(yè)取得的停業(yè)補(bǔ)償、搬家費(fèi)用,不屬于增值稅征稅范圍,依據(jù)發(fā)票管理辦法不屬于開具發(fā)票范圍。拆遷企業(yè)應(yīng)以拆遷協(xié)議、收款憑證作為稅前扣除憑證。具體說明如下:

      (一)根據(jù)《增值稅暫行條例》和財(cái)稅規(guī)定,被拆遷企業(yè)在未銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)、提供應(yīng)稅行為的情況下,收取的停業(yè)補(bǔ)償(停業(yè)損失)、搬家費(fèi)用,不屬于增值稅的征稅范圍,不繳納增值稅,所以不應(yīng)開具發(fā)票。

      (二)根據(jù)《發(fā)票管理辦法》規(guī)定,在沒有發(fā)生購銷商品、提供或者接受服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動的情況下,不屬于企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動,不屬于開具發(fā)票的范圍。被拆遷企業(yè)取得的停業(yè)補(bǔ)償、搬家費(fèi)用,不屬于生產(chǎn)經(jīng)營活動,所以也不屬于開具發(fā)票的范圍。

      根據(jù)《企業(yè)所得稅法》,因?yàn)楸徊疬w企業(yè)取得的停業(yè)補(bǔ)償、搬家費(fèi)用不屬于生產(chǎn)經(jīng)營活動,不屬于開具發(fā)票的范圍,被拆遷企業(yè)支付拆遷款當(dāng)年實(shí)際支付的停業(yè)補(bǔ)償、搬家費(fèi)用,應(yīng)以拆遷協(xié)議、收款憑證作為稅前扣除憑證。

      2拆遷補(bǔ)償款的稅務(wù) 會計(jì) 處理

提問:

      有一個還建客戶,我們公司需要還建他的住房面積65平方。在我們建好房屋后,他選擇了120平方面積的住房,每平方單位成本2300元,每平方銷售價格為2500元,他需要補(bǔ)交的款項(xiàng)為(120-65)*2500=137500元,同時也收到這筆款項(xiàng),我們按65平方*2300+137500=287000元給他開具不動產(chǎn)的銷售發(fā)票。請問會計(jì)分錄處理問題:

      收到的款項(xiàng) 借:銀行存款 137500

      貸:主營收入 137500

      那開票的287000-137500=149500元,這個怎樣做會計(jì)憑證納入收入核算呢?

解答:

      房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的,安置用房視同銷售處理,按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》規(guī)定確認(rèn)收入,同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價款,計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi);回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款,應(yīng)抵減本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。根據(jù)你公司的情況,用自建房抵補(bǔ)拆遷戶要視同銷售

      借:開發(fā)成本—土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi) (65+55)*2500

      貸:主營業(yè)務(wù)收入 (65+55)*2500

      回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款,應(yīng)抵減本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)

      借:銀行存款 55*2500

      貸:開發(fā)成本—土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 55*2500

      拆遷補(bǔ)償支出要在要在總可售面積中分?jǐn)?由于開發(fā)成本的變化,你的每平方單位成本2300元要重新計(jì)算,按照新計(jì)算的單位成本來結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)成本。

      《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》規(guī)定,對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分,由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價核定計(jì)征營業(yè)稅。所以,等面積的補(bǔ)償按65*重新計(jì)算的成本價交稅,超出的部分按照55*2500交納營業(yè)稅。發(fā)票開具的金額是65*重新計(jì)算的成本價+55*2500。

      3退城進(jìn)園的搬遷補(bǔ)償和費(fèi)用及資產(chǎn)損失的會計(jì)處理

【問題】

      企業(yè)退城進(jìn)園相關(guān)的搬遷補(bǔ)償和退城進(jìn)園發(fā)生的停產(chǎn)費(fèi)用及資產(chǎn)損失等如何會計(jì)處理?

【答案】

      1、需要依據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第16號——政府補(bǔ)助》第三條的規(guī)定,將收到的土地補(bǔ)償區(qū)分為與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助和與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助。

      第三條 政府補(bǔ)助分為與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助和與收益相關(guān)的政府補(bǔ)助。

      與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助,是指企業(yè)取得的、用于購建或以其他方式形成長期資產(chǎn)的政府補(bǔ)助。

      與收益相關(guān)的政府補(bǔ)助,是指除與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助之外的政府補(bǔ)助。

      2、然后再依據(jù)第《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第16號——政府補(bǔ)助》第七條、第八條的規(guī)定進(jìn)行賬務(wù)處理。

      第七條 與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助,應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為遞延收益,并在相關(guān)資產(chǎn)使用壽命內(nèi)平均分配,計(jì)入當(dāng)期損益。但是,按照名義金額計(jì)量的政府補(bǔ)助,直接計(jì)入當(dāng)期損益。

      第八條 與收益相關(guān)的政府補(bǔ)助,應(yīng)當(dāng)分別下列情況處理:(一)用于補(bǔ)償企業(yè)以后期間的相關(guān)費(fèi)用或損失的,確認(rèn)為遞延收益,并在確認(rèn)相關(guān)費(fèi)用的期間,計(jì)入當(dāng)期損益。

      (二)用于補(bǔ)償企業(yè)已發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用或損失的,直接計(jì)入當(dāng)期損益。

      3、同時應(yīng)參考企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則解釋第3號相關(guān)規(guī)定:企業(yè)因城鎮(zhèn)整體規(guī)劃、庫區(qū)建設(shè)、棚戶區(qū)改造、沉陷區(qū)治理等公共利益進(jìn)行搬遷,收到政府從財(cái)政預(yù)算直接撥付的搬遷補(bǔ)償款,應(yīng)作為專項(xiàng)應(yīng)付款處理。其中,屬于對企業(yè)在搬遷和重建過程中發(fā)生的固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)損失、有關(guān)費(fèi)用性支出、停工損失及搬遷后擬新建資產(chǎn)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)?應(yīng)自專項(xiàng)應(yīng)付款轉(zhuǎn)入遞延收益,并按照《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第16號——政府補(bǔ)助》進(jìn)行會計(jì)處理。企業(yè)取得的搬遷補(bǔ)償款扣除轉(zhuǎn)入遞延收益的金額后如有結(jié)余的,應(yīng)當(dāng)作為資本公積處理。企業(yè)收到除上述之外的搬遷補(bǔ)償款,應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第4號——固定資產(chǎn)》、《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第16號——政府補(bǔ)助》等會計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行處理。

      4拆遷補(bǔ)償費(fèi)入賬票據(jù)問題

      (1)稅法規(guī)定只對“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”收入征稅

      1《營業(yè)稅暫行條例》第一條規(guī)定:轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)收入應(yīng)該依法繳納營業(yè)稅。

      2“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為”

      (2)拆遷補(bǔ)償收入不屬于“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)拆遷補(bǔ)償收入是指:”集體土地被國家征收“、”歸還國有土地使用權(quán)“取得的收入。

      (3)拆遷補(bǔ)償收入不屬于營業(yè)稅征稅范圍。

      1《營業(yè)稅稅目注釋》規(guī)定:土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為,不征收營業(yè)稅。

      2《關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》:納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時,只要出具縣級(含)以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件,無論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來源是否為政府財(cái)政資金,該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為。

      3《關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》:關(guān)于縣級以上(含)地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件,包括縣級以上地方人民政府出具的收回土地使用權(quán)的文件,以及土地管理部門報(bào)經(jīng)縣以上地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權(quán)的文件。

      4根據(jù)以上規(guī)定,只要有國家批準(zhǔn)的征收、歸還文件,就是征收、歸還。所取得的收入就是拆遷補(bǔ)償收入。拆遷補(bǔ)償收入,不屬于稅法規(guī)定的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)收入,是國家對被拆遷單位和個人因歸還國有土地使用權(quán)以及因此而喪失的土地著物的補(bǔ)償,國家與單位同占有土地的單位和個人之間沒有發(fā)生交易行為,因此對于單位和個人因國家征收、征用土地而取得的土地及不動產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)收入,不征收營業(yè)稅。

      (4)不應(yīng)稅收入不需要***《征管法》第二十一條規(guī)定:單位、個人在購銷商品、提供或者接受經(jīng)營服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動中,應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定開具、使用、取得發(fā)票。

      根據(jù)以上規(guī)定,拆遷補(bǔ)償費(fèi)不需要開具發(fā)票。

      (5)“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”應(yīng)取得票據(jù)因?yàn)檠a(bǔ)償收入不是經(jīng)營性收入,不需要***,原土地使用者,無論是單位還是個人取得補(bǔ)償款時開具的收據(jù)均可以作為房地產(chǎn)企業(yè)稅前扣除的憑證。超過政府規(guī)定支付標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)償款不得扣除。

      房地產(chǎn)公司支付給個人的拆遷補(bǔ)償費(fèi)等,應(yīng)以:拆遷補(bǔ)償協(xié)議、被拆遷人原房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件、被拆遷人簽字的收款收據(jù),以及被拆遷人身份證復(fù)印件、聯(lián)系電話等資料作為支付款項(xiàng)的原始憑證即可,以便核實(shí);除此之外,支出的其他費(fèi)用無合法憑證的不得在稅前扣除。有些地方規(guī)定,支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)須取得地稅部門開具的免稅專用收據(jù)。

二、拆遷安置房 發(fā)票怎么開

法律分析：房地產(chǎn)給予拆遷戶的補(bǔ)償費(fèi)不需要開具發(fā)票，拆遷補(bǔ)償費(fèi)不屬于營業(yè)性收入。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。

三、收到政府拆遷補(bǔ)償如何開票

法律分析：對于搬遷補(bǔ)償款怎么開票，對方單位即被拆遷企業(yè)獲得拆遷補(bǔ)償款行為不征收營業(yè)稅，可不開具發(fā)票。在土地增值稅清算時該開發(fā)商所支付的房屋拆遷補(bǔ)償款問題上，可按真實(shí)合法有效憑據(jù)據(jù)實(shí)進(jìn)行成本扣除。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 國家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。

縣級以上地方人民政府?dāng)M申請征收土地的，應(yīng)當(dāng)開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員、村民委員會和其他利害關(guān)系人的意見。

多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)為征地補(bǔ)償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開聽證會，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽證會情況修改方案。

擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補(bǔ)償?shù)怯?。縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門測算并落實(shí)有關(guān)費(fèi)用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補(bǔ)償、安置等簽訂協(xié)議；個別確實(shí)難以達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)在申請征收土地時如實(shí)說明。

相關(guān)前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。

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內(nèi)容審核：李軒教授

來源：頭條-拆遷款發(fā)票怎么開，