一、拆遷補償涉稅問題

拆遷補償款涉稅問題主要涉及以下幾個方面：

一、營業(yè)稅

一般情況下，拆遷補償款需要繳納營業(yè)稅。然而，如果被拆遷單位和個人取得的是政府財政部門支付的房屋（或土地）拆遷補償費及其他補助費，或者是被拆遷個人因自用普通住房拆遷所取得的補償費，這些情況下可以暫免征收營業(yè)稅。

征稅的關鍵在于拆遷項目是否為政府行為以及是否有政府批文。如果是政府收回的土地（給予的補償除外），則可能需要按“轉(zhuǎn)讓土地使用權”或“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。

二、企業(yè)所得稅

對于內(nèi)資企業(yè)取得的拆遷補償，在所得稅方面沒有特別規(guī)定。被拆遷單位應按照會計制度規(guī)定處理，收益轉(zhuǎn)入營業(yè)外收入并入應納稅所得額計算繳納企業(yè)所得稅。

如果是因政府城市規(guī)劃等政策性原因，企業(yè)需要整體搬遷而取得的搬遷補償收入，則應當繳納企業(yè)所得稅。但企業(yè)所得稅可以在不超過搬遷收入的范圍內(nèi)，扣除相關費用后的余額計入應納稅所得額。

三、土地增值稅

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條，因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。這包括因城市實施規(guī)劃或國家建設需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或被收回土地使用權的情況。

除上述免征情況外，其他拆遷補償可能需要計征土地增值稅。

四、個人所得稅

根據(jù)相關稅法規(guī)定，被拆遷人按照國家標準取得的拆遷補償款免繳個人所得稅。這意味著個人因拆遷而獲得的補償款，在符合國家標準的情況下，不需要繳納個人所得稅。

綜上所述，拆遷補償款的涉稅問題涉及營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅和個人所得稅等多個稅種。具體是否需要繳稅以及繳稅的金額和方式，需要根據(jù)具體的拆遷情況、補償協(xié)議以及相關法律法規(guī)進行綜合考慮和判斷。建議在實際操作中咨詢專業(yè)的稅務顧問或律師以確保合規(guī)性。

二、遷補償款的涉稅處理

可以得到政府拆遷補償款的居民和企事業(yè)單位，涉及到的稅種有“營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅”等稅種，在此分別加以闡述。

1、營業(yè)稅對于企業(yè)收到的拆遷補償款是否要交納營業(yè)稅，目前國家稅務總局的文件沒有明確規(guī)定，只有《關于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補償費如何征稅問題的批復》文件在內(nèi)容與此比較近似，該文件規(guī)定對于對土地承包人取得的土地上的建筑物、構筑物、青苗等土地附著物的補償費收入，應按照營業(yè)稅“銷售不動產(chǎn)——其他土地附著物”稅目征收營業(yè)稅。因為該文件存在適用范圍的限定，個人和企業(yè)收到的拆遷補償款不能完全適用該文件。

2、企業(yè)所得稅根據(jù)目前的政策，對內(nèi)資企業(yè)取得拆遷安置補償款在所得稅方面沒有特別的規(guī)定。被拆遷單位應按照財企文件的規(guī)定，房屋、設備的拆遷、拆卸、運輸、清理等先通過“固定資產(chǎn)清理”科目核算，拆遷完畢沖銷“專項應付款”，“專項應付款”余額轉(zhuǎn)入“資本公積”或“營業(yè)外支出”?！百Y本公積”并入應納稅所得額計算繳納企業(yè)所得稅，轉(zhuǎn)入“營業(yè)外支出”的損失按照規(guī)定，經(jīng)過確定城市改造的政府所在地稅務機關的上一級稅務機關審批后作為財產(chǎn)損失稅前扣除。但對于機器設備重新安裝、調(diào)試等原因發(fā)生的費用，直接核銷“專項應付款”的規(guī)定，同稅法的規(guī)定存在時間性差異。按照規(guī)定機器設備的安裝、調(diào)試所發(fā)生的費用應予資本化，通過計提折舊的形式稅前扣除。

3、個人所得稅被拆遷人是個人的取得拆遷補償款個人所得稅處理，，按照城市發(fā)展規(guī)劃，在舊城改造過程中，個人因住房被征用而取得賠償費，屬補償性質(zhì)的收入，無論是現(xiàn)金還是實物（房屋），均免予征收個人所得稅。

4、土地增值稅規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。因此，不論是法人還是自然人，不管是內(nèi)資企業(yè)還是外資企業(yè)，只要是發(fā)生轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為就要根據(jù)稅法的規(guī)定計算繳納土地增值稅。同時第8條又規(guī)定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。綜上所述，企業(yè)不同與個人，每一筆資金往來都要入賬，進行會計科目核算。征地拆遷財務處理比較復雜，通常是將拆遷款當做“專項應付款”進行核算。因為企業(yè)多了一筆進項，還涉及到稅務方面的問題，所以處理起來比較費精力。

三、拆遷補償中的涉稅問題

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院第590號令)規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換。

被拆遷人可能是企事業(yè)單位和社會團體，也可能是個人。

被拆遷人是企事業(yè)單位或社會團體的涉稅問題

1、營業(yè)稅

對國家因公共利益或城市規(guī)劃需要而收回單位和個人所擁有的土地使用權并按照《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定標準支付給單位和個人的土地及地上附著物(包括不動產(chǎn))的補償費不征收營業(yè)稅。(國稅函[2007]969號)納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時只要出具縣級(含)以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為按照《國家稅務總局關于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋(試行稿)〉的通知》(國稅發(fā)[1993]149號)規(guī)定不征收營業(yè)稅。(國稅函〔2008〕277號)

除以上兩種情況，無論收到的是現(xiàn)金補償還是實物(房屋)補償，都應視同土地及附屬物轉(zhuǎn)讓款，交納營業(yè)稅。

2、企業(yè)所得稅

《企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法》(國家稅務總局公告2012年第40號)規(guī)定：企業(yè)政策性搬遷，是指由于社會公共利益的需要，在政府主導下企業(yè)進行整體搬遷或部分搬遷。企業(yè)由于下列需要之一，提供相關文件證明資料的，屬于政策性搬遷：

(1)國防和外交的需要;

(2)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施的需要;

(3)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;

(4)由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要;

(5)由政府依照《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要;

(6)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。企業(yè)的搬遷收入，包括搬遷過程中從本企業(yè)以外(包括政府或其他單位)取得的搬遷補償收入，以及本企業(yè)搬遷資產(chǎn)處置收入等。企業(yè)在搬遷期間發(fā)生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計入當期應納稅所得額，而在完成搬遷的年度，對搬遷收入和支出進行匯總清算。企業(yè)的搬遷收入，扣除搬遷支出后的余額，為企業(yè)的搬遷所得。企業(yè)應在搬遷完成年度，將搬遷所得計入當年度企業(yè)應納稅所得額計算納稅。

拆遷補償除屬于企業(yè)政策性搬遷或處置收入外，取得的無論是現(xiàn)金還是實物補償，都應在取得的當年計入應納稅所得額。

3、土地增值稅

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其《實施細則》相關規(guī)定：《條例》第二條轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人)應依照本條例繳納土地增值稅?！稐l例》第八條有下列情形之一的免征土地增值稅：(2)因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，《條例》第八條(二)項所稱的因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)是指因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權。因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的比照本規(guī)定免征上地增值稅。

關于因城市實施規(guī)劃、國家建設需要而搬遷納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題(財稅【2006】21號)的規(guī)定：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第四款所稱因城市實施規(guī)劃而搬遷是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民(指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音使城市居民生活受到一定危害而由政府或政府有關主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況，因國家建設的需要而搬遷是指因?qū)嵤﹪鴦赵?、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。

除以上規(guī)定，收到的拆遷補償，無論是貨幣還是實物，均應視同轉(zhuǎn)讓土地及附屬物交納土地增值稅。

4、印花稅

印花稅產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)稅目的征稅范圍是經(jīng)政府管理機關登記注冊的動產(chǎn)、不動產(chǎn)的所有權轉(zhuǎn)移所立的書據(jù)以及企業(yè)股權轉(zhuǎn)讓所立的書據(jù)。對土地使用權出讓合同、土地使用權轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。

拆遷補償涉及動產(chǎn)、不動產(chǎn)的所有權轉(zhuǎn)移，拆遷補償合同應按產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)稅目征稅。

被拆遷人是個人的涉稅問題

《國家稅務總局關于個人取得被征用房屋補償費收入免征個人所得稅的批復》(國稅函【1998】428號)指出，按照城市發(fā)展規(guī)劃，在舊城改造過程中，個人因住房被征用而取得賠償費，屬補償性質(zhì)的收入，無論是現(xiàn)金還是實物(房屋)，均免予征收個人所得稅。

《財政部、國家稅務總局關于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關稅收政策的通知》(財稅【2005】45號)規(guī)定，被拆遷人按照國家有關城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。

有以上文件可見：按規(guī)定標準取得的拆遷補償款，無論是貨幣補償還是實物補償(房屋)，均免征個人所得稅。

個人收取的拆遷補償主要是對個人損失的一種補償，不是銷售行為，是政府主導的行為，會有政府的相關文件。上述企業(yè)收到拆遷補償免營業(yè)稅和土地增值稅的政策同樣適用于個人，個人收取的拆遷補償不用交營業(yè)稅和土地增值稅。

通過以上分析：只要是由政府主導的、因公共事業(yè)需要而拆遷補償，無論是貨幣或是實物，都免征各稅(除印花稅而外)。除此之外的拆遷補償要交納各稅。

一、政府拆遷房屋需要什么手續(xù)

政府征收拆遷房屋的，需要市、縣級人民政府作出房屋征收決定，由征收部門擬定征收補償方案，補償方案通過后，實施房屋拆遷。

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第八條為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

(一)國防和外交的需要；

(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

(四)由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

(五)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

第十條房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府。

市、縣級人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

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內(nèi)容審核：王有銀律師

來源：臨律-拆遷補償涉稅問題，