一、2023年民法典中房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的規(guī)定有哪些？

《民法典》規(guī)定了房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，但有一些限制。承租人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，但按份共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)和出租人賣(mài)給近親屬除外。如果承租人未在通知后15天內(nèi)表示購(gòu)買(mǎi)，視為放棄該權(quán)利。未參加拍賣(mài)的承租人也視為放棄。如果優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受到侵害，承租人可以要求賠償。注意事項(xiàng)包括：僅限于租賃房屋、出租人應(yīng)提前通知承租人、侵害優(yōu)先權(quán)可要求賠償、轉(zhuǎn)租時(shí)次承租人優(yōu)先于承租人。

法律分析

一、民法典的房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)有哪些規(guī)定

根據(jù)我國(guó)《民法典》的相關(guān)規(guī)定，承租人對(duì)租賃的房屋享有同等條件下優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利，但是房屋的按份共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)或者出租人將房屋賣(mài)給近親屬的除外。承租人收到通知后十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)的視為放棄該項(xiàng)權(quán)利，未參加拍賣(mài)的也視為放棄。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受到侵害可以要求出賣(mài)人承擔(dān)賠償責(zé)任。

《中華人民共和國(guó)民法典》

第七百二十六條出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利;但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)或者出租人將房屋出賣(mài)給近親屬的除外。

出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)的，視為承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

第七百二十七條出租人委托拍賣(mài)人拍賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)五日前通知承租人。承租人未參加拍賣(mài)的，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

第七百二十八條出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形的，承租人可以請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力不受影響。

二、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)有哪些注意事項(xiàng)

1、僅限于房屋租賃場(chǎng)合;

2、出租人出賣(mài)出租房屋,應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人;

3、出租人侵害承租人優(yōu)先權(quán)的,承租人可主張賠償損失;

4、在轉(zhuǎn)租的場(chǎng)合,次承租人與承租人都有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),二者發(fā)生沖突的,前者優(yōu)先于后者。

結(jié)語(yǔ)

根據(jù)我國(guó)《民法典》規(guī)定，承租人在房屋租賃場(chǎng)合享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。然而，按份共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)或出租人將房屋賣(mài)給近親屬的情況除外。承租人收到通知后未明確表示購(gòu)買(mǎi)或未參加拍賣(mài)的將視為放棄該權(quán)利。若承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受到侵害，可要求出賣(mài)人承擔(dān)賠償責(zé)任。在轉(zhuǎn)租的情況下，次承租人與承租人都享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，但前者優(yōu)先于后者。根據(jù)以上注意事項(xiàng)，承租人應(yīng)合理行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，維護(hù)自身權(quán)益。

法律依據(jù)

中華人民共和國(guó)民法典：第十四章 租賃合同 第七百二十八條 出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形的，承租人可以請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力不受影響。

中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法（2019修正）：第四章 房地產(chǎn)交易 第四節(jié) 房屋租賃 第五十五條 住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。

中華人民共和國(guó)民法典：第十四章 租賃合同 第七百二十六條 出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)或者出租人將房屋出賣(mài)給近親屬的除外。

出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)的，視為承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

二、什么是承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

法律分析：承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是指依照約定或法律規(guī)定，承租人基于租賃合同，在房東出賣(mài)動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，同等條件下可優(yōu)于其他人購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》 第七百二十六條 出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)或者出租人將房屋出賣(mài)給近親屬的除外。

出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)的，視為承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

三、優(yōu)先承租權(quán)的法律規(guī)定

優(yōu)先承租權(quán)的法律規(guī)定包括：

1、租賃合同到期后，原承租人在同等條件下，享有優(yōu)先與出租人簽訂租賃合同的權(quán)利；

2、優(yōu)先承租權(quán)更多的是來(lái)源于租賃合同雙方的合同約定，如本合同到期后，如甲方繼續(xù)出租房屋的，乙方在同等條件下具有優(yōu)先權(quán)等等，即合同有約定則承租人享有優(yōu)先承租權(quán)，無(wú)約定則沒(méi)有。

優(yōu)先承租權(quán)的行使條件包括：

1、存在合法有效的租賃合同關(guān)系。無(wú)效租賃合同的承租人，顯然不享有優(yōu)先承租權(quán)；

2、出租人與第三人訂立租賃合同。如果出租人收回房屋自用，自然不發(fā)生優(yōu)先承租權(quán)的問(wèn)題；

3、滿足同等條件。對(duì)于同等條件的理解，尤其應(yīng)當(dāng)注意優(yōu)先承租權(quán)與優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)存在的巨大差異。

優(yōu)先承租權(quán)是指如果房屋的租賃期限屆滿的,承租人可以以同等條件優(yōu)先承租。并且出租人出賣(mài)租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利;但是,房屋按份共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)或者出租人將房屋出賣(mài)給近親屬的除外。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國(guó)民法典》

第七百二十六條 出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)或者出租人將房屋出賣(mài)給近親屬的除外。

出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)的，視為承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

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內(nèi)容審核：吳海麗律師

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