一、城市監(jiān)督管理局也敢參與強(qiáng)拆！琚京豐律師打贏了市局！

當(dāng)事人是北流市某鎮(zhèn)某村的村民，在本組擁有合法房屋一處，當(dāng)事人及其家人一直居住在此。2022年北流市人民政府對當(dāng)事人所在村組實(shí)施征收，原告的房屋也在征收范圍內(nèi)，因未達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議，被告北流城管局于 2022年4月20日在原告房屋處張貼《關(guān)于敦促涉嫌違法建設(shè)的建筑物、構(gòu)建物建設(shè)單位或者所有人依法接受調(diào)查處理的公告》。隨后，在無任何文件及通知的情況下，兩被告強(qiáng)行進(jìn)入原告家中，以拆違的名義，帶著挖掘機(jī)等工具強(qiáng)制拆除原告的平房、院落、圍墻、種植物，破壞水泥地路面，給原告造成巨大的財(cái)產(chǎn)損失。當(dāng)事人果斷決定打官司，琚律師在充分了解案情過后，決定起訴到人民法院。

律師觀點(diǎn)被告是為了達(dá)到征收目的實(shí)施的強(qiáng)拆行為，嚴(yán)重違反了相關(guān)法律法規(guī)，在原告未與征收方達(dá)成一致協(xié)議的情況下進(jìn)行強(qiáng)制拆除原告的房屋，而且這種強(qiáng)制拆除行為是明顯以拆違建的方式促進(jìn)拆遷，確認(rèn)兩被告強(qiáng)制拆除原告房屋行為違法。

法院認(rèn)為對涉案強(qiáng)拆行為是否合法的問題。原告被拆除的房屋設(shè)施在城區(qū)建成區(qū)范圍內(nèi)，因此依照《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，被告城管局擁有作出本案被訴的強(qiáng)拆行為的法定職權(quán)。被告城管局在行使職權(quán)對涉嫌違法建筑進(jìn)行查處時(shí)，要依照《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《中華人民共和國行政強(qiáng)制法》規(guī)定的法定程序進(jìn)行查處和強(qiáng)制執(zhí)行，在依法作出的《拆除違法建筑物決定書》發(fā)生法律效力后，被處罰人不自行履行拆除義務(wù)的情況下，經(jīng)履行催告后，作出《行政強(qiáng)制執(zhí)行決定書》，報(bào)請北流市人民政府責(zé)成有關(guān)部門采取強(qiáng)制拆除措施，可依法對違法建筑予以強(qiáng)制拆除。而被告城管局在本案中沒有提供證據(jù)證明該局已按上述法定程序?qū)υ娴姆课菰O(shè)施進(jìn)行查處，就強(qiáng)制拆除了原告的房屋設(shè)施，程序違法，本院認(rèn)定被告城管局強(qiáng)制拆除原告位于北流市某鎮(zhèn)某村獨(dú)房屋及周邊搭建的圍墻和簡易棚屋的行政行為違法。

史律師提醒

拆遷是一個(gè)長期斗爭，需要全面專業(yè)的知識，需要對全局的把控，需要對法條的合理運(yùn)用。即使一個(gè)有著多年訴訟經(jīng)驗(yàn)的律師，也在不斷地學(xué)習(xí)和更新，才能在一個(gè)案件中冷靜地分析并作出正確的判斷。而對于非法學(xué)的人來說，這是一個(gè)龐大的課題，不能僅靠短時(shí)間的惡補(bǔ)可以達(dá)到的。所以在遇到任何拆遷問題的時(shí)候不妨問問律師，在律師的指導(dǎo)下進(jìn)行專業(yè)維權(quán)。

二、崔律師在南京市棲霞區(qū)檢察院辦案，堅(jiān)持到底，終獲不批捕！

崔律師在南京市棲霞區(qū)檢察院辦案，堅(jiān)持到底，終獲不批捕！

三、蔡某某訴市房地局侵犯財(cái)產(chǎn)權(quán)案

案由：認(rèn)為頒發(fā)房產(chǎn)證侵犯財(cái)產(chǎn)權(quán)

一審案號：（1998）海行初字第26號

二審案號：（1，98）一中行終字第34號

一審合議庭組成人員：審判長：饒亞東；人民陪審員：王濟(jì)祥；人民陪審員：宋俊芳

二審合議庭組成人員：審判長：劉景文；審判員；吳月；代理審判員：李正旺

當(dāng)事人基本情況

原告：蔡甲（即蔡某某），男，57歲，漢族，農(nóng)民，住河北省。

被告：某市房地局。

第三人：蔡乙，60歲，漢族，某部干部，住本市。

上訴人：蔡甲。

被上訴人：某市房地局。

被上訴人：蔡乙。

被訴具體行政行為

1984年11月，市房地局根據(jù)蔡乙的申請，向蔡乙頒發(fā)海字第001690號《房產(chǎn)所有證》。此后，蔡乙申請?jiān)谠撎帲ê喎Q48號院）新建房屋，并于1992年9月10日，由市房地局向蔡乙頒發(fā)了包括原5間房在內(nèi)的19間房屋的海更字第004709號《房產(chǎn)所有證》。

原告訴訟請求和訴訟理由

原告訴稱，48號院5間房產(chǎn)是其父老蔡的遺產(chǎn)，其有繼承份額。其兄蔡乙在辦理房屋繼承公證時(shí)隱瞞了其他財(cái)產(chǎn)共有人的事實(shí)，目前該公證已經(jīng)被撤銷。某市房地局在辦理房產(chǎn)登記時(shí)，未查明事實(shí)，單方面確認(rèn)該5間房屋歸蔡乙所有、并頒發(fā)房產(chǎn)所有證的行為是錯(cuò)誤的，侵犯了原告的財(cái)產(chǎn)合法權(quán)益。1998年3月19日，蔡甲持撤銷公證決定書，向原審法院提起行政訴訟，請求撤銷某市房地局頒發(fā)的海更字第004709號房產(chǎn)所有證。

被告的答辯意見

被告辯稱，蔡乙在辦理該房屋的發(fā)還手續(xù)時(shí)，向本局提交了相關(guān)的房產(chǎn)手續(xù)和其共同居住人放棄產(chǎn)權(quán)的書證，某區(qū)公證處為其辦理了該房的房產(chǎn)所有公證書。據(jù)此，本局依照有關(guān)辦理房產(chǎn)登記的程序，為蔡乙頒發(fā)了房產(chǎn)證。至于蔡甲提出公證書被撤銷一事，本局未曾得知，故原告的起訴不成立，請求維持該房產(chǎn)所有證。

第三人陳述意見

蔡乙認(rèn)為，其父老蔡于解放前在本市他處有私房6間，因欠王某的錢，將該房典給王某。1963年蔡乙將該房換到48號院5間房處。1963年3月經(jīng)本市西區(qū)法院調(diào)解，其分期還清了老蔡的欠款，產(chǎn)權(quán)歸蔡乙所有。1983年5月，某區(qū)公證處為其辦理了公證，確定產(chǎn)權(quán)歸其所有。被告遂為其辦理了房產(chǎn)證。故認(rèn)為被告的頒證行為合法，請求法院予以維持。

一審認(rèn)定事實(shí)、判決理由及結(jié)果

一審判決認(rèn)定，蔡甲在庭審過程中對蔡乙于1963年將房換到現(xiàn)址5間房，以及蔡乙償還其父的債務(wù)的事實(shí)未持異議。經(jīng)法庭審查，蔡甲之父于解放前在本市西區(qū)有私房6間，其父因經(jīng)營欠款，于1950年8月將該房典給王某，典期10年。因其父未償還欠款，該房其中3間歸債權(quán)人王某居住。1963年3月，經(jīng)本市西區(qū)法院調(diào)解，蔡乙替父償還給王某318．05元后，該房產(chǎn)權(quán)歸蔡乙所有。1966年8月，蔡乙將該房交國家管理。在落實(shí)私房政策時(shí)，房管所于1983年5月將房產(chǎn)發(fā)還給蔡乙。1984年11月，被告向蔡乙頒發(fā)了海字第001690號房產(chǎn)所有證。之后，經(jīng)街道批準(zhǔn)，蔡乙在該院內(nèi)新建房屋14間，被告經(jīng)過調(diào)查，1992年9月為蔡乙頒發(fā)了海更字第004709號房產(chǎn)所有證。原告提交的（98）海公撤字第01號決定書因正在另案訴訟期間，不能證明原告對該房屋享有所有權(quán)。

一審法院認(rèn)為，根據(jù)國家關(guān)于城鎮(zhèn)私有房屋登記的有關(guān)規(guī)定，被告作為房屋及土地的管理機(jī)關(guān)，有權(quán)依法對轄區(qū)內(nèi)的私房進(jìn)行監(jiān)督和管理。蔡乙為其父償還欠款，將典當(dāng)房屋贖回，經(jīng)人民法院調(diào)解，其取得本市西區(qū)6間房屋的所有權(quán)。蔡乙將原房調(diào)換到48號院，對該房亦享有所有權(quán)。被告在確認(rèn)該房的產(chǎn)權(quán)時(shí)，根據(jù)蔡乙提交的相關(guān)證據(jù)，經(jīng)審查后，確定蔡乙為該房產(chǎn)的合法所有人的事實(shí)清楚，執(zhí)法程序合法，符合《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》第七條、第十條、第十二條的規(guī)定，法院應(yīng)予支持。蔡甲以本市西區(qū)房屋屬其父的私產(chǎn)，其應(yīng)當(dāng)享有繼承份額為理由，認(rèn)為被告頒發(fā)給蔡乙的房產(chǎn)所有證的行為違法的訴訟請求無相應(yīng)的事實(shí)依據(jù)，不予采納。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第五十三條、第五十四條第一項(xiàng)，《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》第七條、第八條，參照《北京市城鎮(zhèn)私有房屋所有權(quán)登記暫行辦法》第七條、第十條、第十二條的規(guī)定，判決維持被告頒發(fā)給蔡乙的海更字第004709號房產(chǎn)所有證。

上訴人的上訴請求和理由

蔡甲不服該判決，認(rèn)為區(qū)公證處（98）海公撤字第01號決定書是蔡乙是否擁有該房產(chǎn)合法產(chǎn)權(quán)的基本依據(jù)．而一審判決以該決定書正在另案訴訟期間不加認(rèn)定，屬于基本事實(shí)沒有查清的錯(cuò)誤判決，請求二審法院在查清事實(shí)的基礎(chǔ)上，依法改判。

被上訴人答辯意見

市房地局及蔡乙均同意原判。

二審認(rèn)定的事實(shí)、判決理由及結(jié)果

二審經(jīng)審理查明：蔡甲與蔡乙為同父同母弟兄。其父老蔡共有同父異母子女七人：長女蔡一（1992年病故）、長子蔡二（1979年病故）系同母所生；次子蔡乙、次女蔡三、共子蔡甲系同母所生；四子蔡四、五子蔡五系金氏所生。金氏于1968年4月病故，老蔡于同年9月20日病故，生前均未立書面遺囑。老蔡生前在本市西區(qū)有房6間，于1950年典當(dāng)給王某，典期10年。到期后雙方重新協(xié)議，王某將房返回，欠款作為債務(wù)。房子由王某改為租住3間，并預(yù)付租金，住到1963年9月底。后本市某管理處將其所有的、即本案爭議之房處北房6間與老蔡原在本市西區(qū)6間房屋互還產(chǎn)權(quán)，王火改租管理處所有西區(qū)房屋北房三間西房一間。1963年3月30日，本市西區(qū)法院作出1963年度房字78號民事調(diào)解書，以原告蔡乙在西區(qū)有房6間，租給王x3間，因蔡乙與管理處調(diào)換了房產(chǎn)，與王x協(xié)商換到西區(qū)居住，現(xiàn)王x不同意換房，故起訴要求其搬家。王某反訴原告蔡乙欠款315．15元。經(jīng)調(diào)解，雙方達(dá)成協(xié)議：一、王某于同年4月騰出租住房屋；二、蔡乙于同年4月、6月、9月、12月分4次返回王x人民幣351．5元。1963年7月26日，市人民委員會向老蔡頒發(fā)本案爭議房產(chǎn)處灰平5間、灰瓦1間的《北京市郊區(qū)房地產(chǎn)所有證》，該證記載1964年賣與郭某灰瓦1間。1966年8月，老蔡將該處5間房產(chǎn)交公。1983年5月，蔡乙辦理了產(chǎn)權(quán)人為老蔡的臨時(shí)房產(chǎn)證，并領(lǐng)取了落實(shí)私房政策結(jié)算款。同時(shí)，該房產(chǎn)座落改為現(xiàn)名稱。同月，區(qū)公證處出具（83）海證字第3016號公證書證明，老蔡在現(xiàn)址遺有房產(chǎn)5間，生前無遺囑，該房產(chǎn)應(yīng)由其子蔡乙、蔡四、蔡五共同繼承?，F(xiàn)蔡四、蔡五均表示放棄繼承權(quán)，故上述遺產(chǎn)應(yīng)由其長子蔡乙繼承。1984年11月，市房地局根據(jù)蔡乙的申請，及其辦理的有關(guān)公證書，以繼承為產(chǎn)權(quán)來源，向蔡乙頒發(fā)海字第001690號《房產(chǎn)所有證》。此后，蔡乙申請?jiān)谠撎幮陆ǚ课?，并?992年9月10日，由市房地局向蔡乙頒發(fā)了包括原5間房在內(nèi)的19間房屋的海更字第004709號《房產(chǎn)所有證》。1998年2月26日，區(qū)公證處作出（98）海公撤字第01號公證處決定書，以蔡乙在該處辦理繼承公證時(shí)，隱瞞了其父老蔡共有同父異母子女七人的事實(shí)，故根據(jù)《中華人民共和國公證暫行條例》第二十六條之規(guī)定，決定將（83）海證字第3016號公證書予以撤銷。1998年3月15日．蔡甲持此撤銷公證決定書，向原審法院提起行政訴訟，請求撤銷市房地局頒發(fā)的海更字第004709號《房產(chǎn)所有證》。

另查，蔡乙不服（98）海公撤字第01號公證處決定，向區(qū)人民法院提起行政訴訟，請求撤銷該決定，該案一審判決維持該決定后，雙方均未上訴，該判決已生效。

二審法院認(rèn)為，市房地局在頒發(fā)海字第001690號《房產(chǎn)所有證》時(shí)，是以蔡乙所持有效公證書，且無人提出異議的情況下，以遺產(chǎn)繼承為產(chǎn)權(quán)來源頒發(fā)的。現(xiàn)該房產(chǎn)所有證已為海更字第004709號《房產(chǎn)所有證》所變更。根據(jù)本院查明的事實(shí)，現(xiàn)蔡甲所持撤銷公證決定書并不能直接證明爭訴之房屋的歸屬，在該產(chǎn)權(quán)存在爭議的情況下，其以48號院5間房屋為其父遺產(chǎn)，要求撤銷海更字第004709號《房產(chǎn)所有證》，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，亦不符合房屋產(chǎn)權(quán)登記變更的有關(guān)規(guī)定。只有在通過民事訴訟途徑確認(rèn)該房屋產(chǎn)權(quán)歸屬后，權(quán)利人才有權(quán)依照有效的法律文件申請變更該房產(chǎn)所有證。故上訴人蔡甲的訴訟請求，本院不予支持。原審法院在審理該行政訴訟時(shí)，應(yīng)圍繞具體行政行為的合法性進(jìn)行審查，原審判決直接確認(rèn)蔡乙為實(shí)際的產(chǎn)權(quán)人，并據(jù)此認(rèn)定市房地局海字第001690號《房產(chǎn)所有證》是以確認(rèn)察乙為合法的產(chǎn)權(quán)人而頒發(fā)的，顯屬認(rèn)定事實(shí)有誤，本院予以糾正。依據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條第（三）項(xiàng)，判決如下：一、撤銷區(qū)人民法院（1998）海行初字第26號行政判決；二、駁回上訴人蔡甲的訴訟請求。二審案件訴訟費(fèi)80元，由上訴人蔡甲負(fù)擔(dān)（已交納）。

分析意見

本案涉及許多法律問題：

1．法院審理行政訴訟案件，能否審理民事爭議？筆者認(rèn)為，人民法院審理案件有其嚴(yán)格的分工，各審判系列均有其程序及實(shí)體等方面的規(guī)定，行政審判本身應(yīng)在自己的領(lǐng)域內(nèi)圍繞行政爭議進(jìn)行審理。同時(shí)，在必要的情況下，應(yīng)引入行政附帶民事訴訟。但需要多方面考慮，包括是否互相緊密關(guān)聯(lián)，是否為行政與民事存在交織。在程序上，必須明確告知當(dāng)事人附帶民事訴訟，并且要通知必要的訴訟當(dāng)事人參加訴訟。本案涉及到的是應(yīng)先確認(rèn)產(chǎn)權(quán)再發(fā)房產(chǎn)證，還是先撤銷房產(chǎn)證，再確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，是許多專家一直爭論而沒有得出結(jié)果的問題，有關(guān)爭論的內(nèi)容可以參閱河南焦作房產(chǎn)案的案例。筆者認(rèn)為，解決的途徑是民事與行政合并審理。由于本案案情錯(cuò)綜復(fù)雜，在此案前后，還有蔡乙告蔡甲搬出房屋、排除妨礙；蔡乙訴蔡甲要求48號院確認(rèn)產(chǎn)權(quán)案；蔡甲等訴蔡乙等繼承案；蔡乙不服撤銷公證案等。為了訴訟經(jīng)濟(jì)，可以考慮案件由一個(gè)合議庭審理民事、行政為妥。

2，原頒證行為是合法的，而其依據(jù)的公證現(xiàn)在被撤銷，應(yīng)如何處理？一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)依據(jù)查明的事實(shí)直接確認(rèn)。認(rèn)為根據(jù)人民法院查明的事實(shí)，可以直接判斷當(dāng)時(shí)發(fā)證行為是否正確，如果確為現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人所有便可以加以確認(rèn)，如果經(jīng)審查確認(rèn)為他人所有，則可撤銷該房產(chǎn)證，并確認(rèn)實(shí)際的產(chǎn)權(quán)人，這是訴訟經(jīng)濟(jì)的要求，以減少當(dāng)事人的訴累。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，判斷一個(gè)具體行政行為是否合法，應(yīng)從認(rèn)定的事實(shí)、適用法律、程序及職責(zé)等方面來判斷。該房產(chǎn)證頒發(fā)所依據(jù)的主要事實(shí)為繼承公證，現(xiàn)該公證已被撤銷，頒證行為的事實(shí)依據(jù)不存在，由于行政訴訟不能直接判斷產(chǎn)權(quán)的歸屬，故本案應(yīng)直接判決撤銷該房產(chǎn)證。

第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)采用駁回訴訟請求的方式。筆者同意這種觀點(diǎn)。主要有以下幾方面的考慮：一是原具體行政行為在作出時(shí)是正確的。如果以后面發(fā)生的事實(shí)，就任意來推翻前面的行為，顯然對行政機(jī)關(guān)不公平。如果行政機(jī)關(guān)在頒發(fā)房產(chǎn)證是應(yīng)當(dāng)查明而未查明的事實(shí)等則另當(dāng)別論。事實(shí)上，公證處的公證證明的是法律事實(shí)，也許其與客觀事實(shí)有出入，房地局在頒發(fā)房產(chǎn)證時(shí)，仍可以直接作為證據(jù)使用，現(xiàn)行法律、法規(guī)和其他規(guī)范性文件中均沒有規(guī)定要求審查公證的真?zhèn)巍９什荒苷J(rèn)為房地局在頒發(fā)房產(chǎn)證時(shí)存在認(rèn)定事實(shí)有誤或者程序違法。二是考慮該房產(chǎn)證頒發(fā)的依據(jù)現(xiàn)已被撤銷。如果基于原頒證行為在當(dāng)時(shí)是正確的，而簡單判決予以維持，也不符合法理。而事實(shí)上，如果將一個(gè)頒證近20年的房產(chǎn)證給予撤銷，使其處于空掛狀態(tài)也是不妥的。在這種兩難的情況下，當(dāng)事人應(yīng)首先通過民事訴訟解決權(quán)屬問題，然后根據(jù)確定的事實(shí)向房地局申請變更產(chǎn)權(quán)登記。而作為頒證行為本身不能直接表態(tài)，而只能采用駁回訴訟請求的方式。這也正是體現(xiàn)了最高法院司法解釋中對適用駁回訴訟請求情況的要求.

一、房屋出租協(xié)議怎么寫

出租方：身份證號碼：（以下簡稱甲方）

承租方：身份證號碼：（以下簡稱乙方）

甲、乙雙方就房屋租賃事宜，達(dá)成如下協(xié)議：

1、甲方將位于市區(qū)建筑面積平方米的房屋出租給乙方使用，租賃期限自年月日至年月日止，計(jì)個(gè)月。

2、簽訂本合同時(shí)，乙方一次性支付給甲方個(gè)月的總租金人民幣（大寫）元整（小寫：元），同時(shí)乙方還向甲方交納房屋租賃押金人民幣元整（小寫：元），租賃期滿后，甲方將房屋租賃押金全額退還乙方。甲方足額收?。ǚ课葑饨穑ǚ课菅航穑?yīng)向乙方開具收款憑據(jù)。

3、甲方在本合同簽訂后兩日內(nèi)，將房屋交付乙方使用，如拖延不交付的，按總租金％金額按天賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失。

4、在房屋租賃期間，甲方提前終止合同或須收回房屋，應(yīng)與乙方協(xié)商，并退還乙方全部租金及房屋租賃押金，并償付乙方房屋租金％的違約金。甲方保證該房屋無產(chǎn)權(quán)糾紛；乙方因經(jīng)營需要，要求甲方提供房屋產(chǎn)權(quán)證明或其它有關(guān)證明材料的，甲方應(yīng)予以協(xié)助。

5、就本合同發(fā)生糾紛，雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，任何一方均有權(quán)向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟，請求司法解決。

6、本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效，具有法律效力。

甲方簽字：乙方簽字：

年月日年月日

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