一、農(nóng)村房屋連環(huán)買(mǎi)賣(mài)合同的效力認(rèn)定

農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效的情形

(1)出賣(mài)人和買(mǎi)受人均是同一村的村民。如果出賣(mài)人和買(mǎi)受人均是同一個(gè)村的村民，那么該合同是符合法律規(guī)定的，買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)然有效。

(2)買(mǎi)受人在買(mǎi)賣(mài)房屋時(shí)與出賣(mài)人不是同一個(gè)村的村民，但是，之后將戶(hù)口遷入到該村。那么，由于買(mǎi)受人具備了同一個(gè)村村民的資格，屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，買(mǎi)賣(mài)合同有效。

(3)房屋買(mǎi)賣(mài)合同經(jīng)過(guò)多次流轉(zhuǎn)，最后流轉(zhuǎn)到同一個(gè)村村民手里，那么該房屋買(mǎi)賣(mài)合同也有效。

(4)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)是村民，后又轉(zhuǎn)為居民的，不影響合同的效力。農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的情形

(1)農(nóng)村村民將房屋賣(mài)給城鎮(zhèn)居民。農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人無(wú)論是將房屋出賣(mài)給本市的居民還是外省市的居民，合同都是無(wú)效的。

(2)農(nóng)村村民將房屋出賣(mài)給其他村的村民。農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的購(gòu)買(mǎi)人無(wú)論是本市的村民還是外省市的村民，都是無(wú)效的。

一、城鎮(zhèn)居民買(mǎi)農(nóng)村房屋可以嗎

(一)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民個(gè)人對(duì)農(nóng)村房屋享有所有權(quán)，對(duì)宅基地享有合法的使用權(quán)。按照民法典中所有權(quán)的基本理論，應(yīng)對(duì)其所有房屋享有完全處分的權(quán)能。根據(jù)房地一體的原則，房屋宅基地使用權(quán)在買(mǎi)賣(mài)中一并發(fā)生轉(zhuǎn)移，所以，應(yīng)當(dāng)允許農(nóng)村房屋出售，但應(yīng)當(dāng)禁止宅基地使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民。

(二)農(nóng)村的房屋是農(nóng)民最重要的財(cái)產(chǎn)，非農(nóng)業(yè)人口可以繼承其親屬遺留在農(nóng)村的房屋。同樣是農(nóng)村的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)热辉试S非農(nóng)業(yè)人口繼承農(nóng)村的房屋，應(yīng)當(dāng)也允許農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)，因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)和繼承是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的不同形式。

(三)現(xiàn)行法律并未禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與其他組織通過(guò)聯(lián)營(yíng)合資等形式對(duì)農(nóng)村房屋共有。聯(lián)營(yíng)、合資經(jīng)營(yíng)這種形式亦是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的變相形式，而且按照《民法典》的有關(guān)規(guī)定，這種轉(zhuǎn)讓的形式并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，因而所簽合同在法律上是有效的。

(四)允許農(nóng)村房屋出賣(mài)給非農(nóng)業(yè)人口，也是農(nóng)村和城市房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)一的需要。農(nóng)村村民享有的住房所有權(quán)與城市居民的住房在所有權(quán)的權(quán)屬方面并無(wú)二致，如果對(duì)村民售房采取限制性政策，對(duì)村民來(lái)說(shuō)是不公平的。如果農(nóng)村房地產(chǎn)永遠(yuǎn)被貼上農(nóng)村的標(biāo)簽，不能轉(zhuǎn)化為城市土地，或者城市人口不能通過(guò)合法的買(mǎi)賣(mài)獲得農(nóng)村房屋，那么，農(nóng)村就無(wú)法吸引外部投資，使其城市化。

二、宅基地轉(zhuǎn)讓需要什么手續(xù)？

轉(zhuǎn)讓宅基地的法定條件是：出賣(mài)人和買(mǎi)受人必須均是同一村的村民；買(mǎi)受人在買(mǎi)賣(mài)房屋時(shí)與出賣(mài)人不是同一個(gè)村的村民，但是之后將戶(hù)口遷入到該村；買(mǎi)受人符合宅基地申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)；所出售的房屋建造合法，符合當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)；房屋買(mǎi)賣(mài)需集體經(jīng)濟(jì)組織批準(zhǔn)同意。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《中華人民共和國(guó)民法典》第一百四十三條具備下列條件的民事法律行為有效：

(一)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;

(二)意思表示真實(shí);

(三)不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。

《中華人民共和國(guó)民法典》第四百六十五條依法成立的合同，受法律保護(hù)。

依法成立的合同，僅對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，但是法律另有規(guī)定的除外。

二、農(nóng)村房屋連環(huán)買(mǎi)賣(mài)合同

(一)違反一戶(hù)一宅的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。(二)非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員間農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力。(三)共有人一方未經(jīng)他方同意出售農(nóng)村房屋的情形。(四)農(nóng)村拆遷安置房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。(五)小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)問(wèn)題。(六)新農(nóng)村建設(shè)中的房屋買(mǎi)賣(mài)引發(fā)的糾紛，等等。

一、縣城宅基地買(mǎi)賣(mài)規(guī)定

農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！鞭r(nóng)村村民一戶(hù)只能申請(qǐng)一處宅基地，農(nóng)民宅基地使用權(quán)由于是村民基于其身份而無(wú)償取得的與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格是聯(lián)系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社會(huì)福利和社會(huì)保障的功能。所以，農(nóng)村房屋宅基地可以在本村村民之間互相買(mǎi)賣(mài)流轉(zhuǎn)，賣(mài)給非本村人的屬于無(wú)效的買(mǎi)賣(mài)。

農(nóng)村房屋宅基地買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效怎么辦，受房?jī)r(jià)或者其他原因的影響，總有人無(wú)視法律規(guī)定，暗地里交易，擅自與他人簽訂合同購(gòu)買(mǎi)宅基地使用權(quán)。從表面看來(lái)，購(gòu)房者占了很大的便宜，但是由于買(mǎi)賣(mài)合同屬于無(wú)效合同，農(nóng)村房屋宅基地的買(mǎi)賣(mài)行為不受法律的保護(hù)。因此，一旦發(fā)生糾紛則會(huì)被要求返還房屋，造成一定的經(jīng)濟(jì)損失，這就啞巴吃黃連了。所以，在此建議各位想要購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地房屋的朋友們，慎重考慮。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《中華人民共和國(guó)土地法》

第十一條農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理。

第十二條土地的所有權(quán)和使用權(quán)的登記，依照有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律、行政法規(guī)執(zhí)行。依法登記的土地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。

法規(guī)有效性校驗(yàn)：2024年6月17日

三、農(nóng)村房屋連環(huán)交易合同的效力認(rèn)定

農(nóng)村房屋連環(huán)交易合同的效力認(rèn)定

作者：廣東乾敬律師事務(wù)所 湛萬(wàn)楊律師

規(guī)則總結(jié)

農(nóng)村村民出售其宅基地上的房屋給城市居民或者非本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同違反國(guó)家土地管理政策，損害農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織利益，一般應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。

農(nóng)村村民出售其宅基地上的房屋給本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，或連環(huán)交易最后一手買(mǎi)受人為本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，相關(guān)房屋買(mǎi)賣(mài)合同可以認(rèn)定有效。

案例導(dǎo)入

甲系村集體成員，將其擁有的宅基地房房出售給村外人乙，后乙將該宅基地房賣(mài)給該村集體成員丙。

甲去世后，其繼承人丁訴至法院，要求法院確定甲與乙的交易無(wú)效，并要求乙返還房屋。

乙辯稱(chēng)已將房屋出售給丙，丙辯稱(chēng)該案訴爭(zhēng)與其無(wú)關(guān)。

法院判決駁回甲的訴訟請(qǐng)求。

案件分析

該案例涉及非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間進(jìn)行農(nóng)村房屋“連環(huán)買(mǎi)賣(mài)”的法律效力認(rèn)定問(wèn)題。

我國(guó)《土地管理法》第六十二條第一款、第二款規(guī)定，“農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)； 農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。”該條規(guī)定了我國(guó)農(nóng)村宅基地申請(qǐng)取得應(yīng)適用“一戶(hù)一宅”原則，即農(nóng)村村民以“戶(hù)”為單位可通過(guò)申請(qǐng)，在符合相關(guān)條件及要求的情況下可向本集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)一處宅基地，強(qiáng)調(diào)了農(nóng)村宅基地社會(huì)保障職能以及基于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份的福利屬性。

該條第三款、第四款規(guī)定，“農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)； 農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。”該條重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了農(nóng)村宅基地居住使用的保障性性質(zhì)，“出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”，更鮮明體現(xiàn)了我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)農(nóng)村宅基地非營(yíng)利性物權(quán)屬性的硬性規(guī)定和制度引領(lǐng)。

關(guān)于宅基地作為一種特殊不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)的法律規(guī)定，在我國(guó)《物權(quán)法》中亦有所體現(xiàn)。該法第一百五十二條規(guī)定，“宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施?！痹摋l即對(duì)應(yīng)《土地管理法》第六十二條第四款之規(guī)定，特意將宅基地使用權(quán)這種特殊形式的不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)的“收益”權(quán)能予以廢除，作為同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員的本村村民，僅對(duì)集體所有的宅基地享有占有、使用之權(quán)利；該法第一百五十三條規(guī)定，“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓?zhuān)m用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定?！敝链?，《物權(quán)法》作為劃分不動(dòng)產(chǎn)及動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬狀態(tài)的“靜態(tài)法”，對(duì)類(lèi)似宅基地使用權(quán)這種政策性較強(qiáng)的特殊不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)進(jìn)行了內(nèi)斂收縮性規(guī)定，將宅基地使用權(quán)取得、行使即轉(zhuǎn)讓等“動(dòng)態(tài)”變化過(guò)程的立法賦予了《土地管理法》等法律法規(guī)以及國(guó)家相關(guān)規(guī)定?？梢?jiàn)，我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)宅基地的取得、行使以及轉(zhuǎn)讓等均嚴(yán)格控制在同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員范圍內(nèi)?？墒?，如果非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間進(jìn)行農(nóng)村房屋及院落的“連環(huán)買(mǎi)賣(mài)”的話(huà)，究竟是單獨(dú)認(rèn)定每一個(gè)買(mǎi)賣(mài)行為均因違反法律的強(qiáng)制性或禁止性規(guī)定而一律認(rèn)定為無(wú)效，還是應(yīng)從立法原意處罰，在整體性考量“連環(huán)買(mǎi)賣(mài)”的前因后果的前提下，加以綜合認(rèn)定呢？

就本案而言，甲作為A村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，將該集體經(jīng)濟(jì)組織擁有所有權(quán)、自己擁有使用權(quán)的宅基地向非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員的本案被告乙轉(zhuǎn)讓?zhuān)撔袨槊黠@違背我國(guó)現(xiàn)行法律之規(guī)定；然而被告乙又將該處宅院流轉(zhuǎn)到同為A村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的本案第三人丙手中這一舉措，又糾正了非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員卻擁有該集體經(jīng)濟(jì)組織成員理應(yīng)享有宅基地使用權(quán)這一關(guān)鍵錯(cuò)誤，在“房地一體”原則下，又達(dá)到了農(nóng)村集體所有的土地與該村集體經(jīng)濟(jì)組織成員特定身份相掛鉤的理想狀態(tài)和立法初衷。

故，孤立來(lái)看，貌似前后兩個(gè)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)行為均因違反國(guó)家相關(guān)政策以及法律的強(qiáng)制性規(guī)定而歸于無(wú)效；但綜合來(lái)看，前后兩個(gè)房屋“連環(huán)買(mǎi)賣(mài)”之行為已經(jīng)將非同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員卻擁有宅基地使用權(quán)的不法狀態(tài)予以消除，客體法益回歸本位、立法原意得以彰顯，可以認(rèn)定連環(huán)交易有效。

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(一)違反一戶(hù)一宅的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。(二)非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員間農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力。(三)共有人一方未經(jīng)他方同意出售農(nóng)村房屋的情形。(四)農(nóng)村拆遷安置房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。(五)小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)問(wèn)題。(六)新農(nóng)村建設(shè)中的房屋買(mǎi)賣(mài)引發(fā)的糾紛，等等。

一、縣城宅基地買(mǎi)賣(mài)規(guī)定

農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”農(nóng)村村民一戶(hù)只能申請(qǐng)一處宅基地，農(nóng)民宅基地使用權(quán)由于是村民基于其身份而無(wú)償取得的與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格是聯(lián)系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社會(huì)福利和社會(huì)保障的功能。所以，農(nóng)村房屋宅基地可以在本村村民之間互相買(mǎi)賣(mài)流轉(zhuǎn)，賣(mài)給非本村人的屬于無(wú)效的買(mǎi)賣(mài)。

農(nóng)村房屋宅基地買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效怎么辦，受房?jī)r(jià)或者其他原因的影響，總有人無(wú)視法律規(guī)定，暗地里交易，擅自與他人簽訂合同購(gòu)買(mǎi)宅基地使用權(quán)。從表面看來(lái)，購(gòu)房者占了很大的便宜，但是由于買(mǎi)賣(mài)合同屬于無(wú)效合同，農(nóng)村房屋宅基地的買(mǎi)賣(mài)行為不受法律的保護(hù)。因此，一旦發(fā)生糾紛則會(huì)被要求返還房屋，造成一定的經(jīng)濟(jì)損失，這就啞巴吃黃連了。所以，在此建議各位想要購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地房屋的朋友們，慎重考慮。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《中華人民共和國(guó)土地法》

第十一條農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理。

第十二條土地的所有權(quán)和使用權(quán)的登記，依照有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律、行政法規(guī)執(zhí)行。依法登記的土地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。

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內(nèi)容審核：王四新律師

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