一、案例匯總：欠付租金，出租人如何行使留置權(quán)？

案例匯總：欠付租金，出租人如何行使留置權(quán)？

文 | 馬亞軒律師

(01)

承租人不付租金，出租方當(dāng)然有權(quán)解除合同，但有朋友問(wèn)，承租人跑了，他開(kāi)飯店留下一堆桌椅板凳咋辦，承租人在自己礦山上建設(shè)的房屋，留下的機(jī)器設(shè)備怎么辦，能賣(mài)了抵租金嗎，能扔掉嗎，還是申請(qǐng)法院拍賣(mài)。

這樣的問(wèn)題，在中國(guó)大地上，無(wú)時(shí)無(wú)刻不在發(fā)生，但具體怎么操作才能挽回?fù)p失，又沒(méi)法律風(fēng)險(xiǎn)涅？

（02)

實(shí)際上，這涉及一個(gè)留置權(quán)問(wèn)題，根據(jù)民法典第四百四十七條至四百四十八條，出租人行使留置權(quán)需要滿(mǎn)足：

一、不履行到期債務(wù)，承租人沒(méi)有按照合同支付租金，則此條件就已構(gòu)成。

二、出租人可以留置已合法占有的債務(wù)人動(dòng)產(chǎn)，并有權(quán)優(yōu)先受償。

第一，必須是動(dòng)產(chǎn)。

六盤(pán)水市六枝特區(qū)法院（2015）黔六特民初字第641號(hào)：即使被告欠第三人工程款，第三人也無(wú)權(quán)對(duì)被告的辦公樓行使留置權(quán)，將被告的辦公樓租賃給他人來(lái)抵扣工程款。因?yàn)橹挥袑?duì)動(dòng)產(chǎn)才可以行使留置權(quán)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)不能行使留置權(quán)。

第二，必須債權(quán)人占有動(dòng)產(chǎn)。

第三，債權(quán)人必須基于合法原因占有債務(wù)人動(dòng)產(chǎn)。

如基于承攬、運(yùn)輸?shù)燃s定而占有，如果雙方?jīng)]有辦理租賃物交接，則視為承租人并未將租賃物交付出租人占有，則不能認(rèn)定出租人構(gòu)成合法占有。

三、留置動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)與債權(quán)屬于同一法律關(guān)系，但企業(yè)之間除外。

什么是同一法律關(guān)系？山東省寧陽(yáng)縣法院（2020）粵02民終340號(hào)認(rèn)為：關(guān)于原告是否對(duì)被告生產(chǎn)設(shè)備享有留置權(quán)優(yōu)先受償權(quán)的問(wèn)題。原被告之間的糾紛是因房屋租賃合同而起，而非因生產(chǎn)設(shè)備所致，房屋租賃合同關(guān)系中，債權(quán)基礎(chǔ)是租金，合同所指向的標(biāo)的物為房屋，均非承租人的機(jī)器設(shè)備，故與房屋租金不屬同一法律關(guān)系，故出租人對(duì)承租人放置在租賃物內(nèi)的機(jī)器設(shè)備不享有留置權(quán)。

企業(yè)之間除外如何理解？金華市中院（2018）浙07民終5658號(hào)：物權(quán)法規(guī)定，本案新概念公司尚欠紅羚羊公司租金未付，其搬離后之前安裝的變壓器設(shè)備仍留在廠(chǎng)房，紅羚羊公司對(duì)該變壓器設(shè)備的占有非因侵權(quán)行為而占有、留置不違反公序良俗、留置與其應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)亦不抵觸，應(yīng)屬合法占有。雖然留置該變壓器設(shè)備并非基于租賃合同法律關(guān)系，但其與新概念公司屬于企業(yè)之間的留置。故紅羚羊公司有權(quán)依照上述法律規(guī)定對(duì)變壓器行使留置權(quán)。

（03)

留置權(quán)能否在租賃合同中約定？

一種觀點(diǎn)認(rèn)為可以約定：

廣東省中山市第二法院（2019）粵2072民初16484號(hào)：雙方在合同中約定，老張拖欠碧富雅公司費(fèi)用，碧富雅公司有權(quán)對(duì)老張商鋪的動(dòng)產(chǎn)行使留置權(quán)，故碧富雅公司對(duì)老張放置在涉案商鋪的貨架享有留置權(quán)，在老張未履行生效判決確定的給付義務(wù)時(shí)，碧富雅公司有權(quán)以上述貨架的折價(jià)、拍賣(mài)、變賣(mài)的價(jià)款在生效判決確定的給付義務(wù)范圍內(nèi)優(yōu)先受償。

（2021）遼01民終2330號(hào)法院：針對(duì)茶莊主張案涉商鋪被茶城封鎖的抗辯理由，經(jīng)查根據(jù)合同約定，如果承租人拖欠租金逾期超過(guò)10日，對(duì)于乙方商鋪物品甲方享有留置權(quán)。根據(jù)物權(quán)法相關(guān)規(guī)定，留置權(quán)人負(fù)有妥善保管留置財(cái)產(chǎn)的義務(wù)，故茶城的上述做法系行使自力救濟(jì)的合法行為，也恰因茶莊的持續(xù)拖欠租金行為所致，本院對(duì)其所主張的該項(xiàng)抗辯不予支持。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為不能約定：

廣東省恩平市法院（2019）粵0785民初1656號(hào)認(rèn)為：廠(chǎng)房租賃合同雖然約定被告方拖欠租金一個(gè)月的情況下，原告有權(quán)終止合同并留置被告方在租賃車(chē)間內(nèi)的自有財(cái)產(chǎn)，但留置權(quán)為法定擔(dān)保權(quán)，其成立基于法律的直接規(guī)定，當(dāng)事人不得任意約定創(chuàng)設(shè)留置權(quán)，但允許當(dāng)事人的約定排除留置權(quán)的適用。原告現(xiàn)請(qǐng)求對(duì)被告方滯留在租賃地的設(shè)備享有留置權(quán)并對(duì)其變賣(mài)、拍賣(mài)所得價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)，理?yè)?jù)不足，本院不予支持。

廣東省佛山市順德區(qū)法院（2018）粵0606民初15679號(hào)認(rèn)為：民法典規(guī)定了加工承攬合同、貨運(yùn)合同、保管合同、倉(cāng)儲(chǔ)合同、行紀(jì)合同中權(quán)利人有權(quán)享有留置權(quán)。對(duì)于租賃合同，并無(wú)規(guī)定可以適用留置權(quán)。民法典第一百一十六條規(guī)定，物權(quán)的種類(lèi)和內(nèi)容，由法律規(guī)定。這是物權(quán)法定原則在民法典中的具體體現(xiàn)，而留置權(quán)的法律屬性為物權(quán)，因此當(dāng)事人不得自行創(chuàng)設(shè)，原被告之間為房屋租賃合同關(guān)系，原被告雙方簽訂的商鋪?zhàn)赓U合同約定被告有權(quán)留置原告于該商鋪內(nèi)的任何物品違反法律規(guī)定，約定無(wú)效。

（04）

行使留置權(quán)能否主張房屋占用費(fèi)？

（2019）皖16民終755號(hào)認(rèn)為：雙方已于5月份實(shí)際解除合同，老張?zhí)岢隼邫C(jī)器設(shè)備，普斯公司基于老張欠付租金，未予準(zhǔn)許，其實(shí)際上是行使了留置權(quán)，視為其為了維護(hù)自己合法權(quán)益，自愿把租賃場(chǎng)所作為留置對(duì)方財(cái)物的倉(cāng)庫(kù)，因?yàn)槠账构究梢赃x擇將老張的物品搬移至別處保管，故這期間的房屋使用費(fèi)用，不應(yīng)由老張承擔(dān)。

（2021）鄂01民終3828號(hào)認(rèn)為：從證據(jù)上看，老徐未搬走物品，非老徐不搬，而是老黃基于老徐未付清租金行使留置權(quán)的行為，不應(yīng)視為老徐仍占用租賃房屋，故老黃主張房屋占有使用費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，缺乏事實(shí)依據(jù)。

（2021）粵09民終1339號(hào)認(rèn)為:老何通過(guò)加鎖的行為已實(shí)際控制涉案房屋，老謝提出解除租賃合同后亦沒(méi)有再占用房屋進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，因此，老何主張老謝在7月20日合同解除至11月26日繼續(xù)占用租賃房屋需支付房屋占用費(fèi)的請(qǐng)求沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。

（2021）京0113民初8342號(hào)認(rèn)為：解約之后被告要求搬走物品，但原告方以未交物業(yè)費(fèi)為由拒絕其搬家，并指示物業(yè)不同意被告搬走。本院認(rèn)為，欠付物業(yè)費(fèi)屬于債權(quán)，而取走物品屬于物權(quán)范疇，物的所有權(quán)人有權(quán)要求取回物品，一般而言，物權(quán)優(yōu)于債權(quán)，且欠付物業(yè)費(fèi)并不構(gòu)成出租人行使留置權(quán)的法定理由，更不得在其留置物品后還要求承租人支付物品的空間占有使用費(fèi)。但2月22日，原告方明確要求被告搬走物品，并且表示不再以未交物業(yè)費(fèi)為由阻攔，而被告卻以不退押金為由拒絕搬走。本院認(rèn)為，押金爭(zhēng)議不能成為承租人拒絕搬走物品的理由，故承租人應(yīng)當(dāng)支付自2月23日至其搬走剩余物品期間的占有使用費(fèi)，本院酌情確認(rèn)2萬(wàn)元。

二、欠租金是否有留置權(quán)

留置權(quán)是法定擔(dān)保物權(quán)，根據(jù)民法典的規(guī)定，當(dāng)事人可以通過(guò)約定的方式排除留置權(quán)的適用，但不能通過(guò)約定的方式來(lái)創(chuàng)設(shè)留置權(quán)的適用。另外，留置權(quán)適用的前提之一是“債權(quán)人已經(jīng)合法占有債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)”，而這一前提在房屋租賃過(guò)程中一般難以存在。出租人將房屋交給承租人，承租人對(duì)該房屋合法占有并使用，在租賃房屋內(nèi)承租人的財(cái)物也處于承租人的直接占有之下，出租人對(duì)該財(cái)物并不存在合法占有的事實(shí)，即使在合同終止承租人應(yīng)當(dāng)騰退房屋的情況下，如其拒不履行該騰退義務(wù)的，構(gòu)成對(duì)租賃房屋的無(wú)權(quán)占有，但其對(duì)房屋內(nèi)自身財(cái)物卻仍是有權(quán)占有，也不會(huì)產(chǎn)生出租人對(duì)該財(cái)物合法占有的法律效力，不符合留置權(quán)的行使條件。

因此，欠租金不具有留置權(quán)。

一、留置權(quán)能否約定排除

債權(quán)人與債務(wù)人應(yīng)當(dāng)在合同中約定，債權(quán)人留置財(cái)產(chǎn)后，債務(wù)人應(yīng)當(dāng)在不少于兩個(gè)月的期限內(nèi)履行債務(wù)。債權(quán)人與債務(wù)人在合同中未約定的，債權(quán)人留置債務(wù)人財(cái)產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)確定兩個(gè)月以上的期限，通知債務(wù)人在該期限內(nèi)履行債務(wù)。

二、留置權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件有哪些

留置權(quán)人須給予債務(wù)人以履行債務(wù)的寬限期。債權(quán)已屆清償期債務(wù)人仍不履行債務(wù)，留置權(quán)人并不能立即實(shí)現(xiàn)留置權(quán)，而必須經(jīng)過(guò)一定的期間后才能實(shí)現(xiàn)留置權(quán)。這個(gè)一定的期間，稱(chēng)為寬限期。寬限期限多長(zhǎng)，涉及到債權(quán)人與債務(wù)人利益的平衡問(wèn)題。期限過(guò)長(zhǎng)，不利于留置權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)；期限過(guò)短，不利于債務(wù)人籌集資金，履行義務(wù)。

債務(wù)人于寬限期內(nèi)仍不履行義務(wù)。債務(wù)人在寬限期內(nèi)履行了義務(wù)，留置權(quán)歸于消滅，留置權(quán)人當(dāng)然不能再實(shí)現(xiàn)留置權(quán)。如果債務(wù)人仍不履行義務(wù)，留置權(quán)人便可以按法律規(guī)定的方法實(shí)現(xiàn)留置權(quán)。

留置權(quán)為法定擔(dān)保權(quán)，其成立基于法律的直接規(guī)定，當(dāng)事人不得任意約定創(chuàng)設(shè)留置權(quán)，但允許當(dāng)事人約定排除留置權(quán)的適用。留置權(quán)只限于在法律規(guī)定的保管合同、運(yùn)輸合同、加工承攬合同的范圍內(nèi)行使。法律未作規(guī)定的，不適用留置這種擔(dān)保方式。

三、拖欠租金可以行使留置權(quán)嗎

法律分析：這樣做是不合法的。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》 第四百九十條 當(dāng)事人采用合同書(shū)形式訂立合同的，自當(dāng)事人均簽名、蓋章或者按指印時(shí)合同成立。在簽名、蓋章或者按指印之前，當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受時(shí)，該合同成立。

法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定合同應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式訂立，當(dāng)事人未采用書(shū)面形式但是一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受時(shí)，該合同成立。

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內(nèi)容審核：劉佳律師

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