一、土地承包合同的效力如何認(rèn)定

違反法定民主議定原則的土地承包合同效力認(rèn)定

違反民主議定原則的土地承包合同并非必然無效。一方面，法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定對(duì)合同效力的影響，明確表現(xiàn)為禁止性規(guī)定?！洞迕裎瘑T會(huì)組織法》、《土地管理法》、《農(nóng)村土地承包法》等法律都沒有將違反民主議定原則對(duì)農(nóng)村土地承包合同的效力影響設(shè)定為一種明確禁止性的法律規(guī)范形式，由此可以認(rèn)為，土地承包方案未經(jīng)村民會(huì)議或村民代表會(huì)議多數(shù)成員或村民代表同意的，只得出不符合民主議定原則的法律后果，并不必然得出土地承包合同無效的結(jié)論。但依照前述《若干規(guī)定》第二十五條第一款的規(guī)定，違反民主議定原則，越權(quán)發(fā)包的土地承包合同為無效合同。同時(shí)該條第二款對(duì)發(fā)包方所屬的半數(shù)以上村民請(qǐng)求法院確認(rèn)土地承包合同無效的權(quán)利作了限制，在土地承包合同簽訂程序雖存在違反民主議原則越權(quán)發(fā)包會(huì)導(dǎo)致土地承包合同無效的情形。

有兩種特殊情形阻卻了對(duì)該土地承包合同無效的認(rèn)定：

1、告訴請(qǐng)確認(rèn)土地承包合同無效有時(shí)間限制，須自承包合同簽訂之日起一年內(nèi)提出;

2、告訴請(qǐng)確認(rèn)土地承包合同無效雖未超過一年的時(shí)間限制，但受承包方已實(shí)際做了大量投入的行為限制。

根據(jù)現(xiàn)有的法律對(duì)民主議定原則不影響土地承包合同效力的立法設(shè)計(jì)，以及上述司法解釋的“但書”規(guī)定，有學(xué)者主張將土地承包合同違反民主議定原則的法律后果設(shè)定為一種效力待定狀態(tài)，而不是絕對(duì)無效狀態(tài)，會(huì)更符合法理和法律。筆者贊同這一觀點(diǎn)。

《中華人民共和國(guó)村民委員會(huì)組織法》對(duì)涉及村民利益的集體經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目的立項(xiàng)，承包方案及村公益事業(yè)的建設(shè)承包方案作出必須提請(qǐng)村民會(huì)議討論決定方可辦理的規(guī)定。

《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第十八條規(guī)定：“承包方案依法經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。”

對(duì)于集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人作為承包方的情況法律還有特別的規(guī)定，《土地管理法》第十五條第二款規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)的，必須經(jīng)村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準(zhǔn)”，《農(nóng)村土地承包法》第四十八條也有相同的規(guī)定。

以上這些都是關(guān)于農(nóng)業(yè)承包合同訂立的民主程序的強(qiáng)制性規(guī)定，是必須要遵守的。如果發(fā)包方違反上述強(qiáng)制性規(guī)定，越權(quán)發(fā)包，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該承包合同無效，并根據(jù)當(dāng)事人的過錯(cuò)，確定其應(yīng)承擔(dān)的相應(yīng)責(zé)任。

但最高法院根據(jù)實(shí)際情況也作了例外規(guī)定，其中在《關(guān)于審理農(nóng)業(yè)承包合同糾紛案件若干問題的規(guī)定(試行)》第2條、第25條就規(guī)定：承包合同簽訂滿一年，或雖未滿一年，但承包人已實(shí)際作了大量投入的情況下，人民法院不宜因發(fā)包方違反法定民主議定原則越權(quán)發(fā)包而確認(rèn)承包合同無效，但可對(duì)承包合同的有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整?？梢钥闯鲎罡叻ㄔ壕统邪贤`反民主議定原則的無效請(qǐng)求沒定了一年的除斥期間，只要承包合同簽訂后的一年以內(nèi)沒有提起訴訟，人民法院就不能再以此認(rèn)定合同無效。

土地承包合同是否有效，必須符合兩個(gè)生效要件：

1、需經(jīng)集體村民三分之二以上或者三分之二以上村民代表同意;

2、需報(bào)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)。

據(jù)此可以看出，農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)只能采取承包經(jīng)營(yíng)制，而不能采取租賃經(jīng)營(yíng)制。所允許的土地租賃也只能是家庭承包后的承包人對(duì)外出租，這屬于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的范疇，而不能由農(nóng)村土地所有權(quán)人即發(fā)包方對(duì)外出租。

二、如何認(rèn)定土地承包合同效力？

法律分析：農(nóng)村土地承包需要經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，否則無效。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》

第十九條 土地承包應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：

(一)按照規(guī)定統(tǒng)一組織承包時(shí)，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員依法平等地行使承包土地的權(quán)利，也可以自愿放棄承包土地的權(quán)利;

(二)民主協(xié)商，公平合理;

(三)承包方案應(yīng)當(dāng)按照本法第十三條的規(guī)定，依法經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意;

(四)承包程序合法。

第二十條 土地承包應(yīng)當(dāng)按照以下程序進(jìn)行：

(一)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議選舉產(chǎn)生承包工作小組;

(二)承包工作小組依照法律、法規(guī)的規(guī)定擬訂并公布承包方案;

(三)依法召開本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議，討論通過承包方案;

(四)公開組織實(shí)施承包方案;

(五)簽訂承包合同。

三、如何認(rèn)定土地承包合同效力

一、如何認(rèn)定土地承包合同效力

1、簽訂土地承包合同后，當(dāng)事人有民事行為能力，是真實(shí)意思表示，不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定和公序良俗的，具有法律效力。另外，農(nóng)村土地承包需要經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，否則無效。

2、法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》第一百四十三條

具備下列條件的民事法律行為有效：

（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；

（二）意思表示真實(shí)；

（三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。

第三百三十三條

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人發(fā)放土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證、林權(quán)證等證書，并登記造冊(cè)，確認(rèn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

二、承包土地合同怎么寫

承包土地合同的寫法：

1、承包土地合同應(yīng)寫明承包方和發(fā)包方的姓名、地址等信息；

2、寫明土地的名稱、面積等信息；

3、寫明承包的用途；承包的期限和起止日期；

4、明確雙方的權(quán)利義務(wù)以及違約責(zé)任等。

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內(nèi)容審核：張小華律師

來源：臨律-土地承包合同的效力如何認(rèn)定，