#農(nóng)村房屋拆遷怎么評估#

一、房屋拆遷評估流程1、具有相關(guān)資質(zhì)的專業(yè)評估機構(gòu)接受評估任務(wù)。專業(yè)評估機構(gòu)的工作人員在接到上級主管部門或委托單位的委托后開展具體評估工作。2、房屋評估前的準備。就是準備好產(chǎn)權(quán)登記資料、房屋建筑資料、土地資料等必須的資料。3、評估人員進行現(xiàn)場勘查。就是指評估人員對被拆遷房屋的各項技術(shù)資料進行現(xiàn)場測定。4、相關(guān)資料的綜合分析。這一程序的主要目的是合理地確定被拆遷房屋作價補償?shù)幕緮?shù)據(jù)，為補償提供可靠的依據(jù)。5、編寫相關(guān)評估報告。評估人員綜合被拆遷房屋資料，提出作價評估意見，具體確定被拆遷房屋價格的重要過程。6、評估復核和審批。在評估工作人員完成評估工作后，由復核員到實在進行復核，復核后報審批人員進行審批。二、房屋拆遷評估方法（一）市場法按照現(xiàn)行規(guī)定，農(nóng)民對農(nóng)村宅基地只享有使用權(quán)，其所有權(quán)屬于所屬集體經(jīng)濟組織，所以無法形成類似城市房屋的房地產(chǎn)交易市場，房屋買賣僅僅局限在集體經(jīng)濟組織成員之間，也就不存在統(tǒng)一的市場價格。因此，在房屋價值評估中無法使用市場法。但是市場法在日前實踐中大量出現(xiàn)的小產(chǎn)權(quán)房交易中應(yīng)用較多。（二）收益法農(nóng)村房屋價值評估從理論上應(yīng)該可以采用收益法，收集果體土地類似企業(yè)的收人和投人成本等用以計算客觀收益，但是實踐中農(nóng)村沒有形成統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場，可以收集的資料很少，導致收益法也不適用農(nóng)村房屋價值評估。（三）假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法又被稱為“剩余法”，預計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。主要適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價。運用此方法應(yīng)把據(jù)待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式。然而，農(nóng)村房屋并沒有明確再開發(fā)計劃，自然就無法適用。（四）成本法指求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。在目前農(nóng)村房屋價值評估中多采用這種方法。

#房屋拆遷補償價應(yīng)如何評估#

對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復核評估。對復核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當向社會公開征求意見。

#什么是城市房屋拆遷估價#

拆遷評估是我們通常說的拆遷補償價格評估。拆遷補償價格評估指的是在拆遷公告下發(fā)后，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法對拆遷區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)進行價格評估確定的行為。被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，是指在評估時點的平均交易價格。評估時，還要考慮到區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)等影響價值的因素。第三方（評估機構(gòu)）出現(xiàn)的意義，即在于是以市場來說話，而不是以政府的權(quán)力來說話，也不以老百姓自己盲目的要價來說話，而是按照市場規(guī)律來定價。

#我想問一下房屋拆遷三,四樓和一,六樓是一樣的價錢嗎?#

你好，一般來說房屋拆遷賠償會根據(jù)樓層不一樣賠償會有所不同，但差別很小，一般這個價格體現(xiàn)在評估價總價中，但只能看到總價，樓層價格差別就體現(xiàn)不出來。而評估價格又是按照區(qū)域統(tǒng)一基準拆遷價進行評估，一般來說看不出多大差別。望采納

#國有土地拆遷補償標準是什么#

國有土地上有兩種補償方式：一、產(chǎn)權(quán)交換式補償;二、貨幣補償。一、產(chǎn)權(quán)交換式補償：1、房屋價值補償標準：這里的房屋補償，是指對被征收的國有土地上建筑物價值進行的補償，按不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似的市場價格，并請有評估資質(zhì)的評估機構(gòu)進行評估確定。這里的市場價格，地級市政府部門都會依據(jù)每年住宅房屋市場價格規(guī)律，制定出相應(yīng)房屋市場價格表供當?shù)乇徊疬w的居民進行參考。如：石家莊市人民政府針對三年大變樣政策，每年都出具了《石家莊拆遷區(qū)域住宅房屋市場價格表》。不清楚自己區(qū)域被拆遷房屋的價格的，可以找當?shù)卣ㄔO(shè)部門進行咨詢或索取材料。對評估確定房屋價值有異議的，可以向復核評估，對復核結(jié)果有異議的，可以向評估專家委員會申請再次鑒定。2、搬遷費和臨時安置費(俗稱過渡費)搬遷費和臨時安置費用，具體數(shù)額各市一般都已確定具體數(shù)額及計算方式，詳見各地出具標準，在這里作者所列算的補償標準，是以大眾化被拆遷人自主搬遷和過渡方式進行的計算。如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房，則無需支付臨時安置費。以石家莊為例(自主搬遷)：2012年搬遷費20元/平方米，按2次計算;臨時安置費(過渡費)按25元/平方米計算，逾期12月以內(nèi)，每月增加50%，預期12個月不滿24個月的，自第13個月起每月增加75%，逾期24個月以上的，自第25個月起每月增加100%。3、停產(chǎn)停業(yè)損失的補償該費用針對非住宅類房屋運營性房屋進行補償，因為屬個案，補償標準不能統(tǒng)一，一般是有征收當事人進行協(xié)商確定，協(xié)商不成的，可委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估確定。4、補助和獎勵補助包括困難補助和公攤補助。困難補助是針對貧困人員進行的補助，依據(jù)當?shù)卣鼍叩臉藴蚀_定;公攤補助針對所有被拆遷人的房屋公攤進行的額外補助，也會出具公攤補助標準。如石家莊出具了《石家莊市市區(qū)被征收房屋公攤基準補助系數(shù)》。獎勵是指各拆遷人鼓勵被拆遷人及時拆遷而給付的額外補償。具體標準，因地各一，但該費用不是強制性，是否給付仍看當?shù)卣摺?、房屋裝修補償及家電設(shè)備移機補償房屋裝修補償也是先有當事人協(xié)商，協(xié)商不成由評估機構(gòu)評估確定，家電設(shè)備移機也是參照上述方式實施。不過為統(tǒng)一、方便，各縣市會依照市場價格出具具體的補償標準，具體數(shù)額以發(fā)布時征收拆遷時出具的補償標準為準。二、貨幣補償方式。1、房屋價值補償補償標準同產(chǎn)權(quán)交換一樣，不過增加了一項：即計算補償金時將公攤補助面積計算在內(nèi)一同作價。2、臨時安置費和搬遷費參照以上標準，僅支付12個月臨時安置費，搬遷費與產(chǎn)權(quán)交換式搬遷費標準相同。3、其他補償項目對貨幣補償?shù)谋徊疬w人，只要符合條件，也享受各種困難補助、拆遷獎勵、停產(chǎn)停業(yè)損失，及房屋專修、家電移機補償?shù)?。集體土地上房屋拆遷補償

#房屋拆遷評估的方法有哪些，對拆遷評估房#

2011年6月3日住建部公布了《國有土地上房屋征收評估辦法》。根據(jù)該辦法規(guī)定，注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益，應(yīng)當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當選用假設(shè)開發(fā)法評估?？梢酝瑫r選用兩種以上評估方法評估的，應(yīng)當選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結(jié)果進行校核和比較分析后，合理確定評估結(jié)果。

#什么是拆遷評估價和基準價#

房屋產(chǎn)權(quán)補償價格是按當?shù)胤课萁灰资袌鰞r評估的，因房屋拆遷屬于強制性，所以，房屋拆遷評估價格應(yīng)該高于當?shù)赝惙课莸氖袌鰞r格才合理。價格不合理的話，你就不簽房屋拆遷協(xié)議。你也可以委托你認為比較公正的房地產(chǎn)估價單位給你的房屋作價。

#企業(yè)拆遷中土地和房屋的價值怎么評估#

企業(yè)面臨拆遷的時候，可以與拆遷方共同委托有資質(zhì)的評估機構(gòu)對被拆遷的土地、房屋的價值進行評估。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)、房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)價格評估專家委員會(以下稱評估專家委員會)成員應(yīng)當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負責。

#房屋拆遷評估是評估區(qū)域地段的價格？還是評估房屋新舊的價格？#

評估的是在拆遷時點 該房地產(chǎn)的市場價值，綜合考慮房屋所處地段、建筑結(jié)構(gòu)、樓層層高、裝修裝潢、使用年限、新舊程度等等各項因素后計算其評估價值。

#房屋拆遷土地與房屋價格怎么評估#

一、住宅房屋評估通常由四部分組成：1、房屋占用范圍內(nèi)的土地價格；2、建筑物重置價格；3、建安費用；4、裝修裝飾部分的費用。二、計算公式：估價對象價格=某類型房屋的基準價格×（1+樓層修正系數(shù)）×（1+朝向修正系數(shù)）×（1+其他因素修正系數(shù)）+房屋裝修部分價格三、基準價格修正法主要是對于成片或成棟被拆遷房屋使用，評估機構(gòu)可以用市場比較法或成本法確定某類型房屋的基準價格，然后根據(jù)不同房屋的樓層、朝向、采光、通風、功能布局、成新度、維護保養(yǎng)等因素，對該基準價格進行適當?shù)男拚纱说贸霾煌课莸脑u估價格。一、朝向修正朝向以廳房陽臺為準。成片密集的磚木結(jié)構(gòu)房屋，一般不進行朝向修正。四、住宅房屋評估的市場比較法就是在被拆遷房屋同一供需圈收集成交時間不超過1年的市場交易案例，并確定與估價對象的區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)等相同或相近的3個以上的可比實例。五、房屋裝修裝飾部分價格=房屋裝修裝飾重置價格×（耐用年限-實際使用年限）÷耐用年限。房屋裝修裝飾重置價格應(yīng)按照本市房屋裝修裝飾工程定額標準的有關(guān)規(guī)定評估。各類房屋裝修裝飾的耐用年限：住宅8年；辦公用房7年；商場、店鋪、餐館等營業(yè)性用房5年；廠房、倉庫5年。估價人員可結(jié)合實地查勘情況，根據(jù)裝修裝飾檔次、質(zhì)量、維護、保養(yǎng)、使用情況以及功能、經(jīng)濟等方面的折舊因素綜合確定折舊率或成新率。但與按直線折舊計算的差異不宜超過30%。另外，建筑物重置價格的費用構(gòu)成應(yīng)符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定。建安費用應(yīng)按照本市建筑工程定額標準的有關(guān)規(guī)定評估。六、非住宅房屋宜采用兩種以上的估價方法進行估價，比如市場比較法、成本法和收益法。前兩種方法都跟住宅房屋的方法一樣。如確有困難，只能采用一種方法的，應(yīng)當說明理由。能收集充分市場交易實例的，應(yīng)優(yōu)先采用市場比較法。沒有條件采用市場比較法的，可采用收益法。采用收益法評估時，房屋的收益、費用計算應(yīng)符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定。資本化率的選取可采用安全利率加風險調(diào)整值，風險調(diào)整值不宜超過5%。

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投稿：于安成

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