#征地拆遷的五大流程是什么#

一、頒發(fā)拆遷許可證

取得房屋拆遷許可證表明取得了房屋拆遷的資格，是實施房屋拆遷的前提和基礎(chǔ)。取得房屋拆遷許可證的單位稱為拆遷人，被拆遷房屋的所有人是被拆遷人。

(1)申請房屋拆遷許可證

單位和個人(有例外)需要拆遷房屋的，必須持國家規(guī)定的批準(zhǔn)的文件、拆遷計劃和拆遷方案，向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提出房屋拆遷許可申請。

(2)審批和核發(fā)拆遷許可證

市、縣人民政府房屋拆遷管理部門自收到申請之日起30日內(nèi)，對申請事項進行審查，對符合條件的，核發(fā)房屋拆遷許可證。拆遷人應(yīng)當(dāng)按照房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限，實施房屋拆遷

(3)拆遷許可證的續(xù)期

拆遷人需要延長拆遷期限的，拆遷人應(yīng)當(dāng)在拆遷期限屆滿15日前，向房屋拆遷管理部門提出延期申請。經(jīng)過審查符合條件的，可延長拆遷許可證的拆遷期限，最大延長期限為半年。延期后，房屋拆遷管理部門應(yīng)進行延期公告。

二、發(fā)布拆遷公告6/27/151531646.jpg"/>

二、發(fā)布拆遷公告

房屋拆遷管理部門在核發(fā)房屋拆遷許可證時，應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。房屋三、拆遷補償協(xié)商遷人應(yīng)當(dāng)及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。

三、拆遷補償協(xié)商

拆遷公告發(fā)布后，拆遷人與被拆遷人進入拆遷補償協(xié)商階段。分為兩種情況：

(1)一種情況是，通過協(xié)商達成拆遷補償安置協(xié)議。

在拆遷公告規(guī)定的拆遷期限內(nèi)，拆遷人與被拆遷人就拆遷補償方式和補償金額、安置用房和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期等事項，經(jīng)過平等、自愿、合法的協(xié)商達成一致意見，雙方簽訂拆遷補償安置協(xié)議。

(2)另一種四、進行裁決平等、自愿、合法的協(xié)商未達成拆遷安置補償協(xié)議。

四、進行裁決

拆遷人與被拆遷人不能達成拆遷補償安置協(xié)議時，拆遷人、被拆遷人雙方任何一方均可向房屋拆遷管理部門申請拆遷補償安五、拆遷實施階段管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。

五、拆遷實施階段

分以下幾種情況

(1)拆遷人與被拆遷人達成補償協(xié)議時，雙方可按協(xié)議的約定自動履行各自的義務(wù)，拆遷人將拆遷補償款支付給被拆遷人，被拆遷人將房屋內(nèi)的物品搬走，將房屋騰空。

(2)拆遷人與被拆遷人達成補償協(xié)議后，有一方不履行協(xié)議時，對方有權(quán)向人民法院提起訴訟，要求對方按補償協(xié)議的約定履行義務(wù)。同時，一方可申請法院先予執(zhí)行。

(3)因不能達成拆遷補償協(xié)議，一方向房屋拆遷主管部門提出了裁決申請，作出裁決后，如果拆遷人或被拆遷人認可裁決的內(nèi)容，那么，可按裁決的規(guī)定內(nèi)容自動履行相關(guān)的義務(wù)。

(4)房屋拆遷主管部門的裁決作出后，如果拆遷人或被拆遷人一方或雙方不服，可在60日內(nèi)向拆遷主管部門的上一級行政機關(guān)申請復(fù)議，或在三個月內(nèi)向人民法院提起訴訟。

(5)房屋拆遷主管部門的裁決作出后，如果拆遷人或被拆遷人未在規(guī)定的期限內(nèi)申請復(fù)議或提起行政訴訟，一方可申請人民法院強制執(zhí)行。

拆遷流程：

建設(shè)單位申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證—-房屋拆遷管理部門頒發(fā)拆遷許可證—-房屋拆遷管理部門發(fā)布拆遷公告----拆遷人書面通知拆遷范圍內(nèi)的房屋所有權(quán)人――被拆遷人向房屋拆遷管理部門了解補償方式和補償金額、安置用房面積、安置地點和搬遷過渡方式等事項-----拆遷人與被拆遷人、承租人簽訂拆遷補償安置協(xié)議，約定補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項---

(1)達成協(xié)議自動履行;達成協(xié)議不履行，在拆遷期限內(nèi)未給予補償或拒絕搬遷的-----可以依法向仲裁委員會申請仲裁或向人民法院起訴----訴訟期間，協(xié)議一方可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。

(2)拆遷達不成協(xié)議-----經(jīng)當(dāng)事人申請，由房屋管理部門裁決。――房屋管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。――裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)作出---當(dāng)事人認可裁決內(nèi)容時，可依裁決自動履行--當(dāng)事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起60日內(nèi)向上一級行政機關(guān)申請行政復(fù)議，或在6個月內(nèi)向人民法院起訴---當(dāng)事人一方未做法律規(guī)定的期限內(nèi)申請復(fù)議或提起訴訟的，房屋拆遷管理部門可依法申請人民法院強制執(zhí)行。――拆遷人已對被拆遷人貨幣補償或提供安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行(有嚴格的法律要求)。

#建設(shè)用地使用權(quán)劃撥和出讓有何區(qū)別#

建設(shè)用地使用權(quán)出讓與劃撥的區(qū)別：

1、主體不同：

（1）國家機關(guān)用地和軍事用地；

（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；

（3）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；

（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他符合條件的用地。

2、取得方式不同：用地者申請取得劃撥建設(shè)用地使用權(quán)需征用集體土地或占用其他用地者正在使用的建設(shè)用地的，申請用地者應(yīng)向集體土地所有者或原建設(shè)用地使用者支付土地補償安置費或拆遷補償安置費。申請用地者取得劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的土地為國有荒山、荒地的，經(jīng)依法批準(zhǔn)后，可無償取得。

3、法律限制不同：

（1）權(quán)利人不得擅自改變土地的用途（經(jīng)過申請獲得政府許可是允許的），否則政府有權(quán)收回

（2）權(quán)利人有義務(wù)服從政府無償收回的決定，但是對于存在該宗地產(chǎn)上的建筑物，構(gòu)筑物及附屬設(shè)施，政府應(yīng)給予相應(yīng)適當(dāng)?shù)难a償。

建設(shè)用地使用權(quán)劃撥與出讓的區(qū)別在于主體、取得方式和法律限制。劃撥針對特定用地，需支付補償費或可無償取得；出讓需支付土地出讓金，且限制更嚴格。

#征地拆遷流程，你不可能不知道#

一、前期準(zhǔn)備

區(qū)建投公司、區(qū)拆遷管理辦公室按區(qū)征地拆遷領(lǐng)導(dǎo)小組時限要求與用地單位對接并完成項目立項批復(fù)、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、規(guī)劃等手續(xù)地辦理。

國土分局牽頭辦理集體土地征收及用地指標(biāo)審批等相關(guān)手續(xù)，區(qū)建投公司按項目負責(zé)辦理拆遷公告或房屋拆遷許可證。

根據(jù)市規(guī)劃局確定的項目劃紅線，區(qū)市容局、街道辦事處對項目所涉地塊，逐戶錄像，制作完整的每戶原狀影響資料。

二、摸底丈量、復(fù)核

區(qū)建投公司按程序確定進場摸底丈量的拆遷公司，并在規(guī)定的時間內(nèi)完成拆遷地塊的丈量摸底工作。

區(qū)拆管辦牽頭組織召開項目拆遷丈量摸底進場會，確定丈量摸底完成時間。

街道辦事處按丈量進場的時間要求，組織安排人員支持配合。

三、報審材料，完善手續(xù)

區(qū)建投公司測算項目經(jīng)費，按要求統(tǒng)計摸底丈量情況進行小結(jié)，附逐戶影像資料，一并報送市查違領(lǐng)導(dǎo)組審查，跟蹤審查批復(fù)。

區(qū)拆管辦依照市政府相關(guān)政策，結(jié)合項目地會摸底丈量的實際，會同區(qū)建投、所屬項目拆遷地塊，街道辦事處研究，制定項目拆遷補償方案，經(jīng)區(qū)政府審定后報送市查違領(lǐng)導(dǎo)組審批。

四、組織培訓(xùn)，動遷準(zhǔn)備

項目拆遷方案正式批復(fù)后，區(qū)拆管辦組織區(qū)、街、村相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和工作人員、動遷公司項目經(jīng)理和進場人員進行培訓(xùn)。

街道辦事處組織拆遷公司將征地公告、拆遷公告及拆遷方案同時張榜公布，并將致拆遷戶一封信和拆遷方案送達所有被拆遷戶。

五、組織動遷，協(xié)議審查，資金撥付

項目所在街道辦事處按程序確定拆遷、拆除公司，區(qū)建投公司負責(zé)與所確定的拆遷、拆除公司簽訂拆遷，拆除委托協(xié)議。

國土分局、街道征遷機構(gòu)逐戶做工作，簽訂征地補償協(xié)議，發(fā)放征地補償款。

六、決算審計，資料歸檔

區(qū)建投公司與街道辦事處進行資金決算，街道征遷機構(gòu)對項目征遷資料整理歸檔后報審計部門進行征地拆遷項目專項資金審計。

#農(nóng)村拆遷掛戶要辦什么手續(xù)#

一、暫停公示。由建設(shè)主管部門頒發(fā)一個文件，要求在拆遷范圍內(nèi)暫停戶口遷移、房屋改建、加建、擴建的工程，這就是暫停公示，需要在有關(guān)的場合進行公告，公示期不能超過一年。二、入戶調(diào)查評估。在確定拆遷范圍之后，拆遷人要辦一些有關(guān)的手續(xù)、文件。拆遷工作的第一步是先入戶調(diào)查，即到現(xiàn)場一戶一戶的調(diào)查。通常入戶調(diào)查是幾個單位同時去，包括拆遷公司、評估公司、業(yè)主單位、拆遷人等。拆遷公司是進行人口、戶口調(diào)查；而評估公司是評估的現(xiàn)場勘查，按照評估規(guī)則進行拍照和記錄。三、內(nèi)業(yè)計算。實際就是評估公司進行內(nèi)業(yè)輸機和數(shù)據(jù)測算，根據(jù)外業(yè)調(diào)查的資料數(shù)據(jù)進行初步測算，算出一個大致的初步評估價格。四、制定拆遷實施方案。五、申請拆遷許可證。六、發(fā)布拆遷公告。就是聲明此次拆遷行為即將開始。一般發(fā)布拆遷公告的同時，要把《拆遷許可證》公開張貼出來，以說明拆遷行為的合法性和時間安排。七、出一個正式的評估報告。這個時候的評估機構(gòu)需要出具正式的評估報告，一般是每一個被拆遷人都出一份報告，正式報告需要評估機構(gòu)正式簽字蓋章。八、送達拆遷評估報告。送達的方式有當(dāng)面送達，也有郵遞的方式。

一、出讓土地的房子拆了怎么賠償

出讓土地的房子拆了的賠償視根據(jù)被拆遷的房屋的實際的損失來進行確定，具體如下：

1、貨幣補償

貨幣補償是通過不同的法定依據(jù)由專業(yè)的評估機構(gòu)對被拆遷房屋進行專業(yè)的估價，生成有據(jù)可循的多元組成的補償金額。

以下介紹三種法定評估依據(jù)：

第一、市場評估價，是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價機構(gòu)，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。

第二、商品房交易均價，是指同區(qū)域同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關(guān)部門每季度定期匯總測定并公布。

第三、重置價，是指由估價機構(gòu)采用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。

上述三種價格都是拆遷補償?shù)姆ǘㄒ罁?jù)，但用途各有不同，在不同情形下分別適用。

2、產(chǎn)權(quán)置換

產(chǎn)權(quán)置換也被稱作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，根據(jù)評估方法不同，有兩種置換方式。價值標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產(chǎn)權(quán)價值進行評估，之后再以新建房屋的產(chǎn)權(quán)予以價值的等價置換。面積標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。

產(chǎn)權(quán)置換分為兩種形式：

第一、異地安置。異地安置是指由于開發(fā)商項目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不能進行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過產(chǎn)權(quán)的增減盡量以等價價值做到產(chǎn)權(quán)置換。

第二、回遷安置?；剡w安置是指開發(fā)商拆遷重建項目能夠完成回遷安置，通過產(chǎn)權(quán)置換比例完成回遷安置。

附：目前我國各大城市在拆遷補償上都有設(shè)定人均最低面積，如上海人均最低面積為22㎡，所以拆遷安置。

3、結(jié)合型補償

顧名思義，這種補償方式就是指既給貨幣補償又給產(chǎn)權(quán)置換。

由于我國城市化進程與其他諸多客觀因素，導(dǎo)致房價和地價的虛高，因此造成了諸多不能夠單單用貨幣補償或者產(chǎn)權(quán)置換解決的問題，所以就出現(xiàn)了貨幣補償和產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合的補償方式。

房屋拆遷的程序為：

1、申領(lǐng)《房屋拆遷許可證》；

2、拆遷管理部門進行審核；

3、審核通過發(fā)放《房屋拆遷許可證》；

4、發(fā)布《拆遷通告》；

5、選擇確定評估機構(gòu)；

6、入戶調(diào)查；

7、評估結(jié)果公示；

8、出具并送達評估報告；

9、簽訂房屋拆遷補償安置協(xié)議；

10、發(fā)放、領(lǐng)取補償款；

11、拆除房屋。

#集體土地上房屋拆遷補償額怎么算#

遇到國家為了公共利益的需要而征地的情況，我們通常會從大局考慮，同意拆遷房屋，但是一定要公平公正的給予補償才行。這也是符合國家先補償后拆遷的政策規(guī)定的。那么對于集體土地上房屋拆遷的補償額該怎么算呢？今天小編就帶您一起了解下集體土地上房屋拆遷補償額怎么算。

一、集體土地上房屋拆遷補償額怎么算

搬遷補助費(含電話、有線電視、空調(diào)、水表、電表、家電家私等搬遷涉及的一切搬遷費用)

拆遷人對在規(guī)定時間內(nèi)簽訂拆遷補償安置協(xié)議并完成搬遷的被拆遷人，本村戶籍人口每戶可享受搬遷補助費；非本村戶籍人口，但有祖屋在拆遷區(qū)域的被拆遷人每戶可享受拆遷補助費；超過規(guī)定期限仍拒不搬遷的，拆遷人將申請依法強制拆遷，并不給予搬遷補助費和獎勵。

臨時安置補助費

1、(被征用地塊需安置人數(shù)×補償倍數(shù))>15時

總安置費=該被征地塊前三年平均年產(chǎn)值×15

2、(被征用地塊需安置人數(shù)×補償倍數(shù))<15時

總安置費=該被征地塊前三年平均年產(chǎn)值×補償倍數(shù)×被征地塊需安置人數(shù)

地上附屬物的拆遷和青苗補助費補償

土地拆遷補償=土地種類×畝產(chǎn)量×該類土地補償標(biāo)準(zhǔn)

土地種類：土地種類、稻田、專業(yè)菜地、魚塘、旱地、果園、茶園、水塘、渠、壩等

青苗補助費=果樹種類補償×青苗生產(chǎn)期標(biāo)準(zhǔn)×果園面積

果樹種類：油茶、油桐、苗木、花卉、藥、材桃、李、梅、橙、板栗、奈李、柚、葡萄、核桃等其他果樹

林木種類：杉樹、國外松、樟、梓、楠、稠、馬尾松、泡桐、其他喬木、其他樹木及竹類

青苗生產(chǎn)期標(biāo)準(zhǔn)：果樹類按栽種年限劃分;林木類按樹苗高度和胸徑來劃分。

附：水池、糞池、井、排水溝、曬坪、擋土墻護坡、圍墻、水渠、墳地等按省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定，一般按市場價格進行補償。種類劃分與各類補償標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市物價局定價。

以下情形，被拆遷集體土地住宅房屋按房屋補償價給予補償，不再提供安置房或者另行安排宅基地：

1、被拆遷人除被拆除的集體土地住宅房屋外，尚有其他集體土地住宅房屋，且其他集體土地住宅房屋達到人均建筑面積40平方米的。

2、拆遷非本村籍的外來人員的居住房屋。

二、拆遷補償方式

具體來說，具有如下幾種補償方式

貨幣補償

貨幣補償金額包括被拆遷集體土地住宅房屋補償價和宅基地土地所有權(quán)區(qū)位補償價。計算公式為：

1、被拆遷集體土地住宅房屋補償價=被拆遷集體土地住宅房屋補償單價×被拆遷居住房屋建筑面積

被拆遷人在同一拆遷范圍內(nèi)有多處集體土地住宅房屋的，應(yīng)區(qū)分房屋結(jié)構(gòu)、等級分別計算合并補償。

2、宅基地所有權(quán)區(qū)位補償價=宅基地綜合補償單價×核定的宅基地土地補償面積

注：未超過批準(zhǔn)使用期限的臨時建設(shè)房屋，按照重置成新價和剩余使用期限予以補償，不給予宅基地土地所有權(quán)區(qū)位補償價。集體土地住宅房屋補償單價、宅基地土地所有權(quán)區(qū)位補償單價由市國土房管局根據(jù)當(dāng)?shù)卣畤窠?jīng)濟發(fā)展水平、當(dāng)?shù)卣畤型恋厮袡?quán)基準(zhǔn)地價、房地產(chǎn)市場變化情況予以適當(dāng)調(diào)整，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后定期公布。

產(chǎn)權(quán)調(diào)換

被拆遷人的安置面積核定標(biāo)準(zhǔn)：被拆除房屋的批準(zhǔn)建筑面積低于(25-30)平方米/人的，按人均(25-30)平方米核定；在(25～60)平方米/人之間的，按批準(zhǔn)的建筑面積核定；超過60平方米/人的，按人均60平方米核定。2人以下(含2人)的戶，按2人核定；已婚并達到法定育齡夫婦尚未生育子女的按3人核定。被拆遷人在同一拆遷范圍內(nèi)有多處集體土地住宅房屋的，應(yīng)合并計算房屋建筑面積。

農(nóng)民自建

實行農(nóng)民自建，應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃，并按相關(guān)規(guī)定進行建設(shè)。

1、本村集體經(jīng)濟組織尚有宅基地，可以安排宅基地給被拆遷人自建住宅或由村集體經(jīng)濟組織統(tǒng)一建設(shè)住宅。

（1）如由被拆遷人自建，拆遷人對被拆遷人按照被拆遷集體土地住宅房屋補償價給予補償，對集體經(jīng)濟組織按照宅基地土地所有權(quán)區(qū)位補償價給予補償。

（2）如由村集體經(jīng)濟組織統(tǒng)一建設(shè)住宅，拆遷人按本規(guī)定第九條的有關(guān)規(guī)定給予村集體經(jīng)濟組織補償，由村集體經(jīng)濟組織將建成的安置房分配給被拆遷人。

2、本村集體經(jīng)濟組織尚有農(nóng)用地，可轉(zhuǎn)為非農(nóng)建設(shè)用地供村集體經(jīng)濟組織統(tǒng)一建設(shè)安置住宅的，由拆遷人依法辦理集體土地征收、農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地等手續(xù)和支付相關(guān)費用，對村集體經(jīng)濟組織按照被拆遷集體土地住宅房屋補償價給予補償。

以前總是聽到釘子戶的新聞，對于自己的權(quán)益據(jù)理力爭肯定是沒有錯的，但是不能得寸進尺，只有符合了歸家補償標(biāo)準(zhǔn)了就好了。以上就是小編為您整理的集體土地上房屋拆遷補償額怎么算的相關(guān)內(nèi)容，希望對您有所幫助。如有其它法律問題，歡迎咨詢，我們將竭誠解決您的問題。

#拆遷工作辦法是怎樣的#

1、拆遷工作辦法指的是為指導(dǎo)拆遷工作的良好進行，所制定的規(guī)章制度。拆遷科學(xué)、有效的進行下去和拆遷工作辦法有著密不可分的聯(lián)系。

2、法律依據(jù)：《土地管理法》

第四十七條國家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。

縣級以上地方人民政府?dāng)M申請征收土地的，應(yīng)當(dāng)開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關(guān)系人的意見。

多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開聽證會，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽證會情況修改方案。

擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補償?shù)怯洝？h級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門測算并落實有關(guān)費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補償、安置等簽訂協(xié)議；個別確實難以達成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)在申請征收土地時如實說明。

相關(guān)前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。

一、拆遷產(chǎn)權(quán)置換是怎樣的

產(chǎn)權(quán)置換也被稱作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，根據(jù)評估方法不同，有兩種置換方式。價值標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產(chǎn)權(quán)價值進行評估，之后再以新建房屋的產(chǎn)權(quán)予以價值的等價置換。面積標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。

產(chǎn)權(quán)置換分為兩種形式：

異地安置：是指由于開發(fā)商項目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不能進行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過產(chǎn)權(quán)的增減盡量以等價價值做到產(chǎn)權(quán)置換。

回遷安置：是指開發(fā)商拆遷重建項目能夠完成回遷安置，通過產(chǎn)權(quán)置換比例完成回遷安置。

附：目前我國各大城市在拆遷補償上都有設(shè)定人均最低面積，如上海人均最低面積為22㎡，所以拆遷安置。

#江蘇拆遷補償農(nóng)村宅基地怎么算#

江蘇拆遷補償農(nóng)村宅基地怎么算

征遷補償實施原則：高速公路家基礎(chǔ)性、公益性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)執(zhí)行家關(guān)政策性規(guī)定基礎(chǔ)高速公路建設(shè)實行政策傾斜,明確責(zé)任強化管理省交通廳全面負責(zé)高速公路建設(shè)工作省土資源廳負責(zé)征工作組織實施沿線各市政府負責(zé)遷工作組織實施林業(yè)等關(guān)部門按照職責(zé)積極做配合工作省交通廳與省土資源廳簽訂征補償投資協(xié)議與工程沿線各市政府簽訂遷補償投資協(xié)議，省土資源廳負責(zé)建設(shè)項目用(包括鐵路、軍事、林等)預(yù)審、報批、征實施、占補平衡造、施工期間服務(wù)、補充擴征、辦理土使用證及涉及征協(xié)調(diào)服務(wù)工作征補償費要嚴格執(zhí)行實施本案所定標(biāo)準(zhǔn)并足額及補償位截留、擠占挪用。

第一條為加強全市宅基地管理，規(guī)范農(nóng)村村民建房用地行為，切實提高土地利用率，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《江蘇省土地管理條例》以及市委、市政府《關(guān)于加快城市化進程的決定》，結(jié)合本地實際，制定本暫行辦法。

第二條全市范圍內(nèi)農(nóng)村村民自建居住房屋(含附房)使用宅基地，包括新建、移建、翻建和擴建房屋使用宅基地，均適用本暫行辦法。

第三條宅基地的選址必須符合城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃。

第四條市和縣級市人民政府及其國土資源部門具體負責(zé)轄區(qū)內(nèi)宅基地的審批管理工作。

第五條市、縣級市(區(qū))城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)以及國家級、省級開發(fā)區(qū)內(nèi)的農(nóng)村村民申請使用宅基地，一律采取預(yù)拆遷辦法，預(yù)先按拆遷規(guī)定進行補償，并用定銷房進行安置。

第六條市、縣級市(區(qū))城市規(guī)劃區(qū)外，鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)以及國家級、省級開發(fā)區(qū)外的農(nóng)村村民建住宅，必須依法申請使用土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地區(qū)域內(nèi)原有的宅基地、村內(nèi)空閑地和已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)的土地。

第七條市、縣級市(區(qū))城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)因城市建設(shè)需要，使用宅基地的，一律按有關(guān)規(guī)定進行拆遷補償，用定銷房進行安置。對市、縣級市(區(qū))城市規(guī)劃區(qū)外，鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外因社會公共事業(yè)和經(jīng)濟建設(shè)需要，成片開發(fā)使用宅基地的，通過建造定銷房(農(nóng)民公寓)進行安置。

第八條對已規(guī)劃整體搬遷的農(nóng)民居住區(qū)村莊進行建設(shè)開發(fā)的，由土地儲備機構(gòu)對宅基地進行收購儲備，由政府置換或征為國有土地后統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)。

第九條加強對進城農(nóng)民原宅基地及房屋的產(chǎn)權(quán)管理，切實維護進城農(nóng)民的合法權(quán)益。

(一)進城農(nóng)民的住宅可以出售給符合宅基地享受條件的本集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民;符合規(guī)劃的也可以將宅基地征為國有，由宅基地使用權(quán)人補辦出讓手續(xù)并按土地評估價的40%向政府補繳土地出讓金后入市交易。

(二)鎮(zhèn)可成立農(nóng)民住宅置換中心，由農(nóng)民住宅置換中心對因區(qū)位因素暫時無法交易的農(nóng)民依法取得的住宅，在支付部分預(yù)付款后進行收購儲備，余額待住房交易后一次付清。

(三)鼓勵集體經(jīng)濟組織興建農(nóng)民公寓住宅，進城農(nóng)民自愿退出依法取得的宅基地使用權(quán)的，可與自購的農(nóng)民公寓住宅用地等價置換。

第十條享有宅基地的對象只能是戶籍在冊的農(nóng)村村民。其中參軍復(fù)員回遷、刑滿釋放回遷、讀書回遷、結(jié)婚遷入人員等可以享有，其他遷入人員不享有。農(nóng)村村民對宅基地只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。

第十一條申請宅基地的標(biāo)準(zhǔn)和條件：

(一)農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。其中房屋占地面積不得超過宅基地面積的70%。市轄區(qū)及人均耕地在1/15公頃以下的縣級市，每戶宅基地不得超過135平方米，與已婚子女合住并且總?cè)藬?shù)在6人以上(獨生子女一人按兩人計算，一戶只計算一次)的不得超過200平方米;人均耕地在1/15公頃以上的縣級市，每戶宅基地不得超過200平方米。

(二)現(xiàn)有宅基地面積超過上述標(biāo)準(zhǔn)的，申請移建、翻建和擴建房屋時，宅基地面積須按上述標(biāo)準(zhǔn)核減。

第十四條已撤組范圍內(nèi)的原農(nóng)民住房，納入城鎮(zhèn)居民私房管理;在城市規(guī)劃已確定為居住區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)民宅基地，由政府確權(quán)或征為國有土地，農(nóng)民住房也納入城鎮(zhèn)居民私房管理。

第十五條宅基地審批按以下程序辦理：

(一)建房農(nóng)戶應(yīng)向所在村民委員會提出書面申請，如實填寫《申請使用宅基地審批表》，并提供戶籍證明、集體土地使用證、宅基地證或其它權(quán)源證明(新建戶除外)，以及與建房用地申請內(nèi)容相一致的其它證明。

(二)村民委員會復(fù)核建房農(nóng)戶提供材料的真實性并蓋章確認，再經(jīng)村民會議或者農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全體成員會議討論同意后上報鎮(zhèn)(街道)國土資源所(沒有國土資源所的上報國土資源分局)。

(三)鎮(zhèn)(街道)國土資源所受理宅基地申請后(沒有國土資源所的由國土資源分局直接辦理)，應(yīng)及時會同鎮(zhèn)(街道)村鎮(zhèn)建設(shè)部門到用地現(xiàn)場勘察，查看建房地址是否符合城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，在村鎮(zhèn)建設(shè)部門確定的宅基地規(guī)劃定點范圍內(nèi)按標(biāo)準(zhǔn)核定用地面積，并在《宅基地審批聯(lián)合辦文單》上簽署擬辦意見。對符合規(guī)定的進入審批程序;不符合規(guī)定，將申報材料退回村民委員會，并說明理由。

(四)縣級市(區(qū))國土資源部門在正式批準(zhǔn)使用宅基地前，應(yīng)當(dāng)將建房農(nóng)戶戶主姓名、該戶農(nóng)業(yè)人口調(diào)整、所屬村組、原有房屋和宅基地面積等內(nèi)容以及擬批辦情況，在建房農(nóng)戶所在村予以公示。公示時間不得少于5天。平江、滄浪、金閶3個城區(qū)同時報市國土資源局備案后由國土資源局核發(fā)《使用宅基地許可證》;各縣級市、吳中區(qū)、相城區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州高新區(qū)由國土資源部門直接核發(fā)《使用宅基地許可證》。

(五)建房農(nóng)戶應(yīng)嚴格按照《使用宅基地許可證》載明的內(nèi)容施工，變更建房地點或延期建設(shè)的必須重新辦理申請審批手續(xù)。房屋竣工后，應(yīng)及時向鎮(zhèn)(街道)國土資源所(沒有國土資源所的由國土資源分局直接辦理)提出驗收申請，經(jīng)驗收合格，發(fā)給《集體土地使用證》。

第十六條經(jīng)批準(zhǔn)后連續(xù)兩年未使用的宅基地，應(yīng)交還原集體經(jīng)濟組織另行安排利用。如兩年內(nèi)該宅基地所屬的村民小組建制被撤銷的，由政府收回該宅基地的土地使用權(quán)。

第十七條采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)和未經(jīng)批準(zhǔn)擅自占地建房的，由國土資源部門按違法用地查處。

第十八條對于利用職權(quán)違規(guī)審批宅基地建房的有關(guān)人員要按法律、法規(guī)嚴肅處理。

第十九條本暫行辦法自公布之日起施行。原有關(guān)宅基地管理規(guī)定同時廢止。

(三)一戶全為農(nóng)業(yè)戶口的農(nóng)村村民中有兩個以上(含兩個)已婚子女(超計劃生育的除外)或有兩個以上(含兩個)未婚子女(超計劃生育的除外)，其中一人已達到法定結(jié)婚年齡，并且該戶現(xiàn)有宅基地面積在200平方米以下的，可以分戶另行安排宅基地。

(四)一戶農(nóng)村村民中既有農(nóng)業(yè)戶口又有因征地轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的，只能按一戶宅基地標(biāo)準(zhǔn)安排一處宅基地。但該戶有兩個以上(含兩個)已婚子女的(超計劃生育的除外)或有兩個以上(含兩個)未婚子女(超計劃生育的除外)，其中一人已達到法定結(jié)婚年齡，并且該戶現(xiàn)有宅基地面積在200平方米以下，確需分戶形成的另一戶農(nóng)村村民(已婚的必須包括完整的家族成員)全為農(nóng)業(yè)戶口的，可以分戶另行安排宅基地。

(五)一戶農(nóng)村村民全為非農(nóng)業(yè)戶口的，宅基地上的房屋只能原地翻建。

(六)購買農(nóng)村村民房屋的農(nóng)戶應(yīng)當(dāng)符合申請建房用地條件。

第十二條有下列情形之一的，國土資源部門不予批準(zhǔn)宅基地：

(一)不符合城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的;

(二)在第七、九條規(guī)定范圍內(nèi)的;

(三)農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的;

(四)農(nóng)村村民原住房改變用途，用于生產(chǎn)經(jīng)營的;

(五)農(nóng)村村民在原批準(zhǔn)的宅基地以外有違章建筑而未先行拆除的;

(六)已列入政府土地儲備或規(guī)劃改造范圍內(nèi)的;

(七)農(nóng)村村民住房拆遷時已按城市房屋拆遷規(guī)定進行補償安置的。

第十三條經(jīng)批準(zhǔn)移建使用宅基地的建房農(nóng)戶，應(yīng)在新房建成后3個月內(nèi)將原宅基地交還原集體經(jīng)濟組織另行安排利用，并自行拆除原有老房。不按期拆除的，其原宅基地按違法用地處理。

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投稿：馮煜

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