一、廣州政府拆遷律師,廣州舊城改造還缺公共協(xié)商

年初出臺的廣州舊城改造規(guī)劃，其概念光用數(shù)字來表達(dá)就已經(jīng)足夠撼人：10年時光、30年的歷史舊城、約54平方公里的地面、涉及60萬人口的拆遷、超過1000億元的真金白銀……這樣大的規(guī)模和決心前所未有，十年后廣州老城安在?那時多少老廣將會倚欄看劍淚濕青衫?廣州老城的歷史文化價值到底是在劫難逃還是枯木逢春?廣州人實在應(yīng)該打醒十二分精神來共同商量討論。

先不談廣州舊城是否應(yīng)該改造或如何改造，我認(rèn)為全社會對理性協(xié)商、陽光操作的價值認(rèn)同和實踐是當(dāng)前最首要的事情。對于這個規(guī)劃，網(wǎng)上有各種反對和贊成的聲音，但是不管反對還是贊成，有一種觀點我認(rèn)為很重要：“一項涉及60萬原居民生計、生活、財產(chǎn)，以及全廣州市民共同歷史文化遺產(chǎn)的大型計劃，非同小可。但有關(guān)方面對此卻沒有任何的公共咨詢，沒有足夠的信息披露，一旦實施恐怕又是一起閉門造車的悲劇，只有少數(shù)人獲得巨大經(jīng)濟利益，全廣州市民都將背上沉重的歷史債務(wù)。”這的確是很值得警惕的問題?！杜f城更新改造規(guī)劃綱要》從7年前開始編制，到今年1月底才拿出來，卻規(guī)定規(guī)劃公示和收集意見的時間是從1月25日到2月5日。以政府之力閉門規(guī)劃搞了7年，然而卻要公眾在10天之內(nèi)提出意見，這種安排可以說是毫無征求意見的誠意。更重要的是，在城市保護(hù)規(guī)劃這類既十分宏大又充滿了個案細(xì)節(jié)的公共決策議題上，真正的協(xié)商理性應(yīng)該表現(xiàn)為：在政府與私人之間出現(xiàn)既有專業(yè)能力又代表民間立場的社會團(tuán)體，他們愿意對規(guī)劃進(jìn)行調(diào)研和提出修改方案，政府有責(zé)任相應(yīng)提供充分的工作便利和必要的資助，唯此方能打破政府行政權(quán)力與私人意見博弈的不公平狀況。目前這種政府閉門定規(guī)劃、征求公眾意見只是匆匆走過場的做法，正是重蹈過去許多失敗的公共決策的覆轍，開的是一個壞頭。

其次，真正的公共協(xié)商必須建立在公眾的徹底知情權(quán)、輿論的自由監(jiān)督權(quán)之上。尤其是舊城改造涉及這么巨大的利益蛋糕，如此復(fù)雜的多方利益博弈，政府必須有勇氣做到徹底的陽光協(xié)商、陽光操作，即在原居民、政府部門以及所涉及的所有商業(yè)機構(gòu)之間的協(xié)商、談判應(yīng)該做到最大限度的公開化，尤其是政府部門必須接受公眾和媒體的監(jiān)督。時至今日，公眾對于改造、拆遷這類事情已經(jīng)極度敏感，這么大規(guī)模的城市改造所牽涉的遠(yuǎn)遠(yuǎn)不只是拆遷人口、商業(yè)開發(fā)機構(gòu)和政府部門的利益，實際上已經(jīng)觸及到這個城市的所有納稅人的利益。不管規(guī)劃方案的對錯如何、水平怎樣，首先要緊的是充分保證公眾的知情權(quán)。對于這類問題政府部門往往只是在口頭上講保障，甚至于信誓旦旦，但是如果不提出可切實操作的具體安排，是無法取信于民的。像什么專家論證、聽證會等等形式，都有可能存在著代表選擇的傾向性、代表利益的真實背景的隱匿、協(xié)議公布前的黑箱交易，這些長期慣用的決策思維與模式在今天早已成為公眾最擔(dān)心和最警惕的焦點，政府部門實不應(yīng)存有僥幸之念。在這里，我認(rèn)為廣州市人大代表和媒體更應(yīng)該勇敢地、堅定地發(fā)揮監(jiān)督政府的作用，應(yīng)該讓廣州人民感到代表和媒體在替他們站崗放哨。

二、廣州舊城改造規(guī)劃 法律問題

法律分析:

《規(guī)劃綱要》 開宗明義地強調(diào)，歷史文化積淀是舊城的本底，也是廣州建設(shè)世界文化名城的寶貴資源，令大拆大建的舊城改造意象與溫情脈脈的老城歷史文化，在征求意見稿上第一次正面地擺在了一起。對許多關(guān)心廣州城市建設(shè)的市民而言，這是苦澀過后意外的欣慰。

《廣州舊城改造規(guī)劃綱要》 在明確了舊城區(qū)房屋質(zhì)量、居住安全、公共配套、基礎(chǔ)設(shè)施、交通布局、空間環(huán)境等方面亟須改造之外，所吸取的歷史教訓(xùn)就是那種一哄而上的舊城改造，完全無視城市的歷史文化傳承，一次次釀成對廣州歷史景觀的建設(shè)性破壞。現(xiàn)在，通過城市規(guī)劃來整合舊城改造，過去以舊城基層街區(qū)為單位進(jìn)行的無序改造，開始納入到對舊城區(qū)歷史、文化、社區(qū)、生態(tài)等綜合政策考慮中來。

法律依據(jù):

廣州市規(guī)劃局正式公示 《廣州市舊城改造規(guī)劃綱要》 針對廣州建成時間超過30年的歷史舊城區(qū)，明確劃分為文物保護(hù)區(qū)、歷史文化街區(qū)、風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)和一般舊城區(qū)，并提出了不同的更新改造策略，以期有效引導(dǎo)廣州“三舊”(舊城區(qū)、舊村莊、舊廠房)改造，保護(hù)城市傳統(tǒng)歷史文化資源。

三、九成居民同意方可改造廣州舊城

廣州市現(xiàn)有“三舊”(舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房)等低效用地約74平方公里。記者最近獲悉，廣州將在最新出臺的《關(guān)于加快推進(jìn)“三舊”改造工作的意見》、《關(guān)于廣州市推進(jìn)舊城更新改造的實施意見》、《關(guān)于廣州市推進(jìn)“城中村”(舊村)整治改造的實施意見》等“一攬子”意見的指導(dǎo)下，力爭用10年時間基本完成全市“三舊”改造工作；用3-5年時間基本完成城市重點功能區(qū)的舊城成片重建改造工作、“城中村”全面改造工作及不符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的舊廠房搬遷改造工作。

【舊城改造】

九成居民同意才能改造

《意見》明確了廣州舊城更新改造的“拆、改、留”三種模式———對危破房分布相對集中、土地功能布局明顯不合理或公共服務(wù)配套設(shè)施不完善的區(qū)域，實施成片重建改造；對零散分布的危破房或部分結(jié)構(gòu)相對較好、但建筑和環(huán)境設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)較低的舊住房，實施零散改造；對歷史文化街區(qū)和優(yōu)秀歷史文化建筑，將按照“重在保護(hù)、弱化居住”的原則，疏解居住人口?！兑庖姟愤€首次提出“探索采取出售文化保護(hù)建筑使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)的方法，引進(jìn)社會資金建立保護(hù)歷史文化建筑的新機制”。

為解決舊城改造的拆遷難題，廣州將試行舊城更新改造“事前征詢制度”。第一輪，征詢改造區(qū)域居民意愿，同意改造戶數(shù)的比例達(dá)到90%以上(含90%)的，方可啟動改造。第二輪，征詢改造區(qū)域居民對補償安置方案的意見，在規(guī)定時間內(nèi)，簽訂附有生效條件的房屋拆遷補償安置協(xié)議的居民戶數(shù)達(dá)到2/3以上(含2/3)的，方可實施拆遷。

對于市民關(guān)心的舊城更新改造范圍內(nèi)房屋的拆遷補償安置問題，《意見》提出，可試行以被拆遷房屋的市場評估價為基礎(chǔ)，增加一定的改造獎勵、套型面積補貼和搬遷獎勵。被拆遷人可選擇貨幣補償、本區(qū)域就近安置和跨區(qū)域異地安置3種補償安置方式。

【城中村改造】

村集體可自主招商融資

廣州目前有在冊“城中村”138條。《意見》表示，將力爭在未來10年內(nèi)基本完成全整治改造任務(wù)，其中位于越秀、海珠、荔灣等城市重點功能區(qū)的52條“城中村”改造將在3至5年內(nèi)完成。

四、廣州舊城改造規(guī)劃

法律分析：《規(guī)劃綱要》 開宗明義地強調(diào)，歷史文化積淀是舊城的本底，也是廣州建設(shè)世界文化名城的寶貴資源，令大拆大建的舊城改造意象與溫情脈脈的老城歷史文化，在征求意見稿上第一次正面地擺在了一起。對許多關(guān)心廣州城市建設(shè)的市民而言，這是苦澀過后意外的欣慰。

《廣州舊城改造規(guī)劃綱要》 在明確了舊城區(qū)房屋質(zhì)量、居住安全、公共配套、基礎(chǔ)設(shè)施、交通布局、空間環(huán)境等方面亟須改造之外，所吸取的歷史教訓(xùn)就是那種一哄而上的舊城改造，完全無視城市的歷史文化傳承，一次次釀成對廣州歷史景觀的建設(shè)性破壞?，F(xiàn)在，通過城市規(guī)劃來整合舊城改造，過去以舊城基層街區(qū)為單位進(jìn)行的無序改造，開始納入到對舊城區(qū)歷史、文化、社區(qū)、生態(tài)等綜合政策考慮中來。

法律依據(jù)：廣州市規(guī)劃局正式公示 《廣州市舊城改造規(guī)劃綱要》 針對廣州建成時間超過30年的歷史舊城區(qū)，明確劃分為文物保護(hù)區(qū)、歷史文化街區(qū)、風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)和一般舊城區(qū)，并提出了不同的更新改造策略，以期有效引導(dǎo)廣州“三舊”(舊城區(qū)、舊村莊、舊廠房)改造，保護(hù)城市傳統(tǒng)歷史文化資源。

五、開發(fā)商提前布局廣州舊城改造

按照廣州市政府新近披露的一系列計劃，將在10年間完成舊城區(qū)約54平方公里的全面改造，涉及拆遷人群60萬人，僅拆遷所需資金將超過1000億元。如此同時，城中村的改造也將全面啟動，并計劃在3~5年時間完成52條城中村的升級改造

如果一切都按照計劃得以實施，這將是廣州最大規(guī)模的一次動遷和城市改造。盡管舊城改造給市區(qū)房地產(chǎn)所騰出的巨大空間目前尚難以預(yù)計，但以保-利(600048.SH)、富力(02777.HK)為代表的大型開發(fā)商，早已經(jīng)悄然潛入這一領(lǐng)域。

改造面積涉54平方公里

2009年12月21日，廣州市出臺了《關(guān)于加快推進(jìn)“三舊”改造工作的意見》，從而拉開舊城改造全面啟動的大幕。

幾日后，廣州市規(guī)劃部門披露了《廣州市舊城更新改造規(guī)劃綱要(征求意見稿)》，劃定了舊城改造的范圍，即是指建設(shè)超過30年的歷史舊城。其范圍基本與1980年廣州建成區(qū)范圍一致，面積約54平方公里，其中更新改造重點在內(nèi)環(huán)路以內(nèi)，面積約為33平方公里。

緊隨其后，廣州市國土房管部門于1月27日公布《廣州市舊城更新改造拆遷補償安置工作指導(dǎo)意見(試行)》，為舊城改造的拆遷補償提供標(biāo)準(zhǔn)。

廣州城建口幾大部門快速的連鎖反應(yīng)顯示，一場空前規(guī)模的城市“舊改”已籌劃妥當(dāng)，“棋至中盤”，差的只是天量資金入場撬動這場空前的城市“革命”。

為此，廣州市規(guī)劃部門相關(guān)人士透露，由于需要數(shù)額如此巨大的資金，所以用以往單塊改造的方式進(jìn)行舊城改造是很難達(dá)到資金平衡的，因此，此次舊城改造要通過街區(qū)整體改造、新區(qū)地塊與舊城地塊的聯(lián)動開發(fā)和區(qū)域范圍內(nèi)的土地開發(fā)運營來實現(xiàn)改造資金的平衡;除此之外，還要利用市場機制多元化籌措資金，在政府引導(dǎo)下吸引市場資本的參與。此外，政府還將對參與改造的社會資金實施稅費減免和返還等優(yōu)惠政策，從而確保改造的順利推進(jìn)。

補償與一手房持平

早在2005年，廣州市就已經(jīng)圍繞舊城改造展開各項工作，而改造的思路也幾經(jīng)轉(zhuǎn)變。最早期的改造方式為拒絕開發(fā)商介入，由政府投資進(jìn)行小范圍試點改造。這種改造的方式問題在于，推進(jìn)速度緩慢使廣州的舊城改造工作始終難以鋪開。

如果由開發(fā)商來成片改造，似乎可以解決一些問題，但“拆遷”就成為擋在中間的一塊大石頭。很早之前，廣州部分開發(fā)商就透露了愿意參與舊城改造的意愿，但有一個前提是：拆遷問題必須由政府予以解決。

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投稿：顧嘉志

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