一、金山區(qū)樓房拆遷律師,金山區(qū)農(nóng)村宅基地補償規(guī)定

法律分析：

1、各項征地補償費用的具體標準、金額由市、縣政府依法批準的征地補償安置方案規(guī)定。

2、土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的確定（有關(guān)土地補償費、安置補助費的補償標準）：按當?shù)亟y(tǒng)計部門審定的最基層單位統(tǒng)計年報和經(jīng)物價部門認可的單價為準。

3、按規(guī)定支付的土地補償費、安置補助費尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，可增加安置補助費。

法律依據(jù)：

《農(nóng)村宅基地管理辦法》

第十一條 宅基地面積計算：(一)建筑物和構(gòu)筑物以墻外包為界，接拼的以墻中或柱中為界;(二)挑出的陽臺和樓梯等以突出部分垂直投影計算占地面積，但底層不得構(gòu)筑;(三)由二戶或二戶以上使用同一宗土地的，用地面積按房屋產(chǎn)權(quán)的建筑面積與總面積的比例分攤;弄堂用地，使用樓上的農(nóng)戶分攤面積為一半，其余為共用面積;(四)通過購買商品房和以公開有償出讓方式取得國有土地使用權(quán)或集體土地有償流轉(zhuǎn)取得的集體土地使用權(quán)不計入宅基地面積。

第十二條 符合立戶條件的子女在申請宅基地計算限額時，父母除留足合理限額外，超過部分應合理計算到子女戶?，F(xiàn)有宅基地面積超限額的農(nóng)戶，在按規(guī)劃申請舊房拆建、遷建時，應核減超限額部分。

二、金山區(qū)農(nóng)村宅基地補償標準

法律分析：上海金山農(nóng)村拆遷補償

一、土地補償費

二、土地征收拆遷的安置補助費

按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。

房屋補償費用包括用于貨幣補償?shù)馁Y金和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋。用于貨幣補償?shù)馁Y金應當在征地房屋補償方案公告前足額到位，并做到專戶存儲、?？顚Ｓ?。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋在交付時應當符合國家質(zhì)量安全標準和本市住宅交付使用許可要求，并做到產(chǎn)權(quán)清晰、無權(quán)利負擔。

三、農(nóng)村征地拆遷補償標準要求

1、各項征地補償費用的具體標準、金額由市、縣政府依法批準的征地補償安置方案規(guī)定。

2、土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的確定(有關(guān)土地補償費、安置補助費的補償標準)：按當?shù)亟y(tǒng)計部門審定的最基層單位統(tǒng)計年報和經(jīng)物價部門認可的單價為準。

3、按規(guī)定支付的土地補償費、安置補助費尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，可增加安置補助費。原土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的30倍的土地管理規(guī)定，已經(jīng)在2013年3月26日《土地管理法》中刪除。

四、農(nóng)村征地拆遷補償?shù)淖⒁馐马椩谡魇占w土地依法報批前，區(qū)(縣)土地管理部門應當向被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶公布《擬征地告知書》，告知征地房屋補償?shù)恼咭罁?jù)以及本條第二款的要求，公布時間不得少于10日。

《擬征地告知書》公布后，擬征地范圍內(nèi)應當執(zhí)行下列規(guī)定，但限制的最長期限不得超過一年：

(一)不得新建、改建、擴建建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施;

(二)不得突擊裝修房屋;

(三)不得辦理新增、變更工商營業(yè)登記;

(四)擬征地范圍內(nèi)已取得建房批準文件但新房尚未開工的，不得開工;

(五)不得從事其他不當增加補償費用的行為。

違反前款規(guī)定實施的，不予補償。

法律依據(jù)：《城市房屋拆遷管理條例》第二十二條 拆遷人應當依照本條例規(guī)定，對被拆遷人給予補償。拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償;拆除未超過批準期限的臨時建筑，應當給予適當補償。

第三十一條 拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。在過渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費;被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。搬遷補助費和臨時安置補助費的標準，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

有拆遷許可的單位,根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃要求和土地文件得到政府批準,依法拆遷的房屋和附屬物,范圍內(nèi)的建設(shè)用地范圍內(nèi)的單位和居民重新安置,或者征用農(nóng)民集體所有的土地，也是城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要，相信也一定能更好的帶動上海金山區(qū)的經(jīng)濟效益提高。

三、金山區(qū)農(nóng)村宅基地補償規(guī)定？

律師解答：

1、各項征地補償費用的具體標準、金額由市、縣政府依法批準的征地補償安置方案規(guī)定。

2、土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的確定（有關(guān)土地補償費、安置補助費的補償標準）：按當?shù)亟y(tǒng)計部門審定的最基層單位統(tǒng)計年報和經(jīng)物價部門認可的單價為準。

3、按規(guī)定支付的土地補償費、安置補助費尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，可增加安置補助費。

【法律依據(jù)】：

《農(nóng)村宅基地管理辦法》

第十一條 宅基地面積計算：(一)建筑物和構(gòu)筑物以墻外包為界，接拼的以墻中或柱中為界;(二)挑出的陽臺和樓梯等以突出部分垂直投影計算占地面積，但底層不得構(gòu)筑;(三)由二戶或二戶以上使用同一宗土地的，用地面積按房屋產(chǎn)權(quán)的建筑面積與總面積的比例分攤;弄堂用地，使用樓上的農(nóng)戶分攤面積為一半，其余為共用面積;(四)通過購買商品房和以公開有償出讓方式取得國有土地使用權(quán)或集體土地有償流轉(zhuǎn)取得的集體土地使用權(quán)不計入宅基地面積。

第十二條 符合立戶條件的子女在申請宅基地計算限額時，父母除留足合理限額外，超過部分應合理計算到子女戶。現(xiàn)有宅基地面積超限額的農(nóng)戶，在按規(guī)劃申請舊房拆建、遷建時，應核減超限額部分。

四、農(nóng)村宅基地征收補償

法律分析：1、茅草房每平方米補償 2000元。2、磚房每平方米補償 2600元。3、平房每平方米補償 3000元。4、樓房二層及以上每平方米補償 3500元。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定。被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應當按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。依照本條第二款的規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。國務(wù)院根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，在特殊情況下，

五、宅基地征收補償

宅基地征收補償?shù)南嚓P(guān)規(guī)定如下：

1、宅基地征收按當?shù)匾?guī)定的征地標準補償，有的地方制定了區(qū)位補償價，可以以此為依據(jù)，結(jié)合當?shù)亟?jīng)濟水平，要求給予合理補償；

2、耕地補償包括土地補償費、人員安置費、地上附著物和青苗費。其中土地補償費和人員安置費的總和，一般是前3年年均產(chǎn)值的10-30倍；林木、果樹等地上物需要根據(jù)樹齡、是否在盛果期等因素來估算。菜地、大棚要看年產(chǎn)值，大棚還要補償?shù)厣衔锏慕ㄖ刂贸杀尽?/p>

土地法農(nóng)村宅基地補償方法如下：

1、企業(yè)土地使用權(quán)拆遷補償對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定；

2、因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應當向被征收人支付搬遷費；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉(zhuǎn)用房。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》第四十八條

征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。

征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。

征收農(nóng)用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價確定。制定區(qū)片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟社會發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。

征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對其中的農(nóng)村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償?shù)确绞浇o予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財產(chǎn)權(quán)益。

縣級以上地方人民政府應當將被征地農(nóng)民納入相應的養(yǎng)老等社會保障體系。被征地農(nóng)民的社會保障費用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險等社會保險繳費補貼。被征地農(nóng)民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。

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文章來源參考：【頭條】金山區(qū)樓房拆遷律師，金山區(qū)拆遷怎么補償

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投稿：鄒志

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