拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)底線,這四大原則是城中村、舊城改造的底線

在棚改的帶動(dòng)下，近幾年老城舊改、城中村拆遷的力度非常大，催生了大量的拆二代。在老房換新房或者換貨幣的過程中，一些人大賺了一筆，但也有一些人反而在拆遷后降低了生活水平。這是為什么呢?我想這可能跟咱們被征收人對舊城改造、城中村拆遷如何補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)法律知識不熟悉，地方違法征收屢禁不止有很大關(guān)系。

今天即明拆遷律師就從法律層面結(jié)合拆遷實(shí)踐，為大家科普，舊城改造、城中村拆遷必須遵守的四大補(bǔ)償原則。條條都很您相關(guān)，您可要看清楚了。

一、城中村房屋參照城市房屋補(bǔ)償?shù)脑瓌t

即明拆遷律師接到過很多城中村拆遷的當(dāng)事人咨詢。有一位當(dāng)事人反映，他們當(dāng)?shù)剞r(nóng)村周圍早就被高樓大廈包圍了，也位于城市市區(qū)，但是在拆遷時(shí)卻要按照普通農(nóng)村房補(bǔ)償，一平方也就2000元，而周邊房價(jià)早就達(dá)到了7000-8000元一平方。

拆遷戶拿著這個(gè)補(bǔ)償無法在周邊城區(qū)買上房，拆遷后的生活水平會(huì)受到明顯影響。這顯然不合理。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》，征收農(nóng)村集體土地時(shí)…，補(bǔ)償安置時(shí)房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權(quán)利人請求參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院一般應(yīng)予支持。

因此，城中村拆遷，理應(yīng)按照國有土地上房屋的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)算。

二、無證房不能一刀切認(rèn)定違建的原則

由于城中村和老城區(qū)，本身就存在年代較為久遠(yuǎn)，不少老舊房屋沒有房證，既有歷史原因也有當(dāng)初管理低效造成的登記不及時(shí)、不完全的原因。因此，對于城中村和舊改中出現(xiàn)的無證房，不能一刀切地定性為違建。應(yīng)當(dāng)在尊重歷史和事實(shí)的基礎(chǔ)上，依法合理補(bǔ)償。

一些地方存在口頭“認(rèn)定違建”，以拆違促拆遷的征收現(xiàn)象，咱們被征收人一定要小心。從認(rèn)定違建到催告、拆除，這需要走完一整套法律流程。咱們在這其中是擁有陳述、申辯、復(fù)議、訴訟的權(quán)利，來爭取補(bǔ)償權(quán)益的。可不是他們說拆就拆的。

三、不得降低被征收人原有生活水平的原則

拆遷的目的是為了提升城市的形象和完善服務(wù)功能，改善老百姓的生活和住房水平的，是立足于公共利益的。因此法律規(guī)定，征收不得降低被征收人原有生活水平。

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，房屋征收補(bǔ)償主要包括這四塊內(nèi)容，一項(xiàng)也不能少：一是被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償(參考周邊同類房屋的市場價(jià)值)，二是因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償，三是因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，四是市、縣級人民政府制定的補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

這四塊補(bǔ)償相加，應(yīng)當(dāng)充分保障被征收人的生活水平不得降低，并略有改善。那些擁有合法房屋，卻在舊改中越拆越窮的，基本都是違背了這一補(bǔ)償原則。

四、被征收人自主選擇補(bǔ)償方式的原則

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》明確了，被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。也就說，要房還是要錢，應(yīng)當(dāng)由拆遷戶說了算。

當(dāng)然，實(shí)踐中也發(fā)現(xiàn)，一些地方在提供補(bǔ)償方式時(shí)“暗做手腳”，地方想要去庫存時(shí)，就故意將產(chǎn)權(quán)調(diào)換設(shè)置的相對合理，而對貨幣補(bǔ)償設(shè)置過低的標(biāo)準(zhǔn);地方想要引導(dǎo)被征收人選擇貨幣補(bǔ)償時(shí)，又故意將產(chǎn)權(quán)調(diào)換設(shè)置的不合常理，安置地點(diǎn)非常偏遠(yuǎn)。這都是不合法不合理的。

根據(jù)法律規(guī)定，貨幣補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)參考評估時(shí)點(diǎn)周邊同類房屋的市場價(jià)值，因此，不能故意設(shè)置過低的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

同時(shí)法律也規(guī)定，因舊城區(qū)改建，被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。所以，拆遷后安置地點(diǎn)明顯過于偏遠(yuǎn)，這是不合理的。

即明拆遷律師提醒各位被征收人：拆遷改造的理由或許五花八門，但征收補(bǔ)償安置的原則必須符合上述四個(gè)原則。當(dāng)咱們遭遇不合法不合理的房屋拆遷時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取法律手段，維護(hù)自己的合法權(quán)益。

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投稿：葛諾詩

內(nèi)容審核：黃旭暉律師