一、房屋拆遷實物補償規(guī)定,房屋拆遷產(chǎn)權調(diào)換的原則

被征收人可以自主選擇貨幣補償或者房屋產(chǎn)權調(diào)換。選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換的原則要求：

1、必須能夠提高被征收人的居住條件;

2、必須提高被征收人的居住環(huán)境;

3、舊城區(qū)改建必須提供改建地段或者就近地段的安置房;

4、不得用政府補助購房款并限制產(chǎn)權的商品房、二手房、經(jīng)濟適用房等部分產(chǎn)權房、限制產(chǎn)權房作為被征收人的安置房。

一、房屋拆遷產(chǎn)權調(diào)換比例是多少

房屋產(chǎn)權調(diào)換是指拆遷人用自己建造或購買的房屋產(chǎn)權與被拆遷人的房屋進行產(chǎn)權調(diào)換，并按被拆遷房屋的評估價和調(diào)換房屋的市場價進行差價結算的行為。產(chǎn)權調(diào)換是房屋拆遷補償安置的方式之一，其特點是以實物形態(tài)來體現(xiàn)拆遷人對被拆遷人的補償。也就是說以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋進行產(chǎn)權交換，被拆遷人失去了被拆遷房屋的產(chǎn)權，調(diào)換之后擁有調(diào)換房屋的產(chǎn)權。無論是居住房屋還是非居住房屋均可采用產(chǎn)權調(diào)換的方法，但排除了非公益事業(yè)房屋的附屬物。房屋拆遷產(chǎn)權的調(diào)換比例每個地區(qū)都是不同的，具體的數(shù)據(jù)要根據(jù)拆遷地區(qū)的政策來確定，最低置換比例是拆一還一、保證住房條件。

二、房屋拆遷的相關規(guī)定

1、對被征收人的補償包括被征收房屋價值的補償、搬遷與臨時安置補償、停產(chǎn)停業(yè)損失補償和補助、獎勵。對被征收房屋價值的補償不得低于類似房地產(chǎn)的市場價格。對符合住房保障條件的被征收人除給予補償外，政府還要優(yōu)先給予住房保障。

2、征收范圍。確需征收房屋的各項建設活動應當符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃，保障性安居工程建設和舊城區(qū)改建還應當納入市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃。

3、征收程序。擴大公眾參與程度，征收補償方案要征求公眾意見，因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的，還要組織聽證會并修改方案，政府作出房屋征收決定前，應當進行社會穩(wěn)定風險評估。

4、政府是房屋征收與補償?shù)闹黧w。禁止建設單位參與搬遷，承擔房屋征收與補償具體工作的單位不得以營利為目的。

5、取消行政強制拆遷。被征收人超過規(guī)定期限不搬遷的，由政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。此外，條例草案還對違反本條例的行為設定了嚴格的法律責任。

二、房屋拆遷產(chǎn)權調(diào)換的條件

房屋拆遷產(chǎn)權調(diào)換的條件是什么？

（一）進行產(chǎn)權調(diào)換應該滿足的法律條件

實行產(chǎn)權調(diào)換，必須滿足以下幾方面的法律要求：

1、拆遷人是安置房的所有權人。

在產(chǎn)權調(diào)換法律關系中，被拆遷人因產(chǎn)權調(diào)換而取得新調(diào)換房屋的所有權，并作為對價將被拆遷房屋的所有權轉讓給拆遷人。所以，作為拆遷人來講，如果采用產(chǎn)權調(diào)換的方式安置被拆遷人，其首先要對供調(diào)換的房屋享有所有權，否則無法實現(xiàn)真正意義上的產(chǎn)權調(diào)換。

2、安置房必須符合國家質量安全標準。

在產(chǎn)權調(diào)換中，調(diào)換房的質量和性能直接關系被拆遷人的利益，拆遷人應當提供符合國家質量安全標準的房屋，用于拆遷安置。

3、以房屋市場評估價為計算差價的依據(jù)。

由于安置房與被拆遷房在面積、位置、結構等方面存在差異，所以實行產(chǎn)權調(diào)換的，必須以房地產(chǎn)市場評估價格作為計算依據(jù)，計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結清產(chǎn)權調(diào)換的差價。

（二）個人的房屋因拆遷而選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換的，應當如何繳納契稅?

根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于企業(yè)以售后回租方式進行融資等有關契稅政策的通知》(財稅〔2012〕82號)規(guī)定，自2012年12月6日起，居民因個人房屋被征收而選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換，并且不繳納房屋產(chǎn)權調(diào)換差價的，對新?lián)Q房屋免征契稅;繳納房屋產(chǎn)權調(diào)換差價的，對差價部分按規(guī)定征收契稅。

由上文我們可知，房屋拆遷，要進行產(chǎn)權調(diào)換需滿足三個條件。，如果采用產(chǎn)權調(diào)換的方式安置被拆遷人，其首先要拆遷人對供調(diào)換的房屋享有所有權。拆遷人應當提供符合國家質量安全標準的房屋，用于拆遷安置。產(chǎn)權調(diào)換的，必須以房地產(chǎn)市場評估價格作為計算依據(jù)，計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結清產(chǎn)權調(diào)換的差價。

三、拆遷以房換房政策

法律分析：因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第二十一條 被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換。被征收人選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換的，市、縣級人民政府應當提供用于產(chǎn)權調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權調(diào)換房屋價值的差價。因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。

四、產(chǎn)權調(diào)換和拆遷安置的區(qū)別

產(chǎn)權調(diào)換和拆遷安置的區(qū)別如下：

1、產(chǎn)權的區(qū)別。很多安置房不是完全產(chǎn)權，即具有完全的房屋所有權，卻不一定具有完全的土地使用權。很多安置房的土地性質是劃撥土地，也就是沒有繳納出讓金。而商品房是完全產(chǎn)權，即完全的房屋所有權和完全的土地使用權。

2、質量上的區(qū)別。安置房往往建設利潤被限制的很死，因此，建筑商往往能偷工減料就偷工減料以增加利潤。

3、交易時間的限制。不少安置房都有交易時間限制，也就是規(guī)定在幾年內(nèi)不得上市轉售。

回遷房是指動遷后，把你安置回到原來的地方蓋的新房子居??；而安置房則是離開原來動遷的地方，在其它地方安置房子居住。如果你是被安置到原住地以外的房子居住就應該簽安置協(xié)議，房證自然要等到房子真正歸你了才能開始辦理。

安置房是指在人民政府實施土地儲備地塊、非經(jīng)營性公益性項目建設、城市基礎設施建設和軍事設施建設等劃撥用地的拆遷過程中，以確定的價格、套型面積向具有本市市區(qū)戶口（含農(nóng)業(yè)職業(yè)）的被拆遷人定向銷售的住宅房屋。

安置房與回遷房之間的區(qū)別是在人民政府實施土地儲備地塊、非經(jīng)營性公益性項目建設、城市基礎設施建設和軍事設施建設等劃撥用地上進行房屋拆遷的，房屋拆遷補償方式是原地產(chǎn)權調(diào)換的既是拆遷安置房，也是拆遷回遷房；但在出讓土地上進行房屋拆遷的，如可以原地回遷的就是拆遷回遷房，而不是拆遷安置房。

法律依據(jù)：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條

拆遷人與被拆遷人按照所有權調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置用房的，應予支持。該條司法解釋實際上是賦予了拆遷補償安置協(xié)議的優(yōu)先效力，當拆遷補償安置協(xié)議與其他商品房買賣合同發(fā)生沖突時，對拆遷補償安置協(xié)議的被拆遷人予以特別保護。

五、房屋拆遷產(chǎn)權置換

法律分析：產(chǎn)權調(diào)換時，調(diào)換房屋的面積：被拆遷人只能選擇與被拆遷房屋產(chǎn)權證載明的法定面積最接近的戶型，被拆遷房屋產(chǎn)權面積超過安置房最大戶型面積的，由本人申請，經(jīng)拆遷人同意，可選擇多套安置房，但所選安置房總面積不能超過被拆遷房屋的法定總面積。

法律依據(jù)：《城市房屋拆遷管理條例》 第十三條 拆遷人與被拆遷人應當依照本條例的規(guī)定，就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協(xié)議。

拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議。

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文章來源參考：【頭條】房屋拆遷實物補償規(guī)定，房屋拆遷補償視頻

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投稿：史雯

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