一、婚后父母出資的購(gòu)房款，后補(bǔ)簽借款協(xié)議有效嗎？

曹某和萬(wàn)某是大學(xué)同學(xué)，2015年大學(xué)畢業(yè)后二人結(jié)婚。男方曹某的父母出資為小兩口購(gòu)置了一套房產(chǎn)，登記在夫妻二人名下。都說(shuō)婚姻有個(gè)七年之癢，曹某和萬(wàn)某也沒(méi)有逃過(guò)這一魔咒。2021年二人鬧離婚，涉及到該套房產(chǎn)的分割問(wèn)題。男方認(rèn)為，該套房產(chǎn)是其父母出資購(gòu)買，不想作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。

根據(jù)婚姻法及婚姻法相關(guān)司法解釋的規(guī)定，婚后雙方父母出全額，產(chǎn)權(quán)登記在雙方子女名下

若無(wú)其他相反約定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)雙方的贈(zèng)與，房子屬于夫妻二人共同財(cái)產(chǎn)。曹某認(rèn)為自己很虧，明明是自己父母全額出資，卻還要以夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。于是曹某想了個(gè)主意，在離婚訴訟之前，跟自己的父母補(bǔ)簽了一份借款協(xié)議，主張當(dāng)初父母出資的購(gòu)房款不是贈(zèng)與，而是借款。

很多人會(huì)質(zhì)疑，這種后來(lái)補(bǔ)的借款協(xié)議有效嗎？根據(jù)目前的法律實(shí)務(wù)，有的法院對(duì)后補(bǔ)的借款協(xié)議是認(rèn)可的。雖然有的人會(huì)申請(qǐng)說(shuō)，想鑒定一下這種借款協(xié)議的形成時(shí)間是現(xiàn)在多年前，但是這種申請(qǐng)，但現(xiàn)實(shí)情況是現(xiàn)在鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)于這種情形已經(jīng)不給鑒定了。

最終該案涉房產(chǎn)的購(gòu)房款被認(rèn)定為夫妻二人向曹某的父母的借款。

現(xiàn)實(shí)生活中，存在很多類似的情況，一旦婚姻出現(xiàn)問(wèn)題連帶的問(wèn)題就

父母婚后出資買房。

是作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)的房產(chǎn)的分割。所以在結(jié)婚之前應(yīng)當(dāng)明確法律的相關(guān)規(guī)定，特別是對(duì)大額的購(gòu)房款作出明確的約定，到底是贈(zèng)與還是借款？是贈(zèng)與給自己子女還是對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與？免得問(wèn)題出現(xiàn)時(shí)，很難處理。上述案例中，后來(lái)補(bǔ)簽的借款協(xié)議，實(shí)際上是有違誠(chéng)實(shí)信用原則的，只是因?yàn)閷?duì)方?jīng)]有辦法證明或是鑒定機(jī)構(gòu)不出類似的鑒定報(bào)告，而被法院認(rèn)定為借款。

所以，結(jié)婚之前許多問(wèn)題還是明確一下比較好。

二、婚后父母首付買房贈(zèng)與合同需要配偶的簽字嗎

法律分析：婚內(nèi)一方父母給該方支付房屋首付款，贈(zèng)與合同約定只贈(zèng)與該方的，屬于一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，贈(zèng)與合同不需要配偶簽字。若是贈(zèng)與合同約定贈(zèng)與雙方的，一般認(rèn)為屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，需要配偶簽字并且進(jìn)行房屋登記。

法律依據(jù)：《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民法典》婚姻家庭編的解釋》 第二十九條 當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)自己子女個(gè)人的贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與雙方的除外。當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，依照約定處理;沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照民法典第一千零六十二條第一款第四項(xiàng)規(guī)定的原則處理。

三、父母出資婚后購(gòu)房協(xié)議有效嗎？

一、父母出資婚后購(gòu)房協(xié)議有效嗎?

父母出資婚后購(gòu)房協(xié)議可能有效、也有可能無(wú)效。常見可能導(dǎo)致購(gòu)房協(xié)議無(wú)效的情形如下：

1、房地產(chǎn)分離出賣，合同無(wú)效。

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過(guò)買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房產(chǎn)和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種買賣合同無(wú)效。

2、產(chǎn)權(quán)未登記過(guò)戶，合同無(wú)效。

房屋買賣合同的標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過(guò)戶為標(biāo)志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果。即使房屋已實(shí)際交付也屬無(wú)效。故只要房屋沒(méi)有正式辦理登記過(guò)戶手續(xù)，即使賣方已收取了房?jī)r(jià)款，并將房屋交付買方使用，當(dāng)事人仍可提出合同無(wú)效的主張。

3、產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題，合同無(wú)效。

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為無(wú)效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無(wú)效。

4、侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，合同無(wú)效。

房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。房屋所有人出賣已租出房屋時(shí)，須提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。所以同等條件，主要是指房?jī)r(jià)同等，還包括房?jī)r(jià)交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買賣無(wú)效。

5、單位違反規(guī)定購(gòu)房，合同無(wú)效。

機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不得購(gòu)買或變相購(gòu)買城市私有房屋。如因特殊需要必須購(gòu)買，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定，購(gòu)買私房的，該買賣關(guān)系無(wú)效。有的單位以個(gè)人名義購(gòu)買私房，產(chǎn)權(quán)也登記在個(gè)人名下，但實(shí)際上是單位出資，作為單位的固定資產(chǎn)用于生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購(gòu)買私房，該買賣關(guān)系無(wú)效。凡享受國(guó)家或企業(yè)事業(yè)單位補(bǔ)貼，廉價(jià)購(gòu)買或建造的城市私有房屋，需要出賣時(shí)，只準(zhǔn)賣給原補(bǔ)貼單位或房管機(jī)關(guān)，否則也無(wú)效。

6、價(jià)格欺詐，顯失公平，合同無(wú)效。

買賣城市私有房屋，雙方應(yīng)當(dāng)本著按質(zhì)論價(jià)的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)議定價(jià)格，經(jīng)房屋所在地房管機(jī)關(guān)同意后才能成交。買賣合同生效后，雙方均不得因價(jià)格高低無(wú)故翻悔，應(yīng)按合同議定的價(jià)款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質(zhì)量問(wèn)題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發(fā)現(xiàn)內(nèi)在質(zhì)量問(wèn)題的，買受人可要求同出賣人重新議定價(jià)格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。

二、商品房買賣合同無(wú)效怎么辦?

1、商品房買賣合同無(wú)效：合同未實(shí)際履行的，出賣人應(yīng)向買受人返還所收取的房款，買受人返還房屋。

合同已經(jīng)履行的，不影響其他部分效力的仍然有效，應(yīng)當(dāng)認(rèn)可之前的履行;對(duì)于無(wú)效行為取得的財(cái)產(chǎn)予以返還或作折價(jià)補(bǔ)償，酌情賠償對(duì)方由此所受到的損失。

2、商品房買賣合同，買賣雙方可能需要承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。

締約過(guò)錯(cuò)責(zé)任的賠償范圍是信賴?yán)娴膿p失，通俗的講，就是因?yàn)橐环较嘈艑?duì)方能夠誠(chéng)實(shí)信用的履行合同而蒙受的直接損失，也就是因?yàn)樾刨嚭贤挠行С龅母鞣N費(fèi)用。具體包括以下幾點(diǎn)：

(1)簽訂立合同與對(duì)方聯(lián)系、赴實(shí)地考察、檢查合同標(biāo)的物的費(fèi)用;

(2)訂立合同的邀請(qǐng)而做的各種準(zhǔn)備工作并且為此支出的費(fèi)用。比如，因?yàn)橄嘈艑?duì)方要賣房，四處籌款、提起支取定期存款的損失;

(3)為洽談合同所支付的勞務(wù)，誤工的損失;

(4)為支出以上費(fèi)用所損失的利息。

結(jié)婚后，父母可能會(huì)出資給男女雙方購(gòu)買房屋，為了避免后期男女雙方因?yàn)殡x婚等發(fā)生糾紛，父母在出資購(gòu)房的時(shí)候，可能會(huì)與男女雙方簽署一份協(xié)議，至于此協(xié)議是否有效，需要結(jié)合實(shí)際的情形確定。若是購(gòu)房合同無(wú)效，房屋的購(gòu)買方可能需要將房屋返還給出賣方。

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內(nèi)容審核：張曙光教授

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