解讀拆遷協(xié)議,(一)解讀主體主體是首當其沖的問題??傮w而言,拆遷協(xié)議是一份雙務(wù)平等合同,適用《民法典》和《民法典》的相關(guān)規(guī)定,自然會有合同雙方當事人。如果是政府負責拆遷,那甲方一般是拆遷的政府;如果是開發(fā)商負責拆遷,甲方則是開發(fā)商的公司?,F(xiàn)
(一)解讀主體
主體是首當其沖的問題??傮w而言,拆遷協(xié)議是一份雙務(wù)平等合同,適用《民法典》和《民法典》的相關(guān)規(guī)定,自然會有合同雙方當事人。如果是政府負責拆遷,那甲方一般是拆遷的政府;如果是開發(fā)商負責拆遷,甲方則是開發(fā)商的公司。
現(xiàn)實生活中,無論是政府還是開發(fā)商負責拆遷,一般都會為此項目成立專門的拆遷公司,由該公司為法人,承擔所有的責任。因此,拆遷協(xié)議中的甲方一般為某某經(jīng)濟投資開發(fā)公司。
拆遷協(xié)議的乙方則是被拆遷人。被拆遷人應(yīng)當是宅基地使用權(quán)人,也就是宅基地使用權(quán)證上所登記的人。假若沒有宅基地使用權(quán)證,那拆遷協(xié)議上的乙方也應(yīng)該是被拆遷房屋的戶主本人。
(二)解讀戶口
就北京而言,現(xiàn)有的拆遷主要是針對農(nóng)村新改造的拆遷,對象基本上為農(nóng)民。在這樣的拆遷中,農(nóng)村戶口之所以重要,主要是關(guān)系到拆遷款的發(fā)放對象問題。因此,在拆遷款中對于地的補償,一般只會給農(nóng)村戶口的被拆遷人,即宅基地的使用人。如果是已經(jīng)轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶口的居住人,只能拿到拆遷補助獎勵中屬于實際居住人的部分。如果參與被拆遷房屋建設(shè)的,對于拆遷房屋的重置成新價及裝修、附屬物補償部分也可以享受一定補償份額
(三)解讀拆遷補償款
拆遷補償款一般分為二部分:一是房屋拆遷補償款,二是拆遷補助獎勵款。以下我們將分開解讀:
房屋拆遷補償款,顧名思義是對房屋的補償。事實上,這部分的補償主要是二個方面:一是給宅基地的錢,稱為區(qū)位補償款。這是拆遷補償中最大頭的部分,一般要占到整體拆遷補償?shù)囊话胱笥医痤~。另一個是給房屋和裝修的錢,稱為房屋重置成新價和裝修、附屬物補償。這部分是專門針對地上物的補償,也是針對房屋所有權(quán)人的補償。正如第二點所述,如果參與了建房,就能享受這部分的補償。
拆遷補助獎勵款,這部分主要針對實際居住人而發(fā)放的補償。包括:搬家補助費、提前搬家獎勵費、停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費、工程配合獎、以及大病補助等費用。這部分的補助一般是按人頭計算的,對于戶口沒有過多的要求,只要能證明在被拆遷房屋中實際居住就可以享受這部分補償。
除開上述兩部分費用外,拆遷公司還會根據(jù)拆遷的具體情況發(fā)放周轉(zhuǎn)費、臨時安置補助費以及回遷樓延遲交樓費等其它費用,這些費用一般以補償協(xié)議的方式與被拆遷人簽訂,而不會列舉在主拆遷協(xié)議中。
(四)解讀拆遷補償方式
現(xiàn)行的拆遷補償方式主要有二種:一是貨幣補償,一是回遷樓補償。實踐中,拆遷公司一般都會給被拆遷人以安置面積補償。安置面積的計算有二種方式:一是按被拆遷戶的人頭平均計算,例如:一戶中被拆遷安置對象有五人,每人享有50平方米的安置面積,即此戶共享有250平方米的安置面積,可按安置價格購買250平方米的回遷樓。二是按被拆遷房屋的實際面積計算。例如:被拆遷戶房屋實際面積為432平方米,那該戶被拆遷人可按安置價格購買432平方米的回遷樓。
如果被拆遷人選擇回遷樓補償方式,會分開簽署二份協(xié)議。一份是貨幣補償協(xié)議,即被拆遷人因為自家房屋被拆除而獲得的總體金錢補償。另一份是房屋購買協(xié)議,即被拆遷人與回遷樓開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同?;剡w樓的購房款一般是被拆遷人在拿到總體拆遷款后,再單獨交納。通常情況下,被拆遷人可以自行選擇回遷樓的套數(shù)及每套房屋的具體面積,但總體面積不能超過安置面積。如有少量超過安置面積的,則不能享受安置價的優(yōu)惠,會要求按市場價來購買超過的面積。
如果被拆遷人選擇貨幣補償?shù)脑?,通常只會有一份拆遷協(xié)議。對于被拆遷人所放棄的安置面積,拆遷公司會另行發(fā)放棄樓款以示補償。
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內(nèi)容審核:楊建峰律師
來源:臨律-解讀拆遷協(xié)議,
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