第一，何謂公共利益?

《中華人民共和國物權(quán)法》第四十二條規(guī)定了為了公共利益的需要可以征收個(gè)人的房屋或其他物權(quán)。該條確立了一個(gè)原則是物的權(quán)利人只有在公共利益需要的前提下，才無條件的將物權(quán)轉(zhuǎn)讓給國家;對于非公共利益的商業(yè)拆遷，物的權(quán)利人可以自主決定是否轉(zhuǎn)讓自己的物權(quán)。這無疑是歷史的巨大進(jìn)步，但是該法未對公共利益進(jìn)行界定，卻是一個(gè)重要的遺憾，因?yàn)槟壳肮怖嬖谟行┣闆r下難易界定，征收屬于公權(quán)力而不界定公共利益就無法實(shí)現(xiàn)立法目的，將嚴(yán)重侵犯物的權(quán)利人合法利益。

個(gè)人認(rèn)為，公共利益應(yīng)當(dāng)符合一下幾個(gè)條件：第一公共利益的受益者必須是國家或者不特定人;第二受益人的受益必須是不特定的多方面性，不能以某一方面確定;第三，公共利益的獲益必須具有持久性;第四公共利益的層次性要準(zhǔn)確把握，將國家整體利益和地方利益有效把握。

第二、誰來界定公共利益

物權(quán)法沒有界定公共利益，今后的公共利益界定或者由立法部門對物權(quán)法進(jìn)行修訂或者司法部門根據(jù)物權(quán)法的適用情況制定司法解釋。但這兩種都面臨一個(gè)嚴(yán)重的滯后性，不能有效的維護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。

比較可靠的是法院在審理案件中依據(jù)物權(quán)法的規(guī)定及案件情況及時(shí)界定公共利益了，這符合實(shí)際情況，但這需要法院具有很高的中立性，不能被任何力量干擾，公正的行使司法審查裁判權(quán)。第七條規(guī)定物權(quán)的取得和行駛，應(yīng)當(dāng)遵守法律，尊重社會(huì)公德，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。

第三，強(qiáng)遷問題

強(qiáng)遷問題在我國各地十分普遍，情況也很復(fù)雜，對于符合公共利益的拆遷，如果實(shí)務(wù)中能滿足物權(quán)法規(guī)定的條件，強(qiáng)遷將變得沒有了存在的條件，因?yàn)楸徊疬w人獲得拆遷款，同時(shí)現(xiàn)有居住條件不降低，多數(shù)被拆遷人是不會(huì)拒絕的;對于非公共利益的拆遷，按照物權(quán)法的規(guī)定，權(quán)利人可以拒絕轉(zhuǎn)讓物權(quán)，此種情況下，不應(yīng)剝奪權(quán)利人的自由意志，所以此種情況下不存在強(qiáng)制拆遷問題。

第四，符合公共利益條件下的拆遷賠償問題

物權(quán)法第四十二條第三款規(guī)定征收個(gè)人房屋，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。這確立了公共利益條件下拆遷個(gè)人住宅，權(quán)利人雖然必須轉(zhuǎn)讓物，但是獲得了兩個(gè)保障：第一是獲得補(bǔ)償權(quán)，第二是獲得現(xiàn)有居住條件不降低的權(quán)利。這樣可能在目前情況下任何人都有可能成為釘子戶。目前房價(jià)高漲不下，而以往拆遷都是按照被拆遷房屋價(jià)值評估計(jì)算的，但是實(shí)際中這種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出的補(bǔ)償款要獲得同樣的居住條件幾乎不可能，所以如何有效的解決這個(gè)問題成為一個(gè)最現(xiàn)實(shí)的問題了。個(gè)人認(rèn)為解決這樣的有效方式必須按照房屋在沒有被拆遷條件下的市場價(jià)值計(jì)算補(bǔ)償款，這樣可能問題就好解決了。

縱上，實(shí)際中的拆遷問題還很多，如何在物權(quán)法下有效的維護(hù)權(quán)利人的利益將是最重要的問題，也關(guān)系到物權(quán)法的適用情況。

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內(nèi)容審核：李軒教授

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