一、房屋漏水可以起訴開(kāi)發(fā)商嗎

可以。根據(jù)規(guī)定，房屋出現(xiàn)漏水情況的話，需要根據(jù)責(zé)任方來(lái)決定承擔(dān)責(zé)任。

房屋漏水，如果是由樓上鄰居造成的，則可以起訴樓上。如果漏水非樓上鄰居人為造成，而是房屋存在質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致的，在保修期內(nèi)可以要求開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)維修。

按照一般的規(guī)定，房屋的屋面防水工程、衛(wèi)生間和外墻防滲漏，法定的保修期限是5年，而涉及墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏的保修期限最短為1年。

一、開(kāi)發(fā)商會(huì)被行政處罰的情形

1、未按照規(guī)定的現(xiàn)售條件現(xiàn)售商品房的；

2、未按照規(guī)定在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案的；

3、返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售商品房的；

4、采取售后包租或者變相售后包租方式銷(xiāo)售未竣工商品房的；

5、分割拆零銷(xiāo)售商品住宅的；

6、不符合商品房銷(xiāo)售條件，向買(mǎi)受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的；

7、未按照規(guī)定向買(mǎi)受人明示《商品房銷(xiāo)售管理辦法》、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》的；

8、委托沒(méi)有資格的機(jī)構(gòu)代理銷(xiāo)售商品房的。

所以，房子漏水可以先找物業(yè)，如果房屋在相關(guān)法律規(guī)定的保修期內(nèi)，物業(yè)需要盡快聯(lián)系開(kāi)發(fā)商進(jìn)行處理，如果房屋已經(jīng)過(guò)了保修期就需要自己負(fù)責(zé)，物業(yè)公司需要進(jìn)行協(xié)助。如果物業(yè)不處理的，可以向居委會(huì)投訴，也可以向法院起訴。

【本文所涉及的法律依據(jù)】：：

《商品房銷(xiāo)售管理辦法》

第三十三條

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。

商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續(xù)期;存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續(xù)期。

在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。

二、房屋漏水怎么起訴開(kāi)發(fā)商

法律分析：

找法網(wǎng)　2018-06-28

一、當(dāng)事人的主體信息

作為買(mǎi)賣(mài)合同的雙方，首先要注意的是對(duì)方作為簽約主體的真實(shí)性：

1、對(duì)于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，需要審查賣(mài)方者是否具有完整的房屋所有權(quán)，若非賣(mài)方本人，則須有賣(mài)方本人的親筆簽名授權(quán)，但是鑒于授權(quán)委托書(shū)的簽名真實(shí)性無(wú)法核實(shí)，在簽訂合同之時(shí)務(wù)必通過(guò)電話或其他聯(lián)絡(luò)方式與賣(mài)方取得聯(lián)系，確定是否簽署了出售房屋的授權(quán)委托書(shū)。

2、對(duì)于賣(mài)方來(lái)說(shuō)，同樣也需要審查買(mǎi)方是否是其本人，若非本人出場(chǎng)代理人是否具有相應(yīng)權(quán)限需要予以審查。

二、當(dāng)事人的行為能力審查

當(dāng)事人是否具有完全民事行為能力，首先需要通過(guò)審查其身份證，其次需要判斷是否系限制民事行為能力人（間歇性精神?。?/p>

三、當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)處分權(quán)限

房屋是個(gè)人所有還是共有。特別是共有的狀況買(mǎi)方需要盡到合理的審查注意義務(wù)，賣(mài)方要出售共有房屋必須取得所有共有人的同意，鑒于口頭無(wú)法予以證明。因此，買(mǎi)方有權(quán)要求賣(mài)方提供所有共有人同意出售房屋的書(shū)面證明。我最近遇到一起房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案就系共同所有人之一出售房屋，買(mǎi)方向賣(mài)方交納了定金，后賣(mài)方反悔不予出售，買(mǎi)方起訴至法院要求賣(mài)方承擔(dān)違約責(zé)任并賠償房屋溢價(jià)損失。但是法院判決認(rèn)定，買(mǎi)方在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)未獲得所有共有賣(mài)方的簽字，因此認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。買(mǎi)方不服現(xiàn)已起訴至中院。分析后我個(gè)人認(rèn)為，買(mǎi)方雖然有審查房屋共有情況的義務(wù)，但是導(dǎo)致買(mǎi)方愿意購(gòu)買(mǎi)房屋的原因是賣(mài)方承諾已獲得其他共有人的同意，因此若有相應(yīng)證據(jù)證明系賣(mài)方的原因?qū)е沦I(mǎi)方出現(xiàn)判斷錯(cuò)誤的，就不應(yīng)該認(rèn)定此房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

四、標(biāo)的

房屋買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的就是房屋本身，在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中需要列明房屋具體的情況，包括：

1、房屋的外在情況

房屋的具體位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)備設(shè)施等情況。需要注意的是房屋的具體位置一定要以房管局登記的為準(zhǔn)，買(mǎi)方在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)務(wù)必讓賣(mài)方在房管局打印一份房屋檔案信息，以確保登記信息和房產(chǎn)簿信息一致。另外房屋的性質(zhì)包括商品房、小產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)民的宅基地用房、拆遷安置經(jīng)濟(jì)適用房等等，房屋的性質(zhì)不同也決定了在簽署合同時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)不同，拆遷安置經(jīng)濟(jì)適用房和小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題一直是潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)，雖然較商品房便宜，但是其內(nèi)在的風(fēng)險(xiǎn)也是買(mǎi)方在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)需要需要考慮到的重要問(wèn)題。

同時(shí)還需要注意的一點(diǎn)是房屋的面積，室內(nèi)面積和公攤面積具體是多少，具體比例是多少，開(kāi)發(fā)商在出售房屋贈(zèng)與的公攤面積是否完全夠數(shù)。

2、房屋的法律權(quán)屬

房屋是否有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，若不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)在辦理過(guò)程中，賣(mài)方是否有相應(yīng)證據(jù)予以證明。買(mǎi)方一定要嚴(yán)格審查房屋的權(quán)屬情況。這決定了未來(lái)買(mǎi)方是否可以從法律上真正擁有該套房屋的所有權(quán)。

五、價(jià)款支付

1、房屋的總價(jià)款是多少，怎么支付房款，全款、分期還是按揭？按揭的話在哪一家銀行辦理？分期的話在什么條件下支付下一筆分期付款？購(gòu)置房屋的稅費(fèi)和其他費(fèi)用如何分?jǐn)?？房屋若遇到漲價(jià)或下跌，買(mǎi)賣(mài)雙方就房屋支付價(jià)款如何約定？買(mǎi)方若是按揭購(gòu)房在哪家機(jī)構(gòu)辦理貸款？

2、房屋多久交房？鑰匙多久交付？水電氣物業(yè)供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接辦理過(guò)戶多久辦理？

六、房屋質(zhì)量的瑕疵擔(dān)保與維修責(zé)任

房屋若出現(xiàn)漏水、裂縫，由誰(shuí)承擔(dān)維修責(zé)任，開(kāi)發(fā)商需承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

七、合同的依據(jù)

《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》除了受《合同法》調(diào)整以外，還受到《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》）所調(diào)整，根據(jù)特別法優(yōu)于一般法的法理，在沒(méi)有合同約定的情況下，優(yōu)先適用《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》。

除此之外，涉及開(kāi)發(fā)商和建筑單位等特定的義務(wù)需要參考重要的行政法規(guī)和當(dāng)?shù)氐囊?guī)章文件。

八、管轄

房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛不是專屬管轄，可以約定管轄。所謂的不動(dòng)產(chǎn)糾紛專屬管轄是指，因不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利確認(rèn)、分割、相鄰關(guān)系等引起的物權(quán)糾紛。

九、合同解除

房屋買(mǎi)賣(mài)合同的解除有約定按約定，沒(méi)約定按法定。解除條件的設(shè)置是什么，觸發(fā)了解除條件是否就當(dāng)然解除，根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，即使?jié)M足了合同約定的解除條件，買(mǎi)賣(mài)雙方所簽訂的合同也不是當(dāng)然解除，需要享有合同解除權(quán)的一方向?qū)Ψ剿瓦_(dá)合同解除的文書(shū)，告知房屋買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)解除。

法律依據(jù)：

《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》 第十五條 經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

三、房屋漏水起訴開(kāi)發(fā)商

法律分析：房屋漏水屬于質(zhì)量問(wèn)題，買(mǎi)家有權(quán)起訴開(kāi)發(fā)商。

對(duì)于房屋質(zhì)量問(wèn)題，存在兩種情況法院會(huì)判決退房，一是主體結(jié)構(gòu)不合格，影響結(jié)構(gòu)安全；二是房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，嚴(yán)重影響居住。除此之外，對(duì)于房屋存在質(zhì)量問(wèn)題要求退房的法院都不會(huì)支持，但可以要求開(kāi)發(fā)商維修并賠償損失。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》 第一百一十九條 起訴必須符合下列條件:（一）原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織；（二）有明確的被告；（三）有具體的訴訟請(qǐng)求和事實(shí)、理由；（四）屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。

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內(nèi)容審核：王有銀律師

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