一、房子都被拆了，還能爭到補(bǔ)償嗎?

隨著拆遷范圍越來越廣，人們對拆遷基本上也不陌生了。

當(dāng)下的拆遷現(xiàn)狀中存在著許多拆遷糾紛，比如補(bǔ)償偏低、暴力拆遷、超建違建、等等，其社會影響并不太好，給社會大眾帶來的直接感官認(rèn)知也并不是一個(gè)理性的認(rèn)知。

在社會大眾的普遍意識里，包括正在遭遇拆遷的被拆遷戶，大多認(rèn)為，房子被拆之后，基本上就等于什么都沒有了，更別提什么拆遷補(bǔ)償之類的。

因?yàn)榉孔邮茄a(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)，也是拆遷維權(quán)的籌碼。

不可否認(rèn)，在房子沒被拆的前提下，談拆遷補(bǔ)償，走維權(quán)途徑都是比較有利的。

房子確實(shí)是補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)，維權(quán)的籌碼。

但在現(xiàn)實(shí)情況中，大部分拆遷并不會按照理想狀態(tài)進(jìn)行。

很多事實(shí)情況是：被拆遷人根本阻止不了房子被拆的命運(yùn)。

也就是大部分情況下，補(bǔ)償還沒談攏，或者正在準(zhǔn)備維權(quán)措施時(shí)，房子在防不勝防的情況下就被拆了。

這時(shí)候很多被拆遷人就會問了，我的房子都已經(jīng)被拆了，我還能維權(quán)爭取到補(bǔ)償嗎?我的合法權(quán)益還能得到保障嗎?

房子被拆，區(qū)分對待，采用合適的維權(quán)手段，也能爭取到合理的補(bǔ)償或者賠償，保障權(quán)益。

一，房子被“誤拆、偷拆”，取證很關(guān)鍵，行政訴訟是必須

實(shí)踐中，誤拆、偷拆主要是拆遷方對付“釘子戶”的手段。

因?yàn)椤罢`拆”的違法成本低，所以很多拆遷方會通過“誤拆”來達(dá)到強(qiáng)制拆除他人的房屋目的。

而“偷拆”則更加復(fù)雜，拆遷方各個(gè)單位之間往往可以互相推諉，沒人給個(gè)準(zhǔn)確的說法，致使被拆遷老百姓告狀無門，拆遷問題長期得不到妥善解決。

那面對誤拆、偷拆，被拆遷人該怎么辦呢?

嚴(yán)格來說，誤拆、偷拆實(shí)質(zhì)上是違法強(qiáng)拆，是拆遷方利用職權(quán)之便侵犯被拆遷人的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，需要承擔(dān)賠償責(zé)任。

即《國家賠償法》第二條規(guī)定：國家機(jī)關(guān)和國家機(jī)關(guān)工作人員行使職權(quán)，侵犯公民、法人和其他組織合法權(quán)益的情形，造成損害的，受害人有取得國家賠償?shù)臋?quán)利。

也就是說，房子被誤拆、偷拆后，被拆遷人可以通過行政訴訟要求國家賠償。

除此之外，也可通過訴訟來追究涉事行政機(jī)關(guān)的行政責(zé)任、施工方的違約責(zé)任，行政機(jī)關(guān)還有可能承擔(dān)其他責(zé)任比如刑事責(zé)任等。

但涉及到法律訴訟，證據(jù)很關(guān)鍵。

被拆遷人必須有證據(jù)證明自己房子的損毀是因?yàn)椴疬w方的誤拆、偷拆造成的，在這樣的前提下，才有可能獲得房子被偷拆、誤拆的賠償利益。

再者，也盡可能提供出房子系拆遷方相關(guān)單位誤拆、偷拆的證據(jù)線索。

二，房子系司法強(qiáng)拆，可依法尋求補(bǔ)償協(xié)議中的補(bǔ)償利益

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第28條：被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

如果你的房屋是法院根據(jù)前述程序進(jìn)行強(qiáng)制拆遷的，這是合法的強(qiáng)拆。

這時(shí)候被拆遷人可依據(jù)之前與拆遷方協(xié)商的補(bǔ)償協(xié)議要求拆遷補(bǔ)償利益。

在此要注意的是：實(shí)施司法強(qiáng)拆要注意以下幾點(diǎn)：

1、申請人是否適格。

即申請人應(yīng)為“作出房屋征收決定的市、縣級人民政府”，其余主體均無申請法院強(qiáng)拆的權(quán)利;

2、申請期限是否符合法律規(guī)定。

即該征收補(bǔ)償決定是否尚在當(dāng)事人提起行政復(fù)議或行政訴訟的法定期限內(nèi)，或者是否已被提起行政復(fù)議或行政訴訟。

3、被申請人是否履行法定義務(wù)。

即征收補(bǔ)償決定規(guī)定的期限是否屆滿，被征收人是否存在不搬遷的事實(shí)。

任何強(qiáng)制執(zhí)行的前提均是被執(zhí)行人拒不履行義務(wù)。

在司法強(qiáng)拆過程中，同樣需要具備這一事實(shí)要件。

若被征收人主動履行補(bǔ)償決定，則司法強(qiáng)拆即失去了事實(shí)基礎(chǔ)。

在明律師綜述：房子被拆，拆遷博弈并非一敗涂地了。

根據(jù)不同的拆遷方式有不同的應(yīng)對措施。

被拆遷人要時(shí)刻保持理智和積極的應(yīng)對心態(tài)，即使房子被拆遷，只要有不合理或者不合法的情形存在，就有可爭取賠償或補(bǔ)償?shù)目臻g。

當(dāng)然，房子不被拆之前就開始維權(quán)救濟(jì)，相對于房子被拆后再去維權(quán)肯定要有利得多。

但就算房子被拆了，也能有爭取權(quán)益的機(jī)會。

但一定要保留好各種證據(jù)，證據(jù)是維權(quán)的關(guān)鍵。

一、提高企業(yè)拆遷補(bǔ)償?shù)慕ㄗh

1、要處理好和政府機(jī)關(guān)的關(guān)系

因?yàn)槲覀儤I(yè)務(wù)領(lǐng)域的特定性，不可避免的要跟政府機(jī)關(guān)有交涉，維護(hù)好和當(dāng)?shù)卣年P(guān)系顯得尤為重要，況且一般拆遷中的利益關(guān)系錯綜復(fù)雜，政府很有可能就是利害關(guān)系的一方，在這種利益對抗中，如何既能最大限度的維護(hù)當(dāng)事人的利益另一方面又能兼顧政府形象，值得深究。一般我們建議，被拆遷人要積極和拆遷方談判，保持談判的渠道暢通，律師則從法律的專業(yè)角度方向出發(fā)依法辦事；如果政府干涉被拆遷人在訴訟方面的工作，被拆遷人可以采取回避態(tài)度，有事可以跟律師溝通，具體事宜我們老百姓不太懂，律師看案件沒有進(jìn)展就直接訴訟了，我們只是配合律師的維權(quán)?？傊谔幚砗驼年P(guān)系時(shí)，要雙管齊下，一個(gè)是談，一個(gè)是訴，談主要針對被拆遷人，訴主要有律師來進(jìn)行操作，這樣才能取得以訴訟促進(jìn)談判的效果。

2、制作好損失報(bào)告

企業(yè)拆遷，涉及的財(cái)產(chǎn)損失一般比普通拆遷嚴(yán)重，比如同等條件下額外的租金損失、停產(chǎn)停業(yè)損失、設(shè)備損失、營銷損失、人員安置費(fèi)用，所以必須要制作好損失報(bào)告，并且要足夠詳細(xì)。通常，最好制作兩份損失報(bào)告，一份是保守?fù)p失報(bào)告，另外一份要全面詳細(xì)（也就是說損失要做的高一點(diǎn)），和拆遷人談判的時(shí)候，可以根據(jù)具體情況來區(qū)分出示哪份損失報(bào)告。如果是非常嚴(yán)格的談判，拆遷人也去現(xiàn)場勘察，那我們就要出示反映真實(shí)情況的損失報(bào)告；如果是有彈性區(qū)間的談判，拆遷人也不去查看現(xiàn)場，那我們就出示損失比較高的損失報(bào)告，因?yàn)閰f(xié)議一旦達(dá)成，房屋被拆了價(jià)值也就沉默了，誰也無法再現(xiàn)真實(shí)的現(xiàn)場，總之要在追求合法合理全面的補(bǔ)償價(jià)格，爭取做到政府撥給百姓的錢，就要落到百姓腰包里。

3、處理好租賃關(guān)系

拆遷的過程中，補(bǔ)償款是同時(shí)補(bǔ)償給出租人和承租人的，所以承租人盡量和出租人達(dá)成統(tǒng)一戰(zhàn)線，共同應(yīng)對拆遷補(bǔ)償談判，只有化零為整，統(tǒng)一認(rèn)識，集體維權(quán)，承租人和出租人才能取到更加合理的補(bǔ)償。同時(shí)，我們也要提防租賃關(guān)系內(nèi)部的分化，通常是出租人置承租人的權(quán)益于不顧，擅自和拆遷人簽訂協(xié)議，侵害承租人的利益。

二、房屋拆遷怎么賠償

法律分析：房屋拆遷的，被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十一條　被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。

因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。

三、樓房怎么拆遷補(bǔ)償?shù)?/h3>

法律分析：樓房拆遷補(bǔ)償可以按照類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格對被征收房屋進(jìn)行補(bǔ)償；可以以異地或原地再建的房屋，和被拆除房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交換；可以由被拆遷人選擇既給貨幣補(bǔ)償又給產(chǎn)權(quán)置換。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 國家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。

縣級以上地方人民政府?dāng)M申請征收土地的，應(yīng)當(dāng)開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員、村民委員會和其他利害關(guān)系人的意見。

多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)為征地補(bǔ)償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開聽證會，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽證會情況修改方案。

擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補(bǔ)償?shù)怯洝？h級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門測算并落實(shí)有關(guān)費(fèi)用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補(bǔ)償、安置等簽訂協(xié)議；個(gè)別確實(shí)難以達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)在申請征收土地時(shí)如實(shí)說明。

相關(guān)前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。

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內(nèi)容審核：黃旭暉律師

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