一、政府能打動(dòng)開發(fā)商拆遷嗎？

政府可以參與開發(fā)商的征地拆遷。征地拆遷辦屬于房屋征收部門，是由市、縣級(jí)人民政府確定下來(lái)組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作的。房屋征收部門對(duì)房屋征收實(shí)施單位在委托范圍內(nèi)實(shí)施的房屋征收與補(bǔ)償行為負(fù)責(zé)監(jiān)督，并對(duì)其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任。

一、城鎮(zhèn)房屋拆遷強(qiáng)制遷民可以嗎？有什么要求？

城市房屋拆遷不可以強(qiáng)制拆遷，我國(guó)法律規(guī)定，實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)。被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)附具補(bǔ)償金額和專戶存儲(chǔ)賬號(hào)、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點(diǎn)和面積等材料。

二、對(duì)于房屋征收不服的怎么維權(quán)

被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

如果任何組織和個(gè)人發(fā)現(xiàn)行政機(jī)關(guān)在征地拆遷過(guò)程中有觸犯法律的行為，都有權(quán)向有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門舉報(bào)。

接到舉報(bào)的有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門對(duì)舉報(bào)應(yīng)當(dāng)及時(shí)核實(shí)、處理。

監(jiān)察機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)參與房屋征收與補(bǔ)償工作的政府和有關(guān)部門或者單位及其工作人員的監(jiān)察，以確保房屋征收能夠依法進(jìn)行。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第四條

市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。市、縣級(jí)人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定和本級(jí)人民政府規(guī)定的職責(zé)分工，互相配合，保障房屋征收與補(bǔ)償工作的順利進(jìn)行。

第五條

房屋征收部門可以委托房屋征收實(shí)施單位，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。房屋征收實(shí)施單位不得以營(yíng)利為目的。房屋征收部門對(duì)房屋征收實(shí)施單位在委托范圍內(nèi)實(shí)施的房屋征收與補(bǔ)償行為負(fù)責(zé)監(jiān)督，并對(duì)其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任。

二、政府拆遷和開發(fā)商拆遷的區(qū)別

法律分析：一、拆遷的目的區(qū)分：

1、開發(fā)商拆遷，即商業(yè)拆遷，是指拆遷人是一般的民事主體，拆遷的目的是營(yíng)利；

2、政府拆遷則是指政府為了特定的利益，通常是為了公共利益，以其名義實(shí)施的拆遷行為。

二、拆遷的性質(zhì)區(qū)分：

1、商業(yè)拆遷中拆遷人與被拆遷人完全應(yīng)該是民事關(guān)系，兩者的地位平等；

2、政府拆遷是一種行政拆遷。實(shí)質(zhì)是一種剝奪公民房屋所有權(quán)的行為，是一種具體行政行為，政府與被拆遷人之間形成一種行政法律關(guān)系，服從是其主要特征，符合征收的概念。

法律依據(jù)：《土地管理法實(shí)施條例》 征地方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后，由被征收土地所在地的市、縣人民政府組織實(shí)施，并將批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)、征收土地的用途、范圍、面積以及征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和辦理征地補(bǔ)償?shù)钠谙薜龋诒徽魇胀恋厮诘氐泥l(xiāng)（鎮(zhèn)）、村予以公告。

三、開發(fā)商拆遷和政府拆遷

開發(fā)商拆遷和政府拆遷一、拆遷的目的區(qū)分：

1、開發(fā)商拆遷，即商業(yè)拆遷，是指拆遷人是一般的民事主體，拆遷的目的是營(yíng)利；

2、政府拆遷則是指政府為了特定的利益，通常是為了公共利益，以其名義實(shí)施的拆遷行為。

二、拆遷的性質(zhì)區(qū)分：

1、商業(yè)拆遷中拆遷人與被拆遷人完全應(yīng)該是民事關(guān)系，兩者的地位平等；

2、政府拆遷是一種行政拆遷。實(shí)質(zhì)是一種剝奪公民房屋所有權(quán)的行為，是一種具體行政行為，政府與被拆遷人之間形成一種行政法律關(guān)系，服從是其主要特征，符合征收的概念。

法律依據(jù)：《土地管理法實(shí)施條例》征地方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后，由被征收土地所在地的市、縣人民政府組織實(shí)施，并將批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)、征收土地的用途、范圍、面積以及征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和辦理征地補(bǔ)償?shù)钠谙薜?，在被征收土地所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村予以公告。在房屋買賣的過(guò)程中，開發(fā)商拆遷涉及很多問(wèn)題，需要具體情況具體分析。比如，拆遷戶怎樣同開發(fā)商談判首先，你需要“認(rèn)清自我”。自己的房子有證嗎合法嗎如果沒(méi)有，是祖屋嗎在和開發(fā)商談判之前，你第一位要做的就是知道自己的房屋是不是屬于自己，是不是合法擁有。這就好像做買賣，他來(lái)買咱們東西，但是咱得知道這個(gè)東西是不是咱得，咱能不能賣。

其次，你更要“了解對(duì)手”。在開發(fā)商取得該項(xiàng)目用地之前，需要辦理一大堆手續(xù)，總體來(lái)說(shuō)就是國(guó)家承認(rèn)他這個(gè)項(xiàng)目的手續(xù)、國(guó)家同意他用地的手續(xù)、國(guó)家同意他拆遷的手續(xù)等等。法律為了保障咱們的利益，規(guī)定了公示公告的辦法，不是他辦了這些手續(xù)我們都不知道，只是我們沒(méi)有去了解或者不知道怎么了解。當(dāng)你了解了他們的項(xiàng)目?jī)?nèi)容、用地合法性等信息后，你才有足夠的談判籌碼。

再次，你總是需要一點(diǎn)談判技巧。這場(chǎng)談判或者一方慘敗出場(chǎng)，或者雙贏結(jié)束。我們都希望是后者，但這基本是不可能的。開發(fā)商想用最低的成本拆咱們的房子;咱們想用這套房子拿到最多的利益。我們還拿買東西討價(jià)還價(jià)打比方：他想少花錢，你想多要價(jià)，你怎么能要到價(jià)呢一是咱得貨好，二是他有問(wèn)題。所以，你的談判就是說(shuō)他有問(wèn)題，你不愿意賣地，最后實(shí)在是不情愿，為了響應(yīng)國(guó)家號(hào)召、擁護(hù)政府政策才同意拆遷。這時(shí)就涉及一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題——價(jià)格。

最后，你要對(duì)拆遷價(jià)格心里有數(shù)?，F(xiàn)在的拆遷補(bǔ)償一般都是按照市場(chǎng)價(jià)格，但是千萬(wàn)不要用你附近最高的商品房?jī)r(jià)格要求，那樣你的談判基本要泡湯。另外，你還可以考慮多套補(bǔ)償方案，比如全部貨幣補(bǔ)償、全部產(chǎn)權(quán)安置、貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)安置各半;當(dāng)然還有其他補(bǔ)償方法，比如農(nóng)村的危房改造項(xiàng)目、承包相關(guān)工程;如果開發(fā)商和政府關(guān)系不錯(cuò)，還能為你提供很多便利，比如給孩子落戶口，給老兩口上低保等。

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內(nèi)容審核：劉超律師

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