一、廠房拆遷怎么提高補償額度

在企業(yè)拆遷中，對中小企業(yè)來講一般能獲得六部分補償項目。

一、土地使用權(quán)的區(qū)域補償價

你所占用的土地要按照占用的性質(zhì)和使用年限等來算出區(qū)域補償價，說通俗了就是土地使用權(quán)補償。那么土地使用權(quán)應(yīng)該怎么補償呢？有這么幾種情況：

（1）土地承包經(jīng)營權(quán)。本村村民在本村的土地上承包相關(guān)的土地所衍生出來的土地承包經(jīng)營權(quán)。

（2）集體建設(shè)用地使用權(quán)。也就是取得集體建設(shè)用地使用權(quán)證，這可能是通過拍賣、一次性買斷等方式取得的。

（3）國有土地使用權(quán)出讓劃撥的方式。經(jīng)過國有土地出讓取得的工業(yè)用地的資質(zhì)，或者說通過劃撥取得，這都是納入土地使用權(quán)賠償范圍。但是租賃權(quán)現(xiàn)在還劃定在債權(quán)的范圍內(nèi)，沒有劃歸物權(quán)的形式，所以租賃權(quán)是沒有土地使用權(quán)補償?shù)摹?

二、廠房重置成新價

廠房重置成新價就是廠房重置后再建起來需要多少錢，被拆遷房屋拆遷時幾成新也有重置成新的問題。實踐中出現(xiàn)的客觀狀態(tài)有建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施物，只要滿足正規(guī)廠房的固定形態(tài)都應(yīng)該按照房屋來計算。實踐中由于房屋的結(jié)構(gòu)、寬度、高度都不一樣，補償價格也不一樣。有一些廠房使用磚木結(jié)構(gòu)臨時搭建的，可能不滿足四面都有墻的要求，但是用于了正常的生產(chǎn)經(jīng)營，原則上也應(yīng)該按照建筑物的房屋重置成新價標準來計算?；旧嫌幸环N廠房外在固體屬性，那么就可以按照廠房重置成新價來補償。

三、停產(chǎn)停業(yè)損失費

因為拆遷造成企業(yè)的停產(chǎn)停業(yè)損失的費用。一般情況下要滿足有營業(yè)執(zhí)照、納稅登記、納稅記錄、實際經(jīng)營的行為等等這些才能滿足一個正常的企業(yè)廠房進行生產(chǎn)經(jīng)營的條件，這樣才能獲得一次性停產(chǎn)停業(yè)損失費。還有一個問題需要提醒大家，就是在實踐中有很多企業(yè)注冊地址和實際經(jīng)營地址不一致，這是不行的，注冊地址和實際經(jīng)營地址是一致的才能滿足合法的經(jīng)營主體。

停產(chǎn)停業(yè)損失應(yīng)該滿足哪些補償呢？

（1）預(yù)期利益損失，一年可產(chǎn)生的預(yù)期利潤是一百萬，拆遷造成經(jīng)營中斷，造成三年的停產(chǎn)停業(yè)損失，這樣有可能要賠償三年的損失。

（2）違約的損失，企業(yè)和客戶簽訂了一百萬的合同，由于拆遷不能按時供貨，一百萬的違約成本是五萬塊，要補償企業(yè)的違約損失。

（3）財務(wù)成本，向銀行貸款一百萬，每年付財務(wù)成本利息，現(xiàn)在由于經(jīng)營斷了，財務(wù)成本是累計增加的，所以財務(wù)成本也要納入停產(chǎn)停業(yè)損失中。

這些是可能遭受的損失。還有很多人會問道的人員安置遣散費，我們要糾正一下，人員安置遣散費只出現(xiàn)在國營企業(yè)和集體所有制企業(yè)當中，一般中小企業(yè)和私營企業(yè)都沒有，基本含在停產(chǎn)停業(yè)損失之列了。

四、裝修附屬物

對現(xiàn)有建筑的添附是不可能挪動的，是按照重置費來算。實踐中一個水泵、變壓器、機器設(shè)備都納入到裝修附屬物范圍內(nèi)。

五、機器設(shè)備

機器設(shè)備分為可移動和不可移動的，不可移動的機器設(shè)備跟房屋一樣要有重置成新價，可移動的機器設(shè)備補償?shù)氖前徇w費。

二、廠房拆遷怎么補償

法律分析：應(yīng)該補償費用：1.房屋、建筑物補償：應(yīng)當以相關(guān)房產(chǎn)證明登記的建筑面積為計算標準。2.設(shè)備重置補償：設(shè)備搬遷安裝費用應(yīng)當按國家和當?shù)匾?guī)定的貨物運輸價格、設(shè)備安裝價格計算。3.停產(chǎn)停業(yè)損失費：因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的，拆遷人可給予適當補償。對于停產(chǎn)停業(yè)損失應(yīng)當由評估機構(gòu)進行評估確定，針對企業(yè)的經(jīng)營性質(zhì)、經(jīng)營業(yè)務(wù)、經(jīng)營狀況、贏利情況進行個案評估。4.設(shè)備搬遷安裝費：根據(jù)實際支出予以補償。5.裝修附屬物：對現(xiàn)有建筑的添附是不可能挪動的，是按照重置費來算。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施?？h級以上地方人民政府擬申請征收土地的，應(yīng)當開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會穩(wěn)定風險評估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關(guān)系人的意見。多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級以上地方人民政府應(yīng)當組織召開聽證會，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽證會情況修改方案。擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補償?shù)怯??？h級以上地方人民政府應(yīng)當組織有關(guān)部門測算并落實有關(guān)費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補償、安置等簽訂協(xié)議；個別確實難以達成協(xié)議的，應(yīng)當在申請征收土地時如實說明。相關(guān)前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。

三、企業(yè)廠房拆遷如何提升補償？

廣東東莞網(wǎng)友提問：土地面積：XX平米，廠房面積：XX平米，共五層。土地性質(zhì)是國有土地，有房產(chǎn)證和國有土地使用證，雙證齊全，拆遷后的建設(shè)項目建產(chǎn)業(yè)園區(qū)，目前還沒有談補，也沒看到征收文件，征收方找的評估公司已經(jīng)評估，但還沒有作出評估報告，僅僅口頭通知要拆遷了，問：如何提前委托律師介入？預(yù)防風險，提高償標準，自己是外行，以免在征收拆遷中吃虧？

李順華主任律師解答網(wǎng)友提問：

作為廠房征收拆遷，而且所處階段屬于征收的前期階段，這位網(wǎng)友關(guān)心的問題可能是在這個階段，是不是有必要讓律師介入？我們來解答下這個問題。

首先第一點，征收拆遷是一個非常復(fù)雜的事項，涉及到法律法規(guī)，包括在征收過程中所面臨的問題，需要處理的事項都是比較復(fù)雜的，所以說面對這一系列的問題，涉及到專業(yè)的法律知識，如果說能讓專業(yè)的人士介入，這不僅僅提供一些專業(yè)方面的幫助，還可以利用專業(yè)人士的相關(guān)經(jīng)驗來妥善處理相關(guān)問題。所以說首先要明確一點，專業(yè)的事情要交給專業(yè)的人做，這個是不會有錯的，畢竟拆遷涉及到被拆遷人的重大利益。在我們以往接觸的案例當中，補償稍不留神可能差幾十萬甚至幾百萬，找專業(yè)律師介入，提供一個有價值的的服務(wù)，應(yīng)該說最終獲得的補償利益會遠遠高于沒有聘請專業(yè)律師所失去的補償利益。

第二點，雖然現(xiàn)在沒有進行激烈的博弈，也就是說拆遷方還沒有進行實質(zhì)性的征收、拆除、甚至逼簽這些行為，法律程序上也有可能還沒作出征收決定或補償決定，也沒有實質(zhì)性的磋商簽訂補償協(xié)議，在這個環(huán)節(jié)上，對方還沒有對我們做出一些危害性、侵權(quán)行為，是不是一定找律師介入呢？這里面大家可能有一個誤解，好像請律師就是為了打官司，事實上不是這樣的，律師的作用相對于維權(quán)來講，事實上可以跟醫(yī)生相對于病人來講，找醫(yī)生去診斷、去咨詢，他有的時候給你提供的一些信息未必一定是開刀做手術(shù)，有可能提供的一些信息和指導(dǎo)對你的健康更有幫助，所以從這個角度來講，律師的作用不僅僅限于打官司，進行訴訟，還有一個非常重要的作用就是起到一個法律顧問性的作用，這里面的顧問包括法律知識的提供、處理相關(guān)事項經(jīng)驗、遇到問題如何處理？如何規(guī)避風險？盡最大可能的保護被征收人的合法權(quán)益不受侵害，這些都是律師會提供的，所以說，如果還沒有到兵戎相見的地步，其實也有必要提前聘請一個專業(yè)的律師介入。

第三點，很多人會覺得，網(wǎng)上有很多的律師，可以通過網(wǎng)上咨詢、免費打電話就可以咨詢到的，沒有必要花錢去找律師，其實這個觀念不是很正確的，要知道，律師的時間精力是非常寶貴的，也非常有限，一般征地拆遷案件比較復(fù)雜，不同于簡單的民商事案件的咨詢，一個知名的專業(yè)律師，他既要代理案件，開庭，處理法律上的一些事務(wù)，又要提供大量的咨詢，如果咨詢者沒有真正的預(yù)約咨詢，而是隨意想問幾句，沒有認真對待或付費咨詢的案件，任何一個非常資深又有經(jīng)驗的律師也不會去真正思考該案以及全力以赴的花時間精力去研究，因為律師的時間精力很寶貴，也有限，所以也肯定會優(yōu)先思考咨詢那些真正對自己案件用心以及提前了解該專業(yè)律師的咨詢者。

所以建議大家咨詢律師前，提前了解律師的執(zhí)業(yè)年限、代理案件的經(jīng)驗、成功案例、口碑等，認真預(yù)約律師，認真對待自己的征收拆遷案件，才能找到認真負責任的律師處理好此類案件。比如我們之前在陜西代理過的一個案件，也是一個企業(yè)主，因政府修路，要修到廠子的旁邊，要拆除一部分的圍墻，該企業(yè)主覺得修路，包括將來涉及到的房子的安全、企業(yè)的發(fā)展、包括涉及到一些補償?shù)膯栴}，實際上他對這一塊不是很熟悉，如果像以往的思路，他可能隨便網(wǎng)上找找，打幾個電話問一下相關(guān)問題，就以為可以解決問題。事實上該企業(yè)主沒有這么做，他咨詢李順華律師后簽訂了非訴的代理協(xié)議，那么簽訂了非訴的代理協(xié)議，他的事情就相當于律師的事情，后面再打電話咨詢、包括遇到問題如何處理？

那么律師就是本著代理事項范圍內(nèi)的事情，把一些經(jīng)驗、后面如何操作，原原本本的、深入的進行分析，幫助該企業(yè)主處理。如果僅僅是一個免費的打電話咨詢，那么律師可能只是從表面上來解答一些相關(guān)的法律問題，并不會深入的、全面的去了解這個事情，去花時間精力專門處理這個事情，這就是一個委托代理和隨便打幾個電話免費咨詢的本質(zhì)區(qū)別，這兩種服務(wù)形式，免費的咨詢和付費的非訴的法律服務(wù)，看上去只是輕重和全面程度的不同，那么事實上委托后有很多有價值的信息、深入研究、全面分析后才能夠提出來，如果僅僅停留在表面上法律問題的咨詢，沒有一些中肯的建議或意見，事實上對咨詢者沒有太大的幫助，有的甚至?xí)a(chǎn)生一些誤導(dǎo)。

所以所這位網(wǎng)友提出的一些問題，在這個階段到底怎么操作？隨便找?guī)讉€免費的咨詢電話咨詢下？還是聘請專業(yè)律師介入？雖然前者好像幾乎沒有成本，但他可能也給你帶不來什么價值，甚至是誤導(dǎo)的危險行為，導(dǎo)致?lián)p失可能會更大，本來可能能達到1000萬的補償，如果停留在表面的一些淺顯的建議，而沒有中肯的有深度的建議，有可能導(dǎo)致只能拿到一半的補償，這個損失是非常大的。當然我們不是說聘請了律師一定能達到1000萬，但從總的概率上來講這種可能性比較大。所以我們的建議是如果涉及利益比較大，又不想一下子跟政府兵戎相見，完全可以找律師介入，做一些前期的咨詢、調(diào)查、或遇到問題如何處理？還是非常值得的。

第四點，后續(xù)的補償?shù)膯栴}，該網(wǎng)友咨詢的問題，他自己的維權(quán)條件還是非常好的，各種證件都有，手續(xù)是齊全的，這樣的條件是為我們爭取更高的補償提供了一些非常好的基礎(chǔ)，因為征收本質(zhì)上就是利益博弈，如果說你自己沒有弱點、沒有明顯的缺陷，那么對方可能很難找到你的把柄或缺陷壓制你。對方存在違法的話，那么可能你穩(wěn)固自己的陣地的基礎(chǔ)上，抓對方的違法的問題，形成一種博弈上的優(yōu)勢，這是對拆遷提升補償非常有利的。

第五點，還有很多人認為，征收拆遷是按照國家統(tǒng)一的政策補償，哪怕你去爭取也不會有太大的提高，很多人認為政策完全是統(tǒng)一的，事實上國家也不存在一個完全統(tǒng)一的補償標準，被征收財產(chǎn)的價值的大小，肯定差異化非常大，包括各地方的經(jīng)濟發(fā)展水平，甚至同一個地方它的房屋的結(jié)構(gòu)、用途、年代等等，都可能是不一樣的，這里面會形成一種隱性的因素，可能會導(dǎo)致存在補償標準的差距，有的差距還比較大，如果手里有籌碼，就會把補償標準在合理范圍內(nèi)達到利益最大化，如果沒有的話，對方說多少就是多少，談判提升補償?shù)目臻g也不會太大，所以如果對補償不滿意，將來談提升補償空間把握不大的話，我們建議專業(yè)的事情交給專業(yè)的人去做，提升補償才可能得到妥善解決。

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內(nèi)容審核：陳博揚律師

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