● 圣運(yùn)推薦：企業(yè)拆遷中征收方的拆遷招數(shù)有哪些2025，廠房遇拆遷,與政府的談判技巧有哪些:今日拆遷普法

一、企業(yè)拆遷中征收方的拆遷招數(shù)有哪些2025,廠房拆遷和政府談話(huà)技巧

在廠房拆遷過(guò)程中與政府進(jìn)行談判時(shí)，掌握一定的談判技巧至關(guān)重要。以下是一些建議的談判技巧：

一、充分準(zhǔn)備，知己知彼

在談判前，要充分了解自己的廠房情況，包括面積、結(jié)構(gòu)、地理位置等，以便在談判時(shí)能夠準(zhǔn)確表達(dá)自己的訴求。

同時(shí)，也要了解政府拆遷的相關(guān)法律法規(guī)，如《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等，確保自己的權(quán)益不受侵犯。

二、保持冷靜，避免對(duì)抗

在談判過(guò)程中，要保持冷靜的態(tài)度，不要因?yàn)榍榫w激動(dòng)而做出沖動(dòng)的決定。

盡量避免與政府代表產(chǎn)生對(duì)抗情緒，保持和諧的談判氛圍有助于雙方達(dá)成共識(shí)。

三、合理報(bào)價(jià)，靈活應(yīng)對(duì)

在提出補(bǔ)償要求時(shí)，要結(jié)合自己的實(shí)際情況和市場(chǎng)行情，提出合理的報(bào)價(jià)。

同時(shí)，也要準(zhǔn)備好應(yīng)對(duì)政府還價(jià)的情況，靈活調(diào)整自己的策略。

四、抓住關(guān)鍵，突出重點(diǎn)

在談判中，要抓住關(guān)鍵問(wèn)題，如補(bǔ)償金額、搬遷期限等，進(jìn)行重點(diǎn)討論。

不要過(guò)多糾纏于細(xì)枝末節(jié)的問(wèn)題，以免分散精力，影響談判效果。

五、善用法律武器，保護(hù)自身權(quán)益

如果在談判過(guò)程中遇到不合法或不合理的情況，可以引用相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行據(jù)理力爭(zhēng)。

例如，根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十五條和第二十六條的規(guī)定，可以依法提起訴訟或申請(qǐng)行政復(fù)議，維護(hù)自己的合法權(quán)益。

綜上所述，廠房拆遷與政府談判時(shí)，應(yīng)充分準(zhǔn)備、保持冷靜、合理報(bào)價(jià)、抓住關(guān)鍵并善用法律武器。通過(guò)掌握這些談判技巧，可以更好地與政府達(dá)成協(xié)議，確保自己的權(quán)益得到最大化保障。

二、廠房遇拆遷,與政府的談判技巧有哪些

1、傾聽(tīng)、分析和判斷。

常言道“鑼鼓聽(tīng)聲，聽(tīng)話(huà)聽(tīng)音”。征收動(dòng)遷工作人員會(huì)用大量的時(shí)間與被動(dòng)遷人聊家常，這是在試探底線(xiàn)。此時(shí)，被征收動(dòng)遷人也可以通過(guò)談話(huà)了解對(duì)方的目的，做出正確地分析和判斷。

2、識(shí)破常用套路。

(1)黑白臉。征收動(dòng)遷談判中，征收動(dòng)遷人最常用的戰(zhàn)術(shù)就是“黑白配”“胡蘿卜加大棒”，不同的人擔(dān)任不同的角色，因此任何影響協(xié)議金額的決定都要經(jīng)過(guò)仔細(xì)思考之后做出。

(2)欲擒故縱。很多被征收動(dòng)遷人希望迅速成交。這種心理很容易被征收動(dòng)遷工作人員利用，采用欲擒故縱的招數(shù)。要知道欲速則不達(dá)，切勿急躁。

3、不要把話(huà)說(shuō)絕。在談判中，被征收動(dòng)遷人在對(duì)方上門(mén)談簽約的時(shí)候，說(shuō)話(huà)要留有余地。

4、掌握進(jìn)退時(shí)機(jī)。征收動(dòng)遷人員每次上門(mén)的時(shí)候都會(huì)記錄筆記，發(fā)達(dá)地區(qū)會(huì)佩戴“執(zhí)法”記錄儀，因此，所有談判內(nèi)容都是達(dá)不成協(xié)議、成為被下達(dá)征收補(bǔ)償決定的“呈堂證供”。

相反，在征收動(dòng)遷談判過(guò)程中，被征收動(dòng)遷人通過(guò)工作人員了解這次房屋征收動(dòng)遷活動(dòng)的不合理之處，也可以作為行政復(fù)議與訴訟的依據(jù)。房屋征收動(dòng)遷談判需要像琴弦一樣，松了彈不成曲子，緊了就會(huì)拉斷，掌握好進(jìn)退的時(shí)機(jī)。

一、廠房拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是什么

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第三十一條、第三十三條分別規(guī)定了拆遷人應(yīng)當(dāng)向拆遷人、房屋承租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)的適當(dāng)補(bǔ)償。

在法律實(shí)踐中，企業(yè)拆遷補(bǔ)償主要分為三部分：

1、拆遷資產(chǎn)補(bǔ)償，包括無(wú)法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物，以及確因搬遷而發(fā)生損失的機(jī)器設(shè)備而生的補(bǔ)償；

2、拆遷費(fèi)用補(bǔ)償，包括搬遷前期費(fèi)用和搬遷過(guò)程中發(fā)生的停工費(fèi)用、機(jī)器設(shè)備調(diào)試修復(fù)費(fèi)用以及物資的拆卸、包裝和運(yùn)輸、解聘員工補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用；

3、基于拆遷政策發(fā)生的獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用，包括速遷費(fèi)、拆遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)等。

三、怎樣和拆遷辦的人談判

法律分析：談判對(duì)象要有選擇性：在涉及到提出拆遷補(bǔ)償要求的問(wèn)題上，一般在進(jìn)行第一輪報(bào)價(jià)前可以與一般的工作人員先行了解，通過(guò)實(shí)際沒(méi)有談判權(quán)限的工作人員反應(yīng)自己較高或者認(rèn)為無(wú)法達(dá)到的報(bào)價(jià)，通過(guò)對(duì)其向上反饋結(jié)果的試探、從其字里行間獲取有用信息，了解對(duì)方的可承受價(jià)格與底線(xiàn)。其次，從談判技巧上講，我們也不主張?jiān)谡勁械囊婚_(kāi)始就與高層人員交談，這樣能保證我們較大的回旋余地，等到我們?cè)陧?xiàng)目調(diào)查和其他渠道中抓住對(duì)方的把柄和短處，足以撼動(dòng)談判的地位時(shí)候找到高層人員，一錘定音。最后，多方的獲取信息也極為重要，一般高層的信號(hào)都會(huì)逐級(jí)通過(guò)工作人員釋放出來(lái)，及時(shí)的把握信息、判斷形勢(shì)，有利于我們最終獲得最理想的談判結(jié)果。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第八條 為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

（一）國(guó)防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

四、公告拆遷期間談話(huà)技巧

當(dāng)拆遷公告頒布后，拆遷人的工作人員約被拆遷人洽談拆遷協(xié)議時(shí)，如果被拆遷人的合法要求（如要求產(chǎn)權(quán)調(diào)換）被拒絕，被拆遷人應(yīng)依法提出合理主張、耐心與其洽商，說(shuō)話(huà)要和氣，切不可激化矛盾，更不可說(shuō)沒(méi)有多少錢(qián)我不搬家這類(lèi)的話(huà)。

一、精心設(shè)計(jì)行政訴訟中止行政裁決

在拆遷人聲稱(chēng)要裁決或剛剛通知被拆遷戶(hù)參加裁決會(huì)時(shí)（提出裁決申請(qǐng)到裁決書(shū)下達(dá)一般為一個(gè)月），被拆遷戶(hù)一人或數(shù)人可到基層法院提起行政訴訟，一般而言，在拆遷范圍內(nèi)未走一半人時(shí)或拆遷公告剛下兩個(gè)月前不宜過(guò)早提起該訴訟，通過(guò)訴訟把拆遷人拖入泥潭，使其遲遲拿不到行政裁決，沒(méi)有行政裁決，拆遷人根本無(wú)法實(shí)施合法的強(qiáng)拆，這叫釜底抽薪！

二、訴訟期間無(wú)權(quán)裁決

根據(jù)建設(shè)部《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》第12條第2項(xiàng)的規(guī)定，如果被拆遷人提起告拆遷許可證的訴訟，拆遷行政裁決應(yīng)當(dāng)中止進(jìn)行，這樣就不會(huì)發(fā)生其后的合法的行政強(qiáng)拆或司法強(qiáng)拆了，這種狀況對(duì)被拆遷戶(hù)來(lái)說(shuō)是非常有利的。

三、訴訟期間作出裁決的后果

如果在訴拆遷許可證一案二審未結(jié)案的情況下，拆遷主管部門(mén)仍然違法作出裁決，被拆遷人申訴到最高法院，該裁決肯定會(huì)被判決違法無(wú)效！依該違法無(wú)效的裁決而形成的后續(xù)司法或行政強(qiáng)拆裁判或決定統(tǒng)統(tǒng)違法無(wú)效，受害人有權(quán)請(qǐng)求國(guó)家賠償。

四、法院受理后及時(shí)啟動(dòng)第二個(gè)行政訴訟

法院受理后，即使被拆遷人理由十分充分。絕大多數(shù)法院會(huì)在最短時(shí)間內(nèi)判決原告敗訴。此時(shí)要在第一個(gè)案子判決前，及時(shí)設(shè)計(jì)第二個(gè)訴訟，咱們的目的就是要：拖時(shí)間！

商鋪拆遷補(bǔ)償規(guī)定

一、根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第三十一條和第三十三條規(guī)定，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)；因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。

二、國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十三條規(guī)定：拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)，訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議；拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。

三、根據(jù)上述法律規(guī)定，可以主張停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。

五、拆遷如何談判

法律分析：談判對(duì)象要有選擇性：在涉及到提出拆遷補(bǔ)償要求的問(wèn)題上，一般在進(jìn)行第一輪報(bào)價(jià)前可以與一般的工作人員先行了解，通過(guò)實(shí)際沒(méi)有談判權(quán)限的工作人員反應(yīng)自己較高或者認(rèn)為無(wú)法達(dá)到的報(bào)價(jià)，通過(guò)對(duì)其向上反饋結(jié)果的試探、從其字里行間獲取有用信息，了解對(duì)方的可承受價(jià)格與底線(xiàn)。其次，從談判技巧上講，也不主張?jiān)谡勁械囊婚_(kāi)始就與高層人員交談，這樣能保證較大的回旋余地，等到在項(xiàng)目調(diào)查和其他渠道中抓住對(duì)方的把柄和短處，足以撼動(dòng)談判的地位時(shí)候找到高層人員，一錘定音。最后，多方的獲取信息也極為重要，一般高層的信號(hào)都會(huì)逐級(jí)通過(guò)工作人員釋放出來(lái)，及時(shí)的把握信息、判斷形勢(shì)，有利于最終獲得最理想的談判結(jié)果。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

（一）國(guó)防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

六、拆遷時(shí)如何談判

法律分析：在談判前，要對(duì)拆遷政策有一個(gè)詳細(xì)的了解，這樣才不會(huì)一談三不知。首先，要了解拆遷的法律政策。了解了國(guó)家法律法規(guī)、政策制度才能評(píng)判拆遷行為是否合法，以及自己是否能夠得到相應(yīng)的補(bǔ)償。此外，還要了解拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，這樣才能對(duì)征收方給出的報(bào)價(jià)在自己的心中有一個(gè)預(yù)判，關(guān)于這些信息可以在網(wǎng)上查詢(xún)，尤其是當(dāng)?shù)卣墓倬W(wǎng)上查詢(xún)，在官網(wǎng)上找到的文件更加具有說(shuō)服力。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地管理法》 第四十八條 征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。

征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，并安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。

征收農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市通過(guò)制定公布區(qū)片綜合地價(jià)確定。制定區(qū)片綜合地價(jià)應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。

征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對(duì)其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平、合理的補(bǔ)償，并對(duì)因征收造成的搬遷、臨時(shí)安置等費(fèi)用予以補(bǔ)償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將被征地農(nóng)民納入相應(yīng)的養(yǎng)老等社會(huì)保障體系。被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險(xiǎn)等社會(huì)保險(xiǎn)繳費(fèi)補(bǔ)貼。被征地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。

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投稿：岑濤

內(nèi)容審核：張曙光教授