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一、企業(yè)拆遷,評估到底有多重要2025,企業(yè)拆遷，評估到底有多重要

企業(yè)拆遷中，評估的重要性主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

一、評估是確定補償金額的基礎(chǔ)

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，需要由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。因此，在企業(yè)拆遷過程中，評估是確定被征收房屋價值，從而確定補償金額的重要環(huán)節(jié)。

二、評估結(jié)果影響拆遷方案的制定

拆遷方案的制定需要考慮多個因素，包括被拆遷企業(yè)的規(guī)模、生產(chǎn)設(shè)備的價值、停產(chǎn)停業(yè)損失等。這些因素都需要通過評估來確定。因此，評估結(jié)果直接影響拆遷方案的制定，對于保障被拆遷企業(yè)的合法權(quán)益具有重要意義。

三、評估有助于減少拆遷糾紛

在企業(yè)拆遷過程中，由于涉及的利益主體較多，往往容易出現(xiàn)糾紛。通過評估，可以更加客觀、公正地確定被拆遷企業(yè)的損失和應(yīng)得的補償，從而減少拆遷過程中的糾紛和矛盾。

綜上所述，企業(yè)拆遷中的評估環(huán)節(jié)至關(guān)重要。它不僅是確定補償金額的基礎(chǔ)，還影響拆遷方案的制定，并有助于減少拆遷糾紛。因此，在企業(yè)拆遷過程中，應(yīng)高度重視評估工作，確保評估結(jié)果的客觀性和公正性。

二、拆遷評估是什么意思

法律分析：拆遷評估是我們通常說的拆遷補償價格評估。拆遷補償價格評估指的是在拆遷公告下發(fā)后，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法對拆遷區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)進(jìn)行價格評估確定的行為。拆遷補償價格評估的法定依據(jù)一共有三種：市場評估價、商品房交易均價、重置價，它們用途各有不同，在不同情形下分別適用。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償； （二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償； （三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。 市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

三、拆遷對企業(yè)發(fā)展的影響嗎

法律分析：有影響。1、企業(yè)拆遷，不管是主備拆遷階段、拆遷過程中還是拆遷之后，都會對企業(yè)產(chǎn)生一定的影響。主要體現(xiàn)為企業(yè)經(jīng)濟(jì)利潤的下降、企業(yè)的上產(chǎn)經(jīng)營等；2、拆遷一般會影響到員工去向。因拆遷而解雇員工的，依照有關(guān)法律需要給與員工補償；3、企業(yè)經(jīng)營場地是租賃的，在實踐中不能得到合理補償。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第二十三條 對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

四、企業(yè)拆遷，必須要做評估嗎？

一、企業(yè)拆遷，評估到底有多重要?

很重要，企業(yè)拆遷的評估關(guān)系到了企業(yè)是否能夠獲得跟其匹配的經(jīng)濟(jì)補償。企業(yè)拆遷評估主要就是實物評估，實物也就是說肉眼看的到的物品，唯一不是實物評估的就是企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)損失，其實停產(chǎn)停業(yè)損失現(xiàn)在也是結(jié)合經(jīng)營面積來進(jìn)行確定的。

二、企業(yè)拆遷補償評估注意事項

第一條:拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定，對被拆遷人給予補償。拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補償;拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償。

第二條:拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

第三條:貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。

第四條:實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例第二十四條的規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補償。

第五條:拆遷公益事業(yè)用房的，拆遷人應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。

第六條:拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

第七條:拆遷人應(yīng)當(dāng)提供符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的房屋，用于拆遷安置。

企業(yè)拆遷中，除了能看得到的廠房、機(jī)械等實物性評估外，一些軟性的比如：人員安置、停產(chǎn)的損失、專利等等這些看不到的損失也應(yīng)該被評估，在給予賠償金的時候，這些都要考慮其中，尤其是員工安置這塊。

五、企業(yè)拆遷評估注意

法律分析：企業(yè)拆遷評估有重置成本法、收益法、市場比較法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法等方法。企業(yè)拆遷最佳的評估方法是委托專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)，對企業(yè)進(jìn)行拆遷的，企業(yè)與拆遷方可以共同委托有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)對企業(yè)拆遷面臨的各項補償進(jìn)行評估，以確定經(jīng)濟(jì)補償?shù)臄?shù)額。

一、房屋被強(qiáng)拆怎么在評估

房屋被強(qiáng)行拆遷的，被拆遷人可以委托有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)對被拆遷房屋的價值進(jìn)行評估。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。

二、從法律角度應(yīng)當(dāng)注意的問題。

1、評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由被拆遷人指定。這一點往往是最容易被忽視的，從實踐經(jīng)驗來看，自行選定的評估機(jī)構(gòu)同政府私自選點的機(jī)構(gòu)評估結(jié)果最多的相差一倍還多。

2、停產(chǎn)停業(yè)損失補償。路永強(qiáng)律師在實際辦案過程中發(fā)現(xiàn)，很多評估機(jī)構(gòu)是沒有對停產(chǎn)停業(yè)損失進(jìn)行評估的，這一項在整個企業(yè)拆遷補償結(jié)果中占有相當(dāng)大的比重，一般按照經(jīng)營效益、營業(yè)額、利潤額等條件確定。

3、評估漏項。由于被拆遷的企業(yè)主不具有相關(guān)知識，在評估報告中漏項是最常見的問題之一。比如上面拆遷階段中的ABCD四項。

4、什么時候評估。有些地方政府在拆遷過程中，總是想先跟企業(yè)施壓，絕口不提評估事宜，也不出具征收決定和征收補償安置方案決定，這也是需要密切注意的違法行為。

三、如何評估拆遷房屋的價值？

針對國有土地上房屋征收補償，實踐中，基本有以下幾種方法來進(jìn)行評估：市場比較法是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值，該評估方法最能直接反映評估對象的市場價格。成本法是通過求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。收益法是預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后進(jìn)行累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值?；鶞?zhǔn)地價修正法是在政府確定公布了基準(zhǔn)地價的地區(qū)，由估價對象所處地段的基準(zhǔn)地價調(diào)整得出估價對象客觀價格。選用的評估方法不同，必然會導(dǎo)致評估結(jié)果的不同，不正確使用評估方法也必然導(dǎo)致評估結(jié)果失真，不能真實反映評估對象的市場價格，應(yīng)當(dāng)及時對評估結(jié)果提出異議。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補償。第三條房屋征收與補償應(yīng)當(dāng)遵循決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開的原則。

六、拆遷評估是誰評估

法律分析：房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定，協(xié)商仍無法確定的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收評估辦法》 第十三條 房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定。

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投稿：苗海

內(nèi)容審核：趙明媛律師