一、業(yè)主對實測面積有異議該怎么辦？

面積誤差是如何產(chǎn)生的 1．圖紙測算和現(xiàn)房測量由于測量對象實體不同可能會產(chǎn)生誤差 購房人在購房時（主要指期房）拿到的面積叫“預(yù)測面積”，它主要是測量單位根據(jù)圖紙得來；而購房人在入住時拿到的面積叫“實測面積”，是由測繪單位在項目竣工以后實地測出的。這樣，從圖紙到現(xiàn)房，本身就出現(xiàn)了產(chǎn)生誤差的環(huán)節(jié)。 2．開發(fā)商在施工過程中可能會修改圖紙，這可能會造成原始預(yù)測面積與實測面積較大差異 2000年9月修訂的《市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》第十條規(guī)定：“售房單位在預(yù)售商品房前，應(yīng)向商品房預(yù)售管理部門提交預(yù)售商品房的面積測量報告?！边@個報告中的面積就是“預(yù)測面積”，該面積主要是開發(fā)商委托有資質(zhì)的測繪部門根據(jù)圖紙得來的。這樣，只要施工圖紙與分?jǐn)傉f明不變更，預(yù)售面積和實測面積的誤差肯定相對較小。 但在此《規(guī)定》出臺前，由于沒有硬性規(guī)定，市場中相當(dāng)一部分項目的預(yù)測面積是開發(fā)商自己算出的。哪些該公攤，哪些不該公攤，都是發(fā)展商自己定，由此遺留的問題成為購房人投訴的重點。 其實，即使在此《規(guī)定》實施之后，仍有部分開發(fā)商在施工過程中，對戶型或公攤部位進(jìn)行修改。于先生告訴我們，《規(guī)定》第十條同時也規(guī)定：“預(yù)售商品房設(shè)計方案變更涉及預(yù)售房屋面積的，應(yīng)重新提交面積測量報告?！币簿褪钦f，開發(fā)商如果在施工過程中更改了設(shè)計，就應(yīng)向測繪部門重新申請測量。 于先生強(qiáng)調(diào)，如果開發(fā)商能完全按圖紙施工，而且公攤部位不變，實測面積與預(yù)測面積的誤差一定會在新購房合同規(guī)定的3％面積誤差范圍以內(nèi)。 3．政策的不完善也是產(chǎn)生測量誤差的一個重要原因 于先生介紹，目前房產(chǎn)測量當(dāng)中，測量單位所依據(jù)的政策本身就有許多不完善的地方： a有關(guān)公用面積具體分?jǐn)傆嬎愕恼吣壳斑€不夠完善，政策只規(guī)定了分?jǐn)偛课?，但如何分?jǐn)傆嬎銋s沒有具體規(guī)定； b個別關(guān)鍵術(shù)語沒有解釋。如規(guī)范中多次提到“勒腳”，但到底什么是“勒腳”卻沒有解釋，陽臺與平臺的準(zhǔn)確定義沒有解釋等等； c有些建筑面積如何測算，規(guī)范沒有反映出來。如墻體不垂直的、挑窗臺承重柱突出墻外、室外樓梯具體如何計算等規(guī)范中就沒有提到，這就特別容易導(dǎo)致作業(yè)人員因理解不同而測算出不同結(jié)果。 4．測量本身就有誤差 同樣是1m長的尺子，每個人測出的卻是不一樣的，也就是說測量本身就有誤差，但目前北京市房產(chǎn)測量有其允許誤差范圍，通俗地講，100平方米的房地測量誤差不得超過正負(fù)0．6平方米。 對面積有異議怎么辦 對此，于先生回答，商品房面積由套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓妹娣e組成，故業(yè)主們對面積的質(zhì)疑無非就是對套內(nèi)建筑面積與公攤的公用面積的質(zhì)疑。而哪些面積是否可以分?jǐn)偛皇怯蓽y繪部門來確定，它實質(zhì)上是一種確權(quán)行為，而目前業(yè)主的大部分糾紛主要集中在公攤面積上，所以，業(yè)主們?nèi)绻麑珨傆幸闪x，應(yīng)要求發(fā)展商對分?jǐn)偛课贿M(jìn)行具體說明，了解是否符合房地產(chǎn)主管部門的政策規(guī)定，如果要投訴，應(yīng)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)主管部門申請復(fù)查；如果對面積數(shù)據(jù)有疑義，可以要求原測量單位進(jìn)行復(fù)測，如果還有疑義可以向上級房地產(chǎn)測繪主管部門申請復(fù)查。 另外，需要說明的是，房產(chǎn)測繪從純粹的技術(shù)角度講，它屬于測繪領(lǐng)域比較簡單的一種，但是從專業(yè)角度講，房產(chǎn)測量與其他的測繪有很大的不同，房產(chǎn)測量涉及到大量的測繪技術(shù)知識、建筑知識、房產(chǎn)的政策與相關(guān)的，同時涉及到千家萬戶的利益，因此它具有很強(qiáng)的專業(yè)性、政策性及法律性。 在糾紛處理當(dāng)中常常涉及到政策性、法律性和權(quán)屬爭議的問題，導(dǎo)致對個別住戶的面積糾紛投訴，處理有其一定的難度。北京市仲裁委曾委托市測繪所根據(jù)望京某小區(qū)4位業(yè)主的要求進(jìn)行復(fù)測，要求測出其準(zhǔn)確的建筑面積，但由于測量要同時進(jìn)入其他沒有投訴的人家，一些鄰居并不配合或長期家中無人，這件事到目前仍沒有解決。

二、對房屋面積異議怎么辦

對房屋面積異議怎么辦房屋建筑面積測繪成果有爭議的，有關(guān)當(dāng)事人可以向出具房屋建筑面積測繪成果的房屋土地調(diào)查機(jī)構(gòu)申請復(fù)核，對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以再向上海市房屋土地調(diào)查專家委員會（以下簡稱專家委員會）申請鑒定。

一、土地證有效期到期拆遷怎么賠償

有土地證的拆遷還是按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》進(jìn)行賠償。對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

二、房屋拆遷沒產(chǎn)權(quán)是否可以賠償？

沒有房產(chǎn)證的集資房拆遷一樣給予賠償。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定：對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。

三、農(nóng)村集體土地賠償標(biāo)準(zhǔn)怎么認(rèn)定

農(nóng)村集體土地賠償標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)刈鞒稣魇盏娜嗣裾_定，根據(jù)我國《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。

三、業(yè)主對實測面積有異議怎么辦

面積誤差是如何產(chǎn)生的？1．圖紙測算和現(xiàn)房測量由于測量對象實體不同可能會產(chǎn)生誤差購房人在購房時（主要指期房）拿到的面積叫“預(yù)測面積”，它主要是測量單位根據(jù)圖紙得來；而購房人在入住時拿到的面積叫“實測面積”，是由測繪單位在項目竣工以后實地測出的。這樣，從圖紙到現(xiàn)房，本身就出現(xiàn)了產(chǎn)生誤差的環(huán)節(jié)。2．開發(fā)商在施工過程中可能會修改圖紙，這可能會造成原始預(yù)測面積與實測面積較大差異2000年9月修訂的《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》第十條規(guī)定：“售房單位在預(yù)售商品房前，應(yīng)向商品房預(yù)售管理部門提交預(yù)售商品房的面積測量報告。”這個報告中的面積就是“預(yù)測面積”，該面積主要是開發(fā)商委托有資質(zhì)的測繪部門根據(jù)圖紙得來的。這樣，只要施工圖紙與分?jǐn)傉f明不變更，預(yù)售面積和實測面積的誤差肯定相對較小。但在此《規(guī)定》出臺前，由于沒有硬性規(guī)定，市場中相當(dāng)一部分項目的預(yù)測面積是開發(fā)商自己算出的。哪些該公攤，哪些不該公攤，都是發(fā)展商自己定，由此遺留的問題成為購房人投訴的重點。其實，即使在此《規(guī)定》實施之后，仍有部分開發(fā)商在施工過程中，對戶型或公攤部位進(jìn)行修改。于先生告訴我們，《規(guī)定》第十條同時也規(guī)定：“預(yù)售商品房設(shè)計方案變更涉及預(yù)售房屋面積的，應(yīng)重新提交面積測量報告?！币簿褪钦f，開發(fā)商如果在施工過程中更改了設(shè)計，就應(yīng)向測繪部門重新申請測量。于先生強(qiáng)調(diào)，如果開發(fā)商能完全按圖紙施工，而且公攤部位不變，實測面積與預(yù)測面積的誤差一定會在新購房合同規(guī)定的3％面積誤差范圍以內(nèi)。3．政策的不完善也是產(chǎn)生測量誤差的一個重要原因于先生介紹，目前房產(chǎn)測量當(dāng)中，測量單位所依據(jù)的政策本身就有許多不完善的地方：A有關(guān)公用面積具體分?jǐn)傆嬎愕恼吣壳斑€不夠完善，政策只規(guī)定了分?jǐn)偛课?，但如何分?jǐn)傆嬎銋s沒有具體規(guī)定；B個別關(guān)鍵術(shù)語沒有解釋。如規(guī)范中多次提到“勒腳”，但到底什么是“勒腳”卻沒有解釋，陽臺與平臺的準(zhǔn)確定義沒有解釋等等；C有些建筑面積如何測算，規(guī)范沒有反映出來。如墻體不垂直的、挑窗臺承重柱突出墻外、室外樓梯具體如何計算等規(guī)范中就沒有提到，這就特別容易導(dǎo)致作業(yè)人員因理解不同而測算出不同結(jié)果。4．測量本身就有誤差同樣是1M長的尺子，每個人測出的卻是不一樣的，也就是說測量本身就有誤差，但目前北京市房產(chǎn)測量有其允許誤差范圍，通俗地講，100平方米的房地測量誤差不得超過正負(fù)0．6平方米。對面積有異議怎么辦？對此，于先生回答，商品房面積由套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓妹娣e組成，故業(yè)主們對面積的質(zhì)疑無非就是對套內(nèi)建筑面積與公攤的公用面積的質(zhì)疑。而哪些面積是否可以分?jǐn)偛皇怯蓽y繪部門來確定，它實質(zhì)上是一種確權(quán)行為，而目前業(yè)主的大部分糾紛主要集中在公攤面積上，所以，業(yè)主們?nèi)绻麑珨傆幸闪x，應(yīng)要求發(fā)展商對分?jǐn)偛课贿M(jìn)行具體說明，了解是否符合房地產(chǎn)主管部門的政策規(guī)定，如果要投訴，應(yīng)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)主管部門申請復(fù)查；如果對面積數(shù)據(jù)有疑義，可以要求原測量單位進(jìn)行復(fù)測，如果還有疑義可以向上級房地產(chǎn)測繪主管部門申請復(fù)查。

另外，需要說明的是，房產(chǎn)測繪從純粹的技術(shù)角度講，它屬于測繪領(lǐng)域比較簡單的一種，但是從專業(yè)角度講，房產(chǎn)測量與其他的測繪有很大的不同，房產(chǎn)測量涉及到大量的測繪技術(shù)知識、建筑知識、房產(chǎn)的政策與相關(guān)的法律法規(guī)，同時涉及到千家萬戶的利益，因此它具有很強(qiáng)的專業(yè)性、政策性及法律性。在糾紛處理當(dāng)中常常涉及到政策性、法律性和權(quán)屬爭議的問題，導(dǎo)致對個別住戶的面積糾紛投訴，處理有其一定的難度。北京市仲裁委曾委托市測繪所根據(jù)望京某小區(qū)4位業(yè)主的要求進(jìn)行復(fù)測，要求測出其準(zhǔn)確的建筑面積，但由于測量要同時進(jìn)入其他沒有投訴的人家，一些鄰居并不配合或長期家中無人，這件事到目前仍沒有解決。

一、怎樣檢驗房屋實際面積

測量房屋的實際面積，需要先獲得住宅平面圖，平面圖中包含測量的相關(guān)使用數(shù)據(jù)，具體都有：各個房間的軸線尺寸，就是房屋內(nèi)部墻體或是柱子線之間的尺寸，還需要有房屋外墻的總的尺寸，還有各個房間面積的使用標(biāo)準(zhǔn)，測算自己的房屋實際面積，不用管整棟樓的面積是多少，只要自己的面積足夠就可以。2、一般都是先從臥室開始測量的，臥室的面積就是測量房屋的長度與寬度，然后再測量獨立墻體的寬度和高度，共有的墻體面積是一般的面積計入房屋的使用面積，用公式計算相加，就是臥室的使用面積了，依次類推，再測量其他臥室·客廳·洗手間·廚房等的面積，將的使用面積測量出來相加，就是實際面積。3、測量實際面積中一半的面積計入實際面積的有：半封閉或是全開放的陽臺，沒有2.2米高以下的閣樓面積等等。還有不計算再內(nèi)的面積，有疑問的可以**售樓人員。4、測量房屋的實際面積是有一定的誤差標(biāo)準(zhǔn)的，墻體抹灰厚度一般也就在20厘米之間的誤差，超出誤差標(biāo)準(zhǔn)的房屋建筑面積，是不合格的，購房者可以要求重新檢驗房屋的面積或是其他方面的問題。

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內(nèi)容審核：劉佳律師

來源：臨律-業(yè)主對實測面積有異議該怎么辦？，