一、9月1日起施行！新修訂的《土地管理法實施條例》來了

日前(8月3日)，國務(wù)院公布新修訂的《土地管理法實施條例》，自9月1日起施行。

      新的實施條例如何更好地保護耕地?保障農(nóng)民合法權(quán)益，助力鄉(xiāng)村振興，對我國下一步土地制度改革將有哪些影響?一起來了解。

      細化土地征收程序，保障農(nóng)民合法權(quán)益

      土地征收制度改革是當(dāng)前農(nóng)村土地管理領(lǐng)域的一個難點所在。我國現(xiàn)行征地制度存在征地權(quán)行使范圍過寬、補償標(biāo)準(zhǔn)低、安置途徑單一等問題。

      新修訂的《土地管理法實施條例》以維護被征地農(nóng)民合法權(quán)益為核心，明確要求需要征收土地，縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)發(fā)布征收土地預(yù)公告，并開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會穩(wěn)定風(fēng)險評估。

      自然資源部法規(guī)司司長 魏莉華:進一步明確了土地征收的這些程序，涉及了從征收啟動到公告到實施的全流程，就是要通過程序的完善來保護我們農(nóng)民最重要的財產(chǎn)權(quán)益。

      記者注意到，征收土地預(yù)公告應(yīng)當(dāng)包括征收范圍、征收目的、開展土地現(xiàn)狀調(diào)查的安排等內(nèi)容。征收土地預(yù)公告應(yīng)當(dāng)采用有利于社會公眾知曉的方式，在擬征收土地所在的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))和村、村民小組范圍內(nèi)發(fā)布，預(yù)公告時間不少于十個工作日。

      自然資源部農(nóng)用地質(zhì)量與監(jiān)控重點實驗室常務(wù)副主任 朱道林:進一步強調(diào)了在各種征收環(huán)節(jié)過程當(dāng)中，突出被征地農(nóng)民的知情權(quán)和參與權(quán)。

      同時，新修訂的《土地管理法實施條例》還要求組織編制征地補償安置方案，并進行公告和聽證，簽訂征地補償安置協(xié)議，對個別難以達成征地安置協(xié)議的，在申請征收土地時如實說明。

      嚴(yán)守耕地保護紅線，保障國家糧食安全

      保護耕地始終是我們國家土地管理法律制度的一個核心。

      新修訂的《土地管理法實施條例》明確，要落實嚴(yán)格的耕地保護制度，嚴(yán)守耕地保護紅線，筑牢糧食安全屏障。

      南充市是四川省傳統(tǒng)糧油基地，這幾天，當(dāng)?shù)佚報存?zhèn)的高粱已經(jīng)成熟，一派豐收的景象，收割機在田間來回奔忙。今年這里播種的面積達到6500畝，其中撂荒土地4800畝。而在幾年前，這一帶受丘陵地區(qū)地形地貌影響，耕地后備資源還十分匱乏。2018年，這片丘陵土地納入了補充耕地儲備項目，經(jīng)過整理和治理，變成了優(yōu)質(zhì)耕地。

      南充市嘉陵區(qū)自然資源和規(guī)劃局局長 杜穎鑒:先后出臺了區(qū)級《耕地保護(責(zé)任)目標(biāo)考核辦法》等制度措施，堅決守住耕地保護紅線、糧食安全底線。

      2018年以來，自然資源部連續(xù)3年每年開展一次補充耕地集中核查，總計核查補充耕地面積2000多萬畝。今年4月，國家還首次公開補充耕地地塊信息，接受社會監(jiān)督，目前已公開補充耕地項目4000多個。

      新修訂的《土地管理法實施條例》專門增加規(guī)定:國家對耕地實行特殊保護，嚴(yán)守耕地保護紅線，嚴(yán)格控制耕地轉(zhuǎn)為林地、草地、園地等其他農(nóng)用地。耕地應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于糧食和棉、油、糖、蔬菜等農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)。

      自然資源部法規(guī)司司長 魏莉華:耕地轉(zhuǎn)為林地、草地、園地等其他農(nóng)用地，有的時候是破壞耕作層的。因為耕作層一旦破壞，如果我們再把它恢復(fù)到耕地，難度就比較大。

      按照國家有關(guān)規(guī)定需要將耕地轉(zhuǎn)為林地、草地、園地等其他農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先使用難以長期穩(wěn)定利用的耕地。此外，新修訂的《土地管理法實施條例》首次從行政法規(guī)層面明確了耕地保護的責(zé)任主體，規(guī)定:省、自治區(qū)、直轄市人民政府對本行政區(qū)域耕地保護負總責(zé)，其主要負責(zé)人是本行政區(qū)域耕地保護的第一責(zé)任人。

      保障農(nóng)村村民實現(xiàn)戶有所居

      在農(nóng)村，村民用作住宅保障的用地被稱為宅基地，它的所有權(quán)屬于集體所有，并無償提供給村民使用。

      新的《土地管理法》明確規(guī)定，人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實現(xiàn)戶有所居。

      自然資源部法規(guī)司司長 魏莉華:專門增加了一節(jié)，主要明確了農(nóng)村宅基地的規(guī)劃，同時也明確了宅基地怎么樣的申請審批的程序。

      新修訂的《土地管理法實施條例》明確規(guī)定國家允許進城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地、鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員盤活利用閑置住宅。

      針對部分地方在合村并居中出現(xiàn)的侵犯農(nóng)村村民宅基地合法權(quán)益的問題，新修訂的《土地管理法實施條例》規(guī)定，禁止違背農(nóng)村村民意愿強制流轉(zhuǎn)宅基地，禁止違法收回農(nóng)村村民依法取得的宅基地，禁止以退出宅基地作為農(nóng)村村民進城落戶的條件，禁止強迫農(nóng)村村民搬遷退出宅基地。

      近些年，越來越多的農(nóng)村居民遷入城市，有些還購買了商品房，其擁有的宅基地便閑置在農(nóng)村，長期無人居住。那么城里人是否能去農(nóng)村買宅基地呢?

      自然資源部農(nóng)用地質(zhì)量與監(jiān)控重點實驗室常務(wù)副主任 朱道林:目前從宅基地的退出和流轉(zhuǎn)過程當(dāng)中，還是嚴(yán)格限制農(nóng)村宅基地作為農(nóng)村居民的基本居住要求，總體來說，城里人想到農(nóng)村購買宅基地目前從法律上是不允許的。

      明確集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市交易規(guī)則

      新修訂的《土地管理法實施條例》明確規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地可以直接進入市場流轉(zhuǎn)，改變了過去農(nóng)村土地必須征為國有才能進入市場的局面。

      這將會大幅度增加農(nóng)民的土地財產(chǎn)收入，賦予他們更多財產(chǎn)權(quán)利。

      長期以來，我國土地制度的一個重要特點，就是實行對集體土地的統(tǒng)一征收管理，這意味著除了農(nóng)民住房用地和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地，以及農(nóng)村的公共事業(yè)用地以外，其他用地必須實行征收，并轉(zhuǎn)為國有土地，再由政府進行統(tǒng)一供應(yīng)。而隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟一體化發(fā)展的內(nèi)在要求，這種城市農(nóng)村的土地雙軌制已經(jīng)漸漸成為了發(fā)展的瓶頸。

      新修訂的《土地管理法實施條例》進一步明確了集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市交易規(guī)則，要求國土空間規(guī)劃要合理安排集體經(jīng)營性建設(shè)用地布局和用途，促進集體經(jīng)營性建設(shè)用地的節(jié)約集約利用。

      自然資源部法規(guī)司司長 魏莉華:這次我們也明確了整個出讓的方式，你可以通過招標(biāo)拍賣掛牌或者雙方協(xié)議的方式來確定土地使用權(quán)人，包括你出讓合同應(yīng)當(dāng)包括的一些內(nèi)容，雙方權(quán)益的一些保障，爭議的一些解決，以及如果提前收回怎么來補償?shù)鹊取?/p>

      集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、出租等方案應(yīng)當(dāng)載明宗地的土地界址、面積、用途、規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和生態(tài)環(huán)境保護要求、使用期限、交易方式、入市價格、集體收益分配安排等內(nèi)容。

      自然資源部農(nóng)用地質(zhì)量與監(jiān)控重點實驗室常務(wù)副主任 朱道林:因為集體土地入市，它主要是在全國廣大的農(nóng)村地區(qū)，主要是以集體經(jīng)濟組織為主體，通過這次規(guī)范應(yīng)該有利于防止這種交易過程當(dāng)中的一些不規(guī)范行為，能夠保障尤其從農(nóng)民到農(nóng)村集體等等各方面的利益，又能夠使得土地入市交易過程當(dāng)中能夠符合規(guī)劃。

      此外，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市問題關(guān)系到當(dāng)今土地供應(yīng)格局的變化，對于一些房地產(chǎn)熱點城市，有望緩解用地相對緊張局面。

      加強土地利用計劃管理，建設(shè)用地總量控制

      為提高土地節(jié)約集約利用水平，保障土地的可持續(xù)利用，新修訂的《土地管理法實施條例》明確規(guī)定建設(shè)使用土地的，應(yīng)當(dāng)符合國土空間規(guī)劃、土地利用年度計劃和用途管制要求，嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)，并采取有效措施防止、減少土壤污染。

      同時要求各級人民政府加強土地利用計劃管理，實行建設(shè)用地總量控制，縣級以上地方人民政府自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)將年度建設(shè)用地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)、地塊、用途等向社會公布，以穩(wěn)定社會預(yù)期。

二、新土地管理法實施條例2021年9月1日起施行

新修訂的《中華人民共和國土地管理法實施條例》正式公布，自2021年9月1日起施行?！稐l例》在舊版土地管理法制度框架下做出修訂。

保護耕地制度更加嚴(yán)格

聚焦土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地管理等重點問題，強化對耕地的保護，針對耕地非農(nóng)化、非糧化以及合村并居中違背農(nóng)民意愿等突出問題，進一步明確制度邊界，強化法律責(zé)任。

土地征收程序更加完善

1.增加了征收土地預(yù)公告制度，明確了預(yù)公告應(yīng)當(dāng)包括征收范圍、征收目的、開展土地現(xiàn)狀調(diào)查的安排等內(nèi)容。

2.要求縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)及時落實土地補償費、安置補助費等有關(guān)費用。

3.有關(guān)費用未足額到位的，不得批準(zhǔn)征收土地。同時強化被征地農(nóng)民參與制度，保障其有效行使知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)。

宅基地合法權(quán)益更好保障

1.明確了宅基地申請、審核批準(zhǔn)程序，要求地方政府依法安排建設(shè)用地指標(biāo)，合理保障農(nóng)村村民宅基地需求。

2.明確了五個禁止：

禁止侵犯農(nóng)民依法取得的宅基地權(quán)益；

禁止違背農(nóng)民意愿強制流轉(zhuǎn)宅基地；

禁止違法收回農(nóng)民依法取得的宅基地；

禁止以退出宅基地作為農(nóng)民進城落戶的條件；禁止強迫農(nóng)民搬遷退出宅基地。

集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市更加規(guī)范

1.明確了國土空間規(guī)劃統(tǒng)籌并合理安排集體經(jīng)營性建設(shè)用地布局和用途，自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)國土空間規(guī)劃提出規(guī)劃條件。

2.規(guī)定土地所有權(quán)人依法編制集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、出租等方案，載明宗地的土地界址、面積、用途、規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和生態(tài)環(huán)境保護要求、使用期限、交易方式、入市價格、集體收益分配安排等內(nèi)容。

3.要求入市以招拍掛或者協(xié)議等方式確定土地使用者，雙方簽訂書面合同并備案。

用地審批程序進一步優(yōu)化

1.減少審批層級，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案直接報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，不再逐級上報審批。

2.簡化審批材料，將原一書四方案整合為農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和征收土地申請。

加大違法行為處罰力度

完善了土地違法行為的處罰措施，增加了違法占用永久基本農(nóng)田發(fā)展林果業(yè)和挖塘養(yǎng)魚應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任規(guī)定，同時提高了對違法占地、違法轉(zhuǎn)讓等違法行為罰款的處罰額度。

該內(nèi)容由 梁勤栓律師 和 律說律答 共創(chuàng)回答

三、新修訂的土地管理法

法律主觀：

在2019年8月26日，第十三屆全國人大常委會第十二次會議審議通過了關(guān)于修改土地管理法的決定，新修訂的土地管理法自2020年1月1日起施行。

一、最新修訂的土地管理法是什么時候

8月26日，十三屆全國人大常委會第十二次會議表決通過關(guān)于修改《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》）的決定，決定自2020年1月1日起施行。此次修改，進一步明確了加強土地節(jié)約集約利用以及引導(dǎo)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的政策導(dǎo)向，同時明確了在土地管理中，加強對農(nóng)民合理土地權(quán)益的保護，體現(xiàn)出對農(nóng)民土地權(quán)利的尊重和保護。

二、新修訂的土地管理法將給開發(fā)商帶來什么

1、集體用地將成為開發(fā)商拿地的新途徑。

新修訂的《土地管理法》明確了集體用地入市條件，為開發(fā)商進行集體用地開發(fā)打下了基礎(chǔ)。之前北京大興區(qū)等全國33個試點縣級行政區(qū)域，推出集體用地進入市場，但這些土地掛牌后并沒有受到市場的重視，其中一個重要的原因就是法律方面缺乏明確支持，存在不確定性，而新修訂的《土地管理法》出臺，將大大降低這種不確定性。一方面，開發(fā)商通過多種方式與集體用地的所有者合作，由于不需要經(jīng)過集體土地變?yōu)閲型恋剡@個環(huán)節(jié)，同時地價款的支付時間也可以與村集體商議確定，這都會在一定程度上降低成本，形成共贏。另一方面，由于集體用地在市場上可能會與城市政府土地管理部門的招拍掛土地形成一定程度的競爭，也會有利于平抑過熱的土地市場價格。但需要注意的是，由于目前仍有待出臺具體執(zhí)行細則，而且集體用地開發(fā)可能存在大量的國有土地開發(fā)中沒有發(fā)現(xiàn)的新問題，開發(fā)商需要謹(jǐn)慎對待。

2、提高征收補償標(biāo)準(zhǔn)可能會大大提高開發(fā)商的開發(fā)成本。

新修訂的《土地管理法》集中修改現(xiàn)行征地補償制度，刪除征地補償“30倍上限”等內(nèi)容，要求“保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠生計有保障”。這意味著以后征地，補償成本不僅可能會大大超過過去規(guī)定的“30倍上限”，而且還會出現(xiàn)很多不可控成本，這在一定程度上也增加了拿地的難度。在這種環(huán)境下，開發(fā)商必須提高精細化運作的力度，協(xié)助政府做好征地工作，在合法合規(guī)的進行征收補償安置的基礎(chǔ)上，努力不增加不合理的成本和隱性成本，為項目提供較充分的利潤空間。

3、村集體有可能會成為房地產(chǎn)開發(fā)的生力軍。

在中國的房地產(chǎn)市場一直存在著村集體開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房，除去部分占用農(nóng)地、不符合規(guī)劃的土地外，仍有較大的開發(fā)量，以往由于法律不允許，這些開發(fā)完成的小產(chǎn)權(quán)房成為一個難題長期存在。而在新修訂的《土地管理法》對集體用地開了閘門后，這些村集體可以合法利用這些土地，有可能成為一支不可忽略的生力軍，進入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，與傳統(tǒng)的開發(fā)商相比，由于自身土地成本低，資金壓力小，他們更可以采取租售并舉的方式，將短期收益化為長期收益，開發(fā)模式也更加靈活多樣。村集體的這些優(yōu)勢，明顯超過傳統(tǒng)的開發(fā)商。而開發(fā)商則可以通過代建、合作開發(fā)等方式，加強與村集體的合作，獲得新的發(fā)展良機。

三、請問土地管理費是指什么？要交多少錢

網(wǎng)友提問：

我公司于2018年向村委簽下一份土地出讓合同，其中有一條每年要向村委繳納土地管理費用。關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓有必要給村里交土地管理費嗎，這是不是合法的。請問律師土地管理費是什么？工業(yè)用地是必須要交的費用嗎？每年要交多少錢，可以分期付款嗎？

律師回復(fù)：

國土地管理部門從征地費中提取的用于征地事務(wù)性工作的專項費用。土地管理費實行由縣、市人民政府統(tǒng)一負責(zé)組織征用，包干使用?？h、市提取的土地管理費，按一定比例上交給上級土地管理部門，作為征地服務(wù)所必需的費用。國有土地使用費是必須要交的，至于是不是每年都要交，得看你所簽的土地使用合同是多少年，可以分期付也可以每年交，也可以一次性交完。

法律客觀：

一、最新土地管理法何時生效還沒確定。雖說是草案，但還是在修改當(dāng)中。要等《中華人民共和國土地管理法修正案(草案)》經(jīng)過全國人大常委會通過后，以新《土地管理法》為依據(jù)，國務(wù)院制定出臺《集體土地征收條例》才能確定新的集體土地征收補償最低標(biāo)準(zhǔn)。二、土地管理法修改了幾次我國《土地管理法》自制定以來，已進行過三次修改?！蛾P(guān)于修改〈中華人民共和國土地管理法〉的決定》第一次修正1998年8月29日第九屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第四次會議修訂根據(jù)2004年8月28日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議《關(guān)于修改〈中華人民共和國土地管理法〉的決定》第二次修正)。第三次修改是2012年11月28日，國務(wù)院常務(wù)會議討論通過《中華人民共和國土地管理法修正案(草案)》，對農(nóng)民集體所有土地征收補償制度作了修改。三、最新土地管理法修正案內(nèi)容修正案草案第47條第一款明確規(guī)定：“征收農(nóng)民集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依照合法、公正、公開的原則制定嚴(yán)格的程序，給予公平補償”。國務(wù)院提請十一屆全國人大常委會第三十次會議初次審議的土地管理法修正案草案，對“土地補償”作了重大修改——刪除了現(xiàn)行法第47條中按土地原有用途補償和30倍補償上限的規(guī)定。此次修正案草案的修改亮點，除上述刪除“上限”和增加社會保障之外，還規(guī)定，補償資金不落實不得批準(zhǔn)和實施征地;授權(quán)國務(wù)院制定征地補償安置具體辦法。修正案草案還增加了對征地農(nóng)民的社會保障。在現(xiàn)行法第47條規(guī)定的土地補償、安置補助、青苗和地上附著物補償三項補償?shù)幕A(chǔ)上，把住宅從地上附著物中單獨列出，并增加了社會保障補償。

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內(nèi)容審核：張曙光教授

來源：頭條-9月1日起施行！新修訂的《土地管理法實施條例》來了，