2024年徐州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例全文， 2024年徐州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例全文 (2021年8月27日徐州市第十六屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四十七次會(huì)議通過(guò) 2021年9月29日江蘇省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十五次會(huì)議批準(zhǔn))
(2021年8月27日徐州市第十六屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四十七次會(huì)議通過(guò) 2021年9月29日江蘇省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十五次會(huì)議批準(zhǔn))
目 錄
第一章 總則
第二章 住宅物業(yè)管理區(qū)域與共有物業(yè)
第三章 管理組織形式
第四章 前期物業(yè)管理
第五章 物業(yè)管理服務(wù)
第六章 物業(yè)安全管理與使用維護(hù)
第七章 物業(yè)保修金與物業(yè)專項(xiàng)維修資金
第八章 監(jiān)督管理
第九章 法律責(zé)任
第十章 附則
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營(yíng)造良好居住環(huán)境，促進(jìn)和諧文明社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動(dòng)，適用本條例。
本條例所稱住宅物業(yè)管理，是指業(yè)主自行或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人，對(duì)住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、巡查以及其他日常管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第三條 市、縣(市)、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)住宅物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，將住宅物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和社區(qū)治理體系，建立健全黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府監(jiān)管、業(yè)主自治、多方參與、協(xié)商共建相結(jié)合的工作格局，建立與之相適應(yīng)的資金投入與保障機(jī)制，提高住宅物業(yè)管理和服務(wù)水平。
街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)本區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督，協(xié)助上級(jí)人民政府及有關(guān)主管部門做好住宅物業(yè)管理相關(guān)工作。
社區(qū)居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主自治，協(xié)助并配合街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)做好住宅物業(yè)管理相關(guān)工作。
第四條 市、縣(市)、區(qū)物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。
其他有關(guān)部門按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)住宅物業(yè)管理活動(dòng)的有關(guān)監(jiān)督管理工作。
第五條 街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)依法建立綜合執(zhí)法工作機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)違法行為的巡查、檢查和處理。
第六條 突發(fā)事件應(yīng)對(duì)期間，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)落實(shí)政府依法采取的各項(xiàng)應(yīng)急措施，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展相應(yīng)級(jí)別的應(yīng)對(duì)工作，并依法給予物資和資金支持。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照要求服從政府統(tǒng)一指揮，在街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)下積極配合社區(qū)居(村)民委員會(huì)開展工作，依法落實(shí)應(yīng)急預(yù)案和各項(xiàng)應(yīng)急措施。
第七條 建立健全社區(qū)黨組織、社區(qū)居(村)民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)議事協(xié)調(diào)機(jī)制，發(fā)揮社區(qū)黨組織在基層社會(huì)治理中的領(lǐng)導(dǎo)作用。
第八條 市、縣(市)、區(qū)人民政府及其有關(guān)部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)等可以通過(guò)購(gòu)買服務(wù)等方式，引導(dǎo)第三方機(jī)構(gòu)參與住宅物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)。
鼓勵(lì)業(yè)主委員會(huì)、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等委托第三方機(jī)構(gòu)開展項(xiàng)目承接查驗(yàn)、物業(yè)費(fèi)測(cè)算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估等活動(dòng)。
第三方機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則，依照法律、法規(guī)和合同的約定提供專業(yè)服務(wù)，出具的報(bào)告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、客觀、完整，并對(duì)出具的報(bào)告負(fù)責(zé)。
第九條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)依法制定行業(yè)規(guī)范，加強(qiáng)行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，調(diào)解物業(yè)服務(wù)行業(yè)糾紛，組織物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)信服務(wù)，提升物業(yè)服務(wù)水平。
物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)接受物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。
第二章 住宅物業(yè)管理區(qū)域與共有物業(yè)
第十條 住宅物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)遵循規(guī)劃在先、自然分割、功能完善、便民利民的原則，根據(jù)物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目確定的用地范圍，考慮業(yè)主共有部分共同管理權(quán)利行使的范圍、物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、物業(yè)類型、社區(qū)建設(shè)等因素劃定。
自然資源和規(guī)劃行政主管部門審查建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照有利于實(shí)施住宅物業(yè)管理的原則，考慮住宅物業(yè)管理區(qū)域劃分的需要，并聽取物業(yè)所在地縣(市)、區(qū)物業(yè)管理主管部門對(duì)住宅物業(yè)管理區(qū)域劃分的意見(jiàn)。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃定住宅物業(yè)管理區(qū)域。分期開發(fā)或者具有住宅和非住宅等不同物業(yè)類型的物業(yè)，配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)住宅物業(yè)管理區(qū)域;能夠分割、獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的住宅物業(yè)管理區(qū)域。
已投入使用但尚未劃定住宅物業(yè)管理區(qū)域的，由縣(市)、區(qū)物業(yè)管理主管部門會(huì)同街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)提出劃分方案，在征求相關(guān)業(yè)主意見(jiàn)后確定住宅物業(yè)管理區(qū)域。
第十一條 新建住宅物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的住宅物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)所在地縣(市)、區(qū)物業(yè)管理主管部門備案，并將已備案的住宅物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。
已劃定住宅物業(yè)管理區(qū)域并實(shí)施物業(yè)管理但尚未備案的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)所在地縣(市)、區(qū)物業(yè)管理主管部門備案。
住宅物業(yè)管理區(qū)域劃定后不得擅自變更。確需變更的，應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)的規(guī)定，并重新辦理備案。
第十二條 住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的以下部分屬于業(yè)主共有：
(一)建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，電梯、消防、監(jiān)控、公共照明等附屬設(shè)施設(shè)備，避難層、架空層、設(shè)備層等;
(二)物業(yè)服務(wù)用房、共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋;
(三)住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)除城鎮(zhèn)公共道路以外的其他道路，除城鎮(zhèn)公共綠地或者依法屬于個(gè)人以外的其他綠地;
(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他共有部分。
第十三條 自然資源和規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)規(guī)劃圖紙中標(biāo)注的物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積進(jìn)行審核。
物業(yè)所在地縣(市)、區(qū)物業(yè)管理主管部門在住宅物業(yè)交付使用前，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)用房進(jìn)行核實(shí)。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照下列標(biāo)準(zhǔn)配置具備獨(dú)立、正常使用功能的物業(yè)服務(wù)用房：
(一)建筑面積不低于本住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地上地下住宅物業(yè)總建筑面積的千分之四，低于一百平方米的，按照一百平方米配置;
(二)相對(duì)集中安排在住宅物業(yè)管理區(qū)域中心或者出入口附近，配置在地面以上、二層以下，配置在住宅樓內(nèi)的，應(yīng)當(dāng)有獨(dú)立通道;
(三)辦公區(qū)配置公共衛(wèi)生間，并配置獨(dú)立計(jì)量水、電表等設(shè)施。
分期開發(fā)建設(shè)的，在物業(yè)服務(wù)用房尚未交付前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)無(wú)償提供符合標(biāo)準(zhǔn)的臨時(shí)物業(yè)服務(wù)用房。
第十四條 物業(yè)服務(wù)用房竣工驗(yàn)收后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自承接查驗(yàn)協(xié)議簽訂之日起十日內(nèi)無(wú)償移交。
建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可、現(xiàn)房銷售備案時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房的位置和建筑面積，不得將物業(yè)服務(wù)用房計(jì)入公攤面積。
業(yè)主委員會(huì)辦公、議事用房在物業(yè)服務(wù)用房中安排，具體位置由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定，一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。
未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)不得改變物業(yè)服務(wù)用房的用途。
第十五條 建設(shè)單位在辦理房屋所有權(quán)首次登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)將住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)，一并申請(qǐng)登記為業(yè)主共有，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以記載。
第三章 管理組織形式
第十六條 業(yè)主大會(huì)根據(jù)劃定的住宅物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立，一個(gè)住宅物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
業(yè)主大會(huì)由住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，自首次通過(guò)管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則之日起成立。
業(yè)主戶數(shù)超過(guò)三百戶的，可以成立業(yè)主代表大會(huì)，履行業(yè)主大會(huì)的職責(zé)。
業(yè)主大會(huì)通過(guò)的決定對(duì)全體業(yè)主具有法律約束力。
第十七條 符合召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)書面提出召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的申請(qǐng)，并依法報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需資料。已符合條件而建設(shè)單位尚未按照規(guī)定報(bào)送相關(guān)資料的，物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)督促建設(shè)單位報(bào)送，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)送。
十人以上業(yè)主公開聯(lián)名可以向物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)書面提出召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的申請(qǐng)。街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)及時(shí)審核，并在十個(gè)工作日內(nèi)予以答復(fù)是否符合召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件。
自然資源和規(guī)劃行政主管部門、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)等單位，應(yīng)當(dāng)對(duì)相關(guān)方就籌備成立業(yè)主大會(huì)所需要的信息資料查詢依法予以配合。
第十八條 符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在收到提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)后六十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組。
首次業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主、建設(shè)單位、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)等派員組成?；I備組中的業(yè)主成員由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。建設(shè)單位不委派人員參加的，不影響籌備組的成立?；I備組成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十一人的單數(shù)，其中業(yè)主成員不少于籌備組成員的百分之六十，籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指定人員擔(dān)任。
業(yè)主及其近親屬在住宅物業(yè)管理區(qū)域開發(fā)建設(shè)單位任職的，不得擔(dān)任籌備組成員。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示五日。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)協(xié)調(diào)解決。
籌備組正式開展籌備工作前，縣(市)、區(qū)物業(yè)管理主管部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)對(duì)籌備組成員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)。
第十九條 籌備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)前按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)將籌備費(fèi)用交至物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)設(shè)立的專用賬戶，用于業(yè)主大會(huì)的籌備。
籌備經(jīng)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及使用管理辦法由市物業(yè)管理主管部門會(huì)同市發(fā)展改革部門制定。
第二十條 首次業(yè)主大會(huì)籌備組履行下列職責(zé)：
(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容;
(二)擬訂管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則草案;
(三)確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù);
(四)提出首屆業(yè)主委員會(huì)成員候選人條件、名單和選舉辦法;
(五)依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則;
(六)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
對(duì)前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前，在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并書面通知全體業(yè)主。業(yè)主對(duì)業(yè)主身份和投票權(quán)數(shù)等提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)成立后，籌備組自行解散。
第二十一條 業(yè)主大會(huì)決定下列事項(xiàng)：
(一)制定、修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)制定、修改管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;
(四)決定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)，業(yè)主委員會(huì)成員、專職工作人員工作補(bǔ)貼和標(biāo)準(zhǔn);
(五)確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案;
(六)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(七)使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金和共有資金;
(八)籌集物業(yè)專項(xiàng)維修資金;
(九)依法改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(十)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng);
(十一)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
業(yè)主大會(huì)決定前款事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第八項(xiàng)至第十項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
第二十二條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
定期會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定組織召開。
有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：
(一)專有部分面積占比百分之二十以上的業(yè)主且人數(shù)占比百分之二十以上的業(yè)主提議的;
(二)業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為需要召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議就特定事項(xiàng)作出決定的;
(三)法律、法規(guī)、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開十五日前通知全體業(yè)主，同時(shí)報(bào)告社區(qū)居(村)民委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄，并妥善保存。
業(yè)主委員會(huì)不按照前款規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)督促限期組織召開。
第二十三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論、書面征求意見(jiàn)或者電子投票等形式。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議依法表決的結(jié)果應(yīng)當(dāng)及時(shí)向全體業(yè)主公示。
選票、表決票和授權(quán)委托書等相關(guān)資料，應(yīng)當(dāng)妥善保存，以備查詢。
第二十四條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，并以其選舉產(chǎn)生之日為成立日期。
業(yè)主委員會(huì)由主任、副主任及委員組成，每屆任期三至五年，可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)由五至十一人單數(shù)組成，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定。
第二十五條 業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)由模范履行業(yè)主義務(wù)、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、公正廉潔、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。
鼓勵(lì)和支持業(yè)主中符合條件的中國(guó)共產(chǎn)黨黨員、社區(qū)居(村)民委員會(huì)成員、社區(qū)黨組織成員、人大代表、政協(xié)委員以及具有法律、財(cái)會(huì)、管理等工作經(jīng)驗(yàn)的人員參加業(yè)主委員會(huì)選舉。
新當(dāng)選的業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)進(jìn)行誠(chéng)信承諾，在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示不得少于五日。
第二十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)備案：
(一)業(yè)主委員會(huì)備案申請(qǐng)書;
(二)業(yè)主委員會(huì)成員名單;
(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約;
(四)業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄;
(五)其他應(yīng)當(dāng)提供的材料。
備案材料齊全的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在三個(gè)工作日內(nèi)出具業(yè)主委員會(huì)備案證明;備案材料不齊全的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)一次性書面告知需要補(bǔ)正的材料。
街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)將備案的相關(guān)文件和資料與物業(yè)所在地縣(市)、區(qū)物業(yè)管理主管部門、公安派出所、社區(qū)居(村)民委員會(huì)共享。
備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起十五日內(nèi)重新辦理備案。
第二十七條 業(yè)主委員會(huì)取得備案證明后，可以依法申請(qǐng)刻制印章、開立銀行賬戶。
業(yè)主委員會(huì)印章經(jīng)半數(shù)以上成員簽字同意方可使用。
業(yè)主委員會(huì)印章應(yīng)當(dāng)標(biāo)明業(yè)主委員會(huì)的屆數(shù)和任期。
第二十八條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：
(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告住宅物業(yè)管理的實(shí)施情況、業(yè)主委員會(huì)履職情況;
(二)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定和決議，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益;
(三)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(五)督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約;
(六)督促業(yè)主、物業(yè)使用人按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)，組織和監(jiān)督物業(yè)專項(xiàng)維修資金的續(xù)籌和使用;
(七)法律、法規(guī)規(guī)定以及業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)建立業(yè)主委員會(huì)任中審計(jì)和離任審計(jì)制度。審計(jì)可以委托街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織第三方機(jī)構(gòu)實(shí)施，費(fèi)用可以從共有資金中列支。
第二十九條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布下列情況和資料：
(一)業(yè)主委員會(huì)成員姓名、職責(zé)分工和聯(lián)系方式;
(二)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同;
(三)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定和決議;
(四)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況;
(五)共有資金的收支和使用情況;
(六)占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位處分使用情況;
(七)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況、業(yè)主委員會(huì)成員工作補(bǔ)貼等費(fèi)用情況;
(八)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。
前款第四項(xiàng)至第七項(xiàng)應(yīng)當(dāng)每半年在住宅物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公布一次，公布時(shí)間不少于十五日。
第三十條 業(yè)主委員會(huì)不能正常開展工作的，物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議對(duì)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行調(diào)整。
第三十一條 業(yè)主委員會(huì)成員不得有下列行為：
(一)阻撓、妨礙業(yè)主大會(huì)行使職權(quán)或者不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定和決議;
(二)一年內(nèi)缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議總次數(shù)達(dá)到一半;
(三)利用職務(wù)之便接受減免物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用;
(四)非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他利害關(guān)系人提供的利益、報(bào)酬或者向其索取利益、報(bào)酬;
(五)利用成員資格謀取私利損害業(yè)主共同利益;
(六)泄露業(yè)主信息;
(七)虛構(gòu)、篡改、隱匿、銷毀住宅物業(yè)管理活動(dòng)中形成的文件資料;
(八)拒絕、拖延提供住宅物業(yè)管理有關(guān)的文件資料，妨礙業(yè)主委員會(huì)換屆交接工作;
(九)擅自使用業(yè)主委員會(huì)印章;
(十)違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、修改物業(yè)服務(wù)合同;
(十一)將業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)借給他人、設(shè)定擔(dān)保等挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn);
(十二)違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的其他情形。
第三十二條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿九十日前，應(yīng)當(dāng)書面告知物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)。街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、協(xié)助成立換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。
換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會(huì)不得就選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同管理事項(xiàng)，組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，但發(fā)生危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修、更新、改造的除外。
業(yè)主委員會(huì)逾期未換屆改選的，由物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)社區(qū)居(村)民委員會(huì)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。
第三十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自換屆改選小組成立之日起十日內(nèi)，將其保管的財(cái)務(wù)賬簿憑證、業(yè)主名冊(cè)、會(huì)議記錄、文書檔案等資料、印章及業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)移交物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)保管。不按時(shí)移交的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期移交;拒不移交的，物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)協(xié)助移交。
物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在新一屆業(yè)主委員會(huì)備案后十日內(nèi)，將其保管的前款所列資料、印章、財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。
第三十四條 成立物業(yè)管理委員會(huì)的，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)黨組織、社區(qū)居(村)民委員會(huì)、社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)、業(yè)主代表等組成，一般為七至十三人的單數(shù)。其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于物業(yè)管理委員會(huì)成員人數(shù)的二分之一，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)通過(guò)聽取業(yè)主意見(jiàn)、召開座談會(huì)等方式，在自愿參加的業(yè)主中確定。
物業(yè)管理委員會(huì)主任一般由業(yè)主成員擔(dān)任;由非業(yè)主成員擔(dān)任的，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主成員中明確一名副主任，承擔(dān)日常事務(wù)。物業(yè)管理委員會(huì)成員名單應(yīng)當(dāng)在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時(shí)間不少于七日。
第三十五條 物業(yè)管理委員會(huì)的任期一般不超過(guò)三年。期滿仍未推動(dòng)成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)重新組建物業(yè)管理委員會(huì)。
物業(yè)管理委員會(huì)自新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之日起停止履行職責(zé)，并應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)向新一屆業(yè)主委員會(huì)移交相關(guān)資料和財(cái)務(wù)，移交后自動(dòng)解散。
第三十六條 市物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門，組織建立市物業(yè)管理公眾服務(wù)平臺(tái)，用于業(yè)主決策電子投票、物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)、物業(yè)管理相關(guān)信息公開和物業(yè)管理矛盾投訴處理等。
第四章 前期物業(yè)管理
第三十七條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)管理責(zé)任。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)規(guī)定的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與其簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第三十八條 建設(shè)單位銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)參照物業(yè)管理主管部門提供的示范文本制定前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約;建設(shè)單位修改示范文本的，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
建設(shè)單位銷售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示并予以說(shuō)明，依法簽訂買賣合同。
物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi)，將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信息向縣(市)、區(qū)物業(yè)管理主管部門備案。備案信息與物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)共享。
第三十九條 住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法屬于全體業(yè)主所有的共有資金包括：
(一)利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的收益;
(二)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定或者業(yè)主大會(huì)決定由全體業(yè)主共同分?jǐn)偫U交的費(fèi)用;
(三)共用部位被依法征收的補(bǔ)償費(fèi);
(四)共有資金產(chǎn)生的孳息;
(五)其他合法收入。
前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在與建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同之日起十日內(nèi)，設(shè)立該住宅物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主共有資金專用賬戶，用于存儲(chǔ)業(yè)主的共有資金。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)設(shè)立業(yè)主共有資金基本賬戶的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)撤銷業(yè)主共有資金專用賬戶，將業(yè)主共有的資金十五日內(nèi)轉(zhuǎn)入業(yè)主共有資金基本賬戶。
業(yè)主共有資金管理辦法由市物業(yè)管理主管部門另行制定， 報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。
第四十條 已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主，對(duì)建設(shè)單位選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量不滿意，要求第三方機(jī)構(gòu)評(píng)估的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委托其與業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商選定的第三方機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行前期物業(yè)服務(wù)合同的情況進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估結(jié)果在一年內(nèi)有效，并向全體業(yè)主公告，同時(shí)告知物業(yè)所在地縣(市)、區(qū)物業(yè)管理主管部門。
經(jīng)評(píng)估物業(yè)服務(wù)不符合履約標(biāo)準(zhǔn)的，建設(shè)單位可以按照合同約定更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期整改;逾期不整改的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理主管部門報(bào)告。
第四十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位按照合同約定共同對(duì)住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)，并可以邀請(qǐng)物業(yè)所在地縣(市)、區(qū)物業(yè)管理主管部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、部分業(yè)主參加。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)二十日前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
(一)規(guī)劃、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
(二)共用設(shè)施設(shè)備的清單及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;
(四)業(yè)主名冊(cè);
(五)物業(yè)服務(wù)所必需的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單，并書面承諾補(bǔ)交的具體期限，最長(zhǎng)不超過(guò)十日。
承接查驗(yàn)后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問(wèn)題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出約定。
物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)存在隱蔽工程質(zhì)量問(wèn)題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù);給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，依法承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持有關(guān)材料到物業(yè)所在地縣(市)、區(qū)物業(yè)管理主管部門備案。物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)備案相關(guān)資料抄送物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在承接查驗(yàn)備案后三十日內(nèi)將下列情況在住宅物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告：
(一)承接查驗(yàn)時(shí)間、范圍;
(二)查驗(yàn)的事項(xiàng)及結(jié)果;
(三)存在問(wèn)題、解決辦法及時(shí)限;
(四)需要公告的其他事項(xiàng)。
第四十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)承接查驗(yàn)檔案，檔案資料屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主有權(quán)免費(fèi)查詢。
前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或者終止的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自合同期限屆滿或者終止之日起十日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)承接查驗(yàn)檔案資料，或者在業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督下向新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交。物業(yè)所在地縣(市)、區(qū)物業(yè)管理主管部門予以指導(dǎo)、協(xié)助。
第五章 物業(yè)管理服務(wù)
第四十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定組織從業(yè)人員參加職業(yè)技能培訓(xùn)，提高從業(yè)人員素質(zhì)和技能水平。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接項(xiàng)目前，應(yīng)當(dāng)將營(yíng)業(yè)執(zhí)照、主要負(fù)責(zé)人、固定辦公場(chǎng)所、聯(lián)系方式和人員相關(guān)信息書面告知項(xiàng)目所在地的縣(市)、區(qū)物業(yè)管理主管部門。
第四十五條 鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)與養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合，支持有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)務(wù)，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)智慧化服務(wù)平臺(tái)提供助餐、助行、護(hù)理、家庭保潔、代購(gòu)代繳、定期 巡訪等形式多樣的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)相應(yīng)優(yōu)惠扶持政策。
第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在住宅物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公布或公示下列信息：
(一)加蓋企業(yè)公章的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人基本情況、聯(lián)系方式;
(二)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、物業(yè)服務(wù)投訴電話等;
(三)電梯、消防等共用設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等;
(四)公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用、物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用、利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的收益的收支情況;
(五)房屋使用過(guò)程中的結(jié)構(gòu)變動(dòng)等安全事項(xiàng);
(六)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的信息。
前款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)應(yīng)當(dāng)長(zhǎng)期公布，第四項(xiàng)應(yīng)當(dāng)至少每半年公布一次，第五項(xiàng)應(yīng)當(dāng)及時(shí)公示。業(yè)主對(duì)公布或者公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以答復(fù)。
第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)，不得有下列行為：
(一)違反物業(yè)服務(wù)合同約定降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);
(二)未經(jīng)法定程序提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);
(三)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意或者未按照物業(yè)服務(wù)合同約定，處分屬于業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn);
(四)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意或者未按照物業(yè)服務(wù)合同約定，將物業(yè)費(fèi)、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用、汽車停放費(fèi)用等捆綁收取;
(五)采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi);
(六)法律、法規(guī)禁止的其他行為。
第四十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，指派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)和管理。除物業(yè)服務(wù)合同另有約定外，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人只能在一個(gè)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目任職。
業(yè)主委員會(huì)經(jīng)征求業(yè)主意見(jiàn)，可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)更換。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。
第四十九條 市、縣(市)、區(qū)物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)依法將業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的信用信息記錄、歸集、錄入公共信用系統(tǒng);會(huì)同有關(guān)部門建立守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制，加強(qiáng)行業(yè)誠(chéng)信管理。
第五十條 一個(gè)住宅物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，可以根據(jù)分期開發(fā)情況或者不同物業(yè)的使用性質(zhì)，提供不同收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定預(yù)收物業(yè)費(fèi)，預(yù)收物業(yè)費(fèi)的期限最長(zhǎng)不超過(guò)一年。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。業(yè)主自行管理的住宅物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主委員會(huì)可以向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。
業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以催告其在合理期限內(nèi)支付;合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。
業(yè)主拒付物業(yè)費(fèi)損害他人合法權(quán)益的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約督促其支付。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人。物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)費(fèi);受讓人應(yīng)當(dāng)在辦理權(quán)屬登記后三十日內(nèi)，將物業(yè)權(quán)屬轉(zhuǎn)移情況、物業(yè)費(fèi)結(jié)算情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
已竣工但尚未售出或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)費(fèi)由建設(shè)單位全額承擔(dān)。
物業(yè)服務(wù)合同未約定或者未經(jīng)業(yè)主同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行提供的服務(wù)，不得向業(yè)主收取費(fèi)用。
第五十一條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，遵循合理、公開、服務(wù)質(zhì)量和價(jià)格相符的原則確定，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，業(yè)主大會(huì)成立后，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是否實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)由業(yè)主大會(huì)決定;非普通住宅和非住宅、滿足部分業(yè)主需要或者接受業(yè)主委托開展的特約服務(wù)等其他物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。具體物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由當(dāng)事人在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，發(fā)展改革部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)管理主管部門，綜合考慮物業(yè)服務(wù)平均成本、最低工資標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整幅度以及消費(fèi)物價(jià)指數(shù)變動(dòng)情況，制定物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)與浮動(dòng)幅度，并向社會(huì)公布。發(fā)展改革部門應(yīng)當(dāng)每三年內(nèi)對(duì)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)與浮動(dòng)幅度進(jìn)行評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果適時(shí)調(diào)整。
物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)監(jiān)測(cè)并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則，供業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在協(xié)商時(shí)參考。
第五十二條 物業(yè)費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費(fèi)方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。
實(shí)行酬金制的，業(yè)主委員會(huì)預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金除支付物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金外，其余部分用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請(qǐng)使用，據(jù)實(shí)列支，結(jié)余由業(yè)主享有，不足由業(yè)主承擔(dān)。
實(shí)行酬金制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
第五十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿九十日前組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，決定是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。雙方續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)，但是合同對(duì)通知期限另有約定的除外;同時(shí)書面告知物業(yè)所在地物業(yè)管理主管部門和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)，并在住宅物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。
物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒(méi)有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但是應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知對(duì)方。
物業(yè)服務(wù)合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)選聘的新物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，維持正常的物業(yè)管理秩序，并可以請(qǐng)求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費(fèi)。
第五十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在發(fā)生下列情形之日起十五日內(nèi)退出住宅物業(yè)管理區(qū)域，合同另有約定的除外：
(一)物業(yè)服務(wù)合同依法、依約解除的;
(二)經(jīng)人民法院判決或者仲裁機(jī)構(gòu)裁決物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出的;
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照被依法吊銷的;
(四)法律、法規(guī)規(guī)定的不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的其他情形。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成等理由拒絕退出。
第五十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出住宅物業(yè)管理區(qū)域時(shí)，應(yīng)當(dāng)依法履行下列交接義務(wù)：
(一)移交物業(yè)服務(wù)用房;
(二)移交前期物業(yè)管理開辦費(fèi)購(gòu)買的物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn);
(三)結(jié)清預(yù)收、代收和預(yù)付、代付的有關(guān)費(fèi)用;
(四)移交建設(shè)單位按照本條例第四十一條第二款規(guī)定移交的資料;
(五)移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)、保養(yǎng)、定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料，運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)記錄;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。
拒不退出或者移交的，業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)給予協(xié)助;有破壞共用設(shè)施設(shè)備、毀壞賬冊(cè)等違法行為的，由公安機(jī)關(guān)依法處理。
在辦理交接時(shí)，交接各方應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯、消防、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備的使用維護(hù)現(xiàn)狀給予確認(rèn)，并報(bào)物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)備案。
第五十六條 單體物業(yè)或者規(guī)模較小的物業(yè)，業(yè)主大會(huì)可以決定自行管理本住宅物業(yè)管理區(qū)域。
由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，住宅物業(yè)可以在街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)的監(jiān)督指導(dǎo)下由業(yè)主自行管理。
實(shí)行自行管理的，應(yīng)當(dāng)將執(zhí)行機(jī)構(gòu)、管理方案、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和管理期限等內(nèi)容提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決。
電梯、消防、監(jiān)控安防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。
第五十七條 市、縣(市)、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)制定老舊住宅小區(qū)物業(yè)整治改造規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃，完善配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。
市、縣(市)、區(qū)人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、協(xié)助老舊住宅小區(qū)增設(shè)必要的停車位和車輛充電設(shè)施，以及加裝電梯。
老舊住宅小區(qū)完成整治改造后，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)可以組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主大會(huì)決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理或者由業(yè)主自行管理物業(yè)。
未實(shí)行物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織實(shí)施環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護(hù)等基本物業(yè)服務(wù)。
市、縣(市)、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)老舊住宅小區(qū)整治改造和住宅物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用給予適當(dāng)補(bǔ)貼。
第五十八條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備竣工驗(yàn)收后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法將其移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)管理。專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收并依法承擔(dān)住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分戶終端計(jì)量裝置或者入戶端口以外相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新的責(zé)任，有關(guān)費(fèi)用由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔(dān)，但二次供水設(shè)施的費(fèi)用承擔(dān)，按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。
老舊住宅小區(qū)內(nèi)未依法移交的專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備，業(yè)主大會(huì)決定移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位管理的，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收，具體實(shí)施辦法由市人民政府制定。
專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交有關(guān)費(fèi)用和進(jìn)行有關(guān)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面委托協(xié)議，明確委托的主要事項(xiàng)和費(fèi)用支付的標(biāo)準(zhǔn)與方式。未簽訂書面委托協(xié)議的，由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位自行負(fù)責(zé)相關(guān)工作。
專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不得因部分最終用戶未履行交費(fèi)義務(wù)停止已交費(fèi)用戶和共用部位的服務(wù)。
第六章 物業(yè)安全管理與使用維護(hù)
第五十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)住宅物業(yè)管理區(qū)域共有部分安全檢查和維修養(yǎng)護(hù)，并承擔(dān)超過(guò)保修期或者合理使用年限后的物業(yè)安全管理責(zé)任。業(yè)主負(fù)責(zé)物業(yè)專有部分安全檢查和維護(hù)保養(yǎng)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)?shù)怯涍M(jìn)出住宅物業(yè)管理區(qū)域的外來(lái)人員和車輛，履行車輛停放管理義務(wù)，并定時(shí)對(duì)住宅物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行巡查。
住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安裝監(jiān)控安防設(shè)施設(shè)備的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期維修養(yǎng)護(hù)，保障正常運(yùn)行。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)維修養(yǎng)護(hù)、改造物業(yè)及配置固定設(shè)施設(shè)備而形成的資料，應(yīng)當(dāng)妥善保管并建立檔案。
第六十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在消防車道、消防車操作場(chǎng)地、消防設(shè)施設(shè)置明顯標(biāo)識(shí)和禁止占用提醒;對(duì)人流干道、疏散通道、化糞池、電梯等重點(diǎn)部位和重要設(shè)施進(jìn)行經(jīng)常性檢查。
對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的安全隱患，應(yīng)當(dāng)立即處理，并發(fā)出警示;發(fā)現(xiàn)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備有安全隱患的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位;存在重大事故隱患的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和負(fù)有安全生產(chǎn)監(jiān)督管理職責(zé)的部門。
尚未組建業(yè)主委員會(huì)、未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的住宅小區(qū)，社區(qū)居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主、物業(yè)使用人做好消防安全工作。
第六十一條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。
業(yè)主或者物業(yè)使用人在裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)，簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。涉及拆改非承重結(jié)構(gòu)及燃?xì)庠O(shè)施等需要報(bào)相關(guān)部門批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理批準(zhǔn)手續(xù)。未辦理登記、批準(zhǔn)手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照臨時(shí)管理規(guī)約或者管理規(guī)約的規(guī)定，禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入住宅物業(yè)管理區(qū)域。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行巡查時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人指定裝飾裝修施工單位、材料供應(yīng)商以及物料搬運(yùn)人員。
第六十二條 住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向有關(guān)主管部門報(bào)告：
(一)發(fā)生火災(zāi)、爆炸或者自然災(zāi)害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全的;
(二)建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備發(fā)生安全隱患，嚴(yán)重危及業(yè)主、物業(yè)使用人及建筑物安全的;
(三)發(fā)生群體性突發(fā)事件的;
(四)住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生其他重大事項(xiàng)的。
第六十三條 住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
(一)擅自改變物業(yè)的規(guī)劃用途;
(二)損壞或者擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和門窗位置，擴(kuò)大承重墻上原有的門窗洞口;
(三)將沒(méi)有防水功能的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的客廳、廚房、臥室、書房的上方;
(四)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;
(五)損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位和配套建筑，損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備;
(六)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超負(fù)重等違反安全規(guī)定的物品;
(七)制造超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲、振動(dòng)或者影響鄰居采光、通風(fēng);
(八)任意棄置垃圾、排放污水、拋擲堆放雜物、露天焚燒垃圾;
(九)高空拋物;
(十)侵占綠地、擅自砍伐樹木、毀壞綠化和綠化設(shè)施;
(十一)擅自擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng)，無(wú)序停放車輛;
(十二)擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)懸掛、張貼、涂寫、刻畫等;
(十三)非法飼養(yǎng)動(dòng)物、種植植物;
(十四)違反用電安全要求私拉電線和插座為電動(dòng)自行車充電;
(十五)占用、堵塞、封閉消防通道、疏散通道、安全出口，圈占、遮擋消火栓，損壞消防設(shè)施及器材;
(十六)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止;勸阻、制止無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)主管部門。
有關(guān)主管部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)依法依規(guī)及時(shí)查處住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法違規(guī)行為。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)對(duì)侵害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約請(qǐng)求行為人停止侵害、排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失。業(yè)主委員會(huì)對(duì)侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
第六十四條 住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)根據(jù)需要設(shè)置電動(dòng)汽車、電動(dòng)自行車的停車場(chǎng)所和充電設(shè)施。
新建住宅小區(qū)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求配建電動(dòng)汽車、電動(dòng)自行車的停車場(chǎng)所和充電設(shè)施。
第七章 物業(yè)保修金與物業(yè)專項(xiàng)維修資金
第六十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂委托協(xié)議。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申報(bào)辦理工程竣工驗(yàn)收備案前，按照建筑安裝工程總造價(jià)百分之一的標(biāo)準(zhǔn)交存物業(yè)保修金，用于物業(yè)保修期內(nèi)建設(shè)單位不履行保修責(zé)任，或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無(wú)法履行保修責(zé)任的維修費(fèi)用列支。物業(yè)保修金不得納入房屋建設(shè)成本。
物業(yè)保修金實(shí)行統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、專款專用、政府監(jiān)管的原則，由市或者縣(市)、區(qū)物業(yè)管理主管部門統(tǒng)一管理。
物業(yè)保修金交存期限為五年。交存期內(nèi)，物業(yè)保修金不足的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足;交存期滿后，物業(yè)保修金有余額的，應(yīng)當(dāng)返還建設(shè)單位。
物業(yè)保修金收取、使用和管理的具體辦法由市人民政府制定。
第六十六條 同一住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有兩戶以上業(yè)主的住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金。物業(yè)專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得挪作他用。
新建商品房首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金，由建設(shè)單位在辦理網(wǎng)簽備案時(shí)代為足額交存，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照合同約定向建設(shè)單位交納物業(yè)專項(xiàng)維修資金，未按規(guī)定交存首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，建設(shè)單位不得將房屋交付買受人。
受讓土地的住宅物業(yè)配置電梯的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理網(wǎng)簽備案時(shí)依法交存電梯、消防等設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金，納入住宅物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理。
物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法由市人民政府制定。
第六十七條 在已設(shè)立物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬戶的住宅物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主未交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金或者分戶賬物業(yè)專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額百分之三十的，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家、省和本市的相關(guān)規(guī)定及時(shí)補(bǔ)交或者續(xù)交。
第六十八條 本條例施行后的新建住宅物業(yè)項(xiàng)目，建設(shè)單位未按照本條例第十七條的規(guī)定提出成立業(yè)主大會(huì)書面報(bào)告的，住宅物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要維修、更新和改造的，應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位承擔(dān)維修責(zé)任。
物業(yè)維修資金的使用遵循受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。建設(shè)單位已經(jīng)按照規(guī)定提出成立業(yè)主大會(huì)書面報(bào)告但業(yè)主大會(huì)尚未成立期間，需要?jiǎng)佑梦飿I(yè)專項(xiàng)維修資金的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提出維修實(shí)施方案，由物業(yè)所在地社區(qū)居(村)民委員會(huì)組織征詢相關(guān)業(yè)主意見(jiàn)后，根據(jù)法定程序辦理物業(yè)專項(xiàng)維修資金提取事項(xiàng)。
超過(guò)一定額度的物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)投標(biāo)、審價(jià)等方式，保障資金安全。
第六十九條 物業(yè)保修期限屆滿后，發(fā)生下列危及房屋安全以及人身、財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)先行采取應(yīng)急防范措施，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以依法申請(qǐng)使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金：
(一)外墻、屋面滲漏的;
(二)電梯發(fā)生故障經(jīng)電梯檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)評(píng)估認(rèn)為危及人身安全的;
(三)公共護(hù)(圍)欄破損嚴(yán)重，危及人身安全的;
(四)樓頂、樓體外立面有脫落危險(xiǎn)的;
(五)專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的;
(六)消防設(shè)施出現(xiàn)功能障礙，住宅物業(yè)管理區(qū)域存在重大火災(zāi)隱患的;
(七)危及房屋安全或者人身安全的其他情形。
應(yīng)急維修工程竣工驗(yàn)收后，應(yīng)當(dāng)將經(jīng)過(guò)審計(jì)的物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用總額以及業(yè)主分?jǐn)偳闆r在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不少于十五日。
第七十條 物業(yè)專項(xiàng)維修資金的增值收益，扣除業(yè)主房屋分戶賬滾存資金(利息)和必要管理費(fèi)用的剩余部分，可以建立維修資金統(tǒng)籌分賬，主要用于住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備無(wú)法正常使用的項(xiàng)目，以及受益人為全體業(yè)主或者無(wú)法界定受益人的項(xiàng)目維修、更新和改造。
第八章 監(jiān)督管理
第七十一條 市、縣(市)、區(qū)物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)物業(yè)管理工作人員、業(yè)主委員會(huì)成員和物業(yè)服務(wù)企業(yè)相關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)，提高物業(yè)管理和服務(wù)水平，所需費(fèi)用納入同級(jí)財(cái)政預(yù)算。
市、縣(市)、區(qū)物業(yè)管理主管部門和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)組織開展物業(yè)管理法律、法規(guī)的宣傳工作，增強(qiáng)業(yè)主自我管理的意識(shí)和能力。
第七十二條 市物業(yè)管理主管部門履行下列職責(zé)：
(一)負(fù)責(zé)全市住宅物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)政策研究，建立完善住宅物業(yè)管理機(jī)制;
(二)指導(dǎo)、服務(wù)和監(jiān)督各縣(市)、區(qū)住宅物業(yè)管理的監(jiān)管工作;
(三)統(tǒng)籌全市住宅專項(xiàng)維修資金監(jiān)管工作;
(四)建立和管理市物業(yè)管理公眾服務(wù)平臺(tái);
(五)建立和完善物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用管理體系;
(六)制定臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同、承接查驗(yàn)協(xié)議等示范文本;
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
第七十三條 縣(市)、區(qū)物業(yè)管理主管部門履行下列職責(zé)：
(一)指導(dǎo)、監(jiān)督街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)物業(yè)管理相關(guān)工作;
(二)指導(dǎo)、監(jiān)督選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接、物業(yè)承接查驗(yàn)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約以及相關(guān)的備案工作;
(三)負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)籌建、換屆以及日常監(jiān)管工作，建立日常培訓(xùn)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)機(jī)制;責(zé)令限期改正或者撤銷業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的違法決定;
(四)負(fù)責(zé)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的監(jiān)督管理;
(五)協(xié)調(diào)老舊住宅小區(qū)整治及推進(jìn)未建立物業(yè)管理的住宅小區(qū)轉(zhuǎn)入物業(yè)管理;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
第七十四條 街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)履行下列職責(zé)：
(一)具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)住宅物業(yè)管理工作，完善社區(qū)公共服務(wù)體系，健全物業(yè)管理工作長(zhǎng)效機(jī)制;
(二)指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的籌建、備案、換屆以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘、交接等工作;
(三)負(fù)責(zé)住宅物業(yè)管理相關(guān)參與主體信用信息的采集;
(四)建立住宅物業(yè)管理爭(zhēng)議化解機(jī)制;
(五)落實(shí)住宅物業(yè)應(yīng)急管理機(jī)制，制定轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
第九章 法律責(zé)任
第七十五條 違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，依照其規(guī)定處罰。
第七十六條 本條例規(guī)定的行政處罰，按照相對(duì)集中行政處罰權(quán)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)由其他執(zhí)法主體實(shí)施的，依照其規(guī)定執(zhí)行。
第七十七條 建設(shè)單位違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由縣(市)、區(qū)物業(yè)管理主管部門按照下列規(guī)定予以處罰：
(一)違反本條例第十七條第一款規(guī)定，未報(bào)送相應(yīng)材料的，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款;
(二)違反本條例第十九條第一款規(guī)定，未按照規(guī)定交納首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備費(fèi)用的，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款;
(三)違反本條例第四十條第一款規(guī)定，未按照要求委托第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估的，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款;
(四)違反本條例第六十五條第二款、第四款規(guī)定，未按照要求交存或者未補(bǔ)足物業(yè)保修金的，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處十萬(wàn)元以上三十萬(wàn)元以下罰款;
(五)違反本條例第六十六條第二款、第三款規(guī)定，未按照要求交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處應(yīng)交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金數(shù)額的百分之十以上百分之三十以下罰款。
第七十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由縣(市)、區(qū)物業(yè)管理主管部門按照下列規(guī)定進(jìn)行處罰：
(一)違反本條例第四十二條第二款規(guī)定，未公告承接查驗(yàn)情況的，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款;
(二)違反本條例第四十六條規(guī)定，未公布或者公示信息或者公布、公示虛假信息的，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反價(jià)格管理規(guī)定的，由市場(chǎng)監(jiān)督行政主管部門按照價(jià)格法律、法規(guī)的規(guī)定處罰。
第七十九條 物業(yè)管理主管部門、政府相關(guān)職能部門及機(jī)構(gòu)、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分。
第十章 附則
第八十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)之外的其他管理人接受業(yè)主大會(huì)委托管理住宅物業(yè)的，適用本條例有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)定。
非住宅物業(yè)的管理參照本條例執(zhí)行。
第八十一條 本條例自2021年12月 1日起施行。
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內(nèi)容審核：黎雪雁律師
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