河南省南陽市人民政府關于印發(fā)南陽市加快推進中心城區(qū)城市更新改造工作的實施意見等4個文件的通知

　　宛政〔2021〕19號

　　宛城區(qū)、臥龍區(qū)人民政府,城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)、高新區(qū)、官莊工區(qū)、鴨河工區(qū)、臥龍綜合保稅區(qū)管委會,市人民政府各部門:

　　為加快推進市中心城區(qū)城市更新改造工作,轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設模式和經(jīng)濟增長方式,經(jīng)市政府常務會議研究同意,現(xiàn)將《南陽市加快推進中心城區(qū)城市更新改造工作的實施意見》《南陽市中心城區(qū)城中村改造管理辦法》《南陽市中心城區(qū)國有土地上房屋征收與補償辦法》《南陽市中心城區(qū)棚戶區(qū)安置用地供應的實施意見》4個文件印發(fā)給你們,請抓好貫徹落實。

　　2021年9月19日

　　河南省南陽市中心城區(qū)城中村改造管理辦法

　　第一章　　總　則

　　第一條　為有序推進南陽市中心城區(qū)城中村改造,進一步提高城市建設與管理水平,改善人居環(huán)境、完善公共配套,盤活城市存量土地,根據(jù)有關規(guī)定,結(jié)合實際,制定《南陽市中心城區(qū)城中村改造管理辦法》。

　　第二條　《南陽市中心城區(qū)城中村改造管理辦法》所稱城中村,是指市中心城區(qū)內(nèi)仍在使用集體建設用地(宅基地)或原有集體建設用地雖已變性為國有土地但未實質(zhì)征收和依法供地的建設用地,并以村民委員會(居民委員會)為集體經(jīng)濟組織形式的行政村(社區(qū))、自然村(組)。

　　第三條　城中村改造按照政府主導、區(qū)級負責、規(guī)劃引領、凈地出讓、規(guī)范有序的原則,依據(jù)城市更新改造工作指引和區(qū)域更新改造工作方案,結(jié)合產(chǎn)業(yè)結(jié)構調(diào)整、基礎設施建設、生態(tài)環(huán)境建設、歷史文化保護等工作,立足實際,量力而行,穩(wěn)妥有序推進。

　　第四條　城中村改造安置與配套開發(fā)實際用地面積,按照不大于1:2.5的比例控制,涉及的國有土地統(tǒng)一核算。改造區(qū)域安置與配套開發(fā)用地面積比例不足1:2.5的,由項目區(qū)自求平衡,原則上不再另行補償。

　　因歷史風貌保護需要,建筑容積率受到限制的,可以按照規(guī)劃實行異地補償;改造項目實施過程中新增不可移動文物、優(yōu)秀歷史建筑以及需要保留的歷史建筑的,可以給予容積率獎勵。

　　第五條　市政府統(tǒng)一領導、組織、協(xié)調(diào)市中心城區(qū)城中村改造工作。市城中村(舊城)改造辦公室具體負責城中村改造日常工作。

　　區(qū)政府(管委會)為城中村改造責任主體,具體負責本轄區(qū)內(nèi)城中村改造的組織實施工作。

　　市發(fā)展和改革、自然資源和規(guī)劃、住房和城鄉(xiāng)建設、城市管理、財政、審計、公安等部門,應加強協(xié)作,共同做好城中村改造相關管理服務工作。

　　第六條　區(qū)政府(管委會)在改造區(qū)域改造方案確定后,可通過項目推介招商擇優(yōu)選擇社會資本方合作或市、區(qū)兩級國有全資或控股融資平臺以單獨或聯(lián)合的形式,參與城中村改造融資、土地整理、安置房建設等改造工作。

　　第七條　城中村集體經(jīng)濟組織改制工作,應當堅持戶籍制度、管理體制、經(jīng)濟組織形式同步轉(zhuǎn)變的原則進行,具體由區(qū)政府(管委會)負責組織實施。

　　第八條　區(qū)政府(管委會)在城中村改造項目基礎數(shù)據(jù)確定、征遷補償安置方案制定、組織實施等過程中,按照“四議兩公開”工作法程序進行,保障村(居)民在城中村改造過程中的知情權、參與權和監(jiān)督權。

　　第二章　　改造規(guī)劃與計劃

　　第九條　城中村改造項目規(guī)劃,應根據(jù)南陽市國土空間總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃(控制性單元規(guī)劃)要求,在保證基礎設施和公共服務設施相對完整的前提下,綜合考慮道路、河流等自然要素以及產(chǎn)權邊界等因素,按照整村、整街坊相對成片綜合改造的原則確定。一個改造區(qū)域修建性詳細規(guī)劃必須整體編制,可分期實施。

　　跨行政區(qū)域改造項目,由占地面積較大的區(qū)政府(管委會)作為改造主體,涉及的其他區(qū)政府(管委會)應積極做好配合工作。

　　第十條　城中村年度改造計劃,應根據(jù)城市發(fā)展需要及市政重點建設項目年度安排,由區(qū)政府(管委會)提出,報市政府研究確定。

　　第十一條　納入改造計劃的行政村(社區(qū))、自然村(組),其所屬土地應統(tǒng)一實施改造。改造區(qū)域土地性質(zhì)及面積、房屋權屬及面積、村(居)民戶數(shù)人數(shù)、集體資產(chǎn)等現(xiàn)狀基本情況,由區(qū)政府(管委會)組織進行摸底調(diào)查,登記造冊。

　　第十二條　區(qū)政府(管委會)根據(jù)項目規(guī)劃要求,結(jié)合摸底調(diào)查情況,組織編制項目修建性詳細規(guī)劃。修建性詳細規(guī)劃經(jīng)批準后,由市自然資源和規(guī)劃部門核發(fā)規(guī)劃設計條件。

　　第三章　　確定改造方案

　　第十三條　區(qū)政府(管委會)依據(jù)批準的項目修建性詳細規(guī)劃,組織編制項目改造方案。項目改造方案應當包括以下內(nèi)容:

　　(一)改造區(qū)域征遷基本情況;

　　(二)征遷補償安置情況;

　　(三)項目規(guī)劃條件;(四)改造實施計劃和保障措施;(五)其他相關內(nèi)容。

　　第十四條　項目改造方案經(jīng)市政府專題會議研究確定后,由區(qū)政府常務會議(管委會主任辦公會議)研究批準,經(jīng)市城中村(舊區(qū))改造辦公室審查備案后實施。備案后的改造方案,不得擅自變更,確需變更的,應按原程序報批。

　　第四章　　征遷與補償安置

　　第十五條　征遷前,根據(jù)項目確定的補償安置方案,實施項目改造的投資主體,應當將征遷補償和安置所需資金足額繳納至區(qū)政府(管委會)指定帳戶,專款專用。

　　區(qū)政府(管委會)應當與投資主體簽訂改造協(xié)議,明確雙方權利、責任和義務等。區(qū)政府(管委會)應嚴格按照程序,采取積極有效措施,確保在確定的時間內(nèi)完成項目征遷和安置工作。

　　第十六條　河南省南陽市城中村改造被征收房屋的補償安置,可采取貨幣補償或產(chǎn)權調(diào)換方式,由被征收人自行選擇。房屋征收與補償安置,按相關規(guī)定執(zhí)行。

　　第五章　　土地利用與管理

　　第十七條　對列入年度改造計劃的城中村,區(qū)政府(管委會)負責組織改造區(qū)域內(nèi)土地的地籍調(diào)查、組卷報批工作。

　　市自然資源和規(guī)劃部門負責改造區(qū)域土地轉(zhuǎn)用報批工作,依法進行國有土地登記。改造區(qū)域涉及的新增建設用地,應在年度計劃指標中予以保障。

　　第十八條　完成征收后的改造區(qū)域土地,由市政府統(tǒng)一收儲,公開出讓。

　　第十九條　城中村改造區(qū)域內(nèi)涉及的黨政機關、事業(yè)單位、國有企業(yè)房屋征收的,按照國有資產(chǎn)處置相關規(guī)定執(zhí)行。

　　第六章　　安置房建設與管理

　　第二十條　安置房建設用地應先行征遷,先行出讓。安置房應當先行建設、先行竣工。

　　第二十一條　改造項目配套開發(fā)用地供應與安置房的開工率、交付率及網(wǎng)簽率掛鉤:

　　(一)安置房開工率達到50%后,方可開始供應配套開發(fā)用地,供地率不高于配套開發(fā)用地面積的40%;

　　(二)安置房開工率達到100%后,配套開發(fā)用地面積可供應至60%;

　　(三)安置房交付率達到50%后,配套開發(fā)用地面積可供應至80%;

　　(四)安置房全部交付時,配套開發(fā)用地面積可供應至90%,剩余10%未供應開發(fā)用地原則上應是相對獨立的單宗地;

　　(五)在安置房網(wǎng)簽基本完成后,方可供應項目剩余配套開發(fā)用地;也可在指定專戶預存不低于安置房網(wǎng)簽辦證稅、費總額1.5倍的資金后,供應剩余配套開發(fā)用地。

　　安置房建設符合以下條件視為“已開工”:

　　(一)需挖深基坑的項目,按照工程設計基坑開挖完畢;(二)使用樁基的項目,按照工程設計打入所有基礎樁;(三)其他項目,按照工程設計地基施工完成三分之一以上。

　　第二十二條　對于改造區(qū)域用地面積較小(一般不超過50畝)不適合分宗供地的,配套開發(fā)用地可與安置用地一并供應,但應在指定專戶預留不低于安置房建設所需資金和網(wǎng)簽辦證稅、費總額1.5倍的資金。

　　第二十三條　安置房建設完工后,應及時組織工程竣工驗收,辦理工程竣工驗收備案。

　　第七章　　優(yōu)惠政策

　　第二十四條　安置與配套開發(fā)用地出讓金全額上繳,扣除上解、計提及組織土地出讓等相關費用后,剩余金額全部撥付區(qū)政府(管委會),用于項目改造范圍內(nèi)征遷補償安置和道路、綠化、管網(wǎng)等公共基礎設施建設。

　　土地出讓時,企業(yè)先期交納至指定專戶剩余的征遷補償和安置資金,經(jīng)區(qū)政府(管委會)同意后,可以用于土地出讓金的繳納周轉(zhuǎn),封閉運行。

　　安置與開發(fā)比例外的剩余土地,不具備收儲出讓條件的(一般不超過10畝),由市政府統(tǒng)籌安排使用;具備收儲出讓條件的,由市政府統(tǒng)一儲備,出讓時形成的凈收益撥付區(qū)政府(管委會)。

　　第二十五條　安置房建設涉及的城市基礎設施配套費等政府性基金、行政事業(yè)性收費,符合減免規(guī)定的依法依規(guī)予以減免。

　　第八章　　監(jiān)督管理

　　第二十六條　改造項目開發(fā)主體具有不能依法誠信實施改造、違反改造規(guī)定或合作協(xié)議約定等情形,并未按要求整改到位的,由區(qū)政府(管委會)對改造項目開發(fā)主體實施清退。

　　第二十七條　任何單位和個人不得借城中村改造之機,進行違法建設。區(qū)政府(管委會)應當建立長效機制,加強監(jiān)管,杜絕新增違法占地、違法建設行為。

　　第二十八條　相關工作人員玩忽職守、濫用職權、弄虛作假、徇私舞弊、索賄受賄的,依法依規(guī)予以處理;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

　　第二十九條　單位、個人無理阻撓和干擾改造工作的,被征收人偽造、涂改有關權屬證明文件、謊報虛報數(shù)據(jù)、冒領多領征遷補償款或安置房的,由相關部門按照有關法律法規(guī)追究責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

　　第九章　　附　則

　　第三十條　《南陽市中心城區(qū)城中村改造管理辦法》自公布之日起施行,原有城中村改造相關規(guī)定與本辦法不一致的,按本辦法執(zhí)行。

　　正在處置的城中村遺留項目,仍按照《南陽市人民政府關于中心城區(qū)城中村改造遺留項目的處置意見》(宛政〔2019〕20號)辦理。

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內(nèi)容審核：王有銀律師

來源：中國法院網(wǎng)-河南省《南陽市中心城區(qū)城中村改造管理辦法》城中村改造可采取貨幣補償或產(chǎn)權調(diào)換方式，