一、賢江三舊改造方案

法律分析：星河灣為賢江舊改安置居民打造了6套戶型不同的回遷房，戶型面積介于76~250平方米，均是精裝修、高品質(zhì)交房標(biāo)準(zhǔn)。截至2021年6月，該區(qū)“三舊”改造標(biāo)圖建庫總用地面積52.63平方公里，累計(jì)批復(fù)城市更新項(xiàng)目127個(gè)，拆除面積2740萬平方米，開工面積1479萬平方米，竣工面積453萬平方米，建成安置房8590套，啟動(dòng)老舊小區(qū)微改造項(xiàng)目67個(gè)，完成固定資產(chǎn)投資1281億元。

法律依據(jù)：《廣州市黃埔區(qū)、廣州開發(fā)區(qū)決勝三年完成舊村拆遷攻堅(jiān)任務(wù)工作方案》 提升舊村改造的依法行政水平，兼顧效率與公平，黃埔區(qū)、廣州開發(fā)區(qū)圍繞城市更新的重點(diǎn)領(lǐng)域和敏感環(huán)節(jié)，及時(shí)編制研究合作企業(yè)引入退出、村集體決策事項(xiàng)表決實(shí)施、復(fù)建安置資金監(jiān)管等三個(gè)指引。得益于該區(qū)出臺的“三個(gè)指引”，文沖舊改項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了合作企業(yè)引入退出，隨后萬科集團(tuán)接手，打造了總用地面積51公頃的現(xiàn)代化社區(qū)，與附近的廣州人工智能與數(shù)字經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)相互呼應(yīng)。位于該區(qū)蘿崗街的大塱舊村項(xiàng)目則引入了保利集團(tuán)，通過土地置換騰挪規(guī)整，實(shí)施“政府儲(chǔ)備用地-集體留用地-舊村改造”聯(lián)動(dòng)改造開發(fā)，加快舊村改造，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，成為構(gòu)建節(jié)約集約用地和高質(zhì)量發(fā)展的新典范。目前，該項(xiàng)目政府儲(chǔ)備地塊引進(jìn)并建設(shè)寶能金融、多益網(wǎng)絡(luò)等企業(yè)總部?，F(xiàn)在途徑大塱舊村的舊址，可以看到部分已竣工、環(huán)境優(yōu)美、配套優(yōu)質(zhì)的居住小區(qū)，粵港澳大灣區(qū)國家技術(shù)創(chuàng)新中心、國家級人力資源產(chǎn)業(yè)園、京廣文化新干線等科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)載體正在加快建設(shè)。隨著舊村改造的加快推進(jìn)，環(huán)境提升、配套完善、產(chǎn)業(yè)集聚的片區(qū)正逐步成型。

二、三舊改造補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

一、三舊概念

三舊改造是廣東特有的舊城改造辦法。三舊分別指的是：舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居。

1、舊城鎮(zhèn)

主要是指各區(qū)、鎮(zhèn)（街道）城區(qū)內(nèi)國有土地的舊民居、舊商鋪、舊廠房等。包括因產(chǎn)業(yè)調(diào)整而搬遷或者停產(chǎn)的工業(yè)所留下的舊廠房、舊倉庫；上世紀(jì)80年代及以前的棚戶、簡屋、單層磚混結(jié)構(gòu)等建筑結(jié)構(gòu)簡陋、外觀環(huán)境差的危舊居民用房；物業(yè)價(jià)值低于土地價(jià)值的舊商鋪等。改造項(xiàng)目應(yīng)確定最小面積，以體現(xiàn)整體改造效益，其最小面積應(yīng)由每個(gè)地區(qū)因地制宜確定。如佛山確定為：低層建筑應(yīng)不小于500平方米，多層建筑不小于1000平方米，中高層、高層居住建筑不小于2000平方米，高層公共建筑不小于2500平方米。如廣州黃埔印象舊街區(qū)改造，黃埔印象三舊改造后被評為黃埔區(qū)國家電子商務(wù)示范基地。

2、舊廠房

主要指鎮(zhèn)（街道）、村和工業(yè)園區(qū)內(nèi)的舊廠房以及嚴(yán)重影響城市觀瞻的臨時(shí)建筑。包括上世紀(jì)90年代及以前建設(shè)的臨時(shí)建筑、單層簡易結(jié)構(gòu)舊廠房；容積率低于0．6的舊廠房；與土地利用規(guī)劃、城市總體規(guī)劃用地性質(zhì)不符，占用灘涂、農(nóng)田等生態(tài)用地的違章建設(shè)廠房；地均產(chǎn)出低于100萬元／畝的低效工業(yè)工地；國家禁止類和淘汰類產(chǎn)業(yè)的舊廠房；廢水、二氧化硫、粉塵、煙塵等工業(yè)污染物排放未100％達(dá)標(biāo)的舊廠房；能耗和水耗高于國家和省規(guī)定的產(chǎn)品能耗、水耗限額標(biāo)準(zhǔn)的舊廠房等。

3、舊村居

主要指城市規(guī)劃控制區(qū)范圍內(nèi)的城中村；大量用地被城市工業(yè)區(qū)、物流園等產(chǎn)業(yè)園區(qū)占據(jù)的園中村；不再適宜生活居住，村民須逐步遷出或整體搬遷形成的空心村。具體包括上世紀(jì)80年代及以前的磚土結(jié)構(gòu)建筑；不符合國家規(guī)范和地方技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的各項(xiàng)指標(biāo)的城中村、園中村；違法違章建筑、單家獨(dú)戶的舊村居；水、電等基礎(chǔ)設(shè)施，體育、衛(wèi)生等公共服務(wù)設(shè)施，交通、消防、生態(tài)環(huán)境等嚴(yán)重滯后的，不適宜居住的空心村、園中村等。

二、三舊改造補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

1、舊村莊、舊城鎮(zhèn)、舊廠房更新改造范圍內(nèi)的房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由各區(qū)政府制定后公布執(zhí)行，原則上每年修訂一次。舊村莊改造土地出讓收入由區(qū)政府統(tǒng)籌，其中5％用于區(qū)的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，其余部分撥付給原農(nóng)村集體用于成本支出及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

2、三舊改造中將舊廠房用地改造為商業(yè)、旅游、娛樂用途的自行改造項(xiàng)目，按照確定的標(biāo)準(zhǔn)繳交土地出讓價(jià)款，繳交的出讓價(jià)款的30％撥付給原土地使用權(quán)人，作為土地及地上物的補(bǔ)償。

3、市屬、區(qū)屬國有全資企業(yè)將舊廠房自行改造為商住混合或商品住宅用地的，在確定的標(biāo)準(zhǔn)繳納地價(jià)后，按出讓價(jià)款總額的10％撥付給原土地使用權(quán)人，作為土地及地上物的補(bǔ)償。

三、三舊改造基本原則

1、政府引導(dǎo)，市場運(yùn)作。政府要正確引導(dǎo)，加強(qiáng)監(jiān)管，確保改造規(guī)范推進(jìn)。

2、明晰產(chǎn)權(quán)，保障權(quán)益。正確處理三舊改造過程中的經(jīng)濟(jì)、法律關(guān)系，切實(shí)保障土地權(quán)利人的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。

3、統(tǒng)籌規(guī)劃，有序推進(jìn)。嚴(yán)格界定三舊改造范圍，對列入改造范圍的，必須編制控制性詳細(xì)規(guī)劃和改造方案，有序推進(jìn)。嚴(yán)禁擅自擴(kuò)大三舊改造政策的適用范圍。

4、節(jié)約集約，提高效率。通過市場運(yùn)作和公開規(guī)范的方式，強(qiáng)化市場配置土地，促進(jìn)土地高效利用。

5、尊重歷史，客觀公正。既要做好與國家法律政策的銜接，防止發(fā)生新的違法違規(guī)用地行為，又要兼顧各地發(fā)展歷史和土地管理政策的延續(xù)性，妥善解決歷史遺留問題。

三、賢江三舊改造方案 法律問題

法律分析:

星河灣為賢江舊改安置居民打造了6套戶型不同的回遷房，戶型面積介于76~250平方米，均是精裝修、高品質(zhì)交房標(biāo)準(zhǔn)。截至2021年6月，該區(qū)“三舊”改造標(biāo)圖建庫總用地面積52.63平方公里，累計(jì)批復(fù)城市更新項(xiàng)目127個(gè)，拆除面積2740萬平方米，開工面積1479萬平方米，竣工面積453萬平方米，建成安置房8590套，啟動(dòng)老舊小區(qū)微改造項(xiàng)目67個(gè)，完成固定資產(chǎn)投資1281億元。

法律依據(jù):

《廣州市黃埔區(qū)、廣州開發(fā)區(qū)決勝三年完成舊村拆遷攻堅(jiān)任務(wù)工作方案》 提升舊村改造的依法行政水平，兼顧效率與公平，黃埔區(qū)、廣州開發(fā)區(qū)圍繞城市更新的重點(diǎn)領(lǐng)域和敏感環(huán)節(jié)，及時(shí)編制研究合作企業(yè)引入退出、村集體決策事項(xiàng)表決實(shí)施、復(fù)建安置資金監(jiān)管等三個(gè)指引。得益于該區(qū)出臺的“三個(gè)指引”，文沖舊改項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了合作企業(yè)引入退出，隨后萬科集團(tuán)接手，打造了總用地面積51公頃的現(xiàn)代化社區(qū)，與附近的廣州人工智能與數(shù)字經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)相互呼應(yīng)。位于該區(qū)蘿崗街的大塱舊村項(xiàng)目則引入了保利集團(tuán)，通過土地置換騰挪規(guī)整，實(shí)施“政府儲(chǔ)備用地-集體留用地-舊村改造”聯(lián)動(dòng)改造開發(fā)，加快舊村改造，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，成為構(gòu)建節(jié)約集約用地和高質(zhì)量發(fā)展的新典范。目前，該項(xiàng)目政府儲(chǔ)備地塊引進(jìn)并建設(shè)寶能金融、多益網(wǎng)絡(luò)等企業(yè)總部。現(xiàn)在途徑大塱舊村的舊址，可以看到部分已竣工、環(huán)境優(yōu)美、配套優(yōu)質(zhì)的居住小區(qū)，粵港澳大灣區(qū)國家技術(shù)創(chuàng)新中心、國家級人力資源產(chǎn)業(yè)園、京廣文化新干線等科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)載體正在加快建設(shè)。隨著舊村改造的加快推進(jìn)，環(huán)境提升、配套完善、產(chǎn)業(yè)集聚的片區(qū)正逐步成型。

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內(nèi)容審核：李帥律師

來源：頭條-賢江三舊改造方案，