一、深圳小產(chǎn)權(quán)房可以進行買賣嗎

1、是在集體建設(shè)用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有，連外村農(nóng)民都不能夠買；

2、是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。此類房產(chǎn)沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。沒有合法有效的產(chǎn)權(quán)證。小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)不完整，在小產(chǎn)權(quán)房買賣和轉(zhuǎn)讓的過程中易出現(xiàn)一系列問題和糾紛。因此，一般小產(chǎn)權(quán)房是不允許買賣的，但是堅決要賣的情況下，可以在集體成員內(nèi)部交易。

3、小產(chǎn)權(quán)房的交易，一般是一次性付清，不能辦理按揭貸款。由于所購小產(chǎn)權(quán)房得不到法律的認可和保護，沒有得到國家房地產(chǎn)主管部門的批準，無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。同時對房屋的保值和升值也有很大影響。

一、買小產(chǎn)權(quán)房有什么風險

1、從法律層面，小產(chǎn)權(quán)房其實是沒有產(chǎn)權(quán)的，因為這類房子是沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預售許可證，當然購房合同也不可能在房管局備案。所以你就不可能拿到一個合法合規(guī)，有效的房產(chǎn)證。這是小產(chǎn)權(quán)房大嚴重的問題。

2、因為購買小產(chǎn)權(quán)的購房者不是房屋合法所有人，無法對抗國家的征地和拆遷，購房者將來遇到拆遷，將很難得到補償。若小產(chǎn)權(quán)房屋違反國家政策被強拆，購房人可能面臨既無法取得房屋，又不能索回房款的尷尬局面。

3、因為小產(chǎn)權(quán)房沒有房產(chǎn)證，沒有經(jīng)過備案，就不能去銀行做貸款，只能一次交清房款。對于購房者來說其實壓力也很大。而且現(xiàn)在不能去銀行做貸款，同理未來也不能拿這個房子去銀行做抵押，再者買賣的時候可能也有很多的風險和坑。

二、買小產(chǎn)權(quán)房屋需要注意哪些問題

1、看開發(fā)主體是否合法實施城中村土地開發(fā)的主體可以是村民，還可以是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織依法成立具備法人資格和房地產(chǎn)開發(fā)資格的經(jīng)濟實體，也可以是村委會依法委托房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)。但主體一定要取得合法開發(fā)土地的資格。

2、看是否取得國有土地使用證按照有關(guān)規(guī)定，城中村的開發(fā)用地，必須經(jīng)土地整體儲備中心征為國有土地，實現(xiàn)土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)變，再通過招拍掛方式交給土地使用者使用，并由國土房產(chǎn)局核發(fā)的國有土地使用證。

3、看是否符合城市規(guī)劃城中村改造項目，必須符合城市總體規(guī)劃，只有符合城市整體規(guī)劃，購房者的房屋所有權(quán)證書才有一定取得的保障。

4、看是否取得建筑工程施工許可證城中村改造項目應按照《建筑法》的規(guī)定，進行報建、招標、施工、監(jiān)理以及組織竣工驗收。

5、看有沒有商品房銷（預）售許可證這是城中村改造項目準許向社會銷售的重要標志。

二、深圳小產(chǎn)權(quán)房可以買嗎

小產(chǎn)權(quán)房因為出售價格低于市面上上正規(guī)銷售的房屋。很多消費者都會選擇去購買小產(chǎn)權(quán)房。但小產(chǎn)權(quán)房交易是存在一定風險，具體如下：

1、由于土地性質(zhì)的原因，小產(chǎn)權(quán)只有居住功能，如果購房者買了小產(chǎn)權(quán)房子，不僅不能向銀行貸款，不可抵押、按揭，也不可到房管局去過戶，沒有房產(chǎn)證。

2、若選購了小產(chǎn)權(quán)房，并和開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，遇到政府整頓小產(chǎn)權(quán)房，那么可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人既無法取得房屋，又不能及時索回房款。

3、小產(chǎn)權(quán)的小區(qū)管理可能跟不上現(xiàn)代化的管理模式，因此物業(yè)服務得不到保障。除此之外，購房者在購得小產(chǎn)權(quán)房后，一旦遇到政府征地拆遷，無法獲得相應的拆遷補償。

4、目前小產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建并沒有明確的規(guī)定，應小產(chǎn)權(quán)房屋在房屋建造監(jiān)管時存在些問題，而小產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)得不到銀行貸款支持，在房屋質(zhì)量上難以得到保證。

5、深圳市人大代表在《關(guān)于加強我市違法建筑銷售市場監(jiān)管的建議》中指出，盡管近期住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)通知，要求加大力度整治、查處建設(shè)和銷售小產(chǎn)權(quán)房（違法建筑）。

一、小產(chǎn)權(quán)房都有哪些類型

小產(chǎn)權(quán)房主要有以下幾種類型：

1、由原住村民自己籌資建的房子，簡稱農(nóng)民房。

2、由村集體組織在集體用地上建設(shè)的樓盤，簡稱村委統(tǒng)建樓。

3、由開發(fā)商出錢，村里集體出地，合作建設(shè)的樓盤，簡稱集資房。

4、由部隊集資修建的房子，簡稱軍產(chǎn)權(quán)房。

二、深圳的小產(chǎn)權(quán)房都有哪些優(yōu)缺點

1、優(yōu)點

和深圳的商品房相比，深圳小產(chǎn)權(quán)房價格低，然后不限購；深圳小產(chǎn)權(quán)房一些大型樓盤還比較正規(guī)，有合理規(guī)劃和專門物業(yè)，有些還有學校配套等。

2、缺點

沒有不動產(chǎn)權(quán)證，只有《集資建房合同》的合同來約定權(quán)屬；質(zhì)量監(jiān)管缺位，部分小產(chǎn)權(quán)房的設(shè)計、施工質(zhì)量，有可能存在安全風險。因此建議選擇社區(qū)大一點，規(guī)模棟數(shù)較多的樓盤。

三、深圳小產(chǎn)權(quán)房可以買嗎?

法律分析：可以買，但是不建議購買，小產(chǎn)權(quán)房不可以轉(zhuǎn)賣，后期也沒有多大升值空間。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》

第十一條 農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理。

第十三條 農(nóng)民集體所有和國家所有依法由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地，采取農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的家庭承包方式承包，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等，可以采取招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。家庭承包的耕地的承包期為三十年，草地的承包期為三十年至五十年，林地的承包期為三十年至七十年；耕地承包期屆滿后再延長三十年，草地、林地承包期屆滿后依法相應延長。國家所有依法用于農(nóng)業(yè)的土地可以由單位或者個人承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。發(fā)包方和承包方應當依法訂立承包合同，約定雙方的權(quán)利和義務。承包經(jīng)營土地的單位和個人，有保護和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務。

《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》 對于借戶籍制度改革或擅自通過‘村改居’等方式非法將農(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’等違法用地，不得登記發(fā)證。

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內(nèi)容審核：李娜娜律師

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