一、解除貸款合同后怎么還貸

在按揭購房過程中，存在著兩個(gè)不同的法律關(guān)系，即購房者與開發(fā)商的房屋買賣關(guān)系和購房者(借款人)與貸款銀行的借貸關(guān)系。從以上法律關(guān)系中可以看出，購房者(借款人)負(fù)有向銀行歸還借款的義務(wù)。

一、房子爛尾了業(yè)主怎么辦

房子爛尾了業(yè)主的處理方式如下：

1、拍賣，如果開發(fā)商資不抵債并宣布破產(chǎn)，房子已經(jīng)存在爛尾的危機(jī)了，那么開發(fā)商的財(cái)務(wù)就會(huì)被法院拍賣，而根據(jù)破產(chǎn)法償債先后的規(guī)定，購房者比債主更容易等到一些房產(chǎn)企業(yè)的補(bǔ)償款的；

2、賠償，遇到房地產(chǎn)項(xiàng)目爛尾的時(shí)候，業(yè)主一定要齊心一致，去法院起訴開發(fā)商，這樣才能獲得賠償。如果業(yè)主不齊心，法院也沒辦法處理，可能就得不到賠償；

3、籌資，如果購買的房子只是有可能爛尾，可以給開發(fā)商多一點(diǎn)時(shí)間，讓其自行籌資復(fù)工，工程完結(jié)之后，可降低購房者的損失；

4、尋求政府幫助，市、區(qū)政府找融資平臺(tái)解封重新抵押復(fù)工。當(dāng)?shù)卣畷?huì)根據(jù)不同的情況采用不同的方法進(jìn)行干涉處理。如果是開發(fā)商缺資金，那么政府會(huì)期限該企業(yè)籌集基金或者是引入合伙人。如果是違法違規(guī)的，那么政府會(huì)要求其在制定的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行整改；

5、如果是因?yàn)殚_發(fā)商的資金出現(xiàn)了意外，可以互相進(jìn)行協(xié)商了解開發(fā)商的情況；

6、如果開發(fā)商破產(chǎn)導(dǎo)致建筑未完工，可以直接向法院起訴開發(fā)商違約；

7、可以退房，但需要跟開發(fā)商雙方商量以后才可以申請(qǐng)退房，雙方可以達(dá)成協(xié)議辦理退房手續(xù)。

二、買房怎么避免爛尾樓

1、綜合考察開發(fā)商實(shí)力：

開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)等級(jí)是從注冊(cè)資金、開發(fā)資歷等綜合來評(píng)判的。資質(zhì)等級(jí)分為四個(gè)等級(jí)，一級(jí)為最高，四級(jí)為最低，如果開發(fā)商的資質(zhì)是一級(jí)和二級(jí)，說明開發(fā)商的實(shí)力還是比較強(qiáng)的，選擇這樣的開發(fā)商，樓盤出現(xiàn)爛尾的幾率是最低的；

2、考察開發(fā)商的信譽(yù)：

那么有些本土的的開發(fā)商，實(shí)力差一點(diǎn)，開發(fā)資質(zhì)等級(jí)可能是三級(jí)或四級(jí)，那么是不是就一定不能買呢？也不一定！特別是地級(jí)市和縣城這種地方，多數(shù)的開發(fā)商都是本土開發(fā)商，如果不買他們的，那么買房的選擇余地就很小了。首先看開發(fā)商口碑。本土的開發(fā)商在當(dāng)?shù)貞?yīng)該有一定影響力，親朋好友對(duì)其有什么印象和看法，通過這個(gè)大概會(huì)有一點(diǎn)了解。另外就是了解開發(fā)商既往開發(fā)過的樓盤，向已經(jīng)入住的業(yè)主了解開發(fā)商在工程質(zhì)量、物業(yè)管理、是否按期交房等方面；

3、了解項(xiàng)目樓盤的手續(xù)：

可以合法出售的房子，其項(xiàng)目應(yīng)該“五證”齊全?！拔遄C”包括《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工證》、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。購買“五證”齊全的房子，不但有利于避免爛尾樓，而且對(duì)于后期辦理產(chǎn)權(quán)證也是有利的。如果“五證”不齊全，意味著房屋手續(xù)不全，那么辦理產(chǎn)權(quán)證也就不會(huì)順利，甚至?xí)仙显S久；

4、把握合適的購房時(shí)機(jī)：

據(jù)統(tǒng)計(jì)，房屋主體工程已經(jīng)完成2/3的時(shí)候，出現(xiàn)爛尾的幾率可一般較低。有些買房朋友，受到內(nèi)部認(rèn)購、單位團(tuán)購的低價(jià)誘惑，在項(xiàng)目工程還沒有打地基就倉促交錢。殊不知，沒有動(dòng)工意味著手續(xù)沒到位，規(guī)劃能否通過還是個(gè)未知數(shù)。特別是城中村改造的項(xiàng)目，無法料到的風(fēng)險(xiǎn)則更多。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第24條規(guī)定，因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。

二、貸款合同解除后貸款怎么還

在按揭購房過程中，存在著兩個(gè)不同的法律關(guān)系，即購房者與開發(fā)商的房屋買賣關(guān)系和購房者(借款人)與貸款銀行的借貸關(guān)系。從以上法律關(guān)系中可以看出，購房者(借款人)負(fù)有向銀行歸還借款的義務(wù)。

但是，購房者(借款人)與銀行簽訂貸款合同后，銀行已按合同約定把所有款項(xiàng)劃入開發(fā)商賬戶。此時(shí)，購房者(借款人)與開發(fā)商協(xié)議解除了購房合同，購房者既失去了房屋，也沒有持有貸款，如果由購房者(借款人)繼續(xù)償還銀行借款本息，顯然極不公平。那么按揭合同解除后，銀行發(fā)出的貸款是由購房人還是開發(fā)商返還？購房合同解除后，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)把購房款返還給購房人，因此對(duì)購房人而言，開發(fā)商就成為還款義務(wù)人。按揭合同解除后，購房人應(yīng)當(dāng)把其向銀行的借款返還給銀行，因此對(duì)銀行而言，購房人就成為還款義務(wù)人。如此以來開發(fā)商就成為銀行的債務(wù)人(購房人)的債務(wù)人，開發(fā)商直接向銀行還款，具有消滅購房人還款義務(wù)的效果。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第24條規(guī)定：“因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持?！钡?5條第2款規(guī)定“商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人?！?

根據(jù)以上規(guī)定，購房者(借款人)只有經(jīng)過法定程序，即通過訴訟或仲裁的方式確認(rèn)房屋買賣合同無效或者被撤銷、解除后，購房者(借款人)或銀行還必須再通過法定程序提出解除擔(dān)保貸款合同的主張，才能解除貸款合同，只有貸款合同也解除了，剩余貸款本息才由開發(fā)商承擔(dān)。如果購房者僅僅與開發(fā)商協(xié)商一致解除了房屋買賣合同，而沒有通過法定程序解除與銀行的擔(dān)保貸款合同，貸款合同效力就依然存在，購房者(借款人)就仍應(yīng)向銀行還款。因此為了更方便地解決糾紛，減少不必要的訴累，而且考慮到銀行的貸款是實(shí)際劃撥給開發(fā)商的，《商品房司法解釋》直接規(guī)定按揭合同解除后，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和利息直接返還給銀行。

一、按揭購房貸款有何風(fēng)險(xiǎn)

如果您因買房需要辦理銀行按揭手續(xù)，請(qǐng)注意以下風(fēng)險(xiǎn)提示：

1、申請(qǐng)按揭貸款的審批結(jié)果(包括貸款金額、期限、利率)及審批所需時(shí)間、實(shí)際放款時(shí)間均存在不確定性，為避免不必要的糾紛，建議在簽訂房屋買賣合同前先辦理按揭審批手續(xù)，或者在房屋買賣合同中約定不同審批結(jié)果的對(duì)應(yīng)處理辦法，如審批金額低于一定金額的，或者在約定時(shí)間內(nèi)未辦妥按揭手續(xù)時(shí)的處理辦法。

2、如實(shí)介紹自己的資信狀況，不提供虛假資料。

按揭申請(qǐng)人的資信狀況是銀行審批的重要依據(jù)，銀行會(huì)通過征信系統(tǒng)查詢核實(shí)，如果發(fā)現(xiàn)按揭申請(qǐng)人提供虛假資料，銀行會(huì)拒絕貸款。

3、詳細(xì)了解所購房屋的具體情況。

除房屋的坐落位置、權(quán)屬、面積、房屋總價(jià)、用途外，購房人還要了解房屋樓齡，是否房改房，是否出租，是否存在抵押、查封等權(quán)利受限情況，這些情況直接影響審批結(jié)果。

4、仔細(xì)了解按揭貸款產(chǎn)品的具體內(nèi)容。

銀行針對(duì)市場(chǎng)需求，不斷推出各種按揭貸款服務(wù)產(chǎn)品，不同產(chǎn)品中借款人的權(quán)利義務(wù)不同，涉及到還款時(shí)間和期限、每期還款金額、提前還款等諸多內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)了解清楚。

5、認(rèn)真查看所簽署文件的具體內(nèi)容。

辦理按揭手續(xù)，需要簽署的文件很多，按揭申請(qǐng)人要一一查看清楚，弄清楚所簽署的文件的內(nèi)容、目的以及法律后果。

三、合同解除貸款怎么還？

貸款合同解除之后，按照合同約定返還貸款，合同沒有約定的，貸款人可以隨時(shí)要求借款人返還貸款，但應(yīng)當(dāng)給予對(duì)方一定的準(zhǔn)備時(shí)間。根據(jù)《民法典》第五百六十六條第一、二款規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求恢復(fù)原狀或者采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)請(qǐng)求賠償損失。合同因違約解除的，解除權(quán)人可以請(qǐng)求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

一、合同終止需要簽訂復(fù)合協(xié)議嗎

合同終止一般是需要簽訂終止協(xié)議的，為避免今后因?yàn)楹贤K止產(chǎn)生糾紛，當(dāng)事人雙方簽訂終止協(xié)議，約定合同解除后的相關(guān)事項(xiàng)具體怎么處理。簽訂終止協(xié)議后，那么原合同就會(huì)終止，歸于消滅。

二、簽了買賣房子合同買方想違約怎么辦

簽了買賣房子合同買方想違約的，可以和賣方協(xié)商，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。

合同因違約解除的，解除權(quán)人可以請(qǐng)求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

第五百七十七條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

三、合同解除后的賠償責(zé)任是什么

根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，合同解除后，尚末履行的,終止履行;已經(jīng)履行的,根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求恢復(fù)原狀或者采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)請(qǐng)求賠償損失。

合同因違約解除的，解除權(quán)人可以請(qǐng)求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

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內(nèi)容審核：路洋律師

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