一、舊城改造拆遷補(bǔ)償大漲或助房價(jià)上漲

摘要：廣州市國土房管局昨日正式公布《廣州市舊城更新改造拆遷補(bǔ)償安置工作指導(dǎo)意見(試行)》，通過在貨幣補(bǔ)償中增設(shè)“改造獎(jiǎng)勵(lì)”明顯提高拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。《指導(dǎo)意見》明確，舊城更新改造范圍內(nèi)的房屋被拆遷人今后可以選擇貨幣補(bǔ)償、就近安置和異地永遷3種補(bǔ)償安置方式。

廣州市國土房管局昨日正式公布《廣州市舊城更新改造拆遷補(bǔ)償安置工作指導(dǎo)意見(試行)》，通過在貨幣補(bǔ)償中增設(shè)“改造獎(jiǎng)勵(lì)”明顯提高拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)?！吨笇?dǎo)意見》明確，舊城更新改造范圍內(nèi)的房屋被拆遷人今后可以選擇貨幣補(bǔ)償、就近安置和異地永遷3種補(bǔ)償安置方式。

《指導(dǎo)意見》自公布之日起施行，有效期5年。其施行前已發(fā)布舊城更新改造決定或房屋拆遷公告的項(xiàng)目不適用該意見。

《指導(dǎo)意見》還明確可以實(shí)行搬遷時(shí)限獎(jiǎng)勵(lì)制度。對于提前搬遷和按時(shí)搬遷，將給予不同的搬遷時(shí)限獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)，獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)控制在被拆遷房屋市場評(píng)估價(jià)的15%以內(nèi)。

對于拒絕拆遷的，《指導(dǎo)意見》明確，如簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議的被拆遷人戶數(shù)達(dá)到或超過總戶數(shù)的2/3的，對逾期未達(dá)成拆遷補(bǔ)償協(xié)議的被拆遷人，拆遷人可向國土房管部門申請啟動(dòng)拆遷裁決程序。

三種補(bǔ)償方式

貨幣補(bǔ)償：

增改造獎(jiǎng)勵(lì)提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

按照新的政策，被拆遷人如果選擇貨幣補(bǔ)償方式，貨幣補(bǔ)償金額按照房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)格確定。為鼓勵(lì)被拆遷人支持舊城更新改造工程，可由項(xiàng)目實(shí)施單位實(shí)行同一改造項(xiàng)目統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的改造獎(jiǎng)勵(lì)。住宅房屋貨幣補(bǔ)償金額加上改造獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)原則上不得高于被拆遷住房所處區(qū)位的新建普通商品住宅的市場價(jià)格。新的拆遷補(bǔ)償辦法通過“改造獎(jiǎng)勵(lì)”提高了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

模擬案例：

假定舊城更新改造項(xiàng)目位于荔灣區(qū)“上下九-陳家祠-站前路”地段，該區(qū)域內(nèi)存量多層住房市場評(píng)估均價(jià)為7800元/平方米。如2009年12月該被拆遷房屋所處區(qū)位“新建普通商品住宅市場價(jià)格”為12800元/平方米，該項(xiàng)目的改造獎(jiǎng)勵(lì)不得高于：(12800-7800)=5000元/平方米。被拆遷人可以拿到的貨幣補(bǔ)償總額可以在同等區(qū)位買到一手住房。

二、舊城改造補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提高或拉動(dòng)周邊房價(jià)

多年來始終在舊城改造上“躡手躡腳”的廣州市,終于有了大展拳腳的跡象。

按照廣州市政府新近披露的一系列計(jì)劃,將在10年間完成舊城區(qū)約54平方公里的全面改造,涉及拆遷人群60萬人,僅拆遷所需資金將超過1000億元。如此同時(shí),城中村的改造也將全面啟動(dòng),并計(jì)劃在3~5年時(shí)間完成52條城中村的升級(jí)改造。

如果一切都按照計(jì)劃得以實(shí)施,這將是廣州最大規(guī)模的一次動(dòng)遷和城市改造。盡管舊城改造給市區(qū)房地產(chǎn)所騰出的巨大空間目前尚難以預(yù)計(jì),但以保利(600048.SH)、富力(02777.HK)為代表的大型開發(fā)商,早已經(jīng)悄然潛入這一領(lǐng)域。

改造面積涉54平方公里

2009年12月21日,廣州市出臺(tái)了《關(guān)于加快推進(jìn)“三舊”改造工作的意見》,從而拉開舊城改造全面啟動(dòng)的大幕。

幾日后,廣州市規(guī)劃部門披露了《廣州市舊城更新改造規(guī)劃綱要(征求意見稿)》,劃定了舊城改造的范圍,即是指建設(shè)超過30年的歷史舊城。其范圍基本與1980年廣州建成區(qū)范圍一致,面積約54平方公里,其中更新改造重點(diǎn)在內(nèi)環(huán)路以內(nèi),面積約為33平方公里。

緊隨其后,廣州市國土房管部門于1月27日公布《廣州市舊城更新改造拆遷補(bǔ)償安置工作指導(dǎo)意見(試行)》,為舊城改造的拆遷補(bǔ)償提供標(biāo)準(zhǔn)。

廣州城建口幾大部門快速的連鎖反應(yīng)顯示,一場空前規(guī)模的城市“舊改”已籌劃妥當(dāng),“棋至中盤”,差的只是天量資金入場撬動(dòng)這場空前的城市“革命”。

為此,廣州市規(guī)劃部門相關(guān)人士透露,由于需要數(shù)額如此巨大的資金,所以用以往單塊改造的方式進(jìn)行舊城改造是很難達(dá)到資金平衡的,因此,此次舊城改造要通過街區(qū)整體改造、新區(qū)地塊與舊城地塊的聯(lián)動(dòng)開發(fā)和區(qū)域范圍內(nèi)的土地開發(fā)運(yùn)營來實(shí)現(xiàn)改造資金的平衡;除此之外,還要利用市場機(jī)制多元化籌措資金,在政府引導(dǎo)下吸引市場資本的參與。此外,政府還將對參與改造的社會(huì)資金實(shí)施稅費(fèi)減免和返還等優(yōu)惠政策,從而確保改造的順利推進(jìn)。

補(bǔ)償與一手房持平

早在2005年,廣州市就已經(jīng)圍繞舊城改造展開各項(xiàng)工作,而改造的思路也幾經(jīng)轉(zhuǎn)變。最早期的改造方式為拒絕開發(fā)商介入,由政府投資進(jìn)行小范圍試點(diǎn)改造。這種改造的方式問題在于,推進(jìn)速度緩慢使廣州的舊城改造工作始終難以鋪開。

如果由開發(fā)商來成片改造,似乎可以解決一些問題,但“拆遷”就成為擋在中間的一塊大石頭。很早之前,廣州部分開發(fā)商就透露了愿意參與舊城改造的意愿,但有一個(gè)前提是:拆遷問題必須由政府予以解決。

三、舊城改造拆遷補(bǔ)償辦法出臺(tái)或看齊一手樓價(jià)

舊城房屋拆遷補(bǔ)償可看齊一手樓價(jià)

廣州舊城改造拆遷補(bǔ)償辦法出臺(tái)，補(bǔ)償增加改造獎(jiǎng)勵(lì)，標(biāo)準(zhǔn)大幅提高

新快報(bào)記者黃穎

《廣州市舊城更新改造規(guī)劃綱要》日前公布，舊城改造拆遷涉及60萬人，面臨拆遷的居民究竟能獲得怎樣的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)?這是市民關(guān)心的熱點(diǎn)。昨天，市國土房管局公布了《廣州市舊城更新改造拆遷補(bǔ)償安置工作指導(dǎo)意見》(以下簡稱《意見》)，《意見》在原來改造拆遷通常只按市場評(píng)估價(jià)的基礎(chǔ)上，增加了改造獎(jiǎng)勵(lì)金，但規(guī)定總補(bǔ)償額不能高于同區(qū)域一手樓價(jià)。這使得舊城改造補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)大幅上升，有望與一手樓價(jià)持平。

安置變化

原址回遷改為就近安置

《意見》明確，舊城改造有三種補(bǔ)償安置方式，原有的原址回遷方式改變?yōu)榫徒仓?，居民原地回遷的可能性較小。拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)仍然參考東濠涌拆遷方案，即按三部分補(bǔ)償——市場評(píng)估價(jià)、舊城區(qū)補(bǔ)償金和搬遷時(shí)限獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)(后面兩部分補(bǔ)償合稱改造獎(jiǎng)勵(lì))，但總補(bǔ)償額不高于同區(qū)域新建普通商品房市場價(jià)。這就意味著未來舊城改造拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)會(huì)與同區(qū)域一手樓價(jià)接近。

市國土房管局稱，《意見》曾選取了越秀區(qū)東濠涌整治項(xiàng)目和荔灣區(qū)寶盛沙地二期舊城改造項(xiàng)目作為試點(diǎn)。這就意味著未來舊城改造拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)會(huì)與東濠涌整治項(xiàng)目等相似，其拆遷補(bǔ)償費(fèi)會(huì)與周邊一手樓價(jià)持平。據(jù)悉，東濠涌拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)最高達(dá)到1.3萬多元/平方米，與當(dāng)時(shí)周邊一手樓價(jià)持平。

只一套房

拆遷后最低補(bǔ)償40平方米

《意見》加大了對低收入家庭拆遷補(bǔ)償?shù)牧Χ?。對于符合廣州市低收入家庭條件的家庭，如果被拆遷房屋是唯一產(chǎn)權(quán)，其最低補(bǔ)償面積為40平方米，即小于40平方米的房子也可以按40平方米來補(bǔ)償。其中符合低收入家庭住房保障條件的廣州城鎮(zhèn)戶籍居民可以選擇就近安置，符合低收入家庭標(biāo)準(zhǔn)的則可以選擇貨幣補(bǔ)償。

另外，即使不是低收入家庭的廣州城鎮(zhèn)居民，只要是被拆遷人是唯一產(chǎn)權(quán)住宅，如果選擇異地永遷也可以按最低40平方米標(biāo)準(zhǔn)來補(bǔ)償。

無房產(chǎn)證

符合辦證難房屋照樣補(bǔ)償

據(jù)悉，以往不少合法的住房因?yàn)闆]有房產(chǎn)證而無法享受拆遷補(bǔ)償優(yōu)惠。對此《意見》明確，凡是符合《轉(zhuǎn)發(fā)市國土房管局關(guān)于解決我市歷史遺留的辦理房地產(chǎn)證問題若干意見的通知》的辦證難住房，即使沒有領(lǐng)到房產(chǎn)證，也視為領(lǐng)取房產(chǎn)證的標(biāo)準(zhǔn)來補(bǔ)償。

防釘子戶

2/3戶數(shù)簽字后可申請強(qiáng)拆

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內(nèi)容審核：張曙光教授

來源：頭條-舊城改造拆遷補(bǔ)償大漲或助房價(jià)上漲，